Центральный район Петербурга испытывает дефицит офисных площадей
На офисном рынке Центрального района наметился дефицит предложения. По данным Knight Frank St Petersburg, из 270 тыс. кв. м арендопригодной площади всех качественных бизнес-центров Центрального района доля вакантных площадей составляет 9%, что не превышает 24 тыс.кв.м.
Вместе с тем, структура запросов арендаторов компании показывает, что подавляющее число клиентов считает приоритетной аренду офиса именно в центре города, причем в наиболее привлекательных его районах. Это обусловлено, в первую очередь, географическими особенностями нашего города – в интересах компаний-работодателей максимально повысить удобство своих сотрудников, сократив по возможности их потери времени на дорогу от дома до офиса и обратно.
Так, по данным консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, большинство компаний ограничивают географию поиска нового офиса центральными районами города, к которым относятся Центральный, Василеостровский и Петроградский. При этом спрос смещен в Центральный административный район – треть потенциальных арендаторов намерены снять офис именно здесь. На долю районов, не относящихся к центральным, приходится всего 32% обращений.
"Средний уровень вакансии по центральному району аналогичен среднему показателю по городу, что подтверждает укрепление тенденции децентрализации офисного рынка города. Успешность бизнес-центра не определяется расположением в центральном районе города", - считают эксперты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
"Спрос по районам города распределяется неравномерно. Наиболее востребованными являются офисы в Центральном, Московском, Петроградском районах. Наименее популярными у арендаторов являются удаленные от центра города части Красносельского и Калининского районов, где сформировалась преимущественно жилая застройка. Снижается интерес потенциальных арендаторов к Васильевскому острову по причине сложной транспортной доступности (загруженность станций метро, пробки на дорогах, мало парковочных мест)", - полагает Наталия Киреева, старший аналитик компании Maris|part of the CBRE Affiliate network.
По данным компании London Real Invest, близость к центру города и зданиям администрации является одним из основных ценообразующих факторов сегмента офисной недвижимости. Среди прочих значение имеют и статус делового окружения, транспортная доступность, удаленность от метро, наличие паркинга, удобные планировки, техническое оснащение здания, инженерное оснащение, уровень управления и арендуемая площадь (при аренде помещения, площадь более 500 кв.м, арендная ставка может снижаться на 5-15%).
На сегодняшний день площадь качественных офисных помещений класса А и В в Петербурге, согласно данным Knight Frank St Petersburg, составляет 1,7 млн кв. м. Их распределение по укрупненным зонам деловой активности имеет значительный перевес в районы так называемого "промышленного пояса".
По данным аналитиков, наблюдается дисбаланс между распределением по поясам арендопригодных площадей в действующих бизнес-центрах и распределением свободных площадей. Например, в престижных локациях центральных районов объем арендопригодного предложения эквивалентен 34% от общего объема функционирующих бизнес-центров, что составляет 591 тыс. кв. м.
При этом анализ реального предложения на рынке показывает, что доля свободных площадей в центральном поясе не превышает 25% от площади всех свободных помещений города. По данным Knight Frank St Petersburg, всего на рынке около 155 тыс. кв. м вакантных помещений в качественных БЦ.
По данным Colliers International, на начало 3-го квартала 2012 года объем офисных площадей класса А и В составил 1,68 млн кв. м, из которых – 488 тыс. кв. м офисы класса А и 1,196 млн кв. м – офисы класса В. В 1-м полугодии 2012 года было введено в эксплуатацию четыре офисных центра суммарной арендной площадью 23 тыс. кв. м, а прирост площадей класса А составил 4 тыс. кв. м, офисов класса В – 19 тыс. кв. м.
Во 2-м полугодии ожидается ввод в эксплуатацию 11-ти офисных центров класса А и В суммарной арендной площадью около 110 тыс. кв. м. Всего на стадии строительства, по данным компании, находится 40 офисных центров класса А и В суммарной арендной площадью около 480 тыс. кв. м.
Специалисты Colliers International говорят, что в первой половине 2012 года отмечен рост ставок в офисах класса А и В в среднем на 7-10% в рублевом выражении в бизнес-центрах, заполненных более чем на 80%. Это объясняется снижением доли свободных помещений, а также наличием небольшого количества новых площадей на рынке.
В компании также отмечают оживление на рынке как со стороны арендаторов, продолжающих улучшать свои условия, ищущих новые офисы или переезжающих из старых офисов в новые, так и со стороны девелоперов, начинающих строительство или проектирование новых бизнес-центров.
Аналитики компании подтверждают, что по-прежнему, высоким спросом пользуются качественные помещения в бизнес-центрах класса А в центре Санкт-Петербурга. В целом по рынку, арендаторами наиболее востребованы качественные и функциональные бизнес-центры, предлагающие площади по ставкам 1200-1400 руб./кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. В бизнес-центрах с негибкой ценовой политикой и некачественными инженерными системами арендаторы расторгают договоры.
