В ожидании лучших времен
Рынок консалтинга, серьезно просевший в период кризиса, все еще не набрал обороты. Эксперты говорят, что возвращение к докризисным показателям вряд ли произойдет в ближайшие несколько лет.
Сегодня на рынке консалтинга Петербурга около 12-15 основных игроков. Однако некоторые участники рынка уверены, что качественные консалтинговые услуги оказывают не более пяти компаний.
"По сравнению с кризисным периодом сейчас рынок консалтинга находится в гораздо более хорошем и активном состоянии, но докризисных показателей пока не достиг и, с моей точки зрения, в обозримом будущем не достигнет", - полагает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. Тем не менее он отмечает положительный тренд - в этом году объем заказов увеличился.
"Более того, в текущем году впервые после кризиса появились новые иностранные заказчики, которые обращаются не только за оценкой и анализом рынка, а именно за консультациями по девелоперскому проекту", - делится господин Пашков.
"Безусловно, спрос в этом сегменте восстанавливается, однако все еще раза в два-три ниже, чем до кризиса. Это связано с тем, что на рынке стало меньше непрофильных инвесторов, отсутствием сверхприбылей, а также с ростом профессионализма выстоявших в кризис девелоперов", - говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
"Если сравнивать одинаковые продукты, то цены на консалтинговые услуги сейчас отстают от докризисных на 20-30%. Сегодня девелоперы рассматривают консалтинг как инструмент, позволяющий снизить риски, решить конкретные проблемы проекта, повысить его доходность. И предъявляют гораздо более высокие требования как к качеству продукта, так и к его цене", - поясняет Роман Евстратов, директор департамента торговой недвижимости партнер S.A. Ricci - Санкт-Петербург.
Позитивно оценивает ситуацию Людмила Рева, директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. "По итогам 2011 года обороты рынка выросли в 5 раз по сравнению с предыдущим периодом. Количество обращений за услугами консультантов уже достигло докризисного уровня, при этом характер обращений в значительной степени изменился. Это связано с тем, что девелоперы возвращаются к отложенным проектам и вынуждены пересматривать написанные ранее концепции, которые уже не отвечают реалиям изменившегося рынка. Помимо этого к услугам консультантов обращаются новые собственники объектов недвижимости, получившие эти активы в результате вынужденных перепродаж в кризисной ситуации. Часть консалтинговых проектов возникает из-за произошедших изменений в законодательной базе строительной отрасли", - отмечает Людмила Рева.
"Ключевой тренд последних лет - смена парадигмы рынка. До кризиса было большое количество проектов, девелоперы или собственники которых привлекали брендовых консультантов из разных сфер для того, чтобы повысить статусность и придать дополнительную инвестиционную ценность проекту. В тот период чаще их целью была продажа проекта крупному инвестору. Сейчас рынок так не работает. В основном те клиенты, которые к нам обращаются, строят или планируют строить сами, поэтому для них важна не красивая обертка, а содержательные рекомендации. Такая ситуация повышает требования к консультантам и делает рынок более жестким по сравнению с докризисным периодом", - полагает Николай Пашков.
Консультанты отмечают рост заказов на проекты жилой недвижимости. "Если раньше девелоперы жилой недвижимости вообще не обращали никакого внимания на изучение спроса, не без оснований полагая, что все построенное будет немедленно куплено, то сейчас они задумались над тем, что же они все-таки строят и кто это купит", - говорит Николай Вечер FRICS, генеральный директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, партнер компании, вице-президент ГУД.
"Заявок на консалтинговые услуги по бизнес-центрам практически нет, а вот в сегменте торговой и гостиничной недвижимости отмечен небольшой спрос. Сегодня наиболее популярны маркетинговые исследования, поскольку многие девелоперы не способны выполнять их самостоятельно, потому что это требует содержания большого штата специалистов", - отмечает Андрей Тетыш. Роман Евстратов наблюдает увеличение спроса со стороны собственников земель и зданий, которые готовятся к продаже.
"В посткризисный период акцент сместился на те услуги консультантов, которые ранее были менее востребованы, появились новые направления – к примеру, появилась услуга "экспресс-анализ". Он требует меньшего времени и трудозатрат, и основная причина его появления - существенная скидка по цене отчета", - рассуждает Наталия Киреева, старший аналитик департамента консалтинга и оценки компании Maris/Part of the CBRE Affiliate Network.
