Застывший рынок
В первом полугодии 2012 года рынок гостиниц Петербурга практически не ощутил увеличение предложения, цены демонстрировали вялый рост, а показатели заполняемости изменялись в соответствии с фактором сезонности и к июню перешагнули за 90%.
По данным КЦ "Петербургская Недвижимость", в 1 полугодии были введены в эксплуатацию следующие объекты: отель "Балтия", ул. Смолячкова, 3 звезды, 90 номеров, Domina Hotel Saint-Petersburg (Domina Hotels and Resorts) - набережная реки Мойки, 99, 5 звезд, 108 номеров, "Бристоль" (бывшая гостиница "Южная") - после реконструкции - ул. Расстанная, дом 2, 3 звезды– 122 номера.
"Открытие пятизвездочных гостиниц FourSeasons на Вознесенском пр. и Swissotel на ул. Правды вновь перенесено. Кроме того, одним строящимся отелем стало меньше - здание на пл. Островского заняли структуры Газпрома, переоборудовав его под офисы", - говорит Наталия Киреева, старший аналитик компании Maris|part of the CBRE Affiliate network.
Эксперты отмечают, что рынке гостиниц Петербурга стали появляться новые форматы.
"В мае текущего года был открыт первый в Санкт-Петербурге кемпинг европейского уровня BalticParking в Стрельне. Он занимает площадь 5 га и оборудован охраняемой стоянкой на 40 автодомов и жилых прицепов с возможностью подключения к электричеству, водоснабжению и канализации. Стоимость размещения - от 500 рублей. Новой тенденцией в последние годы стало появление спа отелей в Санкт-Петербурге и пригородах. Действующие отели также открывают спа центры для увеличения набора предлагаемых услуг. Не так давно на гостиничном рынке Санкт-Петербурга появилось новое понятие – бутик отели. Бутик отель – как правило, небольшой дизайнерский эксклюзивный отель, предполагающий особый стиль и атмосферу с индивидуальным подходом к каждому клиенту. На сегодняшний день в Петербурге действует три бутик отеля: GoldenGardenBoutiqueHotel, "Росси" и "Александр хаус".
На текущий год запланировано открытие первого сетевого бутик отеля в Санкт-Петербурге - Indigo (оператор InterContinental). Также, сеть бутик-отелей OetkerCollection анонсировала планы выхода на рынок Москвы и Санкт-Петербурга", - рассказывает госпожа Киреева.
Любава Пряникова, руководитель направления коммерческой недвижимости Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" добавляет, что важной тенденцией является рост интереса международных отельеров к рынку Петербурга. Так, за прошедшие полтора года открыли отели такие операторы, как STARWOOD HOTELS & RESORTS (Отель W), INTERCONTINENTAL HOTEL & RESORTS GROUP (с брендом Crowne Plaza), Domina Hotels and Resorts. В дальнейшем планирует увеличить присутствие в Петербурге Marriott, взяв в управление отель "Талион". Оператор планирует открыть на базе "Талиона" Autograph Marriott Hotels, который в России пока не представлен.
Гостиничный бизнес в Петербурге отличается ярко выраженной сезонностью, поясняет Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC.
Так, по данным компании Maris|part of the CBRE Affiliate network, в январе-марте 2012 года заполняемость отелей в Петербурге составила около 40-50%, в апреле – 60-65%, в мае – 70-75%, в июне – более 90%.
Стоимость размещения планомерно растет, но к докризисным показателям, по словам экспертов, она вернется не скоро. Рост цен сдерживает постоянное увеличение номерного фонда, а также несоответствие уровня цен предлагаемому сервису, говорит Любава Пряникова.
Гостиничных номеров в Петербурге больше, чем туристов, и дефицит ощущается только в июне в период белых ночей и международного экономического форума, считает Наталия Киреева.
Дмитрий Золин полагает, что в Петербурге ярко выражен недостаток номерного фонда в три-четыре звезды. "Иностранные туристы отдают предпочтение известным брендам гостиниц именно такой звездности, а в Петербурге основной номерной фонд составляют частные мини-отели и известные сети гостиниц уровня пяти звезд. Учитывая интерес инвесторов к гостиничному сегменту, пополнение номерного фонда отелей в три, четыре звезды можно ожидать в ближайшие два-три года", - отмечает господин Золин.
