Опалубка вышла из кризиса
Рынок опалубки в этом году демонстрирует уверенный рост. Аналитики, подводя итоги первого полугодия, делают прогнозы о том, что уже в этом году он может достигнуть докризисных показателей.
Рынок опалубки напрямую связан с рынком подрядных монолитных работ. Этот рынок, в свою очередь, в основном зависит от общих объемов жилищного и прочих видов строительства зданий, а также от доли монолитных технологий при их возведении, отмечает управляющий партнер консалтинговой группы "Решение" Александр Батушанский. По его оценке, в настоящее время на фоне устойчивой доли монолитной технологии объем портфеля строящегося жилья составляет около 8 млн кв. м, что выше докризисного уровня.
«Соответственно, за счет этого сегмента спрос на опалубку должен также достичь докризисного уровня, а точнее, превысить его. Но прогнозные объемы ввода объектов коммерческого назначения только на 80% соответствуют 2007-2008 годам. Следовательно, спрос на монолитные работы здесь пока ниже. Также нужно отметить, что доля жилья в монолитных работах увеличилась с 70 до 80%. В итоге можно предположить, что рынок опалубки в текущем году достигнет докризисных показателей", – прогнозирует Александр Батушанский.
"Рынок опалубки абсолютно точно уже вышел из кризиса. Во всяком случае потребность ощущается очень высокая", – отмечает генеральный директор ТД "Опалубка" Дмитрий Борисов. По его мнению, поставщики по оборотам в настоящее время находятся на уровне 2008 года.
В настоящее время аналитики оценивают оборот рынка примерно в 100 млн рублей в месяц. В докризисные годы этот показатель находился на аналогичном уровне, сократившись до 70 млн рублей в месяц в кризис. Производители отмечали, что предприятия загружены едва ли наполовину.
Спрос на опалубку в Санкт-Петербурге однозначно высок, утверждают специалисты. Однако в силу объективных причин он носит сезонный характер. "По моим прогнозам, в следующем году спрос на опалубку будет высок. Активность начнется зимой, в начале года. Пик придется на весну", – считает генеральный менеджер компании "Мекос-Строй" Илья Горобец.
На рынке Санкт-Петербурге опалубка представлена компаниями из Германии, Австрии, Италии, Франции, Канады, Польши, Латвии. При этом одной из тенденций последних стало увеличение доли российского производства.
При этом интересно, что в сегменте вертикальной опалубки сегодня иностранная продукция пользуется большим спросом: российские производители занимают не более четверти рынка. Горизонтальную же опалубку заказчики, напротив, предпочитают приобретать отечественную.
Одна из причин активного использования российской опалубки – ее стоимость, которая ниже зарубежных аналогов. Однако застройщики, реализующие крупные проекты, все же отдают предпочтение продукции европейских фирм.
"Нельзя представить, чтобы, к примеру, при строительстве атомной станции кто-то пытался сэкономить, используя более дешевую российскую опалубку. Если высок уровень ответственности, необходимо все выполнить качественно и в срок, то, безусловно, предпочтение будет отдано иностранным производителям", – говорит Дмитрий Борисов. При этом, по его словам, за последнее время доля российских производителей в общем объеме выросла.
Как причину эксперт называет последствия кризиса, когда использование российской опалубки стало для компаний одним из способов сэкономить. Данная тенденция до сих пор существует – системы отечественного производства или аналоги зарубежных используются более активно. Хотя при этом иностранные производители "на голову, а то и на две" превосходят российские по качеству.
Илья Горобец полагает, что российские компании вполне могут конкурировать с европейскими. "Но в разумных пределах", – оговаривается специалист.
Опалубку в Санкт-Петербурге предлагает большое количество компаний. Однако, как уверен Илья Горобец, действительно качественную продукцию можно приобрести не более чем у 5 фирм. "Выбирая опалубку, необходимо провести маркетинговый анализ. При этом смотреть стоит не на историю компании или красивую рекламу, а на отзывы клиентов", – советует Илья Горобец.
За последнее время число игроков рынка существенно возросло, а конкуренция сильно выросла. "Только из состава нашей компании выросли 3 конкурирующие фирмы. Менеджеры, которые работали у нас, основали свой бизнес. Думаю, такая ситуация встречается довольно часто", – рассказывает Дмитрий Борисов.
