Центральный район Петербурга испытывает дефицит офисных площадей
На офисном рынке Центрального района наметился дефицит предложения. По данным Knight Frank St Petersburg, из 270 тыс. кв. м арендопригодной площади всех качественных бизнес-центров Центрального района доля вакантных площадей составляет 9%, что не превышает 24 тыс.кв.м.
Вместе с тем, структура запросов арендаторов компании показывает, что подавляющее число клиентов считает приоритетной аренду офиса именно в центре города, причем в наиболее привлекательных его районах. Это обусловлено, в первую очередь, географическими особенностями нашего города – в интересах компаний-работодателей максимально повысить удобство своих сотрудников, сократив по возможности их потери времени на дорогу от дома до офиса и обратно.
Так, по данным консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, большинство компаний ограничивают географию поиска нового офиса центральными районами города, к которым относятся Центральный, Василеостровский и Петроградский. При этом спрос смещен в Центральный административный район – треть потенциальных арендаторов намерены снять офис именно здесь. На долю районов, не относящихся к центральным, приходится всего 32% обращений.
"Средний уровень вакансии по центральному району аналогичен среднему показателю по городу, что подтверждает укрепление тенденции децентрализации офисного рынка города. Успешность бизнес-центра не определяется расположением в центральном районе города", - считают эксперты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
"Спрос по районам города распределяется неравномерно. Наиболее востребованными являются офисы в Центральном, Московском, Петроградском районах. Наименее популярными у арендаторов являются удаленные от центра города части Красносельского и Калининского районов, где сформировалась преимущественно жилая застройка. Снижается интерес потенциальных арендаторов к Васильевскому острову по причине сложной транспортной доступности (загруженность станций метро, пробки на дорогах, мало парковочных мест)", - полагает Наталия Киреева, старший аналитик компании Maris|part of the CBRE Affiliate network.
По данным компании London Real Invest, близость к центру города и зданиям администрации является одним из основных ценообразующих факторов сегмента офисной недвижимости. Среди прочих значение имеют и статус делового окружения, транспортная доступность, удаленность от метро, наличие паркинга, удобные планировки, техническое оснащение здания, инженерное оснащение, уровень управления и арендуемая площадь (при аренде помещения, площадь более 500 кв.м, арендная ставка может снижаться на 5-15%).
На сегодняшний день площадь качественных офисных помещений класса А и В в Петербурге, согласно данным Knight Frank St Petersburg, составляет 1,7 млн кв. м. Их распределение по укрупненным зонам деловой активности имеет значительный перевес в районы так называемого "промышленного пояса".
По данным аналитиков, наблюдается дисбаланс между распределением по поясам арендопригодных площадей в действующих бизнес-центрах и распределением свободных площадей. Например, в престижных локациях центральных районов объем арендопригодного предложения эквивалентен 34% от общего объема функционирующих бизнес-центров, что составляет 591 тыс. кв. м.
При этом анализ реального предложения на рынке показывает, что доля свободных площадей в центральном поясе не превышает 25% от площади всех свободных помещений города. По данным Knight Frank St Petersburg, всего на рынке около 155 тыс. кв. м вакантных помещений в качественных БЦ.
По данным Colliers International, на начало 3-го квартала 2012 года объем офисных площадей класса А и В составил 1,68 млн кв. м, из которых – 488 тыс. кв. м офисы класса А и 1,196 млн кв. м – офисы класса В. В 1-м полугодии 2012 года было введено в эксплуатацию четыре офисных центра суммарной арендной площадью 23 тыс. кв. м, а прирост площадей класса А составил 4 тыс. кв. м, офисов класса В – 19 тыс. кв. м.
Во 2-м полугодии ожидается ввод в эксплуатацию 11-ти офисных центров класса А и В суммарной арендной площадью около 110 тыс. кв. м. Всего на стадии строительства, по данным компании, находится 40 офисных центров класса А и В суммарной арендной площадью около 480 тыс. кв. м.
Специалисты Colliers International говорят, что в первой половине 2012 года отмечен рост ставок в офисах класса А и В в среднем на 7-10% в рублевом выражении в бизнес-центрах, заполненных более чем на 80%. Это объясняется снижением доли свободных помещений, а также наличием небольшого количества новых площадей на рынке.
