Строительный мусор как вторичное сырье
В процессе работы строительных предприятий образуется много отходов. Возникает вопрос – что с ними делать? Здесь есть два пути: захоранивать или переводить строительный мусор во вторичное сырье.Второй путь, по мнению экспертов, предпочтительней. Во-первых, это хорошо для окружающей среды, поскольку не страдает экология. Во-вторых, это хорошо для самих строительных компаний, поскольку за отходы, которые используются в качестве вторичного сырья, не взимается плата в бюджет. Более того, на этом процессе можно еще и заработать. Но чтобы грамотно распорядиться отходами и не упустить свою выгоду, нужно знать множество нюансов: юридических, экологических, санитарных. Именно о них шла речь на семинаре «Природоохранная документация в строительной деятельности», который организовали Центр правового обеспечения природопользования (Северо-Западное отделение) и газета «Строительный Еженедельник».
Земля должна быть Чистой
Нормативная база в сфере обращения с отходами довольно емкая. Основной принцип, заложенный в этих нормативных актах, гласит, что «в почвах населенных пунктов содержание потенциально опасных для человека веществ не должно превышать предельно допустимых норм». Поэтому каждый потенциальный застройщик должен доказать, что участок, где он собирается работать, не нарушает это важное требование.
Для этого нужно провести специальное исследование земли: выяснить ее химические, микробиологические, паразитологические характеристики, провести замер уровня радиационного фона – и получить санитарно-эпидемиологическое заключение по качеству почвы. Это заключение действительно в течение трех лет. Если срок истек, а строительство не закончилось – придется проводить исследование повторно.
Качество грунта рассматривается в течение всего процесса строительства и даже в процессе эксплуатации готового объекта.
На первой стадии – предварительных изысканий – исследование проводится по сетке 50/100 или 100/100. Выбор зависит от того, что это за участок: как он расположен, как он раньше использовался (может, там была свалка, завод или золоотвал). Нужно собрать сведения о возможном загрязнении земли строительными отходами, выбросами промышленных предприятий. Фактически идет предварительная паспортизация земельного участка. Это очень важно. Если выяснится, что участок раньше активно использовался и, скорее всего, загрязнен, то сетка исследования будет более частой.
Следующая стадия – выбор земельного участка. Она предполагает послойное исследование земли. Отбирать пробы почвы нужно из инженерно-геологических скважин. Таким образом определяется степень загрязнения грунтов по глубине.
На стадии выполнения строительных работ тоже проводится послойное исследование, но указываются конкретные места отбора проб – там, где проходят сети инженерных коммуникаций: водопровод и теплоцентраль (их состояние представляет определенную опасность для здоровья населения). А также смотрят непосредственные места выемки земли и оценивают, можно ли извлеченные грунты использовать как вторичное сырье.
Мусор можно использовать?
Оказывается, почва воздействует на людей двумя способами: через воздух (за счет попадания в дыхательные пути взвешенных частиц из приземного слоя) и через проблему безопасности прокладки инженерных коммуникаций. Действие грунта не одномоментно. Это длительный процесс. Поэтому для определения класса его опасности применяют метод так называемого «хронического действия».
Грунты по степени загрязненности делятся на пять классов: «чистый», «допустимо опасный», «умеренно-опасный», «опасный» и «чрезвычайно опасный». Только «чрезвычайно опасные» грунты подлежат вывозу на специальные полигоны. Остальные категории могут быть использованы в народном хозяйстве – могут стать вторичным сырьем.
«Чистый» грунт можно использовать без ограничений, «допустимый» – везде, кроме объектов риска (это детские и образовательные учреждения, спортивные, игровые и детские площадки, площадки отдыха, зоны рекреации, прибрежные и санитарно-защитные зоны), «умеренный» – в ходе строительных работ для отсыпки котлованов и выемок, при вертикальной планировке объектов строительства и на озеленении (с подсыпкой чистого грунта слоем не менее 0,2 метра), «опасный» (с подсыпкой чистого грунта не менее 0,5 метра). Можно или нельзя использовать грунт – предмет санитарно-эпидемиологического заключения.
