Опалубка вышла из кризиса
Рынок опалубки в этом году демонстрирует уверенный рост. Аналитики, подводя итоги первого полугодия, делают прогнозы о том, что уже в этом году он может достигнуть докризисных показателей.
Рынок опалубки напрямую связан с рынком подрядных монолитных работ. Этот рынок, в свою очередь, в основном зависит от общих объемов жилищного и прочих видов строительства зданий, а также от доли монолитных технологий при их возведении, отмечает управляющий партнер консалтинговой группы "Решение" Александр Батушанский. По его оценке, в настоящее время на фоне устойчивой доли монолитной технологии объем портфеля строящегося жилья составляет около 8 млн кв. м, что выше докризисного уровня.
«Соответственно, за счет этого сегмента спрос на опалубку должен также достичь докризисного уровня, а точнее, превысить его. Но прогнозные объемы ввода объектов коммерческого назначения только на 80% соответствуют 2007-2008 годам. Следовательно, спрос на монолитные работы здесь пока ниже. Также нужно отметить, что доля жилья в монолитных работах увеличилась с 70 до 80%. В итоге можно предположить, что рынок опалубки в текущем году достигнет докризисных показателей", – прогнозирует Александр Батушанский.
"Рынок опалубки абсолютно точно уже вышел из кризиса. Во всяком случае потребность ощущается очень высокая", – отмечает генеральный директор ТД "Опалубка" Дмитрий Борисов. По его мнению, поставщики по оборотам в настоящее время находятся на уровне 2008 года.
В настоящее время аналитики оценивают оборот рынка примерно в 100 млн рублей в месяц. В докризисные годы этот показатель находился на аналогичном уровне, сократившись до 70 млн рублей в месяц в кризис. Производители отмечали, что предприятия загружены едва ли наполовину.
Спрос на опалубку в Санкт-Петербурге однозначно высок, утверждают специалисты. Однако в силу объективных причин он носит сезонный характер. "По моим прогнозам, в следующем году спрос на опалубку будет высок. Активность начнется зимой, в начале года. Пик придется на весну", – считает генеральный менеджер компании "Мекос-Строй" Илья Горобец.
На рынке Санкт-Петербурге опалубка представлена компаниями из Германии, Австрии, Италии, Франции, Канады, Польши, Латвии. При этом одной из тенденций последних стало увеличение доли российского производства.
При этом интересно, что в сегменте вертикальной опалубки сегодня иностранная продукция пользуется большим спросом: российские производители занимают не более четверти рынка. Горизонтальную же опалубку заказчики, напротив, предпочитают приобретать отечественную.
Одна из причин активного использования российской опалубки – ее стоимость, которая ниже зарубежных аналогов. Однако застройщики, реализующие крупные проекты, все же отдают предпочтение продукции европейских фирм.
"Нельзя представить, чтобы, к примеру, при строительстве атомной станции кто-то пытался сэкономить, используя более дешевую российскую опалубку. Если высок уровень ответственности, необходимо все выполнить качественно и в срок, то, безусловно, предпочтение будет отдано иностранным производителям", – говорит Дмитрий Борисов. При этом, по его словам, за последнее время доля российских производителей в общем объеме выросла.
Как причину эксперт называет последствия кризиса, когда использование российской опалубки стало для компаний одним из способов сэкономить. Данная тенденция до сих пор существует – системы отечественного производства или аналоги зарубежных используются более активно. Хотя при этом иностранные производители "на голову, а то и на две" превосходят российские по качеству.
Илья Горобец полагает, что российские компании вполне могут конкурировать с европейскими. "Но в разумных пределах", – оговаривается специалист.
Опалубку в Санкт-Петербурге предлагает большое количество компаний. Однако, как уверен Илья Горобец, действительно качественную продукцию можно приобрести не более чем у 5 фирм. "Выбирая опалубку, необходимо провести маркетинговый анализ. При этом смотреть стоит не на историю компании или красивую рекламу, а на отзывы клиентов", – советует Илья Горобец.
