Намывные перспективы
В условиях сокращения в Петербурге пятен под застройку создание намывных территорий рассматривается девелоперами как возможность решения этой проблемы. Эксперты рынка говорят, что потенциал таких проектов отнюдь не органичен только Васильевским островом и Курортным районом.
"Санкт-Петербург имеет обширный потенциал намывных территорий, поскольку расположен на берегу Финского залива. Данные проекты позволяют вовлекать в оборот земли для строительства элитной недвижимости с хорошими видовыми характеристиками, в связи, с чем возможно появление новых проектов по намыву земель. Проекты по намыву территорий актуальны, прежде всего, для стран с ограниченной территорией, когда в городах уже не остается площадей под застройку", - говорит Арсений Васильев, генеральный директор УК "Унисто-Петросталь".
"Сегодня в Петербурге реализуется проект "Морской фасад" на площади 466 га и проект намывных территорий на площади 470 га планируется под Сестрорецком. На намывной территории Васильевского острова планируется построить 4 млн. кв. м недвижимости, в Сестрорецке предполагается возведение 3,5 млн. кв.м недвижимости, в т.ч. 2 млн. кв.м жилья", - рассказывает господин Васильев.
Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg считает, что намывные территории - достаточно хорошее место для нового развития, так как они избавлены от многих проблем. "Среди их преимуществ: понятная структура собственности, отсутствие обременений и ограничений, возможность создавать качественную планировочную структуру, возможность использования принципов устойчивого развития в проекте. Из недостатков – необходимость подведения всех коммуникаций и строительства всей инфраструктуры", - полагает господин Гущин.
Между тем эксперты отмечают, что намывы - это не новый для Петербурга формат. "Ничего принципиально нового в намыве территорий в современном Санкт-Петербурге нет, такая практика велась еще в советские времена. Примером этого может служить территория Юго-Запада (район пр. Маршала Казакова), где раньше на этом месте были залив либо болото, западная часть Васильевского острова (район станции метро "Приморская"), южная часть Приморского района (Лахтинский пр., Приморский пр., южная часть ул. Савушкина), то есть так называемая Северо-Приморская часть. Эти территории были намыты еще в конце 70-ых - начале 80-х годов XX века", - поясняет Михаил Гущин.
"Подобные примеры должны снять опасения современных покупателей такой недвижимости. Технологии строительства не стоят на месте, да и фактор привлекательности местоположения и вида "на воду" никто не отменял", - говорит Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК "Триумф Парк".
Затраты и сложности
"Работы по намыву территорий довольно специфичны и их стоимость зависит не только от площади вновь образованной территории и объема дноуглубительных работ, но в значительной степени от объема экологических и социальных вопросов (например, переселение жителей со смежных с радиусом строительства территорий). Но речь в любом случае идет о сумме свыше миллиона долларов за 1 га", - полагает Юлия Жалеева.
"При многоэтажной застройке затраты на намыв не столь существенны и составляют порядка 200 $/кв.м. намываемой земли. Однако стоит отметить, что это только создание участка суши без учета дорог, коммуникаций, озеленения. Для сравнения, такая земля в поле на границе с Санкт-Петербургом стоит 20-50$/кв.м. вместе с растительностью", - подсчитывает Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest.
Михаил Гущин говорит, что стоимость намыва при глубине 5 метров стоит около 120 $/кв.м полученной территории.
Арсений Васильев считает, что стоимость 1 кв. метра намыва территории колеблется от 250-400 евро за 1 кв. м. "На конечную стоимость квадратного метра данный аспект влияет, но незначительно, например, стоимость квадратного метра в жилом комплексе "Морской фасад" на Васильевском острове соответствует среднерыночной", - отмечает эксперт.
Несмотря на то, что сама технология не нова и опыт реализации таких проектов в Петербурге есть, эксперты говорят, что создание намывов сопряжено и с рядом сложностей.
"Поскольку реализующиеся у нас сейчас проекты являются пилотными, проблемы с последующим строительством могут возникнуть. Например, известно, что Усть-Лугу намывали очень долго, т.к. она саморазмывалась. Сейчас все-таки накоплен определенный опыт; кроме того, очень часто для разработки таких серьезных проектов крупные компании приглашают иностранных специалистов", - рассказывает Екатерина Марковец.
