Элитные кредиты пошли в рост
Вслед за успешной динамикой петербургского рынка ипотеки наметилось и восстановление спроса на ипотечные продукты для покупки премиального жилья.
«По различным оценкам в сегменте премиального жилья ипотека используется в 15-25% случаев. Банки, за редким исключением, не предлагают отдельных условий для приобретения подобных квартир. Стандартные же ипотечные программы предусматривают ограничения по максимальной сумме кредита, чаще всего на уровне 30 млн рублей. Практически все подобные квартиры требуют индивидуального подхода банка и увеличенного времени на согласование параметров сделки», - говорит Дмитрий Алексеев, начальник управления ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге. Он также отмечает, что в Абсолют Банке есть отдельная программа кредитования для квартир стоимостью больше 9 млн рублей - программа "Престиж" в рамках которой можно взять кредит по стандартной ставке - 11,99% годовых. Максимальный срок кредитования в рамках данной программы составляет 10 лет.
Марина Гориловская, директор дирекции розничного бизнеса ОАО "Банк "Санкт-Петербург" рассказывает, что в банке по ипотечным программам не существует отдельных продуктов для этого сегмента. «В то же время, у нас есть категория заемщиков "Владельцы бизнеса", в рамках которой чаще всего используется ипотека для приобретения жилья премиум класса», - поясняет госпожа Гориловская.
Александр Конышков, директор регионального центра «Северо-Западный» ЗАО «Райффайзенбанк» считает, что несмотря на то что рынок ипотеки для премиального жилья маленький, наметилась тенденция к его расширению. «Для клиентов Premium и Private категорий кредитная история начинает иметь большее значение. Эффективное распределение денежных потоков - в ситуации необходимости сохранения объема оборотных средств, привлечение ипотечного кредита бывает более целесообразным и выгодным для клиента, нежели вывод собственных средств из рабочего процесса», - отмечает господин Конышков.
«В рамках общей активизации спроса на ипотечные кредиты и возросшего процента продаж дорогого жилья увеличилось и количество ипотечных займов, предоставленных на покупку элитной недвижимости. Тем не менее рынок премиальной ипотеки нельзя назвать значительным. Во-первых, в Петербурге не так много объектов, отвечающих критериям недвижимости премиум-класса, во-вторых, если говорить о первичном рынке, то не все эти объекты охвачены ипотечными программами банков. Кроме того у многих банков, особенно у работающих исключительно по стандартам АИЖК, ограничена максимальная сумма кредита и довольно жесткие требования к подтверждению дохода заемщика, не всегда соответствующие возможностям и желанию потенциального покупателя элитной недвижимости подтверждать свой официальный доход», - рассказывает Наталья Гончаренко, руководитель проекта ипотеки Банка БФА. «Как правило, премиальная ипотека предоставляется банками в рамках стандартных ипотечных продуктов на общих условиях. Например, клиенты Банка БФА могут получить ипотечный кредит для приобретения квартиры в элитном жилом комплексе «Леонтьевский Мыс» по ставкам от 12,5% годовых на срок до 25 лет без комиссии за предоставление и сопровождение кредита. Потенциальными заемщиками могут быть как наемные сотрудники, так и индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса», - приводит пример госпожа Гончаренко.
«Ипотекой для покупки жилья бизнес-класса и элитной недвижимости пользуются собственники бизнеса или топ-менеджеры крупных компаний. Первые не хотят вынимать большие суммы из оборотных средств компании для покупки квартиры, поэтому и пользуются ипотечными кредитами банка. Вторые имеют возможность выплачивать ежемесячно достаточно крупные суммы, не снижая уровень потребления. В случае премиального жилья в 95% кредитов гасятся досрочно. Обычно погашение идет большими суммами, и ипотечный кредит выплачивается за 3-5 лет. Поэтому привлекательными для такого рода клиентов являются программы с плавающей ставкой, где ее размер – ниже среднерыночных показателей - фиксируется только на первые 2-3 года», - говорит Ольга Козимянец, исполнительный директор «НДВ СПб». Она считает, что спрос на ипотеку среди собственников бизнеса подогрели программы, где отсутствует подтверждение дохода в той или иной форме и программы, где рассматривается «серый бизнес». При этом условия по этим программам такие же, как и по стандартным.