За последнее время число игроков рынка существенно возросло, а конкуренция сильно выросла. "Только из состава нашей компании выросли 3 конкурирующие фирмы. Менеджеры, которые работали у нас, основали свой бизнес. Думаю, такая ситуация встречается довольно часто", – рассказывает Дмитрий Борисов.
В кризис получила распространение покупка бывшей в употреблении опалубки и ее аренда. Теперь все чаще компании приобретают оборудование в лизинг, пользуясь тем, что производители из-за высокого уровня конкуренции не стремятся повышать цены. Предпочтение аренде застройщики, как правило, отдают при проектах небольшого объема. Для крупных строек опалубочное оборудование все же чаще приобретается в собственность. Илья Горобец уверен, что с арендой опалубки следует быть осторожным. "Системы могут использоваться не более 10 раз. Иначе появляются технические дефекты. При аренде проверить срок использования оборудования практически невозможно", – предостерегает он.
Рынок опалубки в целом в России и в Петербурге в частности нельзя назвать зрелым по сравнению с европейскими. Аналитики отмечают целый ряд характеристик, которые указывают на то, что рынок находится на начальном пути становления. К таким факторам, к примеру, относят незначительный объем инвестиций в развитие отечественных производств и технологий или невысокую информированность потребителей о продуктах на рынке.
Общеизвестно, что цена определяется спросом и предложением. Чем больше спрос и меньше предложение, тем она выше. Давайте рассмотрим объективные факторы, определяющие это соотношение в Санкт-Петербурге в ближайшем будущем.
Спрос на квартиры будет стабильно высоким
1. Ситуация на рынке недвижимости Петербурга (и России в целом) значительно отличается от рынков Европы или США, где строительный бизнес развивался, опережая спрос, в направлении улучшения качества перенасыщенного рынка существующего жилищного фонда. Но еще более важное отличие российского рынка – это структура финансирования. Если в Европе и США до 90% жилья приобреталось в кредит, то у нас эта цифра добралась до 20% только в 2008 году. Ипотечный рынок в США составляет приблизительно 90% ВВП, а в России - около 1%. Поэтому проблемы рынка ипотеки напрямую не повлияли на большинство покупателей недвижимости в России.
2. Исторически сложилось, что Петербург – это город коммуналок, с огромным дефицитом отдельных квартир. Чтобы достичь уровня Европы по обеспеченности населения жильем, Петербургу понадобится строить, не снижая темпы, не менее 30 лет. Кроме того, значительная часть жилья в Петербурге – это устаревший фонд: от зданий 19-го и начала 20-го века до целых массивов хрущевок и панельных домов, срок эксплуатации которых был изначально ограничен. И если в Москве программы реконструкции и расселения такого жилья уже давно работают, то в Петербурге они только начинаются. Сейчас в очереди на улучшение жилищных условий стоят свыше 250 000 петербургских семей. И городские власти, приобретая жилье у застройщиков, будут создавать дополнительный спрос.
3. Активное в последние годы развитие промышленности в Петербурге и пригородах потребовало большого притока специалистов из других регионов страны. Люди, приехавшие сюда жить и работать, создали дополнительный спрос на жилье, которого на сегодняшний день не хватает даже для решения жилищных проблем коренных петербуржцев. В ближайшей перспективе новые промышленные предприятия будут выходить на производственные мощности - это тысячи новых работников, которым необходимы квартиры.
4. Немалый вклад в повышение спроса на жилье вносит приток молодых людей, приезжающих на учебу в петербуржские ВУЗы, по количеству которых Петербург спорит только с Москвой. Этот поток растет ежегодно – в 2008 году число студентов в России выросло на 150 000 человек. В большинстве случаев иногородние студенты – это дети из семей с социальным статусом и уровнем достатка выше среднего, которые со временем приобретают жилье в Петербурге.
5. Существенным фактором, определяющим высокий спрос на покупку жилья в будущем, является спрос на аренду жилья сегодня. В Петербурге он уже много лет стабильно высокий. Аренда, в значительной степени, представляет собой отложенный спрос на покупку жилья, который при первых тенденциях стабилизации экономики перерастает в реальный.