"Растет спрос на услуги инвестиционного консалтинга. Институциональные инвесторы в связи с практически полным отсутствием качественного институционального продукта на рынке Санкт-Петербурга готовы рассматривать сценарии форвардных сделок по покупке вновь построенных качественных объектов высокого класса. Для осуществления таких проектов необходимо собрать целую мозаику участников и составляющих: качественный и востребованный на рынке проект, девелопер с международными стандартами работы и экспертизой работы на локальном рынке, компания-консультант для заполнения объекта арендаторами и подтвержденный интерес покупателя к стабилизированному объекту недвижимости", - рассказывает Людмила Рева.
.jpg)
По данным аналитического центра GED Analytics в I квартале 2009 года индекс доступности жилья в России снизился на 3% на вторичном рынке (с 8,1 до 7,8 лет) и на 9% на первичном рынке (с 12,4 до 11,2 лет). Поскольку индекс показывает срок, за который семья может заработать на квартиру, фактически результат означает, что доступность жилья в стране выросла.
Однако ситуация характеризуется еще и тем, что доступность жилья выросла, а число сделок на рынке жилья наоборот снизилось как минимум на треть . Однако, тенденции, происходящие на этом рынке, не объясняются только соотношением доходов населения и цен на жилье, исходя из которого и считается индекс доступности.
Во-первых, из 1,5 млн сделок купли-продажи, совершенных в России в 2008 году, треть была закрыта с использованием жилищных кредитов. По крайней мере, такой вывод следует из статистики Центрального банка, согласно которой в 2008 году было выдано около 500 тысяч жилищных кредитов . При современных процентных ставках количество домохозяйств, которым доступны жилищные кредиты, снизилось как минимум в три раза , а статистика Центрального банка показывает, что выдается уже в 5 раз меньше кредитов, чем год назад . Таким образом, только за счет коллапса системы кредитования жилья количество сделок сократилось на четверть.
Во-вторых, во многом активность покупателей на рынке определяется их психологическим настроем. Когда на рынке главенствует оптимизм – как в отношении экономики страны в целом и личного финансового положения в частности, так и касательно роста цен на жилье участники рынка склонны совершать сделки даже с переплатой относительно «справедливой» цены. В настоящее же время опасения жителей России относительно стабильности своих доходов и наличия работы в будущем, а также ожидание дальнейшего снижения цен на жилье тормозят их активность на рынке. Этот фактор, вкупе с уходом с рынка инвесторов, обусловил снижение количества сделок еще на 10-15%. Совершаются в основном сделки, связанные с семейными обстоятельствами, сменой места жительства или незначительным улучшением жилищных условий.
По словам ведущего аналитика GED Analytics Александра Пыпина, на первичном рынке в России добавляется еще и глубокий скептицизм покупателей и кредиторов, которые в большинстве своем не верят, что будут построены дома, в которые они готовы вложить деньги. Это разгадка парадокса – доступность новостроек выросла (за счет снижения цен на них), но количество сделок мало. Год назад на вторичном рынке жилье было наиболее доступно (из 18 крупнейших регионов страны) в Тюменской, Кемеровской и Челябинской области. В 2009 году жилье на вторичном рынке наиболее доступно в Тюменской области, Красноярском крае, Челябинской области. На первичном рынке за год тройка лидеров, состоявшая из Тюменской, Кемеровской и Свердловской области, теперь включает Тюменскую и Свердловскую область, а также Татарстан. За год доступность жилья больше всего выросла в Красноярском крае, Пермском крае и Дагестане, а снизилась в Московской, Кемеровской и Новосибирской области.