"Законодательно намыв территорий регулируется Федеральным законом от 19.07.2011 N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В законе прописано, что такое "искусственный земельный участок", как должна осуществляться процедура намыва, критерии заключения торгов и т.д. Основные сложности, с которыми может столкнуться инвестор, являются технические, инженерные, физические препятствия для реализации проекта. Важно отметить, что намыв искусственных земельных участков на водных объектах законом должен обязательно проходить государственную экологическую экспертизу, во время которой и устанавливается, может ли он повлечь за собой негативные последствия для экологии или нет. Поэтому вопрос того, насколько безопасно строить на намывах, должен наиболее четко прорабатываться именно во время данной экспертизы", - поясняет Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и Партнеры".
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге говорит, что намывы требуют серьезных вложений в инженерию и коммуникации. "Город не всегда готов предоставить ее в необходимые сроки. Это существенная техническая сложность, которая увеличивает сроки реализации проекта, приводит к его удорожанию проекта", - делится эксперт.
Госпожа Лежнева добавляет, что высокая себестоимость участков ограничивается уровень потенциальных клиентов, и соответственно, нужно тщательнее проводить работу по подготовке к продаже таких лотов.
Перспективы
"На основании заявлений девелоперов, в ближайшие 5-7 лет такие проекты могут появиться около Васильевского острова, Лахты и на Юго-Западе города вблизи Южно-Приморского парка. Застройка намывных территорий, как и всех прочих в Санкт-Петербурге, будет производиться на основании Генплана, Правил землепользования и застройки", - рассказывает Александр Погодин, заместитель генерального директора ГК "Пионер" направления "Санкт-Петербург".
"Пока примеров намывных территорий в Петербурге, как и вокруг него, немного. Однако, согласно генплану города, в дальнейшем подобные проекты могут, и будут формироваться на территориях практически вдоль всей акватории Финского залива: в Кронштадте, Лисьем Носу, на Крестовском острове, в западной части города на территории Морского порта, в Красносельском районе. Таким образом, общая площадь территорий, которые могут быть намыты в Петербурге, составляет около 1-1,5 тыс. га. Все эти проекты можно назвать очень перспективными, поскольку речь идет о формировании новых земельных ресурсов, находящихся в непосредственной близости к развитым районам города и престижным пригородным зонам", - рассуждает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость".
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН предполагает, что в будущем будут намывать участки в большом порту Петербурга и Кронштадте.
"Стоимость работ по намыву достаточно высока, цена такой земли выше, чем земли в черте города или на окраинах. К тому процедура получения разрешения на намыв тоже довольно затратна, поскольку акватория Финского залива является федеральной собственностью. Вопросы на таком уровне под силу решать только крупным компаниям с большими лоббистскими возможностями. Так что вряд ли намывы можно назвать альтернативой развития города. Тем не менее, они могут решить проблему дефицита пятен под застройку высокого класса в привлекательных локациях Петербурга, поскольку сегодня в городе мало территорий для реализации крупных проектов класса "комфорт+" и выше, с хорошей транспортной доступностью до деловых центров города, экологической обстановкой и видом на воду", - считает господин Тетыш.
"На наш взгляд, в городе пока достаточно свободных участков на окраинах и промышленных территорий, пригодных для редевелопмента, практически в центре. В такой ситуации скорее можно ожидать успешных примеров реализации уже заявленных крупных проектов по намыву, прежде чем будут заявлены новые", - полагает Юлия Жалеева.
"В Петербурге и его пригородах представлено большое количество неосвоенных территорий, поэтому дорогостоящие проекты по намыву территорий изначально представляются не очень прибыльными. В любом случае намывные территории дороже, нежели использование существующих участков земли. Кроме того, учитывая особенности петербургского климата и почв, такие проекты требуют еще и серьезной технической проработки", - соглашается с коллегами Мария Матвеева, генеральный директор девелоперской компании "Созвездие".
Мировой опыт
"Проекты намывов уже реализованы во многих странах. Если проект хорошо проработан, то он всегда будет интересен девелоперам, городу и конечным потребителям. Пожалуй, самый известный сегодня - проект в Дубаи, где реализованы современные гостиничные объекты", - говорит Андрей Тетыш.