Застройщики тоже отмечают повышение спроса на ипотечные продукты для покупки жилья высокого класса. «Наша практика продаж элитных квартир показывает, что интерес к ипотеке на рынке элитного жилья вернулся. В кризисный и посткризисный период таких сделок практически не было. Однако уже с 3 квартала 2011 г., по ипотеке мы продавали до 10% элитных квартир. Выбор в пользу ипотеки продиктован, прежде всего, уверенностью покупателей в будущем рынка недвижимости и в своем собственном будущем. Во-вторых, ипотека - это удобно, так как не нужно вынимать сразу большой объем средств из бизнеса, что актуально при постоянном вымывании предложения, которое и так ограничено. Не для кого не секрет, что сегодня спрос на элитную недвижимость опережает темп вывода новых объектов в продажу, и если появляется что-то интересное, то решение о покупке принимать нужно весьма оперативно», - рассказывает Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций компании RBI.
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg осторожна в оценках. «Ипотека на рынках элитного жилья мало распространена, доля таких сделок редко превышает 5% от общего количества, в определенные моменты времени этот показатель достигал 8-10%. Однако речь все-таки не идет об очень дорогих объектах, скорее о масштабных комплексах, где стоимость жилья незначительно превышает уровень объектов бизнес-класса или вторички в центре», - считает госпожа Попова.
Элитные особенности
Александр Конышков поясняет, что ипотечное кредитование жилья премиального и элит классов востребовано существенно более узкой клиентской аудиторией и соответственно отличается от стандартизированного ипотечного продукта для массовой аудитории. «Принципы продуктообразования ипотек для разных целевых аудиторий одинаковые, отличия заключаются в продуктовых условиях, а именно больших суммах, индивидуальных ставках, сроках предоставления ипотечного финансирования, структуре самой сделки (например, с использованием аккредитива) и иные индивидуальные параметры кредитования. Отличие в индивидуальном подходе к ситуации заемщика. Ипотека премиального жилья является скорее продуктом линейки прайвит банкинга», - рассказывает господин Конышков.
Наталья Гончаренко говорит, что премиальная ипотека, в основном, отличается от обычной только более крупными суммами кредитов и категориями клиентов, на которых она ориентирована. «Как правило, покупатель элитной недвижимости – это владелец собственного бизнеса, акционер или топ-менеджер крупной компании, чиновник или политик высокого уровня, а также зачастую люди творческих профессий. В большинстве случаев у этих категорий людей достаточно собственных средств на покупку недвижимости, но их интерес к ипотеке обусловлен тем, что использовать средства ипотечного кредита зачастую дешевле и выгоднее, чем изымать их из бизнеса или, например, из доходных финансовых инструментов», - полагает госпожа Гончаренко.
Перспективы
«Указанный продукт весьма специфичен и не может быть распространен на большое количество сделок, поэтому и спрос на него оценивать с точки зрения массовости будет в корне неверно. Есть целый ряд клиентов, интересующихся этой программой, естественно, количество таких клиентов относительно прочих программ банка невелико», - говорит Дмитрий Алексеев.
Марина Гориловская затрудняется оценить объемы рынка премиальной ипотеки. «Так, например, при сумме кредита 12 млн рублей такие кредиты попадают в разряд стандартных продуктов. Вряд ли этот сегмент будет развиваться особенно активно по сравнению со стандартными продуктами и составит более 5% -7% от объема продаж», - считает госпожа Гориловская.
Наталья Гончаренко полагает, что перспективы премиальной ипотеки неразрывно связаны с ситуацией на ипотечном рынке в целом. «Пока ставки по ипотечным кредитам стабильны и более выгодны, чем ставки на рынке кредитов на развитие бизнеса, спрос на премиальную ипотеку будет сохранятся. Однако серьезного развития премиальная ипотека не получит до тех пор, пока процентные ставки по ипотечным кредитам существенно не снизятся. Кроме того, будущее премиальной ипотеки будет непосредственно связано со стабильностью и развитием российской экономики в целом. Так как от этого зависит не только стабильность спроса на элитную недвижимость, являющегося производной от доходов потенциальных покупателей, но и увеличение строительства жилых комплексов премиум класса, т.е. рост предложения такой недвижимости. Обе этих составляющих являются обязательными условиями развития ипотеки в премиум сегменте», - поясняет эксперт.
Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation прогнозирует, что в ближайшее время при условии сохранения благоприятной макроэкономической ситуации спрос на премиальную ипотеку будет расти.