Если грунт будет использоваться как вторичное сырье, он автоматически превратится в продукт. В этом случае программу работы с ним определяют СанПиН 2171287-03 и СанПиН 2.1.7.1322-03. Эта программа состоит из следующих пунктов: нужно разработать ТУ на почву (на основе этого документа продукт признается таковым), нужно подтвердить партию грунта лабораторными экспериментальными исследованиями и получить экспертное заключение в СЭС. После этого продукт можно использовать.
Все отходы опасны
В свою очередь, генеральный директор Центра правового обеспечения природопользования Борис Кокотов сообщил, что, когда речь идет о грунтах, рассматривают две классификации отходов, не только санитарно-эпидемиологическую, но и экологическую, где тоже пять классов опасности: «чрезвычайно опасные», «высокой опасности», «умеренной опасности», «малоопасные» и «практически неопасные».
«По этой классификации получается, что в России все отходы опасны. Поэтому в любом случае нужно разрабатывать проекты нормативов образования отходов и лимиты на их размещение», – подчеркнул эксперт. Какой практический смысл в переводе строительных отходов во вторичное сырье? Во-первых, тогда они могут быть реализованы предприятиям, которые не имеют лицензии на право сбора, транспортировки, утилизации и размещения отходов, во-вторых, при этом они не теряют своего правового статуса «отход». «Если для строителей принципиально и необходимо, чтобы отходы не размещались на полигоне – можно их переводить во вторсырье. А так этот шаг особого смысла не имеет», – считает эксперт.
Больше лицензий – меньше претензий
Ведущий специалист Технического отдела МТУ технологического и экологического надзора Ростехнадзора по СЗФО Наталья Чекушова рассказала о лицензировании деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортировке и размещению опасных отходов.
По словам эксперта, данный вид деятельности является единственным лицензируемым в области охраны окружающей среды. Законодательство в этой сфере в последние годы несколько изменилось. Если раньше лицензировалось обращение с опасными отходами, то теперь название данного вида деятельности изменилось, хотя суть осталась прежней. «Из лицензируемых видов деятельности исключено образование отходов. Лицензируем только сбор, использование, обезвреживание, транспортировку и размещение. На все пять видов работ лицензия выдается единая. Но существует выписка из реестра к лицензии, где прописано, на что конкретно выдана лицензия. Без этой выписки лицензия недействительна», – сообщила Наталья Чекушова, подчеркнув при этом, что строительные организации, как правило, имеют дело со сбором и транспортировкой опасных отходов.
В выписке четко прописаны, помимо разрешенных видов деятельности, все классы опасности отходов, с которыми разрешена работа. Лицензируются все пять классов опасности. «Если мы обратимся к кодификатору опасных отходов, то увидим, что код – это 13-значное число. Последняя цифра означает класс опасности. Если стоит 5, а перед ней 99, то это значит, что отход не обладает опасными свойствами. Это нигде не регламентировано и не прописано. Но мы обращались в Москву, и нам разъяснили, что в этом случае отходы не подлежат лицензированию», – говорит эксперт. Однако, по словам Натальи Чекушовой, «если строительные фирмы не будут лицензировать такие отходы, то им надо будет подтверждать, что каждая партия мусора отнесена к этому коду». «Это просто глупость. Поэтому, чтобы меньше было проблем с контролирующими органами, я все-таки советую получать лицензию и на отходы этого класса опасности», – подчеркнула Наталья Чекушова.
Последовательность действий
Основной документ, который регламентирует порядок выдачи лицензии на все эти виды деятельности, установлен постановлением Правительства РФ №524 от 26 августа 2006 года. Там определены лицензирующие органы и их функции. Установлен стандартный пакет документов, предъявляемых в лицензирующие органы соискателем, а также порядок надзора за соблюдением фирмой лицензионных условий.