Изменение доступности жилья в крупнейших регионах России на первичном и вторичном рынке
|
|
Индекс доступности, лет |
Изменение за год, % |
||||||||||||||||||||||
|
|
первичный рынок |
вторичный рынок |
первичный рынок |
вторичный рынок |
||||||||||||||||||||
|
|
2008 |
2009 |
2008 |
2009 |
2009 |
2009 |
||||||||||||||||||
|
|
I квартал |
I квартал |
I квартал |
I квартал |
I квартал |
I квартал |
||||||||||||||||||
|
Российская Федерация |
12,4 |
11,2 |
8,1 |
7,8 |
-9% |
-3% |
||||||||||||||||||
|
Москва |
9,8 |
8,6 |
6,9 |
6,6 |
-11% |
-5% |
||||||||||||||||||
|
Московская область |
9,8 |
10,9 |
6,6 |
7,5 |
11% |
13% |
||||||||||||||||||
|
Краснодарский край |
17,1 |
17,6 |
13,5 |
15,0 |
3% |
11% |
||||||||||||||||||
|
Санкт-Петербург |
16,4 |
15,5 |
8,2 |
9,0 |
-6% |
9% |
||||||||||||||||||
|
Свердловская область |
8,1 |
6,9 |
6,1 |
4,8 |
-14% |
-21% |
||||||||||||||||||
|
Ростовская область |
14,2 |
14,2 |
9,5 |
10,0 |
0% |
6% |
||||||||||||||||||
|
Республика Башкортостан |
11,8 |
9,5 |
8,0 |
6,4 |
-19% |
-20% |
||||||||||||||||||
|
Республика Татарстан |
8,5 |
7,6 |
5,7 |
5,1 |
-10% |
-11% |
||||||||||||||||||
|
Челябинская область |
8,4 |
7,9 |
4,5 |
4,3 |
-5% |
-4% |
||||||||||||||||||
|
Тюменская область |
5,9 |
5,7 |
4,0 |
3,7 |
-3% |
-9% |
||||||||||||||||||
|
Нижегородская область |
18,1 |
15,9 |
8,5 |
Подписывайтесь на нас:
06.07.2009 23:38
В 2009 году объем инвестиций в российскую недвижимость сократился до уровня 2004 года, падение по сравнению с уровнем 2008 года более чем в 2 раза. Следует отметить, что на глобальном мировом рынке такое падение было характерно для 2008 года, когда годовой мировой объем инвестиций в недвижимость сократился на 59% по сравнению с 2007 годом и приблизился к уровню 2004 года. Тем не менее, российский рынок до сих пор демонстрирует большую доходность вложений по сравнению с рынками Европы и Северной Америки: 12-14% годовых (наряду с Украиной, Индией, Вьетнамом, Бразилией) против 5-8% в Европе. Но политические и экономические риски в России настолько велики, что иностранные инвесторы занимают пока выжидательную позицию. Рынок недвижимости в Санкт-Петербурге практически замер. Крупные инвесторы лишь исследуют его, опасаясь ухудшения экономической ситуации. Продолжается процесс перекредитования застройщиков и собственников для погашения предыдущих займов и выкупа облигаций по повышенным ставкам с целью недопущения банкротства. Крупные банки, как правило, идут на реструктуризацию задолженности, предлагая более жесткие условия. Конечный спрос на недвижимость остается слабым. В тоже время мелкие и средние российские предприниматели готовы покупать и приобретают небольшие подешевевшие активы, о чем свидетельствуют сделки на торгах фонда имущества. Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, июнь 2009 г.
Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года Офисы В июне 2009 года падение доходных показателей на офисном рынке Санкт-Петербурга продолжалось, ставки аренды упали в среднем на 2,5% в рублях (4,2% в долларах), цены продаж - на 5,7% в рублях (7,4% в долларах). Цены продажи офисов, которые до настоящего времени снижались наименьшими темпами, в июне упали наиболее сильно. Даже в центральных районах города средняя цена продажи офисов опустилась ниже 100 000 руб. за кв. м Предложений по продаже офисов класса А становится все больше, на продажу выставлены бизнес-центры «Густав», «Магнус», «Оскар», «Арена-холл» и др., офисы в БЦ «Пулково Скай» класса А предлагаются по цене 103 000 руб./кв. м. Арендные ставки на офисы класса А составляют 760-2200 руб. за кв. м в мес. (без НДС). Заполняемость бизнес-центров класса А продолжает снижаться и составляет сейчас в среднем порядка 70-75%. На освободившиеся площади найти новых арендаторов по прежним условиям практически не возможно. Торговля Ставки и цены продаж торговых помещений продолжают медленно падать, что связано с продолжением снижением товарооборота. За январь–май 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года оборот розничной торговли снизился в городе на 5,9%, оборот общественного питания уменьшился на 14,3%. Помещения под магазин или ресторан на наиболее проходных торговых улицах предлагаются сейчас по ставке от 1000 до 2000 руб. за кв. м в мес., на участках с максимальным пешеходным потоком непосредственно у метро ставки доходят до 7000 руб. за кв. м в мес. Это существенно ниже, чем до кризиса. При этом арендодатели идут на уступки, так, компания RBI при сдаче в аренду торговых помещений в новом комплексе Esfera на Невском пр. готова брать арендную плату в виде % от оборота. Сдача площадей в виде % от оборота, а не по фиксированной ставке либо комбинированная схема применяется все чаще. Материал предоставлен Гильдией управляющих и девелоперов Подписывайтесь на нас:
| ||||||||||||||||||||
.jpg)
В 2009 г. объем инвестиций в российскую недвижимость сократился до уровня 2004 г. Рынок недвижимости в Санкт-Петербурге практически замер. Крупные инвесторы лишь исследуют его, опасаясь ухудшения экономической ситуации. Продолжается процесс перекредитования застройщиков и собственников.