Мнение
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург:
– У нас понятие «премиальное жилье» существует очень условно – это могут быть совершенно разные варианты: жилье за 50 млн рублей и за 150 млн. Однако и в том, и другом случае, по нашим оценкам, ипотекой пользуются не более 5-7% от общего кол-ва людей, и то в том случае, если есть возможность получить кредит в дружественных банках по льготной ставке. Брать ипотеку по текущим рыночным ставкам экономически малоэффективно. Ипотека для премиум-объектов распространена на Западе, где ставка составляет 2-3%. Например, в Лондоне кредит – это не просто денежный инструмент, а как возможность доказать законность доходов. А во Франции, где есть налог на богатство, выгодно проводить сделки максимально прозрачно, указывая полностью всю сумму. Ипотека доказывает безупречную репутацию покупателя как налогоплательщика. У нас же предпосылок к росту популярности ипотеки в сегменте премиум-класса нет. Спрос на ипотечные кредиты наблюдается на нижней границе бизнес-класс и в эконом-классе».
Схемы продаж квартир на первичном рынке
|
Схема оплаты |
Бизнес |
Элита |
|
Единовременная оплата |
40% |
40% |
|
Ипотека |
40% |
50% |
|
Рассрочка от застройщика |
20% |
10% |
Источник: АРИН
Аналитики Rodex Group подготовили обзор рынка загородной недвижимости Московского региона по итогам марта 2010 г. и высказали свое мнение о его перспективах.
Сегодня общее количество проектов на загородном рынке малоэтажного строительства в Подмосковье приближается к 800. Из них, по приблизительным подсчетам, около 300 – сданы (это в основном поселки до 50 домовладений построенные до 2002 года), около 100 проектов – заморожены в конце 2008 – начале 2009 г. и примерно 400 находятся на разных стадиях готовности и ведутся активные продажи. В свою очередь, только 30% из этих 400 могут заинтересовать покупателей, т.к. они находятся на заключительной стадии готовности - построены дома (как минимум 1 очередь) и введены либо все, либо 3 из 4 основных коммуникаций (газ, электричество, водопровод, канализация). Но только в половине из 120 почти готовых проектов ведется строительство и домов и коммуникаций.
Что же касается структуры предложений, то она сильно не изменилась. Наибольшим спросом на рынке, как и в 2009, в 1 квартале текущего года, пользуется недвижимость эконом- и бизнес-класса – примерно 80% от общего числа сделок. Во время кризиса было отмечено серьезное падение спроса на элитную недвижимость (30-45%), однако в ближайшей перспективе резкий рост в данном секторе видится маловероятным. Если повышение и будет, то только незначительным – по нашим подсчетам, он составит не более 15%.
Изменилась структура спроса - люди, в основном, берут готовое жилье. Но, при определенных условиях, возможна покупка проектов на ранней стадии. Но только у опытных игроков – компаний, у которых есть более 5 построенных поселков, а также стабильная положительная репутация.
В настоящий момент, на рынке практически отсутствуют покупатели с инвестиционными целями.
На первый взгляд может показаться, что в период октябрь 2008 - декабрь 2009 мы были свидетелями неуклонного падения цен во всех секторах российской недвижимости. Однако, это только половина правды - на рынке присутствовало некоторое количество компаний, которые не только не снижали, но даже повышали цены на свои проекты (в среднем повышение было на 20-50%). Это связано, в первую очередь, с тем, что проекты данных компаний либо были уже полностью построены, либо находились на финальном этапе реализации (это 1/3 из тех самых 30%, о которых мы говорили выше).
Несмотря на тяжелый, в финансовом плане, год, достаточные финансовые средства в сфере загородной недвижимости были, как и у девелоперов, так и у потенциальных клиентов. Малая активность объясняется тем, что большинство участников рынка придерживали деньги «на черный день» и если со стороны покупателя это было обоснованно, то с девелоперами такая запасливость сыграла злую шутку. Именно в период октября 2008 – декабря 2009 складывалась благоприятная обстановка для вложения необходимых средств с целью завершения ранее начатых проектов. Это обусловлено снижением цен в кризис как на рабочую силу, строительные материалы, так и на сопутствующие расходы. Те компании, которые были достаточно дальновидны и вложились в кризисный год, уже в марте 2010 первыми снимали «первые сливки».
Также, с целью привлечения «живых денег» многие компании из этих 30% внедряли различные программы финансирования, что положительно повлияло на их состояние в проблемный период.