У строителей обычно возникает много вопросов по процедуре лицензирования.
«Здесь – строгий порядок и указанный пакет документов», – говорит специалист.
Первое. Нужно написать заявление установленного образца, где надо четко указать не только информацию о фирме, но и где вы будете осуществлять данный вид деятельности (если меняется география вида деятельности, то лицензия подлежит переоформлению). Лицензия выдается сроком на 5 лет. Переоформлять ее надо: если меняется правовая собственность вашей организации, идет изменение ее названия или смена юридического адреса и адресов осуществления лицензируемого вида деятельности. В этом случае в течение 15 дней вы обязаны обратиться в исполнительный орган с заявлением о переоформление лицензии. Старую лицензию нужно сдать. В течение 10 дней вам обязаны лицензию переоформить. Лицензия выдается со старым номером и старыми сроками действия.
Второе. Все учредительные документы (устав, свидетельство с налоговой, свидетельство ОГРН) и изменения к ним, если были. Эти документы либо заверяют нотариально, либо делается копия и заверяется печатью предприятия и предоставляется с оригиналом.
Третье. Нужно заплатить госпошлину в размере 1300 рублей (300 рублей – за рассмотрение документов и 1000 рублей – за сам бланк лицензии). Только по безналу.
Четвертое. Основополагающий пункт для получения лицензии – положительное заключение экологической экспертизы. Проводит ее региональный орган Ростехнадзора. Экспертиза идет 2-3 месяца. А сама процедура получения лицензии занимает около 6 месяцев.
Если деятельность связана с транспортировкой отходов не только по одному субъекту России, то придется обращаться в центральный аппарат Ростехнадзора.
Короткая экспертиза
О важных изменениях в работе управления государственной экспертизы Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга рассказал заместитель начальника управления Виталий Реут.
С выходом нового Градостроительного кодекса РФ и постановления Правительства РФ от 5 марта №145 «Об экспертизе» правила игры в этой области значительно изменились. Если раньше для получения заключений специальных экспертиз управление привлекало параллельно экологов, эпидемиологов и других специалистов, то теперь все экспертизы проводятся в одном ведомстве. «Так пытаются внедрить принцип одного окна. И нам поручено заниматься множеством новых тем, в том числе экологической экспертизой», – пояснил Виталий Реут. Он отметил, что для того, чтобы рассматривать раздел охраны окружающей среды, нужно иметь штат специалистов, помещения и оборудование. «А у нас, как обычно, законодатель, сказав «А», больше ничего не произнес, и мы пытаемся решить массу проблем собственными силами. В частности, к нам уже пришли, хотя и очень маленьким штатом, специалисты в области экологии и санитарии, но пока рассматривать все дела исключительно нашими силами не получается. Поэтому, скорее всего, мы будем привлекать специальные организации, особенно для экспертизы сложных и больших по объему объектов», – заявил Виталий Реут.
«Но на строителях все эти перемены не должны пагубно отразиться. Напротив, в законе прописаны новые временные параметры нашей работы. Проекты коммерческого назначения – общественные и промышленные здания – теперь будем рассматривать не шесть месяцев, а три. А по жилым домам сроки экспертизы еще меньше – до 45 дней (видимо, из-за реализации нацпроекта «Доступное жилье»). Эти временные планки сломали устоявшуюся за десять лет систему», – заявил эксперт. Он отметил, что «при этом в законе не прописаны никакие внутренние вопросы – что мы должны делать и как, ведь за отведенное время практически невозможно проект рассмотреть, выдать замечания и их устранить».