В компании также отмечают оживление на рынке как со стороны арендаторов, продолжающих улучшать свои условия, ищущих новые офисы или переезжающих из старых офисов в новые, так и со стороны девелоперов, начинающих строительство или проектирование новых бизнес-центров.
Аналитики компании подтверждают, что по-прежнему, высоким спросом пользуются качественные помещения в бизнес-центрах класса А в центре Санкт-Петербурга. В целом по рынку, арендаторами наиболее востребованы качественные и функциональные бизнес-центры, предлагающие площади по ставкам 1200-1400 руб./кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. В бизнес-центрах с негибкой ценовой политикой и некачественными инженерными системами арендаторы расторгают договоры.
В 2013-2014 гг. ожидается выход на рынок новых офисных проектов, по своим качественным характеристикам превосходящих существующие бизнес-центры, отмечается в анлитическом отчете Colliers International.
Эксперты рынка единогласно сходятся во мнении, что Центральный район остается одним из самых интересных для арендаторов офисной недвижимости, а в условиях недостатка свободных пятен под застройку дефицит офисных площадей в этой локации будет нарастать.
Йос Тромп, глава департамента исследований и консалтинга CBRE в Центральной и Восточной Европе, так комментирует итоги года:
— Несмотря на значительную волатильность рынка последних лет, нашему региону удалось привлечь значительный объем инвестиций в недвижимость. С одной стороны, это связано с высокой доходностью и оптимистичными прогнозами по рынку России. С другой стороны, Польша и Чехия продолжают привлекать низкорисковые инвестиции. Вероятно, что в будущем году регион сохранит свою двойственную природу, с той лишь разницей, что в 2012 году усилится соотношение между премиальным и непримиальным секторами, в пользу первого.
Несмотря на хорошие показатели в 2011 году, долговые проблемы стран еврозоны повлияли на количество сделок в регионе. Судя по результатам в октябре и ноябре общее количество сделок в четвертом квартале достигнет (550 млн евро), что значительно меньше, чем в предыдущих трех кварталах, где минимальный объем заключенных сделок составлял 2,5 млрд евро.
Несмотря на снижение активности, Польша, Чехия и Россия остаются приоритетными направлениями как по уже завершенным, так и по планируемым к завершению сделкам. Рост опасений, связанных с ситуацией в еврозоне, негативно отразился на интересе инвесторов к рынкам Венгрии и Юго-Восточной Европы. За исключением нескольких проектов в Румынии, на рынке Юго-Восточной Европы не было значительных сделок с начала лета.
Патрик О’Горман, директор департамента рынков капитала региона Центральной и Восточной Европы CBRE, добавляет:
— Новая волна неуверенности значительно повлияла на доступность финансирования. Так как регион все еще сильно зависит от западноевропейских банков, это, вероятно, ограничит количество сделок в 2012 году. В подобных условиях сделки занимают больше времени или вообще откладываются. На более масштабных проектах неблагоприятные условия могут сказаться несколько позже, и их эффект будет зависеть от банковского финансирования. С учетом всех обстоятельств маловероятно, что инвестиционные объемы будут расти в первом квартале будущего года. Недавний рост в регионе был связан с некоторыми большими сделками, аналогичных проектов в среднесрочной перспективе не ожидается.
— Акционерные инвесторы больше не конкурируют с другими инвесторами за консервативные премиальные инвестиции на большинстве рынков. Судя по соотношению рисков и доходности в портфелях этих инвесторов, наиболее приоритетными будут оставаться низкорисковые проекты премиального сегмента на рынках Польши, Чехии, - продолжает господин О’Горман.
Кристофер Питерс, директор отдела исследований рынка CBRE Россия, добавляет:
— Российский рынок недвижимости стабильно показывал значительное увеличение объема сделок с 2001 по 2010 годы: 4,3 млрд долларов США за январь-ноябрь 2011 года по сравнению с 2,3 млрд долларов США в течение всего 2010 года. Это даже немного выше, чем тот уровень, который мы видели в 2008 году (4,2 млрд долларов США). 2011 является рекордным годом по объему инвестиций в российскую недвижимость. Разница текущей ситуации по сравнению с докризисными годами заключается в том, что большая часть вложений в недвижимость России принадлежит внутренними игрокам, а не иностранным. Мы ожидаем, что в связи с нестабильностью на мировых финансовых рынках 4 квартал российского рынка недвижимости подтвердит признаки замедления роста, но в то же время это может создать благоприятные условия для обеспеченных российских компаний, которые не нуждаются в банковском финансировании для приобретения активов дешевле, что, в свою очередь, будет способствовать увеличению внутренних инвестиций.