Мы ожидаем, что в 2010 – 2011 гг. будет нехватка готового жилья, которая выльется в рост цен. Спрос со стороны клиентов будет расти, а ликвидный продукт будет отсутствовать, что выльется в рост цен.
Диапазон роста – от 5 до 50% процентов. Такой широкий разброс обусловлен тем, насколько компания–застройщик обременена кредитными ограничениями. Если такие ограничения имеются, то цена будет стагнировать (либо можно ожидать небольшие колебания в пределах 10%). Если же у компании отсутствуют кредитные обременения (либо они незначительные), то к осени цена может вырасти на 50%.
Сейчас наиболее привлекательные для инвесторов – поселки на ранней стадии готовности, реализуемые опытными игроками (компаниями у которых уже есть минимум 5 реализованных проектов). В таком поселке ежеквартально цена будет повышаться на 15-20%. Таким образом, за два года (средний срок реализации проекта) инвестор сможет получить около 160% прибыли
Во втором квартале рост достигнет 10-20% по сравнению с 1 кварталом. Но этот рост будет не спекулятивным, а взвешенным: ключевые факторы, положительно влияющие на цену – репутация компании и качество каждого конкретного проекта.
С последней недели февраля мы наблюдаем всплеск покупательского интереса и если в течение апреля – мая данный интерес будет устойчивым, то с конца мая – июня можно ожидать существенного роста цен. Однако, все это верно только для обозначенных 30% проектов, находящихся в финальной стадии. Что касается остальных компаний, которые по тем или иным причинам находятся в стагнации, то мы ожидаем, что в этом году они активизируют свои проекты, но в ближайший год они не будут ликвидными.
Мы ожидаем, что в ближайшие месяцы сохранится тенденция роста спроса, который достигнет 160% по отношению к аналогичному периоду прошлого года.
Это обусловлено не только сезонностью, но и достаточно серьезным отложенным спросом. Если рассматривать структуру роста, то распределение приблизительно такое: 1/3 роста – сезонность, 2/3 – отложенный спрос. Также, не стоит забывать о том, что люди начали приспосабливаться к сложной финансовой обстановке и постепенно все большее количество граждан всерьез задумываются о том, чтобы улучшить свои жилищные условия, переехав из города за город, несмотря на пессимизм в отношении девелоперов вице-премьера Кудрина.
Материал предоставлен Rodex Group
Аналитики компании GVA Sawyer подготовили краткий обзор ситуации на рынке офисной недвижимости Москвы в I полугодии 2010 г.
По итогам 1 кв. 2010 г. совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В+/В-) составило 10,5 млн. кв. м.
В 1 кв. 2010 г. было введено 351,3 кв. м офисных площадей. До конца 2010 г. ожидается к вводу не более 650-850 тысяч кв. м офисных площадей. Согласно прогнозам GVA Sawyer, в I полугодии 2010 г. ожидается стагнация, небольшой рост основных показателей рынка будет наблюдаться ближе к концу года.
Период восстановления рынка к показателям докризисного уровня составит не менее 3 лет. Несмотря на экономический рост, спрос на рынке коммерческой недвижимости будет восстанавливаться достаточно медленными темпами.
Основные показатели рынка офисной недвижимости, 1 кв. 2010 г.
Предложение
Среди основных тенденций I квартала 2010 г. отметим «разморозку» приостановленных в 2009 г. проектов и получение дополнительного финансирования проектов некоторыми девелоперами.
К примеру, AFI Development возобновила работы над офисным комплексом на Озерковской наб., д.22-28 (155578 кв. м) и бизнес-парком на Павелецкой наб. (89477 кв. м. В ММДЦ «Москва Сити» будет возобновлено строительство City Palace (I очередь) на уч.2-3 («Снегири» и «Интеко»); транспортного терминала с гостиницей на уч. 11 (Citer Invest B.V уладил вопрос с финансированием, будет оформлен синдицированный кредит ВТБ и турецкого IS Bank на сумму 190 млн. долларов) и башня Eurasia Tower (девелопер MCG, недавно договорился о возобновлении кредитной линии в Сбербанке).
Mirax Group также намерена достроить деловой комплекс «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» до 97 этажей. В 2009 г. у компании были намерения остановить проект на 64 этаже.
Объем качественного предложения, класс А, В+,В-, тыс. кв. м
В I квартале 2010 г. некоторым девелоперам удалось реструктуризовать кредиты. Альфа-банк реструктурировал кредит Forum Properties на сумму 150 млн. долларов, под который был заложен БЦ «Эрмитаж Плаза», ранее девелопер искал покупателя на заложенный объект.
