Вопрос цены

За год реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» доступность жилья для рядового россиянина, как это ни парадоксально, снизилась. Не последнюю роль в этом сыграл лавинообразный рост цен, который жители всех крупных городов страны наблюдали в прошлом году. Что, по мнению аналитиков, готовит 2007 год?Существует понятие доступности жилья. Коэффициент доступности вычисляется, исходя из того, за сколько лет семья из трех человек сможет приобрести двухкомнатную квартиру площадью 54 кв. метра, если будет использовать на эти цели все получаемые доходы. Задача, сформулированная в жилищном нацпроекте, состоит в том, чтобы этот срок был равен 3,2 года. Однако за время реализации национального проекта данный показатель ухудшился. Так, если к концу 2005 года на момент начала активной реализации национального жилищного проекта в Санкт-Петербурге коэффициент доступности составлял 5,4 года, то к началу 2007 года он составляет уже 8,8 года (с учетом роста цен и роста доходов населения).
Ни один аналитик рынка недвижимости не смог в 2006 году предсказать, насколько вырастет цена на жилье. Практически во всех городах России с населением более 500 тысяч человек цена квадратного метра жилья перевалила планку в 00. В Санкт-Петербурге за год и три месяца цена на недвижимость выросла на 129 процентов. Но, как показывают исследования рынка, проводимые региональными центрами по ценообразованию в строительстве, близкая ситуация сложилась повсеместно: в Нижнем Новгороде рост цены за этот период составил 136 процентов, в Екатеринбурге – 127, в Казани – 110, в Волгограде – 102 процента.
Цифры и факты
Как сообщил генеральный директор Петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве Павел Горячкин, наиболее дешевая, а значит, и доступная «первичная» недвижимость в Санкт-Петербурге – это крупнопанельные и объемно-блочные жилые дома из изделий ЗАО «ДСК-3», дома гатчинских серий. Покупка жилья в таких домах обойдется в среднем в 51,6 тыс. рублей (76) за кв. метр. Далее идут дома модифицированной 137-й серии ДСК «Блок» – 55,7 тыс. рублей (31) за кв. метр. Однако доля таких домов на рынке Петербурга весьма невелика: крупнопанельное домостроение занимает 16-18 процентов рынка. Более 80 процентов первичного рынка жилья – это квартиры в монолитных и кирпичных домах, их стоимость составляет, по данным РЦЦС, 57,45 тыс. рублей (98) и 58,5 тыс. рублей (39) за 1 кв. метр соответственно. Таким образом, средняя цена квадратного метра в петербургской новостройке к марту 2007 года составила 86.
Несколько другие данные у риэлторов и представителей строительных компаний. Так, аналитики корпорации «Строймонтаж» отмечают, что в марте этого года средняя цена «первичной» квартиры находится на уровне 35 за кв. метр, а риэлторы говорят о том, что цена «квадрата» составляет около 00.
Но если разница в оценке сегодняшнего состояния рынка у разных аналитиков есть, то в прогнозах они единодушны. «В Европе цена 2-2,2 тыс. EURO за кв. метр в крупных городах считается нормальной, но и уровень доходов населения в странах Западной Европы несколько иной. Я как специалист, занимающийся этим вопросом, могу ответственно заявить, что никаких реальных предпосылок для того, чтобы цена в нашем городе или в других регионах страны на значительные сроки остановилась или уменьшалась, нет, – высказал общее мнение глава петербургского РЦЦС Павел Горячкин. – Цена будет расти. В каких пределах? Не так, как в прошлом году, но рост цен в Санкт-Петербурге все-таки составит 15-18 процентов – в течение года ежемесячный рост цен будет колебаться в пределах 0,9-1,3 процента. Ожидать снижения в ближайшее время не приходится».
Полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО Павел Созинов, соглашаясь с мнением коллеги, тем не менее, склонен считать, что 15-процентный рост цен на жилье затронет не всякую недвижимость. «Очевидно, что цены будут расти, но на жилье с низкими потребительскими характеристиками либо чем-то обремененное цена будет расти в более замедленном темпе», – считает он.
По состоянию на январь 2006 года разница цен на первичном и вторичном рынке составляла 10-12 процентов в пользу последнего. В июне прошлого года разрыв сократился до 5-7 процентов по разным сегментам рынка недвижимости, но по состоянию на март 2007 года этот разрыв увеличился многократно: квартира на вторичном рынке обойдется покупателю в среднем на 23 процента дороже, чем такая же в строящемся доме. На сегодняшний день стоимость 1 кв. метра на вторичном рынке приблизительно равна ,6-2,7 тыс. Таким образом, можно было бы сказать, что на первичном рынке сейчас приобретать жилье выгоднее. Но это относится только к тем потенциальным покупателям, которые готовы ждать несколько лет сдачи объекта и затем вкладывать деньги в отделку квартиры – учитывая, что подавляющее большинство жилья возводится в «монолите», не предполагающем внутреннюю отделку на момент сдачи.