Новый приказ облегчит жизнь
Чтобы хоть как-то исправить ситуацию, управление государственной экспертизы разработало и издало внутренний приказ, который вступил в силу со 2 апреля. В этом документе прописано все – от новой формы заявления и дополнительных документов, которые нужно собирать для экспертизы, до порядка ее прохождения. Это документ из 10 страниц. С ним можно ознакомиться на сайте службы и на специальном информационном стенде в ее офисе.
«Понимая, что проектировщик и заказчик находятся в сложной ситуации, мы попытались облегчить их судьбу, да и нашу тоже. В приказе написано, что за первые 14 дней после того, как мы выдадим отрицательное заключение (претензии могут оказаться формальными), заказчик может попытаться снять незначительные замечания. И тогда мы оформим это как повторно подаваемый на экспертизу проект, рассмотрим его и выдадим заключение бесплатно. Хотя в законе написано, что повторная экспертиза осуществляется за плату – до 30 процентов от стоимости первоначальной экспертизы. Причем плата за экспертизу, по сравнению с тем, что было раньше, сильно выросла», – заявил Виталий Реут. «Мы понимаем, что это вызовет сильный негатив. Но ничего не можем сделать. Это – закон. Получается, что чем строительная организация слабее, чем она безалаберней относится к проектированию, тем сильнее это все вылезает у нас – в виде нестыковок и ошибок. И заказчик будет нести колоссальные затраты по экспертизе – до 1 млн рублей и больше. Более точных комментариев по цене не дам – это вопрос бухгалтерский, который формируется из формальных признаков. Поэтому призываем строителей серьезно относиться к экспертизе. А со своей стороны будем стараться, чтобы замечания были неформальные: чтобы они касались реально вопросов безопасности в строительстве, а не точек и запятых в тексте. У нас нет задачи держать и не «пущать». Мы работаем на то, чтобы город строился. Мы готовы помогать и проектировщику, и заказчику, при этом не нарушая закон», – заключил эксперт.
Три противоречивых закона
О коллизионных нормах в законодательстве по обращению с отходами рассказала Наталья Петрова, руководитель Центра правового обеспечения природопользования (Северо-Западное отделение).
Главный вопрос, который возникает из-за строительного мусора в отношениях между генподрядчиком, субподрядчиками и заказчиком – кому он принадлежит? Вопрос не праздный, ведь кто хозяин – тот и платит за размещение отходов. Проблема в том, что действующее законодательство однозначного ответа на этот вопрос не дает. Есть несколько противоречивых законодательных актов.
Основной нормативный акт, который уже упоминался – это ФЗ «Об обращении с отходами», ст. 4 «Право собственности на отходы». В нем говорится, что право собственности на отходы принадлежит собственнику сырья, материалов, полуфабрикатов, иных изделий, в результате которых эти отходы образовались. Возьмем типичный для отрасли пример с разбором здания. Собственником здания является заказчик. Он владелец материалов, из которых дом построен – бетона, кирпича, арматуры, штукатурки. Из этих материалов образуются отходы. Значит, именно заказчик должен нести бремя всех платежей и именно к нему придут инспекторы, если с мусором возникнут проблемы.
Второй законодательный блок – это ст. 751 Гражданского кодекса РФ, региональный акт – Правила обращения со строительными отходами и Постановление Правительства РФ №1112-ра от 15 мая 2003 года. Там говорится, что образователи строительных отходов – это юридические лица, в процессе хозяйственной деятельности которых они образовались. Проще говоря, ответственность за строительный мусор несут подрядчики и субподрядчики, потому что именно они выполняют хозяйственную деятельность на строительном объекте.
Кроме того, в 2003 году был принят ФЗ «О техническом регулировании». В соответствии с ним разработан ГОСТ, который пока носит обязательный характер – Межгосударственный стандарт ГОСТ №30772 – 2001 от 28 декабря 2001 года. Он говорит что собственник отходов – юридическое лицо, ответственное за территории, где эти отходы находятся.