"Насколько мне известно, намыв территорий повсеместно используется во всем мире на протяжении долгого времени, и, должен отметить, весьма успешно. Лидерами в этом направлении являются Япония, Нидерланды, ОАЭ.Безусловно, самыми известными в наши дни являются проекты по намыву острова Пальма Джумейра в Дубаи и островов в Японском море. Что примечательно, Японские намывные острова Юмэносима и Огисима были намыты с использованием технологии использования переработанного мусора – без нанесения ущерба окружающей среде. На этих намывных территориях располагаются как общественные зоны, парки и стадионы, так и промышленные объекты. Международный аэропорт в Осакском заливе также расположен на искусственном острове", - рассказывает о мировом опыте Александр Погодин.
Начиная с 1998 года, петербургский рынок жилой недвижимости демонстрировал рост объемов ввода, в среднем объемы строительства увеличивались на 10-20% в год. Однако, рост объемов ввода жилья был недостаточным и не удовлетворял в полной мере объемам спроса, что провоцировало рост цен. После финансового кризиса 1998 года – за шесть лет - жилье в Санкт-Петербурге подорожало примерно в 6,5 раз, причем рост был неравномерным. С 2001 по 2003 гг. цена квадратного метра предложения увеличивалась плавно, в среднем на 2,5% в месяц. С ноября 2003 года рост ускорился и в следующие 9 месяцев наступил цикл подъема рынка. Именно в этот период жилье стало привлекательным активом для частных лиц.
Рост цен на жилую недвижимость в 2006 году составил 120%. Поводом к оживлению рынка жилищного строительства в середине 2006 года стала активизация платежеспособного спроса населения и недостаточный объем предложения жилья в Санкт-Петербурге.
2007 год характеризуется стагнацией на рынке жилой недвижимости. Значительное снижение платежеспособного спроса между тем не вызвало снижение цен.
Первое полугодие 2008 года рынок находился в стадии ценового подъема. За этот период рост цен на жилую недвижимость составил около 32% в рублях.
Ниже представлена диаграмма изменения ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости за период 1998- 3 кв.2008 гг.
В настоящее время ситуация на рынке жилой недвижимости характеризуется высокой неопределенностью и в большой степени подвержена влиянию внешних условий. За период сентябрь-октябрь 2008 года снижение объемов продаж составило порядка 40%. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию в условиях финансового кризиса.
По прогнозам Администрации, объем ввода жилой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2008 году может составить порядка 2,67 млн кв.м, в 2009 – 2,85 млн кв.м. Однако, уже сейчас очевидно, что по итогам 2008 года показатель не будет достигнут. По оценкам специалистов компании
Тенденция снижения роста объемов ввода в меньшей степени связана с текущим состоянием экономики и во многом обусловлена неэффективно выстроенной системой продажи земельных участков под жилье в период 2004-2006 гг., увеличением сроков реализации проектов по причине ужесточения требований государства к процессу подключения к инженерным сетям и к благоустройству прилегающей территории.
Результатом же «поворотного момента в экономике», который начался с осени 2008 года, станет усугубление системных проблем по реализации проектов нехваткой средств и замораживанием ряда очень крупных или наоборот слишком мелких проектов. В 2010-2011 гг объем ввода может снизиться до 60%- 80% от показателей, запланированных на 2008 год, и будет соответствовать ситуации 2003-2004 гг. Необходимо отметить, что снижение объема предложения на рынке будет нивелировано снижением платежеспособного спроса в анализируемый период.
Стоит упомянуть, что в ближайшей перспективе изменится степень влияния государства на развитие сегмента жилой недвижимости.
Политика Администрации в последние годы была направлена на негласную поддержку крупных застройщиков. В частности на торги выставлялись земли большими лотами, которые не могли себе позволить приобрести средние и мелкие компании. Тенденция последнего времени такова, что на торги начинают выводятся земельные участки, разбитые на небольшие лоты.
За последние несколько лет произошло значительное увеличение доли бюджетного жилья. По планам Администрации к 2011 году она должна была составить до 30% от общего объема ввода. Финансирование бюджетного строительства может быть пересмотрено в ближайшее время.
Таким образом, можно прогнозировать снижение влияния государства на развитие рынка жилой недвижимости.