Несмотря на то, что наиболее востребованными в городе являются трехзвездочные гостиницы, большая часть строящихся отелей, открытие которых ожидается в 2012 году, относится к категории 5* и 4*, говорит госпожа Киреева.
Гостиничный сегмент - один из самых прозрачных и понятных для инвестирования в сфере коммерческой недвижимости, уверяет Дмитрий Золин.
"Несмотря на интерес инвесторов к гостиничному бизнесу, объем туристического потока в Петербурге как внутреннего, так и делового, достаточно низок. Из-за вялого развития туристической отрасли, город может столкнуться с проблемой наличия качественных проектов и отсутствием их загруженности. Городу необходимо планомерное развитие внутреннего и делового туризма. Но последний трудно развить без достаточного количества конгресс – центров (которые в Петербурге пока отсутствуют), а внутренний, в свою очередь, не стимулируется в России в целом", - поясняет господин Золин.
По данным Colliers International Санкт-Петербург, в 2012 году прогнозируется снижение более чем на 50% количества гостиничных объектов, введенных в эксплуатацию, по сравнению с уровнем 2010-2011 гг. – дадут о себе знать последствия кризиса. Это приведет к увеличению спроса на более дорогой сегмент гостиниц, укрепит тенденцию поступательного восстановления рынка.
Цифра:
от 5 тыс. USD/кв. м и выше размер инвестиций в создание высококлассных отелей.
Гостиницы, запланированные ко вводу в 2012-2014 году в Санкт-Петербурге
|
Название
|
Количество номеров
|
Анонсируемый год открытия
|
Категория
|
|
Four Seasons
|
183
|
2012
|
Luxury
|
|
Domina Prestige (открылся)
|
109
|
2012
|
Upscale
|
|
Indigo, Ul. Chaikovskogo
|
119
|
2013
|
Upscale
|
|
Novotel St Petersburg Centre II
|
165
|
2014
|
Mid-market
|
|
Ibis Fontanka
|
150
|
2014
|
Economy
|
|
Ibis, Mayakovskogo St.
|
200
|
2014
|
Economy
|
|
Holiday Inn, Ligovsky prospekt, 21
|
129
|
2015
|
Mid-market
|
|
Crowne Plaza Nikolskiye Ryady
|
334
|
2015
|
Upscale
|
|
Итого
|
1,389
|
|
|
Источник: Jones Lang LaSalle Hotels
Аналитики АРИН подготовили краткий обзор развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2009 г. и сформулировали основные прогнозы на 2010 г.
Ввод новых объектов
По итогам 2009 года в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию 18 бизнес-центров класса «А» и «В», общей офисной площадью 244,2 тыс. кв. м, не было введено ни одного бизнес-центра класса «С». Основной объем введенных бизнес-центров – 64% – приходиться на класс «В+» и «В».
«Таким образом, на конец 2009 года объем качественных офисных площадей класса «А», «В+», «В» и «С» составил 1 883 тыс. кв. м, превысив объем качественных офисных площадей на 13 % по сравнению с концом 2008 г», - рассказывает
Наиболее крупные бизнес-центры, введенные в 2009 году
|
Тип комплекса |
Класс |
Адрес |
Название |
Офисная площадь, кв.м |
Девелопер |
|
|
БЦ |
А |
Свердловская наб., д. 44 |
"Корпус Бенуа"(2-ая очередь) |
12 000 |
УК «Теорема» |
|
|
БЦ |
А |
Петроградская наб., 34 |
"Линкор" |
17 650 |
ЗАО «БФА-Девелопмент» |
|
|
БЦ |
А |
ул. Профессора Попова, д. 37 |
"Сенатор" |
11 979 |
УК «Империя» |
|
|
БЦ |
B+ |
ул. Савушкина, д. 83 |
"Антарес" |
10 617 |
ООО «Антарес» |
|
|
БЦ |
B+ |
Коломяжский пр. 25-27 |
Содружество (3ья очередь) |
18 400 |
Содружество |
|
|
БЦ |
В+ |
Стартовая ул., уч. 5 |
Pulkovo sky (1ая очередь) |
13 200 |
«Трансвэй Северо-запад», EKE |
|
|
МФК |
A |
ул. Савушкина, дом 126 |
«Атлантик – Сити» |
18 400 |
ИСК «Атлантик» |
|
|
БЦ |
В |
Торфяная дорога, 7 |
«Гулливер» (2-ая очередь) |
20 000 |
MT Group |
|
|
БЦ |
B+ |
Старо-Петергофский пр. д. 34 |
Нарвские ворота |
18 000 |
|
|
|
БЦ |
B+ |
26-ая линия В.О., д. 15 |
«Биржевой комплекс» |
22 449 |
Ленспецсму |
|
|
БЦ |
В+ |
пр. Обуховской Обороны, 120 |
Вант(1ая очередь) |
11 500 |
Стройимпульс |
Бизнес-центры класса «А» показали наибольший прирост (21%) за 2009 год. «Это, прежде всего, связано с желанием девелоперов реализовывать наиболее доходные объекты, - объясняет Екатерина Марковец. – Другой причиной является принятие новой классификации в 2008 году, которая позволила позиционировать новые объекты расположенные не в центре города в классе «А»».