«Таким образом, мы видим, что существует три различных законодательных ответа на вопрос о собственнике отходов. Идеальная ситуация, когда в одном лице объединяется заказчик, застройщик и подрядчик, но это бывает редко. Обычно к строительному процессу привлекают много организаций. И в каждом конкретном случае нужно смотреть договор. Потому что перечисленные гражданские нормы действуют, если иное не предусмотрено договором. А так они носят рекомендательный характер. В договоре же может быть прописан переход права собственности на отходы», – отметила Наталья Петрова.
Эксперт отметила, что право на строительные отходы может отчуждаться. «Сейчас есть два правовых способа передачи прав на строительный мусор. Можно непосредственно в договоре подряда прописать отдельный раздел: право собственности на отходы и ответственности за них. А можно наряду с договором подряда заключить отдельный договор купли-продажи отходов, что более правильно», – заявила Наталья Петрова.
Наталья Ковтун
Каждый, кто когда-либо сталкивался с рынком аренды жилья, знает, что самое выгодное время для съема квартиры – весна и лето.Ежегодно в весеннее-летний период на рынок аренды Санкт-Петербурга «выбрасывается» сотни квартир, чьи хозяева хотят подзаработать на своей недвижимости во время летнего отдыха. В основном такие арендодатели – пожилые люди, пенсионеры, которые имеют возможность провести на даче все лето – с мая по октябрь. Поэтому «летние варианты» появляются на рынке еще в начале апреля – квартиры сдаются на 4-5 месяцев.
Этот «квартирный шквал» неизменно вносит смятение и непонимание в устоявшийся ритм работы на рынке аренды. В течение всего года спрос на рынке аренды распределяется примерно 3 к 7 (то есть на 3 ликвидные квартиры приходится 7 арендаторов). В соответствии с этим распределением растут и цены: в среднем на $50 за год. Сейчас арендная ставка для однокомнатной квартиры в спальном районе недалеко от метро составляет $250-300. Однако весной ситуация меняется.
Руководитель Департамента аренды ЗАО «Агентство Бекар» Елена Исаенко рассказывает, что сначала хозяева «летних вариантов» пытаются ориентироваться на текущие рыночные цены. Консультантам из «Бекара» приходится разъяснять им, что их квартирами интересуется только небольшая часть арендаторов – командировочные, туристы, больные, приехавшие на лечение, студенты, желающие отдохнуть и подзаработать за лето, или абитуриенты, поступающие в ВУЗы и их родители. Таких клиентов не так уж много, поэтому соотношение спроса и предложение на летнем рынке совсем другое – на одного арендатора приходится 5-6 квартир. Естественно, это сказывается на цене предложения – «летние варианты» идут по цене на 30%, а то и 50% ниже рыночной. Ликвидная однокомнатная квартира обычно теряет в цене меньше. Однако, большинство «летних вариантов» это двух-трехкомнатные квартиры – они обычно сдаются на лето по цене $250-300.
По наблюдениям специалистов «Бекара», появление «летних вариантов» сбивает с толку и покупателей. У них возникает ощущение, что предложение избыточно, что цены снизились – и, естественно, они начинают торговаться с хозяевами квартир, которые предлагают нормальные долгосрочные варианты. В итоге стоимость аренды весной и летом снижается на 10-15%. Зная эту тенденцию, опытные арендодатели стараются сдать свою квартиру до наступления весеннего сезона. Если же это не удается, они предпочитают придержать квартиру до наступления осени, чем сдавать ее летом по сниженным ценам. Ведь договор подписывается на полгода или год – и в течение этого времени арендодатель не имеет права повышать цену, а значит, прибыль будет упущена.
Из-за летнего снижения цен, осенний рост ставок всегда кажется особенно резким. Летние варианты исчезают с рынка буквально за считанные дни, а цены сразу взлетают. Часто арендаторы, уже настроившиеся за лето на пониженные цены и большой выбор, очень быстро оказываются на совершенно другом рынке, где спрос и предложения распределяется не в их пользу. В сентябре рынок обычно делает резкий ценовой скачок – сразу на $50-70. По прогнозам «Бекара» эта ситуация повториться и в сентябре 2005 года – цена на ликвидную однокомнатную квартиру недалеко от метро повысится до $350.