В 2013-2014 гг. ожидается выход на рынок новых офисных проектов, по своим качественным характеристикам превосходящих существующие бизнес-центры, отмечается в анлитическом отчете Colliers International.
Эксперты рынка единогласно сходятся во мнении, что Центральный район остается одним из самых интересных для арендаторов офисной недвижимости, а в условиях недостатка свободных пятен под застройку дефицит офисных площадей в этой локации будет нарастать.
На строительном рынке Санкт-Петербурга ощущается острая нехватка высококвалифицированных кадров. За последние годы на рынке появился спрос на новых специалистов, которых еще не выпускают городские вузы.
После завершения экономического кризиса и активизации строительной отрасли на рынке стала остро ощущаться нехватка квалифицированных кадров. За последние полтора года (с начала 2010 года) разрыв между объемом спроса и предложения на рынке труда в строительстве сократился уже вдвое.
По оценке начальника отдела персонала Setl City Лидии Барминовой, нехватка квалифицированных сотрудников наблюдается практически во всех областях, начиная c рабочих специальностей и заканчивая управленческими кадрами. «Институт среднего специального образования в строительстве по-прежнему работает очень слабо, кризис ситуацию никак не изменил», – отмечает эксперт. В итоге многие крупные компании сами решают эту проблему, выращивая собственных профессионалов. Зачастую такие компании берут студентов из вузов на практику, обещая им в дальнейшем трудоустройство. «Это длительный и трудоемкий процесс, причем у работодателя нет стопроцентной гарантии, что сотрудник впоследствии не уйдет в другую фирму. Поэтому компания должна постоянно совершенствовать предлагаемый сотрудникам соцпакет, проводить мониторинг рынка, чтобы предлагать конкурентную оплату. Кроме того, важно постоянно выделять средства на обучение и повышение квалификации, развитие сотрудников компании», – уверена госпожа Барминова.
Веяния с Запада
Сейчас строители говорят о том, что не хватает не только обычных рабочих и прорабов, но и высококвалифицированных специалистов. Это связано в первую очередь с тем, что в Россию с Запада приходят новейшие строительные тренды. Руководитель службы маркетинга и PR рекрутингового агентства «HeadHunter Санкт-Петербург» Егор Алексеев говорит о том, что новые специализации появляются в основном в области проектирования экологических зданий (green-девелопмент), подземного строительства, проектирования многоуровневых транспортных развязок. Кроме того, получают распространение строительные технологии и материалы нового поколения, требующие знания особых принципов их применения. Опыт работы требуется практически для всех специальностей, требующих высокой квалификации сотрудника, так как строительные компании подбирают персонал на активно развивающиеся проекты и хотят видеть в своих рядах уже сформировавшихся специалистов, а не вчерашних выпускников, которых нужно дополнительно учить, контролировать. По оценкам Егора Алексеева, на превращение выпускника вуза в полноценного специалиста может уйти от 3 до 5 лет. Очевидно, что не все компании могут позволить себе такие затраты временных, финансовых и других ресурсов.
«Как правило, под такие направления привлекаются специалисты, прошедшие стажировку за границей или хотя бы имеющие опыт работы в западных компаниях», – отмечает эксперт.
Вузы отстают
Образовательные учреждения Петербурга пока не успевают за растущим спросом рынка. Как рассказал Максим Карасев, кандидат технических наук и преподаватель Санкт-Петербургского государственного горного университета, в конце прошлого гора Министерство образования РФ утвердило новый стандарт обучения для вузов – строительство уникальных сооружений. Согласно документу в университетах должно появиться пять новых специализаций для преподавания в высших учебных заведениях: строительство высотных и большепролетных зданий и сооружений; строительство подземных сооружений; строительство гидротехнических сооружений повышенной ответственности; строительство сооружений тепловой и атомной энергетики; строительство автомагистралей, аэродромов и специальных сооружений. В отличие от московских университетов петербургские вузы пока еще не успели внедрить новые специализации в образовательный процесс.
Продолжительность обучения по новым направлениям составляет 6 лет. На этих специализациях студенты должны изучать разработку эффективных технологий возведения зданий и сооружений, создание инновационных строительных конструкций и материалов, разработку и организацию мер экологической безопасности и контроля над их соблюдением, сюда же входит изучение и внедрение международного опыта по строительству уникальных сооружений.
«Необходимость создания в вузах новых направлений обучения вызвана потребностями рынка. Если по классическим направлениям (промышленное и гражданское строительство, архитектура и дизайн, вентиляция и др.) рынок сейчас ощущает нехватку высококвалифицированных специалистов, то по новым направлениям (например, микротонелирование или горизонтально направленное бурение) работодатели оказываются в ситуации, когда специалистов высшей квалификации не хватает даже на выполнение работ по существующим объектам», – уверен Максим Карасев. Он также отметил, что сейчас крайне необходимо развивать научные направления в области строительной химии, поскольку отечественные производители сейчас сильно отстают по качеству строительных материалов от зарубежных. Новые специалисты нужны как на производстве, так и на строительных площадках для работы с импортными материалами.