Если говорить о росте цен по сегментам недвижимости и типам квартир, то надо отметить, что в 2006 году цены на однокомнатные квартиры росли более высокими темпами, чем на остальные, а в начале этого года динамика роста цен на одно- и двухкомнатные квартиры одинакова. Кроме того, рост цен на жилье «эконом-класса» опережает динамику роста на жилье более высоких категорий из-за большей востребованности именно этого сегмента жилой недвижимости.
ИллюзиЯ сверхприбыли?
В цене квадратного метра вновь возводимого здания примерно 50-55 процентов приходится на долю строительных материалов. Несмотря на то, что за прошлый год цены на стройматериалы в абсолютном выражении выросли на 20-25 процентов, по многим позициям, которые являются основными, рост цен оказался значительно выше. Скажем, металлопродукции – в 1 кв. метре «заложено» 45-50 кг условного металла (в прошлом году наблюдался 80-процентный рост цены), цемент – в 1 кв. метре условного цемента примерно 500-600 кг (рост цены за прошлый год – более 30 процентов).
«Самое печальное в том, что по целому ряду позиций строительных материалов образовался устойчивый дефицит, – отмечает Павел Горячкин. – Сегодня не существует федеральной программы развития промышленности строительных материалов. Судя по тем цифрам, которые мы имеем по вновь начинаемым объектам, уже по нашим так называемым спальным районам в цену закладываются очень большие расходы, особенно это касается приобретения земли. Например, в северо-приморской части на кв. метр общей площади только за счет получения прав на застройку приобретения земли доходит до 0-500. И предпосылок к тому, чтобы земля стала для застройщика дешевле, в ближайшее время нет. Очень тревожная ситуация в городе случилась с инженерным обеспечением объектов строительства – затраты застройщиков составляют 0-300 на кв. метр. Если взять только землю и инженерное обеспечение – это уже даже до начала строительства составляет 0-800 на кв. метр. По нашим подсчетам, затраты застройщика к концу текущего года будут составлять около 00-1800 на кв. метр, сейчас этот показатель примерно составляет 00 на кв. метр. При этом я имею в виду дома отнюдь не элитного класса». Павел Горячкин оценивает прибыль петербургских застройщиков на уровне 12-16 процентов.
Застройщики предпринимают усилия, чтобы увеличить свою маржу, а решение этой задачи – в снижении себестоимости. При масштабном подходе этот путь может привести и к снижению цены продажи. Как пояснил директор по экономике и бизнес-процесса холдинга RBI Равиль Камалетдинов, снижение себестоимости напрямую не влияет на цену кв. метра на конкретном объекте, влияние косвенное. «Если у компании снижаются затраты, себестоимость, то, соответственно, снижаются барьеры для того, чтобы начать новое строительство, что дает возможность увеличить предложение, – отметил Равиль Камалетдинов. – Понижение себестоимости в перспективе создает предпосылки для увеличения предложения на первичном рынке жилья. Но прямой связи – понизили себестоимость на конкретном объекте на 0 и сразу на такую же сумму снизили цену продажи – быть не может».
Петербургские
альтернативы
Как известно, основным инструментом реализации жилищного нацпроекта является развитие ипотечного кредитования. По статистике, каждый десятый покупатель в Санкт-Петербурге приобретает жилье с использованием ипотечного кредита. В северной столице ежегодно заключается около 90 тыс. сделок с недвижимостью, примерно 25-30 тыс. квартир реализуется на рынке строящегося жилья. В прошлом году в городе было выдано 11 тыс. ипотечных кредитов, по предварительной оценке в 2007 году будет выдано уже 15-20 тыс. ипотечных кредитов. Но обеспечение жилищным фондом этих «ипотечных» квартир недостаточное.
В связи с ростом цен на жилье в 2006 году горожане активно обращают внимание на аналогичное жилье в Ленобласти, ближайших пригородах. Однако есть несколько проблем, и одной из главных является плохо развитая транспортная инфраструктура вне зависимости от того, был ли выбран для проживания коттеджный поселок или квартира в одном из городов-спутников Петербурга.

Вероника Шеменева