Другой сегмент рынка, который оживляется летом – посуточная аренда. Как правило, посуточно сдаются ликвидные квартиры в центре города – элитные варианты и жилье повышенной комфортности. Хозяева таких квартир рассматривают аренду не как способ дополнительного заработка, а как свою основную работу на летний период. При этом квартиру нужно постоянно поддерживать: убирать после каждого гостя, делать косметический ремонт. Естественно, скорость порчи вещей и отделки при посуточной аренде выше, чем при долгосрочной – ведь в квартире постоянно меняются жильцы.
Основная проблема хозяина, сдающего свою квартиру в посуточную аренду – поиск жильцов. В последние годы конкуренция со стороны мини-гостиниц, во множестве открывшихся в Петербурге, серьезно снизила доходность от посуточной аренды. В отличие от хозяев квартир, владельцы мини-отелей имеют более широкие возможности по рекламе своих номеров, могут предложить своим клиентам дополнительные услуги, оформить командировочные документы. Поэтому посуточная аренда постепенно проигрывает мини-отелям – все больше хозяев квартир переводят свои объекты в долгосрочный сегмент и не пытаются заработать дополнительные деньги на летней аренде. С посуточного рынка уходят объекты, находящиеся в спальных районах – учитывая невысокую цену и трудности с поиском клиентов, сдавать их посуточно становится просто невыгодно.
За последние несколько лет, несмотря на рост ставок в долгосрочном сегменте, цены на посуточную аренду практически не выросли. По данным «Бекара», «бедненькая, но чистенькая» квартира в центре может быть сдана по цене от $35 до $60 (все зависит от местоположения). Если квартира отремонтирована по евростандарту, со вкусом обставлена и оборудована бытовой техникой (по меньшей мере стиральной машиной и микроволновой печью), то ее предлагают арендаторам по цене от $70 до $100 за день.
Крупногабаритные квартиры в центре (от 3-х до 6-ти комнат) пользуются меньшим спросом, однако при наличии приличного ремонта их можно сдать по цене от $110 до $180. Квартиры уровня «люкс» – например, видовые квартиры-студии, отреставрированные апартаменты в старинных домах и т.д. будут стоить арендатору от $150 до $300 в сутки. Следует отметить, что для сдачи апартаментов такого уровня, арендодателю придется отреставрировать не только саму квартиру, но и весь подъезд, а возможно, и двор – иначе избалованный элитный арендатор туда не поедет.
По материалам компании «Бекар»
За последний год-два в Петербурге открыто около 50 мини-отелей, в создание каждого из которых вложено около $400 тыс. В результате конкуренция на этом рынке серьезно обострилась.Вложения в создание мини-гостиницы (расселение этажа и ремонт) в настоящий момент составляет около $2 тыс. за квадратный метр. Учитывая, что средняя площадь мини-гостиницы составляет 200 кв. метров, итоговый объем вложений составляет около $400 тыс., а срок окупаемости длится четыре-пять лет (при 60-процентной наполняемости и средней стоимости номера $80, не учитывая расходы на обслуживание и ремонт). Такие сроки окупаемости выгодно отличаются как от западных норм – 10 лет, так и от срока возврата вложений в другие секторы рынка недвижимости Петербурга. В частности, даже наиболее выгодные проекты по созданию коммерческой недвижимости окупаются примерно за шесть лет.
При этом необходимо сказать, что за последние два-три года сроки окупаемости мини-гостиниц серьезно увеличились. Ведь в 2000-2001 годах они окупались гораздо быстрее. Тогда стоимость недвижимости была сравнительно невелика ($500 за кв. метр), а конкуренция – и того ниже.