Автор: Мария Яцко
В первом полугодии 2011 года в эксплуатацию было введено порядка 18 тыс. кв. м складских площадей класса А (новые очереди в составе действующих складских комплексов). По сравнению с предыдущими годами эти объемы невелики. На этом фоне эксперты впервые с момента наступления кризиса зафиксировали рост арендных ставок.
По данным NAI Becar, в первом полугодии 2011 года уровень вакантных площадей в качественных складских комплексах сократился на 3% и в настоящее время составляет порядка 10-11% в складских объектах класса А и 8-9% в складских комплексах класса В и В+.
Большинство экспертов рынка отмечают, что ситуация в этом секторе рынка коммерческой недвижимости заметно улучшилась. Высокая активность арендаторов наблюдалась в течение всего полугодия, что подтверждается заключением целого ряда крупных сделок аренды, а также ростом средней площади заявки (в некоторых случаях до 5-6 тыс. кв. м). Однако пока основная часть заявок клиентов, порядка 60%, приходится на складские помещения площадью до 1000 кв. м. В то же время складских комплексов высокого класса А и В, которые могли бы удовлетворить данный спрос, крайне мало. В основном складские комплексы предлагают потенциальным арендаторам крупные блоки от 2,5 до 5 тыс. кв. м, которые технически невозможно разделить на блоки площадью до 1 тыс. кв. м. «Важно отметить существование дефицита специализированных складов, например складов с пандусами для мелкой дистрибуции, температурных складов», – говорит Вера Бойкова, руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с
Крупнейшей за полугодие сделкой по аренде складских помещений можно назвать аренду 19 тыс. кв. м в складском комплексе АКМ Logistics в Шушарах китайским контактным производителем телевизоров и компьютерных мониторов TPV Technology.
Венера Лаухина, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, считает, что 2011 год станет стартовым для выхода на рынок Петербурга еще ряда международных производственных компаний, не имеющих иных индустриальных площадок в России. «В Петербурге, несмотря на высокий инвестиционный потенциал и выход в последнее время многих международных компаний на наш рынок, практически отсутствуют современные производственные площадки и индустриальные парки, которые способны удовлетворить спрос производственников. Размещение своих производств на базе складских площадей или их модернизация – это, скорее, вынужденный шаг, учитывая, что строительство собственной площадки может занять в среднем от 2 лет начиная с момента подбора земельного участка. Кроме того, компании минимизируют риски, связанные со многими нюансами согласовательных процедур, сроками строительства и т. д», – говорит она.
Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО «Желдорипотека» в Санкт-Петербурге, при этом констатирует, что впервые после кризиса зафиксирован рост арендных ставок на складскую недвижимость в Санкт-Петербурге. В первом полугодии 2011 года он составил около 10%. «Это обусловлено сочетанием высокой активности спроса и нулевого ввода доступных для аренды качественных складских площадей. Таким образом, диапазон ставок аренды в классе А составил 95-115 USD/кв. м/год, в классе B – 80-110 USD /кв. м/год», – рассказал господин Киямов.
По данным компании NAI Becar, объем рынка сдаваемой в аренду складской недвижимости Санкт-Петербурга за первое полугодие 2011 года не изменился и составляет в настоящее время 1,53 млн кв. м (только спекулятивные складские комплексы).
Первое полугодие 2011 года ознаменовалось заявлениями о начале строительства складского комплекса «Логинпарк» концерна
Учитывая изложенное выше, к концу 2011 года общий объем предложения может составить 1610-1720 тыс. кв. м.
Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН, говорит, что сегодня наиболее высокая концентрация качественных складских площадей – в Пушкинском (28%), Московском (15%) и Всеволожском (14%) районах. Складские комплексы высокого класса тяготеют к промзонам. Наиболее высокая концентрация качественных складских объектов – в промзонах Шушары (Пушкинский район), Предпортовая (Московский район) и Уткина Заводь (Всеволожский район). Качественные складские объекты представлены также в промзонах Обухово, Горелово, Колпино и Парнас. Единичные объекты встречаются в других локациях.
По различным оценкам, на рынке заявлено несколько крупных проектов, ввод которых ожидается в 2011 году – их суммарная площадь составляет около 190 тыс. кв. м складских помещений разных классов. Однако Оксана Малеева полагает, что до конца 2011 года ожидается ввод лишь 2 складских объектов совокупной площадью складов около 43 тыс. кв. м.
Вера Бойкова рассказала, что заявленная до кризиса площадь всех строящихся и проектируемых спекулятивных складских комплексов превышала 2 млн кв. м. «Однако во время кризиса значительная часть проектов была заморожена. В настоящее время девелоперы постепенно объявляют о возобновлении работы по замороженным в период кризиса проектам. В качестве примера можно назвать проект спекулятивного комплекса Nord Way компании Hanner, проект транспортно-логистического комплекса в Тосненском районе компании «Созвездие», проект складского комплекса для собственных нужд компании Wuerth», – перечисляет она.
Денис Кожин
.jpg)
.jpg)
