Склады ищут точки роста
Рынок складской недвижимости Петербурга в I полугодии, по словам экспертов, сохранял стабильность. Дефицит арендопригодных площадей и высокий спрос, спровоцировал рост арендных ставок в среднем на 8%. Участники рынка прогнозируют сохранение подобных тенденций в следующем полугодии.
Дефицитное предложение
"На конец I полугодия 2012 года общий объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет более 5,2 млн кв. м (включая территории Ленинградской области). Объем предложения спекулятивных складских комплексов оценивается в 1,5 млн кв. м. С начала года фактически не был введен в эксплуатацию ни один спекулятивный складской комплекс, однако предложение качественных площадей увеличилось, так как три объекта на стадии строительной готовности предлагают площади в аренду еще до получения акта о вводе в эксплуатацию. Это первые очереди комплексов STC в промзоне Парнас, Орион Лоджистик в Выборгском районе, а также обе очереди логопарка Nordway", - говорит Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Участники рынка сетуют, что, несмотря на появившееся предложение, оно пока не в состоянии покрыть дефицит помещений, готовых для сдачи в аренду, поэтому активно развивается формат built-to-suit (строительство под заказ конкретного арендатора).
"В таком формате запланировано развитие следующей очереди комплекса Кулон-Пулково (участок 10 га), а также некоторых проектов других крупных девелоперов. Этот формат интересен для собственников как способ создания проектов с предсказуемыми сроками заполнения и финансовой эффективностью", - поясняет госпожа Бойкова.
Во II квартале 2012 года "А+ Девелопмент" объявила о планах создания логистического комплекса общей площадью 100 000 кв. м на участке в зоне Пулково для компаний, предоставляющих логистические услуги и осуществляющих отправку грузов и корреспонденции. Это первый подобного рода проект в Санкт-Петербурге, который соединяет в себе элементы built-to-suit и спекулятивной схемы и при этом ориентирован на арендаторов одного профиля, отмечают эксперты.
Неудовлетворенный спрос
Аналитики говорят о том, что на протяжении I полугодия спрос на складские помещения непрерывно рос.
"За отчетный период поглощение спекулятивных складских площадей составило около 73 тыс. кв. м, что составляет 42 % от годового объема поглощения 2011 года. В течение II квартала на фоне высокого спроса доля свободных площадей снижалась, однако в среднем по рынку итоговое значение осталось на уровне конца I квартала. В классе А доля свободных помещений снизилась на 0,5 п.п. и составила 6,8%; в классе В показатель увеличился почти на 1 п.п. до 5,7%", - рассказывает Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg.
Общий объем сделок, по данным Jones Lang LaSalle, во втором квартале достиг 50 тыс. кв. м, включая предварительные договоры аренды в строящихся складских комплексах. Наиболее востребованным форматом остаются блоки площадью 2-5 тыс. кв. м.
"На протяжении января-июня наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга были торговые операторы. Доля сделок с ними составила 68% от общего объема всех транзакций, совершенных в первой половине 2012 года. Логистические компании, которые были активны в конце 2011 года, в первом полугодии 2012 года вели себя более сдержанно", – говорится в аналитическом отчете Jones Lang LaSalle.
Срок экспозиции наиболее ликвидных помещений остался коротким - 1-3 месяца, а структура спроса изменилась незначительно, полагает госпожа Бойкова.
Аренда растет в цене
За I полугодие 2012 года ставки аренды в классе А выросли на 8% и составили 120-127 USD/кв. м/год (triple net), в классе В - на 10% до 117-120 USD/кв. м/год, подсчитали специалисты Knight Frank St. Petersburg.
Михаил Тюнин отмечает, что на фоне высокого спроса собственники продолжают повышать ставки аренды "на перспективу", не ожидая усиления конкуренции в ближайший год.
"Рост ставок на объекты класса В объясняется тем, что в настоящее время на рынке Санкт-Петербурга количество качественных, доступных для аренды и имеющих удачное местоположение помещений этого класса невелико. Увеличение показателя здесь происходит в основном за счет роста ставок на наиболее качественные объекты, предложение которых сокращается", - добавляет господин Тюнин.
Вера Бойкова, напротив, полагает, что повышения уровня арендных ставок не происходит, так как большая часть договоров носит долгосрочный характер, со средним размером годовой индексации 3-5% в договорах, номинированных в долларах, и 5-10% в рублевых договорах.
Ставка на новый формат
Участники рынка полагают, что дефицит качественных складских площадей сохранится, а ставки будут продолжать расти, несмотря на заявленные к вводу проекты, так как темпы увеличения спроса опережают количество нового предложения.