Кроме того, не стоит забывать, что Петербург и Москва являются крупнейшими российскими мегаполисами. Статус таких городов во всем мире порождает повышенный спрос на приобретение в них недвижимости.
В ближайшее время предложение нового жилья в Петербурге будет снижаться
1. Количество новых объектов расти не будет.
Финансовый кризис в первую очередь влияет не на текущие строительные объекты, а на перспективные. Это уже привело к ситуации, когда реализация части будущих проектов приостановлена даже крупными застройщиками. В результате, через небольшой промежуток времени возникнет дефицит новых объектов.
2. Количество компаний, работающих на рынке, сократится.
Ситуация на финансовом рынке особенно повлияет на бизнес небольших компаний, не имеющих достаточного опыта, финансовых возможностей и развитой собственной производственной базы. Так как себестоимость земли и строительных материалов последние полгода была максимально высокой, то при отсутствии собственных ресурсов, снижение цен может вывести такие компании за грань рентабельности. Эта ситуация приведет к оттоку новых компаний, которые планировали начать инвестиционно-строительную деятельность.
3. Количество компаний, которым доверяют покупатели, ограничено.
При возникновении проблем с одиночными объектами небольших инвесторов, риски для покупателей у всех подобных компаний резко возрастут. В результате, рынок предложения гарантированно безопасных объектов сужается до предложений от нескольких десятков крупнейших петербуржских застройщиков, имеющих многолетний опыт работы и обладающих диверсифицированным бизнесом.
Если резюмировать все 8 перечисленных факторов, то становится достаточно очевидно, что, несмотря на некоторую нестабильность финансовой ситуации в стране вцелом, рынок недвижимости Санкт-Петербурга сегодня является одним из самых перспективных в России.
Одно «но»...
Доверие. Если его нет, то о перспективности рынка можно даже не вспоминать! Для того, чтобы 8 перечисленных выше факторов работали, необходим 9-й фактор – доверие к представителям строительной отрасли Петербурга.
На мой взгляд, кому из строителей можно доверять определить достаточно просто. Обобщенный портрет надежной строительной компании выглядит следующим образом:
она достаточно известна, т.к. работает на рынке не менее 10 лет, успешно пережив кризис 1998 г.;
§ в портфеле реализованных проектов десяток построенных домов;
§ давно и активно участвует в работе профессиональных ассоциаций строителей;
§ в условиях колебаний рынка ведет стабильную ценовую политику, благодаря достаточной финансовой независимости;
§ обладает профессиональным уровнем менеджмента, способным проводить программы оптимизации расходов;
§ имеет диверсифицированный бизнес в различных сегментах строительной отрасли.
Таким образом, при соблюдении определенных и понятных мер предосторожности, приобретение квартиры в Санкт-Петербурге на сегодняшний день - это один из самых надежных и перспективных способов избежать финансовых рисков, которые возникают из-за нестабильной мировой и внутренней экономической ситуации.
Что подтверждается и последними результатами опросов ВЦИОМ о том, какие способы сохранения средств представляются наиболее надежными росси
М.Л.Закашанский, генеральный директор строительного объединения «М-Индустрия»
Публикуем краткий обзор предложения объектов элитной недвижимости за III квартал 2008 г. в Санкт-Петербурге, подготовленный аналитиками холдинга RBI и демонстрирующий основные особенности и тенденции структуры предложения в этом секторе рынка недвижимости, сформировавшиеся в последнее время.
Классификация объектов элитного жилья
В холдинге RBI принята следующая классификация элитного жилья: выделяются классы АА, А и В. Объединяющий признак — расположение в историческом центре города.
Класс В — это проекты, расположенные в центре или на ключевых городских артериях, таких, например, как Московский проспект. Признаки принадлежности — достаточное количество парковочных мест, свободная планировка квартир, наличие инфраструктуры в доме, более интересные фасадные решения. Из построенных RBI объектов этого класса— комплекс «Белые ночи» на Каменноостровском пр., 40А, из строящихся проектов — элитный жилой дом «Таврический» на Шпалерной ул., 37.
