Склады ищут точки роста
Рынок складской недвижимости Петербурга в I полугодии, по словам экспертов, сохранял стабильность. Дефицит арендопригодных площадей и высокий спрос, спровоцировал рост арендных ставок в среднем на 8%. Участники рынка прогнозируют сохранение подобных тенденций в следующем полугодии.
Дефицитное предложение
"На конец I полугодия 2012 года общий объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет более 5,2 млн кв. м (включая территории Ленинградской области). Объем предложения спекулятивных складских комплексов оценивается в 1,5 млн кв. м. С начала года фактически не был введен в эксплуатацию ни один спекулятивный складской комплекс, однако предложение качественных площадей увеличилось, так как три объекта на стадии строительной готовности предлагают площади в аренду еще до получения акта о вводе в эксплуатацию. Это первые очереди комплексов STC в промзоне Парнас, Орион Лоджистик в Выборгском районе, а также обе очереди логопарка Nordway", - говорит Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Участники рынка сетуют, что, несмотря на появившееся предложение, оно пока не в состоянии покрыть дефицит помещений, готовых для сдачи в аренду, поэтому активно развивается формат built-to-suit (строительство под заказ конкретного арендатора).
"В таком формате запланировано развитие следующей очереди комплекса Кулон-Пулково (участок 10 га), а также некоторых проектов других крупных девелоперов. Этот формат интересен для собственников как способ создания проектов с предсказуемыми сроками заполнения и финансовой эффективностью", - поясняет госпожа Бойкова.
Во II квартале 2012 года "А+ Девелопмент" объявила о планах создания логистического комплекса общей площадью 100 000 кв. м на участке в зоне Пулково для компаний, предоставляющих логистические услуги и осуществляющих отправку грузов и корреспонденции. Это первый подобного рода проект в Санкт-Петербурге, который соединяет в себе элементы built-to-suit и спекулятивной схемы и при этом ориентирован на арендаторов одного профиля, отмечают эксперты.
Неудовлетворенный спрос
Аналитики говорят о том, что на протяжении I полугодия спрос на складские помещения непрерывно рос.
"За отчетный период поглощение спекулятивных складских площадей составило около 73 тыс. кв. м, что составляет 42 % от годового объема поглощения 2011 года. В течение II квартала на фоне высокого спроса доля свободных площадей снижалась, однако в среднем по рынку итоговое значение осталось на уровне конца I квартала. В классе А доля свободных помещений снизилась на 0,5 п.п. и составила 6,8%; в классе В показатель увеличился почти на 1 п.п. до 5,7%", - рассказывает Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg.
Общий объем сделок, по данным Jones Lang LaSalle, во втором квартале достиг 50 тыс. кв. м, включая предварительные договоры аренды в строящихся складских комплексах. Наиболее востребованным форматом остаются блоки площадью 2-5 тыс. кв. м.
"На протяжении января-июня наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга были торговые операторы. Доля сделок с ними составила 68% от общего объема всех транзакций, совершенных в первой половине 2012 года. Логистические компании, которые были активны в конце 2011 года, в первом полугодии 2012 года вели себя более сдержанно", – говорится в аналитическом отчете Jones Lang LaSalle.
Срок экспозиции наиболее ликвидных помещений остался коротким - 1-3 месяца, а структура спроса изменилась незначительно, полагает госпожа Бойкова.
Аренда растет в цене
За I полугодие 2012 года ставки аренды в классе А выросли на 8% и составили 120-127 USD/кв. м/год (triple net), в классе В - на 10% до 117-120 USD/кв. м/год, подсчитали специалисты Knight Frank St. Petersburg.
Михаил Тюнин отмечает, что на фоне высокого спроса собственники продолжают повышать ставки аренды "на перспективу", не ожидая усиления конкуренции в ближайший год.
"Рост ставок на объекты класса В объясняется тем, что в настоящее время на рынке Санкт-Петербурга количество качественных, доступных для аренды и имеющих удачное местоположение помещений этого класса невелико. Увеличение показателя здесь происходит в основном за счет роста ставок на наиболее качественные объекты, предложение которых сокращается", - добавляет господин Тюнин.
Вера Бойкова, напротив, полагает, что повышения уровня арендных ставок не происходит, так как большая часть договоров носит долгосрочный характер, со средним размером годовой индексации 3-5% в договорах, номинированных в долларах, и 5-10% в рублевых договорах.
Ставка на новый формат
Участники рынка полагают, что дефицит качественных складских площадей сохранится, а ставки будут продолжать расти, несмотря на заявленные к вводу проекты, так как темпы увеличения спроса опережают количество нового предложения.
