Намывные перспективы
В условиях сокращения в Петербурге пятен под застройку создание намывных территорий рассматривается девелоперами как возможность решения этой проблемы. Эксперты рынка говорят, что потенциал таких проектов отнюдь не органичен только Васильевским островом и Курортным районом.
"Санкт-Петербург имеет обширный потенциал намывных территорий, поскольку расположен на берегу Финского залива. Данные проекты позволяют вовлекать в оборот земли для строительства элитной недвижимости с хорошими видовыми характеристиками, в связи, с чем возможно появление новых проектов по намыву земель. Проекты по намыву территорий актуальны, прежде всего, для стран с ограниченной территорией, когда в городах уже не остается площадей под застройку", - говорит Арсений Васильев, генеральный директор УК "Унисто-Петросталь".
"Сегодня в Петербурге реализуется проект "Морской фасад" на площади 466 га и проект намывных территорий на площади 470 га планируется под Сестрорецком. На намывной территории Васильевского острова планируется построить 4 млн. кв. м недвижимости, в Сестрорецке предполагается возведение 3,5 млн. кв.м недвижимости, в т.ч. 2 млн. кв.м жилья", - рассказывает господин Васильев.
Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg считает, что намывные территории - достаточно хорошее место для нового развития, так как они избавлены от многих проблем. "Среди их преимуществ: понятная структура собственности, отсутствие обременений и ограничений, возможность создавать качественную планировочную структуру, возможность использования принципов устойчивого развития в проекте. Из недостатков – необходимость подведения всех коммуникаций и строительства всей инфраструктуры", - полагает господин Гущин.
Между тем эксперты отмечают, что намывы - это не новый для Петербурга формат. "Ничего принципиально нового в намыве территорий в современном Санкт-Петербурге нет, такая практика велась еще в советские времена. Примером этого может служить территория Юго-Запада (район пр. Маршала Казакова), где раньше на этом месте были залив либо болото, западная часть Васильевского острова (район станции метро "Приморская"), южная часть Приморского района (Лахтинский пр., Приморский пр., южная часть ул. Савушкина), то есть так называемая Северо-Приморская часть. Эти территории были намыты еще в конце 70-ых - начале 80-х годов XX века", - поясняет Михаил Гущин.
"Подобные примеры должны снять опасения современных покупателей такой недвижимости. Технологии строительства не стоят на месте, да и фактор привлекательности местоположения и вида "на воду" никто не отменял", - говорит Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК "Триумф Парк".
Затраты и сложности
"Работы по намыву территорий довольно специфичны и их стоимость зависит не только от площади вновь образованной территории и объема дноуглубительных работ, но в значительной степени от объема экологических и социальных вопросов (например, переселение жителей со смежных с радиусом строительства территорий). Но речь в любом случае идет о сумме свыше миллиона долларов за 1 га", - полагает Юлия Жалеева.
"При многоэтажной застройке затраты на намыв не столь существенны и составляют порядка 200 $/кв.м. намываемой земли. Однако стоит отметить, что это только создание участка суши без учета дорог, коммуникаций, озеленения. Для сравнения, такая земля в поле на границе с Санкт-Петербургом стоит 20-50$/кв.м. вместе с растительностью", - подсчитывает Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest.
Михаил Гущин говорит, что стоимость намыва при глубине 5 метров стоит около 120 $/кв.м полученной территории.
Арсений Васильев считает, что стоимость 1 кв. метра намыва территории колеблется от 250-400 евро за 1 кв. м. "На конечную стоимость квадратного метра данный аспект влияет, но незначительно, например, стоимость квадратного метра в жилом комплексе "Морской фасад" на Васильевском острове соответствует среднерыночной", - отмечает эксперт.
Несмотря на то, что сама технология не нова и опыт реализации таких проектов в Петербурге есть, эксперты говорят, что создание намывов сопряжено и с рядом сложностей.