На конец 2009 года большинство действующих офисных площадей приходится на бизнес-центры класса «В» и «В+» (49%).
Класс «А»
По итогам 2009 года лидерами по количеству действующих офисных центров класса «А» остаются Центральный (42%) и Петроградский (14%), Василеостровский (14%) районы.
Из-за финансового кризиса снизился спрос на офисные помещения бизнес-центрах класса «А», что заставило многих управляющих предоставить скидки на аренду помещений.
«Прослеживается ярко выраженная тенденция увеличения сроков заполняемости новых бизнес-центров, - рассказывает Екатерина Марковец. – Если раньше на заполнение бизнес-центра класса «А» было достаточно 3-4 мес., то сегодня на данный процесс уходит до 8-12 мес., что в том числе связано с нецентральным месторасположением новых бизнес-центров, с увеличением арендопригодной площади». Наибольший спрос приходился на офисы площадью до 100 кв.м (50%).
Класс «В» и «В+»
Лидерами по количеству действующих офисных площадей являются: Центральный (26%), Петроградский (17 %), Адмиралтейский (14%) и Василеостровский (12%) районы.
По структуре соотношения между классами «В+» и «В» действующих бизнес-центров примерно равны: 48% - класс «В», 52% - класс «В+»
«Наибольший спрос на рынке в целом приходился на офисы площадью до
Класс «С»
Большинство из бизнес-центров класса «С» располагаются в Невском (16 %), Московском (14 %), Адмиралтейском (13 %) и Выборгском (11 %) районах.
За 2009 год не было введено ни одного бизнес-центра класса «С». Общий объем бизнес-центров класса «С» на 2009 год составил около 556,5 тыс. кв. м. «На 2010 год не заявлено ни одного бизнес-центра класса «С», - рассказывает Екатерина Марковец. – Это связано с тем, что норма прибыли данного класса меньше, чем в классе «В».
Наибольшим спросом в бизнес-центрах класса «С» пользуются помещения площадью 100-
Для бизнес-центров класса «С» характерен самый высокий уровень заполняемости. Это связано с тем, что компании снижают издержки и переезжают в бизнес-центры, где арендная ставка ниже.
Ценовая характеристика
По итогам 2009 года было зафиксировано снижение арендных ставок в бизнес-центрах класса «А» на уровне 29%, «В+/В» на уровне 30%. По данным аналитиков АРИН, наименьшее снижение ставок аренды было зафиксировано в классе С –на 10% (с начала года).
Вместе с позитивными трендами на финансовом рынке со второго полугодия 2009 года наблюдалась тенденция к стабилизации арендных ставок в бизнес-центрах (темпы снижения ее стоимости замедлились).
Консалтинговая компания RRG в рамках постоянного мониторинга предложения вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги января
Рынок аренды коммерческой недвижимости в январе 2010 г.
На рынке аренды, как и на рынке продаж, объем предложения в связи с большим количеством праздничных дней по отношению к декабрю снизился по площади на 26% , а по количеству – на 33%. При этом средняя ставка, в отличии от несколько снизившихся цен продаж, осталась на уровне декабря.
