Центральный район Петербурга испытывает дефицит офисных площадей
На офисном рынке Центрального района наметился дефицит предложения. По данным Knight Frank St Petersburg, из 270 тыс. кв. м арендопригодной площади всех качественных бизнес-центров Центрального района доля вакантных площадей составляет 9%, что не превышает 24 тыс.кв.м.
Вместе с тем, структура запросов арендаторов компании показывает, что подавляющее число клиентов считает приоритетной аренду офиса именно в центре города, причем в наиболее привлекательных его районах. Это обусловлено, в первую очередь, географическими особенностями нашего города – в интересах компаний-работодателей максимально повысить удобство своих сотрудников, сократив по возможности их потери времени на дорогу от дома до офиса и обратно.
Так, по данным консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, большинство компаний ограничивают географию поиска нового офиса центральными районами города, к которым относятся Центральный, Василеостровский и Петроградский. При этом спрос смещен в Центральный административный район – треть потенциальных арендаторов намерены снять офис именно здесь. На долю районов, не относящихся к центральным, приходится всего 32% обращений.
"Средний уровень вакансии по центральному району аналогичен среднему показателю по городу, что подтверждает укрепление тенденции децентрализации офисного рынка города. Успешность бизнес-центра не определяется расположением в центральном районе города", - считают эксперты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
"Спрос по районам города распределяется неравномерно. Наиболее востребованными являются офисы в Центральном, Московском, Петроградском районах. Наименее популярными у арендаторов являются удаленные от центра города части Красносельского и Калининского районов, где сформировалась преимущественно жилая застройка. Снижается интерес потенциальных арендаторов к Васильевскому острову по причине сложной транспортной доступности (загруженность станций метро, пробки на дорогах, мало парковочных мест)", - полагает Наталия Киреева, старший аналитик компании Maris|part of the CBRE Affiliate network.
По данным компании London Real Invest, близость к центру города и зданиям администрации является одним из основных ценообразующих факторов сегмента офисной недвижимости. Среди прочих значение имеют и статус делового окружения, транспортная доступность, удаленность от метро, наличие паркинга, удобные планировки, техническое оснащение здания, инженерное оснащение, уровень управления и арендуемая площадь (при аренде помещения, площадь более 500 кв.м, арендная ставка может снижаться на 5-15%).
На сегодняшний день площадь качественных офисных помещений класса А и В в Петербурге, согласно данным Knight Frank St Petersburg, составляет 1,7 млн кв. м. Их распределение по укрупненным зонам деловой активности имеет значительный перевес в районы так называемого "промышленного пояса".
По данным аналитиков, наблюдается дисбаланс между распределением по поясам арендопригодных площадей в действующих бизнес-центрах и распределением свободных площадей. Например, в престижных локациях центральных районов объем арендопригодного предложения эквивалентен 34% от общего объема функционирующих бизнес-центров, что составляет 591 тыс. кв. м.
При этом анализ реального предложения на рынке показывает, что доля свободных площадей в центральном поясе не превышает 25% от площади всех свободных помещений города. По данным Knight Frank St Petersburg, всего на рынке около 155 тыс. кв. м вакантных помещений в качественных БЦ.
По данным Colliers International, на начало 3-го квартала 2012 года объем офисных площадей класса А и В составил 1,68 млн кв. м, из которых – 488 тыс. кв. м офисы класса А и 1,196 млн кв. м – офисы класса В. В 1-м полугодии 2012 года было введено в эксплуатацию четыре офисных центра суммарной арендной площадью 23 тыс. кв. м, а прирост площадей класса А составил 4 тыс. кв. м, офисов класса В – 19 тыс. кв. м.
Во 2-м полугодии ожидается ввод в эксплуатацию 11-ти офисных центров класса А и В суммарной арендной площадью около 110 тыс. кв. м. Всего на стадии строительства, по данным компании, находится 40 офисных центров класса А и В суммарной арендной площадью около 480 тыс. кв. м.
Специалисты Colliers International говорят, что в первой половине 2012 года отмечен рост ставок в офисах класса А и В в среднем на 7-10% в рублевом выражении в бизнес-центрах, заполненных более чем на 80%. Это объясняется снижением доли свободных помещений, а также наличием небольшого количества новых площадей на рынке.