"Поскольку реализующиеся у нас сейчас проекты являются пилотными, проблемы с последующим строительством могут возникнуть. Например, известно, что Усть-Лугу намывали очень долго, т.к. она саморазмывалась. Сейчас все-таки накоплен определенный опыт; кроме того, очень часто для разработки таких серьезных проектов крупные компании приглашают иностранных специалистов", - рассказывает Екатерина Марковец.
"Законодательно намыв территорий регулируется Федеральным законом от 19.07.2011 N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В законе прописано, что такое "искусственный земельный участок", как должна осуществляться процедура намыва, критерии заключения торгов и т.д. Основные сложности, с которыми может столкнуться инвестор, являются технические, инженерные, физические препятствия для реализации проекта. Важно отметить, что намыв искусственных земельных участков на водных объектах законом должен обязательно проходить государственную экологическую экспертизу, во время которой и устанавливается, может ли он повлечь за собой негативные последствия для экологии или нет. Поэтому вопрос того, насколько безопасно строить на намывах, должен наиболее четко прорабатываться именно во время данной экспертизы", - поясняет Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и Партнеры".
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге говорит, что намывы требуют серьезных вложений в инженерию и коммуникации. "Город не всегда готов предоставить ее в необходимые сроки. Это существенная техническая сложность, которая увеличивает сроки реализации проекта, приводит к его удорожанию проекта", - делится эксперт.
Госпожа Лежнева добавляет, что высокая себестоимость участков ограничивается уровень потенциальных клиентов, и соответственно, нужно тщательнее проводить работу по подготовке к продаже таких лотов.
Перспективы
"На основании заявлений девелоперов, в ближайшие 5-7 лет такие проекты могут появиться около Васильевского острова, Лахты и на Юго-Западе города вблизи Южно-Приморского парка. Застройка намывных территорий, как и всех прочих в Санкт-Петербурге, будет производиться на основании Генплана, Правил землепользования и застройки", - рассказывает Александр Погодин, заместитель генерального директора ГК "Пионер" направления "Санкт-Петербург".
"Пока примеров намывных территорий в Петербурге, как и вокруг него, немного. Однако, согласно генплану города, в дальнейшем подобные проекты могут, и будут формироваться на территориях практически вдоль всей акватории Финского залива: в Кронштадте, Лисьем Носу, на Крестовском острове, в западной части города на территории Морского порта, в Красносельском районе. Таким образом, общая площадь территорий, которые могут быть намыты в Петербурге, составляет около 1-1,5 тыс. га. Все эти проекты можно назвать очень перспективными, поскольку речь идет о формировании новых земельных ресурсов, находящихся в непосредственной близости к развитым районам города и престижным пригородным зонам", - рассуждает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость".
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН предполагает, что в будущем будут намывать участки в большом порту Петербурга и Кронштадте.
"Стоимость работ по намыву достаточно высока, цена такой земли выше, чем земли в черте города или на окраинах. К тому процедура получения разрешения на намыв тоже довольно затратна, поскольку акватория Финского залива является федеральной собственностью. Вопросы на таком уровне под силу решать только крупным компаниям с большими лоббистскими возможностями. Так что вряд ли намывы можно назвать альтернативой развития города. Тем не менее, они могут решить проблему дефицита пятен под застройку высокого класса в привлекательных локациях Петербурга, поскольку сегодня в городе мало территорий для реализации крупных проектов класса "комфорт+" и выше, с хорошей транспортной доступностью до деловых центров города, экологической обстановкой и видом на воду", - считает господин Тетыш.
"На наш взгляд, в городе пока достаточно свободных участков на окраинах и промышленных территорий, пригодных для редевелопмента, практически в центре. В такой ситуации скорее можно ожидать успешных примеров реализации уже заявленных крупных проектов по намыву, прежде чем будут заявлены новые", - полагает Юлия Жалеева.
"В Петербурге и его пригородах представлено большое количество неосвоенных территорий, поэтому дорогостоящие проекты по намыву территорий изначально представляются не очень прибыльными. В любом случае намывные территории дороже, нежели использование существующих участков земли. Кроме того, учитывая особенности петербургского климата и почв, такие проекты требуют еще и серьезной технической проработки", - соглашается с коллегами Мария Матвеева, генеральный директор девелоперской компании "Созвездие".