В кризис получила распространение покупка бывшей в употреблении опалубки и ее аренда. Теперь все чаще компании приобретают оборудование в лизинг, пользуясь тем, что производители из-за высокого уровня конкуренции не стремятся повышать цены. Предпочтение аренде застройщики, как правило, отдают при проектах небольшого объема. Для крупных строек опалубочное оборудование все же чаще приобретается в собственность. Илья Горобец уверен, что с арендой опалубки следует быть осторожным. "Системы могут использоваться не более 10 раз. Иначе появляются технические дефекты. При аренде проверить срок использования оборудования практически невозможно", – предостерегает он.
Рынок опалубки в целом в России и в Петербурге в частности нельзя назвать зрелым по сравнению с европейскими. Аналитики отмечают целый ряд характеристик, которые указывают на то, что рынок находится на начальном пути становления. К таким факторам, к примеру, относят незначительный объем инвестиций в развитие отечественных производств и технологий или невысокую информированность потребителей о продуктах на рынке.
Покупка квартиры в доме под снос давно стала предметом для обсуждения среди любителей инвестиций в недвижимость и мелких инвесторов, желающих погреть руки на реализации социальных программ, а также среди простых собственников жилья в Москве. Популярность этого вопроса очевидна для многих и способствует постоянному и во многом необоснованному росту цен на квартиры в сносимых домах. В настоящее время стоимость квартир в домах одной категории может отличаться на десятки тысяч долларов только лишь потому, что одно здание ожидает снос, а другое - нет. Известно, что для многих участников рынка жилой недвижимости купля-продажа квартир в ветхих домах превратилась в настоящий бизнес.
По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002» в Москве насчитывается порядка 1640 домов, которые подлежат сносу в ближайшие 3-4 года. По самым скромным оценкам это 200 тыс. квартир. Стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 31 кв.м в пятиэтажном доме находится на уровне $223 тыс. ($7073 за метр), а «однушка» общей площадью 33 кв.м в девятиэтажном доме обойдется покупателю в $230 тыс. ($6873 за метр).
Напомним, что средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе по состоянию на 11 августа составляет $5730.
Как показывает практика, большинство квартир, расположенных в сносимых домах, могут быть предметом купли-продажи на том или ином этапе с момента появления информации о сносе дома.
Главный операционный юрист компании «Бергер и Партнеры» Максим Бородыня отмечает, что все собственники должны быть поставлены в известность о сносе дома за год до начала проведения работ, и только за полгода до снесения накладывается запрет на прописку и регистрацию прав собственности по договорам купли-продажи квартир в данном доме.
Таким образом, у собственника существует возможность продать квартиру в течение полугода после того, как он узнал о сносе дома. Естественно, многие собственники приобрели квартиры в таких домах исключительно ради прибыли , и во многом благодаря этому наблюдается стремительный рост цен на подобные объекты. Чем ближе срок сноса дома, тем выше цена квартиры.
Как отмечает ведущий аналитик Бюро Недвижимости «Агент 002» Татьяна Макеева, цена квартиры в доме под снос в среднем отличается на 50-70 тыс. долларов в зависимости от площади квартиры, количества комнат и расположения дома. В настоящее время средняя стоимость квадратного метра в таких квартирах на $700-800 выше, чем в целом по рынку.
Основная масса предложения квартир в сносимых домах представлена девятиэтажными и пятиэтажными домами, их доля 77% и 20 % соответственно. При этом стоимость квадратного метра в пятиэтажных домах гораздо выше ($6490), чем в девятиэтажных ($6300).
По округам Москвы предложение квартир в сносимых домах распределилось следующим образом: 19% находятся в ВАО, 18% - в ЮАО, 16% - в ЮЗАО, 11% и 10% приходятся на ЮВАО и СВАО. В САО, ЗАО и СЗАО таких квартир 9%, 7% и 6% соответственно, в ЦАО и ЗелАО данных объектов меньше всего R11; 3% и 1% от общего числа выставленных на продажу квартир. | Дома | Количество комнат | Средняя площадь, кв.м. | Средняя цена кв.м., $ | Средняя цена квартиры, $ |
| 5-тиэтажные | 1 | 31,7 | $7 073 | $223 270 |
| 2 | 44,9 | $6 238 | $279 200 | |
| 3 | 58,3 | $6 022 | $351 490 | |
| 7-миэтажные | 1 | 40,6 | $6 302 | $254 960 |
| 2 | 54,2 | $6 460 | $348 000 | |
| 3 | 80,7 | $5 617 | $451 000 | |
| 4 | 92,8 | $5 219 | $484 280 | |
| 9-тиэтажные | 1 | 33,5 | $6 873 | $229 700 |
| 2 | 45,4 | $6 308 | $285 000 | |
| 3 | 60,1 | $5 832 | $349 600 | |
| 4 | 80,5 | $5 080 | $402 270 |
По данным аналитической службы ГК «Бекар», июльский рынок недвижимости характеризуется стабильностью: цены на жилье растут со скоростью в пределах 0,5% в неделю. Однако было замечено относительно серьезное колебание цен на недвижимости в Павловске (рост цен до 6% за неделю и 4,3% за месяц) и Пушкине.