Вдоль по Невскому
В большинстве мини-гостиницы в Петербурге представляют собой расселенную и отремонтированную бывшую коммунальную квартиру (часто занимающую целый этаж), которая находится в старом фонде в центре города (желательно на первом этаже). Причем, в данном случае, «центр города» обозначается довольно жестко – хорошим расположением для мини-гостиницы считается зона 10-минутной досягаемости Невского проспекта.
Основная проблема инвестиций в малый гостиничный бизнес и рынок посуточной аренды – сложности с подбором и выкупом подходящего помещения. Очевидно, что туристы, приезжающие в Петербург, ценят, прежде всего, местоположение своего временного жилища – все они предпочитают центр города. Однако свободных площадей, годных для использования, в центре осталось очень немного: новое строительство там почти не ведется, а недвижимость с хорошими характеристиками давно выкуплена и продается владельцами крайне неохотно. Инвесторам приходится выбирать из зданий старого фонда со всеми их проблемами – ветхостью, плохими коммуникациями, обременениями комитета по защите памятников и т.д. Предварительный выбор дома или квартир обычно осуществляется с помощью оценщика и специалистов по переводу в нежилой фонд, которые могут прогнозировать перспективность вложений в объект и просчитать сроки возврата инвестиций. Для расселения этажа или коммунальной квартиры необходимо оценить недвижимость «на расселяемость» с помощью риэлтера. По опыту специалистов агентства «Бекар», около половины объектов интересующих инвесторов «нерасселяемы» по юридическим, техническим или психологическим причинам.
Знать – кого зазывать
Первая задача управляющего мини-отеля – это правильное позиционирование. Управляющему необходимо четко выделить сегмент рынка, на котором работает мини-гостиница, и в соответствии с этим закупать оборудование, составлять перечень услуг и строить политику продвижения. Так, слишком низкий уровень оборудования помещений и обслуживания создает конкуренцию со стороны более дешевых хостелов (молодежных гостиниц). Как правило, мини-отели среднего уровня нацелены, в первую очередь, на бизнес-туристов, которые останавливаются в городе на несколько дней. В этом сегменте мини-гостиницы имеют конкурентное преимущество перед своими основными соперниками – квартирами, сдающимися в посуточную аренду. В отличие от владельцев квартир, администрация мини-гостиниц может оформить командировку и предоставить своему постояльцу грамотный бухгалтерский документ, с которым он не будет иметь проблем на своем предприятии. «Командированные» составляют до 60-70% постояльцев мини-отелей.
В наиболее дорогом сегменте мини-гостиницы ориентируются на иностранных туристов, которым необходимы удобства в номере, наличие телефонной связи, возможность получения качественного питания и высокий уровень безопасности.
Ориентир на постоянных клиентов
Наполняемость и сезонность – важнейшие факторы, оказывающие влияние на эффективность и рентабельность гостиничного бизнеса. Следует отметить, что благодаря малому размеру мини-гостиниц, проблема наполняемости не стоит перед ними так остро, как перед крупными отелями. Небольшое количество номеров легче заполнить.
Традиционный путь продаж номерного фонда мини-гостиниц – это заключение либо агентского соглашения, либо устная договоренность с туристическими фирмами и агентствами недвижимости. Большинство мини-гостиниц имеют свой сайт в Интернете, иногда с возможностью on-line бронирования мест. Наиболее развитые сайты мини-отелей рекламируются на туристических и развлекательных порталах Петербурга. В некоторых случаях мини-отели рекламируют свои услуги на вокзалах с помощью рекламных щитов или промоутеров.
Однако в целом рекламная деятельность мини-отелей в Санкт-Петербурге незначительна. Это обуславливается тем, что значительная часть постояльцев мини-гостиниц становятся постоянными клиентами. И чем дольше и успешней работает мини-гостиница на рынке, тем больше объем постоянных клиентов. Таким образом, не прибегая к рекламе и мерам по продвижению услуг, предприятие в довольно короткий срок может получить постоянный гарантированный рынок сбыта в виде постоянных клиентов.