Мировой опыт
"Проекты намывов уже реализованы во многих странах. Если проект хорошо проработан, то он всегда будет интересен девелоперам, городу и конечным потребителям. Пожалуй, самый известный сегодня - проект в Дубаи, где реализованы современные гостиничные объекты", - говорит Андрей Тетыш.
"Насколько мне известно, намыв территорий повсеместно используется во всем мире на протяжении долгого времени, и, должен отметить, весьма успешно. Лидерами в этом направлении являются Япония, Нидерланды, ОАЭ.Безусловно, самыми известными в наши дни являются проекты по намыву острова Пальма Джумейра в Дубаи и островов в Японском море. Что примечательно, Японские намывные острова Юмэносима и Огисима были намыты с использованием технологии использования переработанного мусора – без нанесения ущерба окружающей среде. На этих намывных территориях располагаются как общественные зоны, парки и стадионы, так и промышленные объекты. Международный аэропорт в Осакском заливе также расположен на искусственном острове", - рассказывает о мировом опыте Александр Погодин.
Специалисты компании Praedium Oncor International подготовили краткий обзор основных тенденций развития рынка коммерческой недвижимости в мае 2010 г.
Рынок офисной недвижимости
Основными тенденциями рынка офисной недвижимости в мае 2010 года стали:
· незначительное увеличение объема предложения за счет ввода в эксплуатацию нескольких объектов;
· рост спроса на качественные объекты с удачным расположением;
· отсутствие динамики изменения уровня вакантных площадей;
· незначительное увеличение уровня ставок аренды в сегменте класса А с центральным расположением;
· сохранение цен продажи на прежнем уровне.
Объем инвестиций в офисную недвижимость в 1 квартале 2010 года составил $265 млн. Прогнозируемый на 2 квартал 2010 года объем инвестиционных сделок в сегменте офисной недвижимости – около $370 млн. Ставки капитализации сохраняются на уровне 11-11,5%.
Среди основных событий мая 2010 года на рынке офисной недвижимости следует отметить заключение ряда крупных инвестиционных сделок. Так «ВТБ Капитал» принял решение о покупке бизнес-центра Capital Plaza, принадлежащего Capital Group. Кроме того, австрийский инвестиционный фонд UFG Real Estate II приобрел офисный центр на улице Бахрушина, а «РусГидро» планирует приобрести для размещения своей штаб-квартиры бизнес-центр Pallau-MD на Малой Дмитровке.
Рынок складской недвижимости
Тенденции, наблюдавшиеся на рынке складской недвижимости в конце 1 квартала и апреля 2010 года, получили продолжение и в мае. Потенциальные арендаторы сохраняют активность, при этом темпы нового строительства невысоки, что в совокупности приводит к постепенному снижению доли вакантных площадей на рынке индустриальной недвижимости. Однако ставки аренды пока сохраняются на прежнем уровне. Цены продажи также стабильны.
Среди значимых событий на рынке складской недвижимости следует отметить закрытие крупных сделок по аренде индустриальных площадей в Санкт-Петербурге. Две из них были заключены в складском комплексе класса А «МЛП Уткина Заводь»: площади здесь арендовали логистическая компания Global Logistic Projects (12 320 кв.м) и международный производитель упаковки для жидких пищевых продуктов «Элопак» (10 000 кв.м).
Кроме того, компания «СКЛ», владелец сантехнических брендов Iddis и Milardo, арендовала
Таким образом, уровень вакантных площадей на складском рынке Санкт-Петербурга, который во время кризиса превысил отметку в 30%, начал снижаться.
Рынок торговой недвижимости
Объем предложения на рынке торговой недвижимости продолжает сокращаться: свободные площади в успешных торговых центрах и объекты стрит-ритейла с удачным расположением практически отсутствуют. Средние ставки аренды и цены продажи продолжили рост.