«Дон-строй» и Сбербанк также смогли договориться о реструктуризации долгов, девелопер отдаст Сбербанку 100% БЦ Nordstar Tower, что позволит погасить 11 млрд. рублей долга, задолженность в 9 млрд. рублей будет пролонгирована.
«Сбербанк-Капитал» получил 50,01% долей в уставном капитале созданной компании ООО «Хрустальные башни» (проект БЦ класса А «Хрустальные башни» девелопера Coalco).
Несмотря на увеличение общего объема поглощения (с III-IV квартала 2009) по сравнению с предыдущим полугодием, и некоторого «оживления рынка», уровень вакантных площадей еще минимум год будет остаться на максимальном уровне. Согласно прогнозам GVA Sawyer при оптимистическом сценарии некоторая стабилизация спроса наступит к концу 2010-2011 гг.
К концу 2010 г. уровень вакантных площадей в Москве составит около 18-20%, в результате выхода на рынок, всех офисных площадей находящихся сейчас на финальных стадиях строительства и уровня поглощения, который пока не превысит объемы нового строительства.
Уровень вакантных площадей, %
Финансовые условия
По итогам I квартала 2010 г. средневзвешенные арендные ставки в классе А составили 550-850 долларов/ 1 кв.м / год (здесь и далее не включая НДС и эксплуатационные расходы) – ЦАО, 450-650 долларов – вне делового центра города, в классе В+ 350-550 долларов / 1 кв.м / год, В- 200-350 долларов / 1 кв.м. По сравнению с IV кварталом 2009 г. ставки практически не изменились, лишь в некоторых высококачественных объектах произошло увеличение арендных ставок, которое пока в целом на рынок не оказало значительного влияния.
Общее снижение арендных ставок, начавшееся в сентябре-октябре 2008 г., составило 35-50%. Разница между заявленными и конечными (после переговоров) ценами составляла 20-30% и более. На I квартал 2010 г. отмечается «стабилизация» арендных ставок.
Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составляет порядка 95-120 долларов / 1 кв. м / год, в классе В+ 75-100 долларов / кв. м / год, В- 60-75 долларов / кв. м / год.
Цены продаж по сравнению с докризисными упали на 40-50%, и в среднем по рынку составили 6000-8000 долларов за 1 кв. м (не включая НДС) – ЦАО, 4500-6500 долларов – вне делового центра города – класс А, 3000-4500 долларов – класс В+, 2000-3000 долларов – класс В-. «Пик падения» цен пришелся на конец 2008 – I полугодие 2009 г. Сегодня цены немного стабилизировались.
В 2010 г. возможен рост арендных ставок на 5-7% в первую очередь в качественных объектах с отличным местоположением и техническими характеристиками. В целом по рынку, небольшой рост арендных ставок ожидается ближе к концу года.
Средневзвешенные ставки аренды, не включая эксплуатационные расходы и НДС, $/кв.м год
Спрос
В I квартале 2010 г. продолжилась тенденция увеличения спроса на офисные площади. По-прежнему более востребованными являются площади с отделкой, нежели в состоянии shell&core.
«Пик» пересмотра коммерческих условий по заключенным договорам пришелся на I-II кварталы 2009 г. Доступность качественных площадей по снижающимся арендным ставкам и льготы для новых арендаторов побуждают компании к смене офисов.
Ближе к концу 2009 г., когда большинство собственников снизили цены, было зафиксировано наибольшее количество сделок с начала кризиса. Увеличилось и количество сделок купли-продажи объектов.
Среди значимых сделок отмечена продажа компанией «Большой город» БЦ на Садовнической наб., д. 79. «Альфа-групп» продала за 45 млн. долларов БЦ на ул. Красная Пресня, доставшегося банку от Kopernik Group (ГК МИАН) в счет погашения долгов. Покупателем выступили близкие к банку «Стройкредит» структуры. В БЦ планируется разместить головной офис компании.
Страховая группа «Согаз» приобрела у ИПГ «Евразия» БЦ «Волна» (19200 кв. м) на пр.
Академика Сахарова, д.10 за 140 млн. долларов. Инвестхолдинг «Финам» купил БЦ (7500
кв. м) в Настасьинском пер., 7, корп. 2.
Список сделок аренды, анонсированных в I кв. 2010 г.
Материал предоставлен GVA Sawyer