Как отмечают специалисты, основными факторами, влияющими на стоимость газобетона, традиционно являются расходы на сырье, транспортировку продукции, ввозная пошлина и хранение готовых материалов. На динамику спроса оказывает влияние и сезонная составляющая. Как и у любых строительных материалов, на рынке газобетона сезонный фактор играет существенную роль. Летние и зимние отгрузки могут отличаться в 1,5-2 раза.
«Строительный сезон начитается с мая и продолжается до октября. В текущем году спад спроса на газобетон несколько смещен благодаря теплой погоде. Плюсовая температура позволяет осуществлять строительные работы в непрерывном режиме», – рассказывает Таисия Селедкова, менеджер по маркетингу H+H.
Спрос на газобетон растет стремительными темпами, прежде всего со стороны рынка жилого строительства. Среди всего потребляемого объема газобетона в Петербурге 70% уходит на рынок малоэтажного строительства (эконом- и комфорт-класса). «Потребности рынка удовлетворяются всего на 60-70%, тогда как за 2011 год спрос на газобетон вырос практически вдвое. Недостаток материала потребители восполняют продукцией из других регионов РФ (Мордовии) и Белоруссии. Несмотря на открытие новых заводов по производству газобетона, дефицит на рынке в ближайшее время ликвидировать не удастся. Основная проблема, с которой сталкиваются сегодняшние производители, – высокие темпы роста цен на сырье (цемент, известь и энергоносители). Так, только за лето текущего года цемент подорожал на 500 рублей за тонну», – анализирует ситуацию Владимир Потамошнев, исполнительный директор ЗАО «ЕвроАэроБетон».
Рынку требуется чистка
В настоящее время насчитывается 5 крупных производителей газобетона, и их доли рынка распределяются следующим образом: «Аэрок» – 35%, Н+Н – 30%, КЖБИ-211 – 16%, «ЕвроАэроБетон» – 10%, «Стройкомплект» – 6%. Общий объем производственных мощностей составляет 795 тыс. куб. м продукции в год. При этом рынок газобетона весьма конкурентен и консервативен, что практически исключает возможность появления новых игроков. Светлана Ивановская, ведущий аналитик АГ Solum, уверена, что «свежая кровь» рынку бы не повредила. «Конечно, чтобы запустить производство ячеистого бетона, понадобится как минимум 2 млрд рублей, что значительно уменьшает шансы новичков», – отмечает эксперт.
Владимир Потамошнев, исполнительный директор ЗАО «ЕвроАэроБетон», подтверждает, что новому игроку на рынке газобетона будет непросто. «Открытие нового современного завода – удовольствие довольно дорогое. На производство мощностью 165 тыс. куб. м/год потребуется более 1 млрд рублей», – подытожил господин Потамошнев.
По данным принадлежащего Группе ЛСР ООО «Аэрок СПб», в 2008 году объем потребления газобетона в России составлял 5,2 млн куб. м, в 2009-м он упал до 4,7 млн куб. м, в 2010 году снова начал расти и составил 5,4 млн куб. м. В 2011-м, по прогнозам экспертов, объем рынка автоклавного ячеистого бетона увеличится до 5,8 млн куб. м, а в 2012 составит 6,1 млн куб. м.
Похожие тенденции наблюдаются и на Северо-Западе. Объем потребления газобетона в Петербурге и Ленобласти в 2010 году, по оценкам экспертов Группы ЛСР, составил 800 тыс. кубометров, по Северо-Западу – 1-1,1 млн кубометров. При этом почти весь он производится в регионе. Импорт газобетона из Белоруссии и Прибалтики практически равен нулю. Из Центрального федерального округа поступает не более 5% газобетона.