Класс А и АА встречаются отличает не просто хорошее, а эксклюзивное месторасположение. В таких домах и инженерная начинка, и состав, и качество инфраструктуры также требуют высокой степени эксклюзивности. Архитектурная составляющая, современные системы вентиляции, кондиционирования, пожаротушения и т.д., паркинг с мойкой, лифты самого высокого класса от ведущих производителей — в этих домах есть все, что нужно для комфорта. Возрастающие потребности жильцов требуют все большей изобретательности и от девелоперов. Сегодняшний покупатель класса АА вряд ли готов отдавать большие деньги только за место, он хочет жить в эксклюзивном доме.
Не все сегодняшние проекты элитной недвижимости на рынке Санкт-Петербурга удовлетворяют стандартам того или иного класса.
Предложение элитного жилья на рынке Санкт-Петербурга
Структура предложения по объектам:
6% составляют объекты класса АА, 26% - класс А, 68% - объекты класса В, т.е. эксклюзивные объекты классов АА и А занимают менее трети рынка элитной недвижимости. При этом количество объектов класса В постоянно увеличивается – за два года предложение по объектам увеличилось на 50%, в то время как количество объектов класса АА и А увеличилось менее значительно - на 15%.
Летом 2008 г. впервые с 2006 г. вышел в продажу новый эксклюзивный объект класса АА – реконструируемый особняк на ул.Захарьевской, д.41/3. В основном же товарный запас элитного рынка пополняется за счет объектов класса В, в то время как эксклюзивные объекты классов АА и А уходят с рынка.
Структура предложения квартир различных классов: 80% предложения составляют объекты класса В, 18% - класс А. Доля квартир класса АА не велика, предложение ограничено.
Структура предложения по классам (в квартирах и объектах) на III кв.
|
Класс объектов |
Количество квартир в продаже, шт. |
Доля класса по квартирам в продаже |
Количество объектов, шт. |
Доля класса по объектам в продаже |
|
AA |
71 |
2% |
5 |
6% |
|
A |
646 |
18% |
23 |
26% |
|
B |
2 779 |
80% |
60 |
68% |
|
Общий итог |
3 496 |
100% |
88 |
100% |
Сейчас на рынке предлагаются квартиры в 88 объектах, суммарный товарный запас которых составляет около 1 млн.кв.м. 30% товарного запаса в стройке (около 3500 квартир) продается на рынке в текущий момент.
Основные жилые объекты высоких классов сосредоточены в двух районах города: Петроградском и Центральном. В центральных районах Санкт-Петербурга практически не осталось свободных мест под застройку, поэтому строительство элитных объектов в основном идет на территориях бывших промышленных предприятий. В связи с этим очевидна тенденция к укрупнению объектов, ведению строительства в несколько очередей, выделение достаточных площадей под инфраструктуру, предназначенных для жителей комплекса. Все больше объектов начинает строиться вдоль Московского проспекта, на правом берегу Невы, в районе Удельного парка - районах, ранее нетипичных для элитного строительства, и позиционируются они как объекты класса В.
30% предложения элитного рынка составляют дома, где в продаже находятся последние квартиры. Как правило, подобные «последние» квартиры в готовых домах достаточно долго находятся в продаже, например последняя квартира - пентхаус в доме на ул. Тверской, д.6 продается уже более двух лет. Как правило, цены на последние квартиры в доме достаточно высоки, а планировка не 100% удачная. 34% продаваемых объектов уже сданы в эксплуатацию, у покупателей есть возможность сразу же после покупки начинать делать ремонт в квартире.
Объем продаж за последние 6 месяцев составил около 100 тысяч кв. м. жилья.
Специалисты холдинга RBI о перспективах рынка
Говоря о тенденциях развития рынка элитной недвижимости, вице-президент по стратегии и инвестициям Холдинга RBI Михаил Возиянов отметил, что «рынок элиты продолжает поступательно развиваться. Он более устойчив к ценовым колебаниям даже в текущей рыночной ситуации. Бесспорно, как и в массовом сегменте цены пройдут незначительную коррекцию, но на качественные проекты в центре города спрос будет всегда. Элитные квартиры в долгосрочном периоде будут продолжать расти в цене».