В сегменте стрит-ритейла спрос на помещения, расположенные в проходных зонах, превысил предложение. Основной объем спроса на торговые помещения формируют рестораны и кафе, работающие в низком и среднем ценовых сегментах, а также фуд-корты. Доля общепита в общем объеме спроса на торговую недвижимость составляет 40%.
Кроме того, значимую доля рынка занимают банки (23%), магазины косметики и парфюмерии (13%), магазины обуви (11%) и одежды (7%).
Среди наиболее заметных тенденций мая 2010 года следует отметить приход в Россию новых крупных иностранных торговых и ресторанных сетей. Среди них - мировая сеть Dunkin’ Donuts, открывшая первую кофейню в Москве на Новом Арбате, дом 17. До конца года сеть планирует открыть 10 кофеен. А одежный ритейлер эконом-сегмента из Франции Kiabi объявил о своих планах открыть свой первый в Москве магазин площадью 1 700 тыс. кв. м. в ТРЦ «Гагаринский».
Материал предоставлен Praedium Oncor International
Аналитики АРИН подготовили обзор тенденций рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга весной 2010 г.
Анализ предложения
На конец 1 квартала 2010 года в продаже находился 231 загородный комплекс (земельные участки с подрядом и без в коттеджных поселках, таунхаусы, дуплексы, загородные дома и усадьбы, квартиры в малоэтажных домах в пригородах Санкт-Петербурга). В течение 1 квартала 2010 года, в продажу вышли 29 новых комплекса, а также открылись продажи в новых очередях еще двух комплексов.
Загородные комплексы, находящиеся в продаже, включают в себя около 26,6 тыс. жилых объектов, предназначенных для проживания одной семьи, или 4,5 млн. кв. метров. Объем предложения, выраженный в кв. метрах, увеличился на 10%, по сравнению с концом 2009 года.
Увеличение предложения связано с традиционным весенним оживлением рынка и выводом новых проектов. Во многих новых проектах к продаже предлагаются земельные участки без подряда. Тенденция роста популярности участков без подряда была характерна для загородного рынка и в 2009 году.
Большинство новых проектов (64%) позиционируются в сегменте «эконом». Доля объектов класса «бизнес» и «элита» составляет 33% и 3% соответственно. Увеличение доли объектов эконом-класса за счет сокращения других сегментов объясняется кризисной ситуацией на рынке и ориентацией застройщиков на наиболее дешевые и ликвидные объекты.
Тенденцией 1 квартала 2010 года стало появление на рынке новых проектов с минимальными площадями объектов (50-60 кв.м).
Размер земельных участков в проектах эконом-класса варьирует от 2 соток до 38 соток. Некоторые девелоперы предлагают к продаже крупные земельные участки (до
Ценовая характеристика
Цены на участки без подряда
Средняя стоимость земельных участков без подряда, предлагаемых в коттеджных поселках, составляет 100-300 тыс. руб./сотка. Максимальная стоимость – 600 тыс. руб./сотка.
Наиболее высоки цены на земельные участки в коттеджных поселках, расположенных во Всеволожском и Выборгском районах Ленинградской области и в Курортном районе Санкт-Петербурга. Наиболее низкие цены на земельные участки в Гатчинском и Волховском районах Ленинградской области.
По итогам 1 квартала 2010 года средняя цена земельных участков в коттеджных поселках снизилась практически во всех классах.
Наибольшее снижение цен (на 29%) наблюдалось в сегменте «эконом». Это произошло не только за счет снижения цен в ранее находившихся на рынке проектах, но и за счет вывода новых проектов с чрезвычайно низкой ценой за сотку.
В сегменте «элита» средняя цена земельных участков снизилась на 11%, «премиум» - на 9%. В сегменте «комфорт» цены остались примерно на том же уровне.
Цены на домовладения
По итогам 1 квартала 2010 года средние цены на домовладения снизились практически во всех сегментах рынка загородной недвижимости.