Альтернативный вариант
Изделия из газобетона обладают низким объемным весом (350-600 кг/куб. м), достаточно высокой прочностью (10-50 кг/см), низким коэффициентом теплопроводности (0,09-0,14 Вт/мС), высокой паропроницаемостью и прекрасными линейными характеристиками. В зависимости от соотношения составляющих изготавливаются самые разнообразные марки газобетона, которые различаются по плотности. Этот материал можно применять как для наружных стен и внутренних перегородок, так и для тепло- и звукоизоляции крыш и даже для межэтажных перекрытий. Большой ассортимент продукции как по плотности, так и по номенклатуре позволяет построить дом, в котором цена и качество будут оптимально сбалансированы.
«На современном рынке газобетон является уникальным строительным материалом, поскольку сочетает в себе и конструкционные, и утеплительные свойства. У газобетона множество достоинств. Этот материал экологически безопасен – не содержит вредных химических соединений и не требует обработки токсичными составами. Подтверждение тому – его популярность в странах Европы. В Чехии блоки ячеистого бетона даже называют «биоблоками». И не без основания, ведь в качестве исходного сырья для изготовления блоков используются лишь экологически чистые компоненты: цемент, песок, вода и самые высокоэффективные газообразователи, обеспечивающие как необходимое содержание воздуха, так и его равномерное распределение по всей массе в виде замкнутых ячеек диаметром 1-3 мм», – отмечает Дмитрий Михайлов, заместитель начальника управления – руководитель группы сопровождения проектов ИСУ ЗАО «БФА-Девелопмент». В стенах и перегородках, выполненных из данного материала, можно прорезать дверные проемы и ниши различной конфигурации, в том числе и арочные. Ячеистый бетон без труда пилится, сверлится, строгается и фрезеруется. Обладая высокими теплозащитными свойствами и теплоаккумулирующей способностью, ячеистый бетон (газобетон) предотвращает значительные потери тепла зимой, позволяет избежать слишком высоких температур летом, дает возможность регулировать влажность воздуха в помещении путем впитывания и отдачи влаги, тем самым способствуя созданию благоприятного микроклимата.
Следует заметить, что в настоящее время многие строительные компании все чаще отдают предпочтение материалам, которые ввиду технических и функциональных характеристик исключают применение каких-либо других материалов. Так, например, использование газобетонных блоков в коттеджном или высотном строительстве не предусматривает дополнительной системы утепления фасада здания, так как обладают необходимой теплопроводностью. «Увеличение спроса на газобетон говорит о том, что застройщики научились правильно рассчитывать итоговую стоимость строительства, учитывая при этом все положительные характеристики применяемых материалов», – говорит Светлана Ивановская, ведущий аналитик АГ Solum. По ее словам, сегодня при сравнительном анализе себестоимости стен из разных изделий газобетон – один из выгодных. Изначально при выборе ячеистых изделий бросается в глаза его якобы высока цена, однако при проведении сопоставлении стоимости получается, что ограждающая конструкция, возведенная из газобетона, в два раза дешевле стены керамического кирпича.
Основными потребителями газобетона являются застройщики малоэтажных домов – это и частные лица, строящие дом для себя по собственным проектам, и коттеджные поселки, предлагающие готовые типовые домовладения из газобетона. На сегодняшний день это более 70% потребителей. Еще одной существенной долей потребителей является застройщики многоэтажек, где газобетон используются в качестве одного из материалов ограждающей конструкции стены.
Мнение
Алексей Онищенко, начальник отдела маркетинга филиала ООО «ЛСР» – «Стеновые», LSR Group (объединение ОАО «Победа ЛСР», ООО «Аэрок СПб»):
– Газобетон – материал универсальный, который отвечает всем современным нормам и требованиям, поэтому используется он во всех сегментах строительства: в промышленно-гражданском строительстве, при строительстве малоэтажных и высокоэтажных жилых зданий. Его основное преимущество – высокие теплозащитные свойства, позволяющие возводить каменную наружную стену минимальной толщины, которая будет соответствовать всем нормативам и требованиям. Для возведения наружной стены также можно использовать кирпич или утеплитель. Однако кирпичная стена при сопоставимых теплотехнических свойствах должна быть в полтора раза толще, а утеплитель вообще не является конструктивным материалом и самостоятельно использоваться не может.