Элитные кредиты пошли в рост
Вслед за успешной динамикой петербургского рынка ипотеки наметилось и восстановление спроса на ипотечные продукты для покупки премиального жилья.
«По различным оценкам в сегменте премиального жилья ипотека используется в 15-25% случаев. Банки, за редким исключением, не предлагают отдельных условий для приобретения подобных квартир. Стандартные же ипотечные программы предусматривают ограничения по максимальной сумме кредита, чаще всего на уровне 30 млн рублей. Практически все подобные квартиры требуют индивидуального подхода банка и увеличенного времени на согласование параметров сделки», - говорит Дмитрий Алексеев, начальник управления ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге. Он также отмечает, что в Абсолют Банке есть отдельная программа кредитования для квартир стоимостью больше 9 млн рублей - программа "Престиж" в рамках которой можно взять кредит по стандартной ставке - 11,99% годовых. Максимальный срок кредитования в рамках данной программы составляет 10 лет.
Марина Гориловская, директор дирекции розничного бизнеса ОАО "Банк "Санкт-Петербург" рассказывает, что в банке по ипотечным программам не существует отдельных продуктов для этого сегмента. «В то же время, у нас есть категория заемщиков "Владельцы бизнеса", в рамках которой чаще всего используется ипотека для приобретения жилья премиум класса», - поясняет госпожа Гориловская.
Александр Конышков, директор регионального центра «Северо-Западный» ЗАО «Райффайзенбанк» считает, что несмотря на то что рынок ипотеки для премиального жилья маленький, наметилась тенденция к его расширению. «Для клиентов Premium и Private категорий кредитная история начинает иметь большее значение. Эффективное распределение денежных потоков - в ситуации необходимости сохранения объема оборотных средств, привлечение ипотечного кредита бывает более целесообразным и выгодным для клиента, нежели вывод собственных средств из рабочего процесса», - отмечает господин Конышков.
«В рамках общей активизации спроса на ипотечные кредиты и возросшего процента продаж дорогого жилья увеличилось и количество ипотечных займов, предоставленных на покупку элитной недвижимости. Тем не менее рынок премиальной ипотеки нельзя назвать значительным. Во-первых, в Петербурге не так много объектов, отвечающих критериям недвижимости премиум-класса, во-вторых, если говорить о первичном рынке, то не все эти объекты охвачены ипотечными программами банков. Кроме того у многих банков, особенно у работающих исключительно по стандартам АИЖК, ограничена максимальная сумма кредита и довольно жесткие требования к подтверждению дохода заемщика, не всегда соответствующие возможностям и желанию потенциального покупателя элитной недвижимости подтверждать свой официальный доход», - рассказывает Наталья Гончаренко, руководитель проекта ипотеки Банка БФА. «Как правило, премиальная ипотека предоставляется банками в рамках стандартных ипотечных продуктов на общих условиях. Например, клиенты Банка БФА могут получить ипотечный кредит для приобретения квартиры в элитном жилом комплексе «Леонтьевский Мыс» по ставкам от 12,5% годовых на срок до 25 лет без комиссии за предоставление и сопровождение кредита. Потенциальными заемщиками могут быть как наемные сотрудники, так и индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса», - приводит пример госпожа Гончаренко.
«Ипотекой для покупки жилья бизнес-класса и элитной недвижимости пользуются собственники бизнеса или топ-менеджеры крупных компаний. Первые не хотят вынимать большие суммы из оборотных средств компании для покупки квартиры, поэтому и пользуются ипотечными кредитами банка. Вторые имеют возможность выплачивать ежемесячно достаточно крупные суммы, не снижая уровень потребления. В случае премиального жилья в 95% кредитов гасятся досрочно. Обычно погашение идет большими суммами, и ипотечный кредит выплачивается за 3-5 лет. Поэтому привлекательными для такого рода клиентов являются программы с плавающей ставкой, где ее размер – ниже среднерыночных показателей - фиксируется только на первые 2-3 года», - говорит Ольга Козимянец, исполнительный директор «НДВ СПб». Она считает, что спрос на ипотеку среди собственников бизнеса подогрели программы, где отсутствует подтверждение дохода в той или иной форме и программы, где рассматривается «серый бизнес». При этом условия по этим программам такие же, как и по стандартным.
Застройщики тоже отмечают повышение спроса на ипотечные продукты для покупки жилья высокого класса. «Наша практика продаж элитных квартир показывает, что интерес к ипотеке на рынке элитного жилья вернулся. В кризисный и посткризисный период таких сделок практически не было. Однако уже с 3 квартала 2011 г., по ипотеке мы продавали до 10% элитных квартир. Выбор в пользу ипотеки продиктован, прежде всего, уверенностью покупателей в будущем рынка недвижимости и в своем собственном будущем. Во-вторых, ипотека - это удобно, так как не нужно вынимать сразу большой объем средств из бизнеса, что актуально при постоянном вымывании предложения, которое и так ограничено. Не для кого не секрет, что сегодня спрос на элитную недвижимость опережает темп вывода новых объектов в продажу, и если появляется что-то интересное, то решение о покупке принимать нужно весьма оперативно», - рассказывает Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций компании RBI.