В компании также отмечают оживление на рынке как со стороны арендаторов, продолжающих улучшать свои условия, ищущих новые офисы или переезжающих из старых офисов в новые, так и со стороны девелоперов, начинающих строительство или проектирование новых бизнес-центров.
Аналитики компании подтверждают, что по-прежнему, высоким спросом пользуются качественные помещения в бизнес-центрах класса А в центре Санкт-Петербурга. В целом по рынку, арендаторами наиболее востребованы качественные и функциональные бизнес-центры, предлагающие площади по ставкам 1200-1400 руб./кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. В бизнес-центрах с негибкой ценовой политикой и некачественными инженерными системами арендаторы расторгают договоры.
В 2013-2014 гг. ожидается выход на рынок новых офисных проектов, по своим качественным характеристикам превосходящих существующие бизнес-центры, отмечается в анлитическом отчете Colliers International.
Эксперты рынка единогласно сходятся во мнении, что Центральный район остается одним из самых интересных для арендаторов офисной недвижимости, а в условиях недостатка свободных пятен под застройку дефицит офисных площадей в этой локации будет нарастать.
Щебень в регионе становится все более дорогим и дефицитным товаром в высокий сезон. Решить эту проблему, по мнению экспертов, может разработка новых месторождений.
Рынок пополам
Сейчас в Ленобласти добывается, по оценкам экспертов, около 12 млн куб. м щебня. Именно областные месторождения обеспечивают 80% спроса городских компаний. Еще около 20% от потребляемого в Санкт-Петербурге щебня поступает из Карелии, в редких случаях из Украины и Белоруссии. Лидерами регионального рынка производства щебня являются Группа ЛСР (занимает 35% рынка) и ЗАО «Ленстройкомплектация» (занимает 25% рынка).
ОАО «Гранит-Кузнечное», входящее в Группу ЛСР, занимается разработкой пяти месторождений в Приозерском и Выборгском районах Ленинградской области. Совокупная производственная мощность восьми заводов предприятия составляет 6 млн куб. м в год. В начале этого года компания подписала предварительный договор о покупке добывающей компании ООО «436 КНИ», что позволит ЛСР увеличить объемы добычи щебня до 7 млн куб. м в год. Таким образом, ЛСР теперь занимает второе место в России по объемам производства щебня и уступает только воронежскому «Павловскому граниту», который производит 11 млн куб. м щебня в год.
По данным коммерческого директора ОАО «Гранит-Кузнечное» Сергея Неродного, в первом полугодии 2011 года компания реализовала на 12% больше щебня, чем в прошлом году (1,8 млн куб. м), и ожидает, что такой же прирост сохранится до конца года. При этом он отметил, что на рынке существует довольно жесткая конкуренция. «Она особенно обостряется в межсезонье и зимние месяцы, когда спрос традиционно падает. При этом производители Ленобласти конкурируют не только между собой, но и с поставщиками из Карелии», – рассказывает Сергей Неродный. По его оценкам, с начала года стоимость щебня в регионе выросла на 8%. Сам эксперт не считает это значительным повышением: до сих пор цены на рынке не вернулись на докризисный уровень, и это может произойти только в 2013 году.
Дорожные риски
Однако компании-потребители считают, что цены растут колоссально, а в высокие периоды строительные компании сталкиваются еще и с дефицитом щебня на рынке. По словам директора ассоциации «Дормост» Кирилла Иванова, особенно от этого страдают дорожно-строительные компании. «Щебень дорожает 3-4 раза за сезон. При этом госструктуры не учитывают эти риски, а рассчитывают стоимость контрактов по старым расценкам», – сетует эксперт. Из-за этого дорожные компании теряют свои деньги, а также рискуют сорвать сроки строительства из-за нехватки материалов в высокий сезон.
Большинство крупных строительных компаний в регионе решают эту проблему за счет разработки собственных карьеров. На рынке дорожного строительства карьеры по добыче щебня есть у ЗАО «ПО «Возрождение», ООО «Дорожник-92» и ЗАО «ВАД». По мнению Кирилла Иванова, собственный карьер и особая технология добычи щебня являются важным конкурентным преимуществом на рынке. Долгое время, к примеру, щебень с карьеров ООО «Карелприродресурс», подконтрольного ЗАО «ВАД», не реализовывался на рынке. Добытый по шведской технологии материал считался главным секретом качества дорог компании. Как сообщили в «Карелприродресурс», сейчас в числе основных покупателей компании помимо «ВАД» есть ОАО «РЖД». Российские железные дороги в целом потребляют 17% щебня, добываемого в регионе.