"Несмотря на то, что с вводом новых спекулятивных объектов дефицит доступных для аренды площадей на рынке снизился, мы ожидаем, что под давлением активного спроса уже к концу 2012 года дефицит вновь возрастет. Сокращающееся доступное для аренды предложение спекулятивных складских площадей приведет к росту арендных ставок. Мы предполагаем, что до конца года рост ставок может составить 5-7% по сравнению с результатами конца I полугодия 2012 года. Кроме того, уже сейчас отсутствие достаточного для текущего уровня спроса объема спекулятивных площадей побуждает некоторые компании строить собственные склады, и таких компаний становится все больше", - полагает Михаил Тюнин.
"До конца 2012 года заявлены к вводу один логистический и один спекулятивный складской комплекс. В случае если оба проекта будут реализованы, общий объем рынка складской недвижимости Петербурга увеличится на 94,3 тыс. кв. м. Строительство складского комплекса, анонсированного к вводу в 2012 году - PNK-КАД компании PNK Group еще не началось и его ввод в эксплуатацию, очевидно, перенесется на 2013 год", - рассказывает Вера Бойкова.
Все заявленные ко вводу в эксплуатацию складские площади, по словам аналитиков ASTERA, относятся к классу А, и в случае ввода всех запланированных объектов, площадь складов класса A составит в структуре предложения более 75%.
Эксперты говорят, что, несмотря на активный спрос, инвесторы не планируют новых проектов, занимая выжидательную позицию, а это стимулирует арендаторов к строительству объектов формата built-to-suit.
Мнение:
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
- Максимально привлекательные для освоения под складской сегмент территории находятся на границе Петербурга и Ленобласти. Ключевые параметры - удобный доступ до основных транспортных магистралей (Московское шоссе, трасса "Скандинавия" и пр.) и КАД. Сейчас есть все предпосылки для развития в Ленобласти складов временного хранения, так как объем перевалки грузов через северо-западную границу растет устойчивыми темпами и будет увеличиваться в ближайшие 4-7 лет в связи со вступлением России в ВТО.
Санкт-Петербург, по данным Colliers International, с показателями ставок аренды на Невском проспекте занял 21 место (3,461 тыс. USD за кв.м в год) рейтинга городов с самыми высокими ставками аренды на основных торговых улицах.
Ставки аренды на главном торговом коридоре города продемонстрировали возвращение к докризисному уровню и подтвердили ежегодную динамику роста на 10-15%. Сегодня состав арендаторов на Невском проспекте можно назвать достаточно устоявшимся, свободных помещений практически не осталось. Некоторая ротация возможна в начале Невского проспекта в связи с открытием в декабре станции метро «Адмиралтейская» и изменением пешеходных потоков.
Ставки аренды в торговых центрах в ведущих европейских городах также оставались стабильными на фоне сохраняющегося высокого спроса со стороны ритейлеров. Ощутимый рост наблюдался в Лидсе и Милане, где арендные ставки на помещения в торговых центрах повысились на 8 и 11% соответственно. Первые строчки в данном рейтинге занимают Лондон, Дублин, Бирмингем, Франкфурт и Манчестер. Москва занимает 6 место с показателем 3,495 тыс. USD за кв.м. в год, Санкт-Петербург – 21 место (1,764тыс. за кв. м. в год). По сравнению с 2010 годом, рост ставок в торговых центрах Петербурга зафиксирован на уровне 10% спрос со стороны операторов по-прежнему активен. В то же время на 2012 год запланировано к вводу достаточно небольшое количество новых объектов (арендная площадь которых составит порядка 40 тыс. кв.м.), что, по мнению аналитиков Colliers International, может привести к увеличению темпа роста ставок в пределах 15%.
На большинстве рынков региона EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка) уровень арендных ставок на торговые помещения на главных торговых улицах не изменился, а в некоторых городах наблюдался небольшой рост. Наиболее заметное повышение арендных ставок было отмечено в Осло и Риге (на 7 и 10% соответственно). Однако ставки аренды на помещения на главных торговых улицах Афин и Софии, напротив, продемонстрировали резкое снижение (на 17 и 15% соответственно).
Лондон по-прежнему занимает позицию самого дорогого города Европы по показателю ставки аренды помещений на главных торговых улицах. По результатам III квартала
Ставки капитализации
Ставки капитализации на торговые помещения, расположенные на самых престижных торговых коридорах, в целом оставались на прежнем уровне или несколько снизились – инвесторы по-прежнему предпочитают придерживаться безрисковых стратегий, стремясь в первую очередь сохранить капитал.