Специалисты компании
Оптимистический сценарий развития рынка характеризуется продолжением стагнации на рынке, низким объемом спроса и низким объемом продаж, в результате чего цены на жилую недвижимость будут скорректированы на уровне 10-15% в течение полугода, а затем снова начнется рост, возможно, весьма существенный. Данный сценарий возможен в условиях эффективных действий финансовых властей и игроков рынка.
Пессимистический сценарий развития рынка предполагает углубление финансового кризиса. Сокращение персонала в ряде компаний и, следовательно, снижение платежеспособного спроса. Снижение цены квадратного метра может составить 40% до конца 2009 года, а стабилизация ситуации с последующим ростом начнется в 2010 году.
На диаграмме ниже представлен прогноз изменения ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости до 2011 года по оптимистическому и пессимистическому сценарию развития рынка.
Согласно пессимистическому сценарию развития ситуации на рынке, цена квадратного метра к началу 2010 года снизится до 60 тыс.руб/кв.м, после чего начнется постепенный рост. Оптимистический сценарий предполагает снижение средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости до 80 тыс.руб/кв.м. к середине 2009 года, после чего рост цен возобновится и достигнет текущего значения (100 тыс. руб. за 1 кв.м) в первом полугодии 2010 года.
Сложившаяся макроэкономическая ситуация открывает ряд новых перспектив для девелоперов, как например:
― возможность приобретения земельных активов на выгодных условиях;
― избежание активного вмешательства государства в сектор жилой недвижимости;
― снижение конкуренции вследствие ухода с рынка компаний, которые не смогли решить проблемы с финансированием своих проектов. В первую очередь речь идет о таких компаниях, которые:
а) рассчитывали бюджеты проектов исходя из гипотезы о быстром возврате небольшой доли собственных средств, и продажи остальных долей частным инвесторам,
б) ориентировались на кредиты отечественных неспециализированных банков
Итог:
В перспективе ближайшего полугода при сохранении темпов нарастания кризиса цены на жилую недвижимость могут упасть до 60-80 тыс. руб. за 1 кв. м, в зависимости от силы кризиса уровень цен 3 квартала 2008 года (100000 рублей за 1 кв.м) восстановится не ранее, чем через год, к концу 2009 года – 1 полугодию 2010 года.
Наилучшая инвестиционная стратегия на 1 полугодие 2009 – покупать, но срок инвестирования должен закладываться на уровне 1,5-2 лет.
Материал предоставлен компанией
Общеизвестно, что цена определяется спросом и предложением. Чем больше спрос и меньше предложение, тем она выше. Давайте рассмотрим объективные факторы, определяющие это соотношение в Санкт-Петербурге в ближайшем будущем.
Спрос на квартиры будет стабильно высоким
1. Ситуация на рынке недвижимости Петербурга (и России в целом) значительно отличается от рынков Европы или США, где строительный бизнес развивался, опережая спрос, в направлении улучшения качества перенасыщенного рынка существующего жилищного фонда. Но еще более важное отличие российского рынка – это структура финансирования. Если в Европе и США до 90% жилья приобреталось в кредит, то у нас эта цифра добралась до 20% только в 2008 году. Ипотечный рынок в США составляет приблизительно 90% ВВП, а в России - около 1%. Поэтому проблемы рынка ипотеки напрямую не повлияли на большинство покупателей недвижимости в России.
2. Исторически сложилось, что Петербург – это город коммуналок, с огромным дефицитом отдельных квартир. Чтобы достичь уровня Европы по обеспеченности населения жильем, Петербургу понадобится строить, не снижая темпы, не менее 30 лет. Кроме того, значительная часть жилья в Петербурге – это устаревший фонд: от зданий 19-го и начала 20-го века до целых массивов хрущевок и панельных домов, срок эксплуатации которых был изначально ограничен. И если в Москве программы реконструкции и расселения такого жилья уже давно работают, то в Петербурге они только начинаются. Сейчас в очереди на улучшение жилищных условий стоят свыше 250 000 петербургских семей. И городские власти, приобретая жилье у застройщиков, будут создавать дополнительный спрос.