«Карелприродресурс» разрабатывает четыре карьера, которые находятся в Карелии. Крупнейшие из них – карьер долеритов «Райконкоски» (1,2 млн куб. м в год) и карьер «Леппясюрья» (1,5 млн куб. м в год). На первом месторождении добывают высококачественный щебень для дорожного строительства, а на втором – для жилого строительства. В целом в компании отметили, что из-за небольшого числа разрабатываемых месторождений в Северо-Западном регионе спрос на щебень есть всегда. Процесс добычи щебня требует значительных финансовых и трудовых затрат. Для его производства требуется не только много энергии, но и дорогостоящая техника (в основном шведского и финского производства). Оборудование изнашивается за 5-8 лет работы, а средний срок выработки карьера – 10 лет. К тому же получение лицензии на разработку месторождения – также трудоемкий процесс. Необходимо провести геологическое изучение недр, определить запасы полезных ископаемых, разработать проект строительства добывающих установок и план выработки карьера. Затем все это нужно согласовать с чиновниками.
Уже сейчас строительные компании сталкиваются с нехваткой щебня в регионе, а при сохранении существующих темпов роста строительного рынка необходимость разработки новых месторождений станет еще более очевидной. Сейчас полноценной замены гранитному щебню, которая бы имела аналогичные характеристики, не существует. Существует рециклинг, например, бетонного или кирпичного боя, но полученная продукция существенно уступает качественным и прочностным характеристикам щебня. Однако он может быть использован только при строительстве проселочных дорог, которые не должны быть настолько износостойкими, как городские магистрали, тоннели и жилые дома.
Энергетический комплекс Петербурга медленными шагами идет по пути инновационного развития. По данным экспертов, этот процесс крайне необходим, так как порядка 25 % объема первичных энергоресурсов теряется, не достигнув потребителя, а изношенность основных мощностей, возраст которых зачастую превышает 40 лет, уже не всегда может гарантировать стабильность и энергетическую безопасность в регионе.
Энергетическая стратегия России на период до 2030 года предполагает, что научно-техническая и инновационная политика в энергетическом секторе должна основываться на современных достижениях и прогнозе приоритетных направлений фундаментальной и прикладной отечественной и мировой науки, обеспечивая создание и внедрение новых высокоэффективных технологий.
Согласно прогнозам, изложенным в стратегии, в СЗФО к 2030 году значительно возрастет энергоэффективность экономики за счет реализации структурного и технологического потенциала энергосбережения, повысится степень обеспечения энергетической безопасности вследствие диверсификации структуры топливно-энергетического баланса и развития нетопливной энергетики.
В местном масштабе
Для того чтобы реализовать такие правительственные планы, необходимо участие энергетических компаний региона в процессе внедрения инноваций.
Так, в настоящее время во все крупные проекты по реконструкции котельных ГУП “ТЭК СПб” закладывает технологию совместной выработки тепло- и электроэнергии (когенерация). «Совместная выработка не только повышает надежность и экологичность работы объектов топливно-энергетического комплекса и экономит ресурсы, но в перспективе снизит себестоимость тепловой энергии», - говорит Александр Лопатовский, начальник управления по связям с общественностью и СМИ ГУП «ТЭК СПб».
В 2011 году после комплексной реконструкции в эксплуатацию будет введена котельная “Парнас-
В рамках реализации проекта по реконструкции системы теплоснабжения Малой Охты на котельной “3-я Красногвардейская” также будут установлены турбины для выработки электроэнергии. «Еще одним важным шагом, направленным на повышение энергоэффективности, является модернизация теплосетевого комплекса с применением новых материалов. Другим значимым направлением работы компании в области энергоэффективности является автоматизация управления объектами и их диспетчеризация», - рассказывает Александр Лопатовский.
«В целом для мировой энергетики эти решения трудно назвать новаторскими или инновационными, но для котельных и теплотрасс Петербурга эти шаги новы и зададут вектор развития на ближайшие годы», - поясняет господин Лопатовский.