В целом же необходимо отметить, что январь, благодаря низкой деловой активности в праздничный период, вряд ли является показательным с точки зрения глобальных трендов на рынке.
Рынок в целом:
|
Все сегменты |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя ставка, $/кв.м/год |
|
значение |
2 317 |
836 |
2 124 |
0,92 |
482 |
|
к декабрю 2009 |
− 33% |
− 30% |
− 26% |
+ 11% |
+ 0% |
|
к январю 2009 |
− 1% |
− 27% |
+ 2% |
+ 3% |
− 30% |
Торговая недвижимость
Собственники торговых площадей продолжают делать попытки сдачи в аренду своих помещений по несколько более высоким ставкам. И если в центральной части эти попытки обусловлены надеждами на общее повышение спроса на торговую недвижимость, то за пределами Садового Кольца дорогие помещения выставляются в расчете, в некоторых случаях, на «сиюминутную удачу».
Именно такие веяния отразила структура предложения торговых помещений в январе. В центре столицы появились новые дорогие предложения. В частности, два объекта на Арбате, площадью 270 кв.м и 220 кв.м, с арендной ставкой 3730$/кв.м/год и 3780$/кв.м./год соответственно, а также магазин в Столешниковом пер. площадью 270 кв.м и ценой 3800 $/кв.м/год. В итоге величина средней арендной ставки в центральной части города выросла на 10% и достигла 1519 $/кв.м/год.
За пределами Садового Кольца наблюдались совершенно иные тенденции. Чаяния арендодателей по успешному привлечению операторов были связаны с некоторым предновогодним ажиотажем и теперь, по прошествии праздников, дорогие предложения снимаются с рынка. Так, перестали экспонироваться дорогие объекты на ул. Хачатуряна (помещение 60 кв.м здесь сдавалось за 3000$/кв.м/год), на Таганской ул., где также предлагалось платить 3000$/кв.м/год, но за 300 кв.м, магазин на Б.Черемушинской (136 кв.м по 2800$/кв.м/год). При этом на 3% снизились арендные ставки и по объектам, которые продолжили свое экспонирование. В целом эти процессы снизили среднюю арендую ставку на 5% и к концу января торговое помещение за пределами Садового Кольца в среднем можно арендовать за 618 $/кв.м/год.
Торговые помещения внутри Садового Кольца
|
Торговые внутри СК |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя ставка, $/кв.м/год |
|
значение |
70 |
27 |
20 |
0,29 |
1 519 |
|
к декабрю 2009 |
− 33% |
− 40% |
− 41% |
− 11% |
+ 10% |
|
к январю 2009 |
− 33% |
− 61% |
− 61% |
− 42% |
− 11% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
|
Торговые вне СК |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя ставка, $/кв.м/год |
|
значение |
375 |
141 |
239 |
0,64 |
618 |
|
к декабрю 2009 |
− 32% |
− 17% |
− 12% |
+ 29% |
− 5% |
|
к январю 2009 |
− 2% |
+ 12% |
+ 44% |
+ 48% |
− 33% |
Офисная недвижимость
В офисном сегменте особых перемен не произошло, так как деловая активность в январе традиционно оказывается на очень низком уровне. Следуя этой логике, собственники снимают объекты с рынка, не желая впустую переплачивать за рекламу. Так, количество предложений в пределах Садового Кольца оказалось ниже декабрьского на 29%, за пределами центра – на 33%. При этом следует учесть, что многие арендодатели прекратили экспонирование своих объектов еще в середине декабря.
С точки зрения уровня ставок особых перемен не произошло: и в центре, и в периферийной части города средняя арендная ставка снизилась на 1%. К началу февраля квадратный метр офисной площади предлагался в аренду в среднем по 635 $/кв.м/год внутри Садового Кольца и по 417$/кв.м/год за пределами. Таким образом, разница в ставках между центральной и окраинными частями снизилась до 50%, что вполне может способствовать возрастанию спроса на качественные офисы в центре.
Офисные помещения внутри Садового Кольца
|
Офисные внутри СК |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя ставка, $/кв.м/год |
|
значение |
352 |
147 |
226 |
0,64 |
635 |
|
к декабрю 2009 |
− 29% |
− 27% |
|