Наибольшее снижение цен – на 20% – наблюдалось в сегменте «эконом». В сегменте «элита» средняя цена кв. метра снизилась на 14%. В сегментах «бизнес» и «премиум» цены сохранились примерно на том же уровне.
По итогам 1 квартала 2010 года на рынке произошла более четкая дифференциация между объектами класса «эконом» и «бизнес», а также между объектами класса «элита» и «премиум». Загородные комплексы, не дотягивающие по своим качественным характеристикам до сегментов «бизнес» и «премиум» были вынуждены снизить цены.
Падение цен в сегменте «эконом» объясняется не только снижением цен в существующих загородных комплексах (в пределах 5-7%), но и появлением на рынке новых проектов с чрезвычайно низкой ценой кв. метра. В данный момент в продаже находится 15 загородных комплексов с ценой кв. метра ниже 30 тыс. руб.
Так, в коттеджном комплексе «Феликсово» в Кировском районе, в
Стабилизация цен в классе «премиум» связана с тем, что в 2009 годы в этом сегменте наблюдалось наиболее значительное снижение цен (на 23%). На дальнейшее снижение цен продавцы не идут в надежде на оживление спроса, традиционно наблюдаемое в весенний период.
Средняя стоимость загородных объектов составляет от 4,9 млн. руб. в сегменте «эконом» до 48 млн. руб. в сегменте «премиум».
Следует отметить, что стоимость домовладений в пределах каждого класса существенно различается в зависимости от местоположения, площади объекта и других характеристик (стадия строительства, строительные материалы и др.).
Наиболее характерные площади объектов по классам и стоимостные диапазоны
|
Сегмент |
Стоимость объектов |
Площадь объектов |
|
эконом |
3-7 млн. руб. |
до |
|
бизнес |
7-18 млн. руб. |
80-250 кв. м |
|
элита |
18-30 млн. руб. |
250- |
|
премиум |
от 30 млн. руб. |
400- |
На 2010 год можно прогнозировать изменение цен:
- сегмент «эконом» - возможно дальнейшее снижение средней цены кв. метра за счет выхода на рынок новых проектов в сверхнизком ценовом диапазоне на 10-15 %;
- «бизнес» - по итогам первого полугодия средняя цена скорей всего сохранится на текущем уровне;
- «элита» - в первом полугодии средняя цена может снизиться еще на 5-10%, в дальнейшем цены стабилизируются;
- «премиум» - до конца 3 квартала текущего года можно прогнозировать стабилизацию цен.
Темпы снижения цен замедлятся во всех классах, по сравнению с наблюдавшимися в 2009 году.
Спрос
В зависимости от загородного комплекса текущие темпы продаж на 70-85% ниже «докризисного» уровня. Средние темпы продаж по итогам 1 квартала 2010 года оцениваются в размере 0,7 объектов в месяц, включая и участки без подряда.
Некоторые девелоперы успешно (по кризисным меркам) открыли продажи в 1 квартале 2010 года, но таких немного. Так, например, в комплексе «Охтинский парк» было продано 28 земельных участков (38% от общего числа участков в комплексе).
Успех «Охтинского парка» можно объяснить привлекательным местоположением (всего в
Продажи на загородном рынке традиционно активизируются весной, поэтому во 2 квартале 2010 года можно прогнозировать увеличение спроса на земельные участки и коттеджи.
За 1 квартал 2010 года на загородном рынке было продано порядка 380 земельных участков и около 130 домовладений.
Среди проданных участков наиболее широко представлены участки класса «эконом» и «бизнес» (с ценой 1-2,5 млн. и 4-5 млн. за участок соответственно). Среди проданных домовладений преобладают индивидуальные коттеджи.
На 2010 год можно прогнозировать увеличение спроса на загородные объекты, по сравнению с 2009 годом, однако возвращения к докризисному уровню ожидать не следует. В общем объеме продаж по-прежнему основную долю будут занимать земельные участки без подряда.
Материал предоставлен АРИН