3. Активное в последние годы развитие промышленности в Петербурге и пригородах потребовало большого притока специалистов из других регионов страны. Люди, приехавшие сюда жить и работать, создали дополнительный спрос на жилье, которого на сегодняшний день не хватает даже для решения жилищных проблем коренных петербуржцев. В ближайшей перспективе новые промышленные предприятия будут выходить на производственные мощности - это тысячи новых работников, которым необходимы квартиры.
4. Немалый вклад в повышение спроса на жилье вносит приток молодых людей, приезжающих на учебу в петербуржские ВУЗы, по количеству которых Петербург спорит только с Москвой. Этот поток растет ежегодно – в 2008 году число студентов в России выросло на 150 000 человек. В большинстве случаев иногородние студенты – это дети из семей с социальным статусом и уровнем достатка выше среднего, которые со временем приобретают жилье в Петербурге.
5. Существенным фактором, определяющим высокий спрос на покупку жилья в будущем, является спрос на аренду жилья сегодня. В Петербурге он уже много лет стабильно высокий. Аренда, в значительной степени, представляет собой отложенный спрос на покупку жилья, который при первых тенденциях стабилизации экономики перерастает в реальный.
Кроме того, не стоит забывать, что Петербург и Москва являются крупнейшими российскими мегаполисами. Статус таких городов во всем мире порождает повышенный спрос на приобретение в них недвижимости.
В ближайшее время предложение нового жилья в Петербурге будет снижаться
1. Количество новых объектов расти не будет.
Финансовый кризис в первую очередь влияет не на текущие строительные объекты, а на перспективные. Это уже привело к ситуации, когда реализация части будущих проектов приостановлена даже крупными застройщиками. В результате, через небольшой промежуток времени возникнет дефицит новых объектов.
2. Количество компаний, работающих на рынке, сократится.
Ситуация на финансовом рынке особенно повлияет на бизнес небольших компаний, не имеющих достаточного опыта, финансовых возможностей и развитой собственной производственной базы. Так как себестоимость земли и строительных материалов последние полгода была максимально высокой, то при отсутствии собственных ресурсов, снижение цен может вывести такие компании за грань рентабельности. Эта ситуация приведет к оттоку новых компаний, которые планировали начать инвестиционно-строительную деятельность.
3. Количество компаний, которым доверяют покупатели, ограничено.
При возникновении проблем с одиночными объектами небольших инвесторов, риски для покупателей у всех подобных компаний резко возрастут. В результате, рынок предложения гарантированно безопасных объектов сужается до предложений от нескольких десятков крупнейших петербуржских застройщиков, имеющих многолетний опыт работы и обладающих диверсифицированным бизнесом.
Если резюмировать все 8 перечисленных факторов, то становится достаточно очевидно, что, несмотря на некоторую нестабильность финансовой ситуации в стране вцелом, рынок недвижимости Санкт-Петербурга сегодня является одним из самых перспективных в России.
Одно «но»...
Доверие. Если его нет, то о перспективности рынка можно даже не вспоминать! Для того, чтобы 8 перечисленных выше факторов работали, необходим 9-й фактор – доверие к представителям строительной отрасли Петербурга.
На мой взгляд, кому из строителей можно доверять определить достаточно просто. Обобщенный портрет надежной строительной компании выглядит следующим образом:
она достаточно известна, т.к. работает на рынке не менее 10 лет, успешно пережив кризис 1998 г.;
§ в портфеле реализованных проектов десяток построенных домов;
§ давно и активно участвует в работе профессиональных ассоциаций строителей;
§ в условиях колебаний рынка ведет стабильную ценовую политику, благодаря достаточной финансовой независимости;
§ обладает профессиональным уровнем менеджмента, способным проводить программы оптимизации расходов;
§ имеет диверсифицированный бизнес в различных сегментах строительной отрасли.
Таким образом, при соблюдении определенных и понятных мер предосторожности, приобретение квартиры в Санкт-Петербурге на сегодняшний день - это один из самых надежных и перспективных способов избежать финансовых рисков, которые возникают из-за нестабильной мировой и внутренней экономической ситуации.
Что подтверждается и последними результатами опросов ВЦИОМ о том, какие способы сохранения средств представляются наиболее надежными росси
М.Л.Закашанский, генеральный директор строительного объединения «М-Индустрия»