Подобная динамика наблюдалась и в торговых центрах: в большинстве городов, рассмотренных в исследовании Colliers International, показатели доходности за последние полгода оставались примерно на одном уровне. В Москве ставка капитализации на профессиональные торговые центры с удачным местоположением в настоящее время составляет около 10%, тогда как ранее она достигала 10,5%. В Санкт-Петербурге ставки капитализации за 2011 год снизились на 0,5-1,5% и в настоящий момент составляют для ликвидных помещений стрит-ритейла 9-12%, в качественных торговых центрах - 9-11%.
«Престижные объекты торговой недвижимости по-прежнему пользуются значительным спросом со стороны инвесторов, – отмечает Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург. – Однако выбор объектов инвестиционного качества в Петербурге по-прежнему крайне невелик. 2011 год можно назвать поистине рекордным в плане крупных инвестиционных сделок в сфере торговой недвижимости: закрылась сделка по приобретению Fort Group торговых объектов компании «Макромир», Jensen Group приобрела универмаг «Пассаж» на Невском проспекте и т.д. Эти примеры – свидетельства выхода из долгих конфликтных ситуаций, ведь оба объекта - классические проблемные активы. Компании, которые их приобрели, нельзя отнести к классическим институциональным инвесторам. Скорее, их можно назвать венчурными игроками, у которых есть смелость и готовность брать на себя риски. Эти покупатели поверили в то, что рынок растет, доходность действующих объектов можно повысить за счет эффективного менеджмента и что сейчас правильное время для входа в проекты. Позднее конкурентов станет значительно больше, а значит, и цены, скорее всего, увеличатся».
Все ставки аренды в данном отчете указаны на наиболее привлекательные помещения на главных торговых улицах (от 100 до
|
Города с самыми высокими ставками аренды на основных торговых улицах, регион ЕМЕА |
|||
|
Место |
Город |
Ставка ($/кв. м/год) I квартал 2011 г. |
Ставка ($/кв. м/год) III квартал 2011 г. |
|
1 |
Лондон |
15 070 |
15 743 |
|
2 |
Париж |
13 705 |
14 131 |
|
3 |
Цюрих |
10 003 |
10 976 |
|
4 |
Милан |
9 871 |
10 009 |
|
5 |
Женева |
7 913 |
8 686 |
|
6 |
Рим |
7 403 |
7 634 |
|
7 |
Москва |
7 200 |
7 193 |
|
8 |
Дублин |
6 647 |
6 854 |
|
9 |
Вена |
5 758 |
5 937 |
|
10 |
Мюнхен |
5 429 |
5 598 |
|
11 |
Штутгарт |
5 265 |
5 429 |
|
12 |
Франкфурт |
4 442 |
4 580 |
|
13 |
Глазго |
4 014 |
4 377 |
|
14 |
Гамбург |
3 948 |
4 241 |
|
15 |
Дюссельдорф |
3 948 |
4 071 |
|
16 |
Манчестер |
3 768 |
3 936 |
|
17 |
Стамбул |
4 376 |
3 749 |
|
18 |
Берлин |
3 619 |
3 732 |
|
19 |
Бирмингем |
3 521 |
3 664 |
|
20 |
Киев |
3 175 |
3 596 |
|
21 |
Санкт-Петербург |
3 356 |
3 461 |
|
Города с самыми высокими ставками аренды в торговых центрах, регион ЕМЕА |
|||
|
Место |
Город |
Ставка ($/кв. м/год) I ква ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
16.11.2011 16:34
Впервые в истории рынка в течение 10 месяцев года в городе не введено ни одного склада. В предчувствии предстоящего дефицита арендаторы проявляли небывалую активность. Аналитики говорят, что свободных складских площадей в городе практически не осталось, и девелоперы вновь начали задумываться о новых проектах. По истечении десятого месяца 2011 года эксперты удовлетворенно констатировали: фаза стагнации, которая продолжалась в течение двух посткризисных лет, успешно преодолена. «В 2011 году активность спроса находится на стабильно высоком уровне, что подтверждается большим количеством сделок, – рассказывает консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris/CBRE Наталия Киреева. – По нашим оценкам, объем сделок составил не менее 130 тыс. кв. м». В Knight Frank подтвердили слова коллеги. «Рынок петербургской складской недвижимости демонстрирует резкий рост спроса, наблюдаемый с начала 2011 года, – говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Михаил Тюнин. – В основном это объясняется продолжающимся преобразованием отложенного спроса в реальные сделки». По данным Knight Frank, объем поглощения за 10 месяцев текущего года составил 175 тыс. кв. м, что уже практически равно годовому объему сделок, совершенных в 2010 году. Полную версию материала вы можете прочитать в свежем выпуске газеты «Строительный Еженедельник». ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
| |