"Несмотря на то, что с вводом новых спекулятивных объектов дефицит доступных для аренды площадей на рынке снизился, мы ожидаем, что под давлением активного спроса уже к концу 2012 года дефицит вновь возрастет. Сокращающееся доступное для аренды предложение спекулятивных складских площадей приведет к росту арендных ставок. Мы предполагаем, что до конца года рост ставок может составить 5-7% по сравнению с результатами конца I полугодия 2012 года. Кроме того, уже сейчас отсутствие достаточного для текущего уровня спроса объема спекулятивных площадей побуждает некоторые компании строить собственные склады, и таких компаний становится все больше", - полагает Михаил Тюнин.
"До конца 2012 года заявлены к вводу один логистический и один спекулятивный складской комплекс. В случае если оба проекта будут реализованы, общий объем рынка складской недвижимости Петербурга увеличится на 94,3 тыс. кв. м. Строительство складского комплекса, анонсированного к вводу в 2012 году - PNK-КАД компании PNK Group еще не началось и его ввод в эксплуатацию, очевидно, перенесется на 2013 год", - рассказывает Вера Бойкова.
Все заявленные ко вводу в эксплуатацию складские площади, по словам аналитиков ASTERA, относятся к классу А, и в случае ввода всех запланированных объектов, площадь складов класса A составит в структуре предложения более 75%.
Эксперты говорят, что, несмотря на активный спрос, инвесторы не планируют новых проектов, занимая выжидательную позицию, а это стимулирует арендаторов к строительству объектов формата built-to-suit.
Мнение:
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
- Максимально привлекательные для освоения под складской сегмент территории находятся на границе Петербурга и Ленобласти. Ключевые параметры - удобный доступ до основных транспортных магистралей (Московское шоссе, трасса "Скандинавия" и пр.) и КАД. Сейчас есть все предпосылки для развития в Ленобласти складов временного хранения, так как объем перевалки грузов через северо-западную границу растет устойчивыми темпами и будет увеличиваться в ближайшие 4-7 лет в связи со вступлением России в ВТО.
Российский рынок бытовых и полупромышленных систем кондиционирования в 2011 году вырос на 55,6% по сравнению с прошлым годом и вышел на 5-е место в мире. Однако в 2012 году стремительный рост рынка не продолжится из-за повышения стоимости кондиционеров и прохладного лета.
По некоторым прогнозам, в Москве рынок сократится в 2 раза. В Петербурге существенной динамики рынка эксперты не предвидят.
Российский рынок бытовых и полупромышленных систем кондиционирования в 2011 году вырос на 55,6%. Причина тому – небывало теплое лето 2010 года. Опасаясь повторения жары летом 2011 года, россияне активно запасались кондиционерами. В результате по России в этом году продано порядка 2,8 млн кондиционеров, тогда как годом ранее – 1,8 млн. «В этом году было абсолютно все равно, будет лето теплым или холодным, потому что продажи этого года – результат жары 2010 года. Большая часть кондиционеров была продана с января по май», – отмечает генеральный директор «Литвинчук Маркетинг» Георгий Литвинчук.
Таким образом, Россия вышла на 5-е место в мире по продажам кондиционеров. Больше сегодня продается только в Китае, США, Японии и Индии.
Полную версию материала вы можете прочитать в свежем выпуске газеты «Строительный Еженедельник».
Офисный рынок Приморского района сегодня занимает около 13% от всего объема предложения по городу. Ожидается, что в будущем привлекательность этого сегмента в данной части города будет расти.
Самым крупным и ожидаемым проектом Приморского района является «Лахта-центр» – небоскреб, который строят структуры Газпрома.
Анна Седельская, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Прок», полагает, что проект будет способствовать развитию инфраструктуры и освоению соседних территорий, которые могут быть востребованы, но пока находятся в депрессивном состоянии. «Переезд сотрудников повышает платежеспособный спрос на квартиры как со стороны москвичей, так и со стороны петербуржцев, желающих выгодно вложить средства в недвижимость – после строительства «Лахта-центра» цены в непосредственной близости от объекта, скорее всего, сильно вырастут», – считает госпожа Седельская.
Из уже существующих офисных центров старший аналитик Maris/CBRE Наталия Киреева называет комплексы «РЕСО» и «Атлантик Сити». Арендные ставки в них варьируются от 950 до 1,3 тыс. рублей за
Полную версию материала вы можете прочитать в свежем выпуске газеты «Строительный Еженедельник».