ОАО «Ленэнерго» первой среди электросетевых распределительных компаний в России разработала комплексный подход к проведению испытаний и диагностики кабельных линий неразрушающими методами. «Разработка выгодна как по временным ресурсам, так и по экономическим: после оценки состояния кабельной линии можно выдавать рекомендации, например, по замене кабельного участка, не тратя при этом средства на перекладку всей линии целиком», - сообщают в пресс-службе компании.
До 2015 года специалисты компании модернизируют и установят более 100 тыс. точек учета электроэнергии. Приборы учета, которые устанавливает ОАО «Ленэнерго», имеют цифровой интерфейс, энергонезависимую память. Счетчики адаптированы к перепадам температур и сложным погодным условиям. Для создания автоматизированной системы дистанционного съема показаний с приборов учета устанавливается каналообразующая аппаратура, обеспечивающая дистанционный сбор и передачу информации.
Возобновляемые источники все еще малоинтересны
Инновационное развитие российской энергетики может пойти и по пути применения возобновляемых источников энергии (ВИЭ), но это направление рынку сегодня не очень интересно, так как традиционные энергоресурсы – нефть и газ – все еще остаются ведущими источниками энергии, несмотря даже на существенный рост их стоимости.
Государство, по словам участников энергетического рынка, пока не стремится заметно поддерживать субсидиями и налоговыми льготами компании, развивающие проекты с привлечением ВИЭ. Однако в планах города есть задача довести к 2020 году вклад ВИЭ в производство тепловой энергии в Петербурге до 4-6%, а в производство электрической энергии - до 1-2%. На сегодняшний день, по данным экспертов, доля альтернативных источников энергии на Северо-Западе составляет менее 1% от общего объема генерации энергии.
Вопрос альтернативной энергетики в последнее время волнует многих и становится все более актуальным. «Эффективность солнечных батарей пока крайне низка: так, заряжаемая в течение пяти дней солнечная батарея позволит по вечерам в выходные включить две-три светодиодные лампы. Ситуацию могло бы изменить устройство слежения за солнцем, но для домохозяйств бытовых потребителей такое оборудование пока не выпускается. В настоящий момент специалистами компании проводятся испытания портативного устройства слежения за солнцем собственной разработки. По предварительным данным, эффективность заряда аккумуляторной батареи вырастет на 30%», - рассказывает Владимир Резниченко, директор по развитию энергосбытовой компании «ЭНЕРГИЯ ХОЛДИНГ»
По мнению Юлии Слюсарь, начальника отдела нефтегазового оборудования ОАО «ЗВЕЗДА-ЭНЕРГЕТИКА», одним из наиболее перспективных направлений развития энергетики Петербурга и Ленобласти является строительство электростанций, работающих на биогазе. «Специалисты компании ведут разработки в области создания электростанций на биогазе на базе двигателей ведущих мировых производителей, специализирующихся на создании газовых двигателей, предназначенных для работы на топливе сложного состава. В рамках данных разработок большое внимание уделяется богатому опыту изготовителей в эксплуатации газопоршневых двигателей на газе мусорных свалок и сточных вод (первые такие модели начали работать почти 100 лет назад на газе сточных вод)», - поясняет госпожа Слюсарь.
С хорошими перспективами развития биогазовой энергетики в Ленобласти согласен Станислав Черница, генеральный директор AEnergy.ru. «Сырья в Ленобласти достаточно, поэтому в ближайшие годы здесь ожидается стремительное развитие этого сегмента. Получение биогаза и производство электроэнергии и тепла из него позволит не только повысить энергобезопасность региона, но и существенно уменьшить экологическое давление мощного агропромышленного комплекса. Биогазовая установка является не только объектом энергетики, но и выполняет другую очень важную функцию - полностью утилизирует опасные органические отходы, превращая их в чистую воду и минеральные удобрения. Наиболее активным игроком на Северо-Западе в отношении биогазовых технологий является совместная российско-люксембургская группа компаний Агробиотех-Landco-Biogas Energy, в планах которой строительство сразу нескольких крупных биогазовых комплексов общей мощностью свыше 20 МВт», - говорит господин Черница.
Алена Филипова