Это может быть связано 1) с выводом в этом районе заметного объекта недвижимости, который повлиял на рынок этого сегмента, 2) с общим смещением спроса в сторону пригородов, характерным для летнего периода. В целом, налицо спрос в основном на ликвидные квартиры; неликвидные («хрущевки», «корабли» и т.п.) – спросом не пользуются.
На данный момент средняя цена на недвижимость на вторичном рынке Петербурга держится на уровне 105 тысяч рублей за 1 кв. м. По данным Бюллетеня Недвижимости, средние цены по типам квартир распределились следующим образом: однокомнатные квартиры – 109593,5 руб./кв.м., двухкомнатные квартиры - 105548,3 руб./кв.м., трехкомнатные квартиры - 102752 руб. кв. м., четырехкомнатные - 101436,3 руб. кв. м. Самое дорогое жилье продается, как правило, с сталинских домах (113275,9 руб/кв.м), самое дешевое – в панельных – 98 167,6 руб/кв.м.На первичном рынке на фоне стабильно плавного роста цен быстрее растут цены на недвижимость во Фрунзенском районе. Дело в том, что недвижимость там – одна из самых дешевых, соответственно, есть потенциал для роста, который сейчас постепенно реализуется. По аналогичной причине меньше всего цены растут в Петроградском и Центральном районах с традиционно самым дорогим «квадратом» (рост цен на 4-5% за полугодие при 30% роста в других районах). Временно это тенденция прерывается в отношении недвижимости Петроградского района, которая за июль стала «наверстывать упущенное»: 9,13% за последнюю неделю месяца, плюс 3,98% за первую неделю августа. По мнению экспертов АН «Бекар», такое подорожание может быть довольно случайным, возможно, оно связано с выводом на рынок района нового объекта.
Кроме того, в июле на первичном рынке увеличился разрыв цен на 1 кв. м в 1-3-хкомнатных квартирах и квартирах четырехкомнатных (сравните: средняя цена квадратного метра в трехкомнатной квартире держится на уровне 87 тыс. рублей, а в четырехкомнатной квартире – 105 тыс. рублей). По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, двух-трехкомнатные квартиры могут относится как к эконом (малогабаритные квартиры), так и к бизнес или элит-классу, четырехкомнатная же квартира – это почти всегда элитное жилье, поэтому средняя цена «квадрата» в четырехкомнатной квартире значительно (на 15 тыс. руб/кв.м) дороже среднего «квадрата» в квартирах с меньшим количеством комнат.
В целом спрос на рынке недвижимости остается невысоким, хотя пока это не сказывается на уровне цен, который продолжает плавно расти. Однако некоторые факторы позволяют допускать возможность падения цен осенью этого года. К таким факторам относятся:
· снижение цен на стройматериалы: цемент, металл;
· снижение объемов ввода жилья за первое полугодие (в Петербурге снижение на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).
Вероятно, это было вызвано снижением спроса. Цены выросли, люди не успевают накапливать деньги, соответственно, спрос падает. Кроме того, усложнилась выдача ипотечных кредитов в банках. Все это может говорить о возможном снижении цен. Резкость же этого снижения зависит от одного фактора – паники. Именно паника стала основным фактором, который привел к резкому скачку цен в 2006 году. Тогда люди в долги залезали, но считали, что квартиру нужно купить именно сейчас: сейчас или никогда. Отсюда такой скачок. Обратная ситуация может случиться сейчас, если спрос будет снижаться. Для начала паники достаточно, чтобы статистика в течение 2-3 месяцев фиксировала снижение цен. Все зависит от того, сработает ли сейчас спусковой крючок. В 2006 г. таким крючком стало начало выдачи ипотечных кредитов, когда много денег вышло на рынок, резко увеличился спрос и, соответственно, цены. Теперь таким спусковым крючком может стать массовый выход на рынок новых пректов-миллионников. Хотя это ожидается не раньше, чем через два года.