Наполняемость – 110 процентов
Сложность работы в сфере гостиничного бизнеса в Санкт-Петербурге заключается в том, что сезонность спроса выражена слишком ярко. Круглогодичного стабильного потока туристов и бизнесменов в Петербург пока нет. Если в летний и весенний сезоны наполняемость доходит чуть ли не до 110% (в некоторых отелях постояльцев селят вдвоем на одно койко-место), то в осенне-зимнее время гостиницы часто испытывают трудности с привлечением клиентов.
В летний период загрузка мини-гостиницы должна составлять 90-100%. В период апрель-май, а также сентябрь – 60-70%. В период с октября по март загрузка мини-гостиницы составляет от 30% (за исключением новогодних праздников и школьных каникул). В среднем за год 60-процентный уровень наполняемости мини-гостиницы считается хорошим. Если наполняемость мини-гостиницы ниже – причины следует искать в неудачном менеджменте или в плохом расположении гостиницы.
Осенне-зимний «провал» вынуждает управляющих формировать гибкую ценовую политику, привязанную к сезонному кварталу. В среднем цены в межсезонье снижаются на 10-15%. Однако администрация мини-гостиниц обычно внимательно следит за спросом. В тех случаях, когда поток туристов остается высоким (например, как в сентябре-октябре 2003 года за счет повышенного интереса к Петербургу из-за юбилея города), цены остаются на прежнем уровне. Небольшой размер мини-гостиниц позволяет вести гибкую ценовую политику и оперативно отслеживать тенденции рынка.
Главные конкуренты – квартиры
То, что в России называют мини-гостиницами (или мини-отелями), на западе обычно носит название «пансион». По петербургской классификации мини-гостиницей считается отель, содержащий менее 20 номеров (в среднем 5-7), предоставляющий клиентам дополнительные услуги и обеспечивающий круглосуточное обслуживание.
Номерной фонд мини-гостиницы составляет в среднем 5-7 номеров. Большинство номеров предназначены для двухместного размещения, хотя бывают и трех-, и одноместные номера. Почти все мини-гостиницы имеют санузлы в каждом номере.
Ценовой диапазон мини-гостиниц Санкт-Петербурга – от $50 до $150 за номер в сутки в сезон – в среднем $80. Конкуренцию мини-отелям составляют: классические гостиницы класса «три звезды», апарт-отели и хостелы. Преимущество классических гостиниц – более широкие возможности в продвижении и развитая инфраструктура услуг. Однако цена номера в классической гостинице выше, при равном (и даже более низком) уровне комфорта.
В отличие от мини-отеля, номера апарт-отелей являются полноценными квартирами, включающими полностью оборудованную кухню. Обычно апарт-отели ориентируются на клиентов, рассчитывающих на более длительное проживание (например, в течение месяца) с возможностью самостоятельной готовки. В Петербурге этот вид отелей мало развит из-за недостатка подходящих объектов в центре города (отдельно стоящих флигелей), а также из-за дороговизны реконструкции и расселения.
Хостел – это дешевая молодежная гостиница, которая предоставляет ночлег и, в некоторых случаях, питание. В среднем хостеле – 20-100 номеров, с удобствами на этаже. Самые простые хостелы могут содержать до 40 мест в одной комнате, самые комфортные – двухместные номера с включенным завтраком. Стоимость места в хостеле обычно ниже стоимости номера в мини-отеле. В настоящее время в Петербурге работает около 10 таких гостиниц. Однако, главный конкурент мини-отелей, по оценкам риэлтеров сегодня являются квартировладельцы. В настоящее время в центре Санкт-Петербурга сдается около 1 тыс. квартир, что составляет заметную долю рынка.
По данным группы компаний «Бекар»