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg осторожна в оценках. «Ипотека на рынках элитного жилья мало распространена, доля таких сделок редко превышает 5% от общего количества, в определенные моменты времени этот показатель достигал 8-10%. Однако речь все-таки не идет об очень дорогих объектах, скорее о масштабных комплексах, где стоимость жилья незначительно превышает уровень объектов бизнес-класса или вторички в центре», - считает госпожа Попова.
Элитные особенности
Александр Конышков поясняет, что ипотечное кредитование жилья премиального и элит классов востребовано существенно более узкой клиентской аудиторией и соответственно отличается от стандартизированного ипотечного продукта для массовой аудитории. «Принципы продуктообразования ипотек для разных целевых аудиторий одинаковые, отличия заключаются в продуктовых условиях, а именно больших суммах, индивидуальных ставках, сроках предоставления ипотечного финансирования, структуре самой сделки (например, с использованием аккредитива) и иные индивидуальные параметры кредитования. Отличие в индивидуальном подходе к ситуации заемщика. Ипотека премиального жилья является скорее продуктом линейки прайвит банкинга», - рассказывает господин Конышков.
Наталья Гончаренко говорит, что премиальная ипотека, в основном, отличается от обычной только более крупными суммами кредитов и категориями клиентов, на которых она ориентирована. «Как правило, покупатель элитной недвижимости – это владелец собственного бизнеса, акционер или топ-менеджер крупной компании, чиновник или политик высокого уровня, а также зачастую люди творческих профессий. В большинстве случаев у этих категорий людей достаточно собственных средств на покупку недвижимости, но их интерес к ипотеке обусловлен тем, что использовать средства ипотечного кредита зачастую дешевле и выгоднее, чем изымать их из бизнеса или, например, из доходных финансовых инструментов», - полагает госпожа Гончаренко.
Перспективы
«Указанный продукт весьма специфичен и не может быть распространен на большое количество сделок, поэтому и спрос на него оценивать с точки зрения массовости будет в корне неверно. Есть целый ряд клиентов, интересующихся этой программой, естественно, количество таких клиентов относительно прочих программ банка невелико», - говорит Дмитрий Алексеев.
Марина Гориловская затрудняется оценить объемы рынка премиальной ипотеки. «Так, например, при сумме кредита 12 млн рублей такие кредиты попадают в разряд стандартных продуктов. Вряд ли этот сегмент будет развиваться особенно активно по сравнению со стандартными продуктами и составит более 5% -7% от объема продаж», - считает госпожа Гориловская.
Наталья Гончаренко полагает, что перспективы премиальной ипотеки неразрывно связаны с ситуацией на ипотечном рынке в целом. «Пока ставки по ипотечным кредитам стабильны и более выгодны, чем ставки на рынке кредитов на развитие бизнеса, спрос на премиальную ипотеку будет сохранятся. Однако серьезного развития премиальная ипотека не получит до тех пор, пока процентные ставки по ипотечным кредитам существенно не снизятся. Кроме того, будущее премиальной ипотеки будет непосредственно связано со стабильностью и развитием российской экономики в целом. Так как от этого зависит не только стабильность спроса на элитную недвижимость, являющегося производной от доходов потенциальных покупателей, но и увеличение строительства жилых комплексов премиум класса, т.е. рост предложения такой недвижимости. Обе этих составляющих являются обязательными условиями развития ипотеки в премиум сегменте», - поясняет эксперт.
Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation прогнозирует, что в ближайшее время при условии сохранения благоприятной макроэкономической ситуации спрос на премиальную ипотеку будет расти.
Мнение
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург:
– У нас понятие «премиальное жилье» существует очень условно – это могут быть совершенно разные варианты: жилье за 50 млн рублей и за 150 млн. Однако и в том, и другом случае, по нашим оценкам, ипотекой пользуются не более 5-7% от общего кол-ва людей, и то в том случае, если есть возможность получить кредит в дружественных банках по льготной ставке. Брать ипотеку по текущим рыночным ставкам экономически малоэффективно. Ипотека для премиум-объектов распространена на Западе, где ставка составляет 2-3%. Например, в Лондоне кредит – это не просто денежный инструмент, а как возможность доказать законность доходов. А во Франции, где есть налог на богатство, выгодно проводить сделки максимально прозрачно, указывая полностью всю сумму. Ипотека доказывает безупречную репутацию покупателя как налогоплательщика. У нас же предпосылок к росту популярности ипотеки в сегменте премиум-класса нет. Спрос на ипотечные кредиты наблюдается на нижней границе бизнес-класс и в эконом-классе».
Схемы продаж квартир на первичном рынке
|
Схема оплаты |
Бизнес |
Элита |
|
Единовременная оплата |
40% |
40% |
|
Ипотека |
40% |
50% |
|
Рассрочка от застройщика |
20% |
10% |
Источник: АРИН
Повышение инвестиционной привлекательности Петербурга привело к появлению в городе новых российских и зарубежных компаний, их филиалов и представительств, что позволяет говорить о стабильном, пока не снижающемся, спросе на офисные помещения. Продавали и покупали
На звание главных событий на рынке офисной недвижимости в первом полугодии может претендовать сразу несколько. Среди них подписание соглашения между Внешторгбанком, ЗАО «М» и администрацией города на строительство «Невской Ратуши». Проект предусматривал застройку участка площадью около 6 га на месте бывшего трампарка имени Смирнова, где планируется разместить 300 тыс. кв. метров офисов класса А и В. Уже известно, что администрация города приобретет около 100 тыс. кв. метров офисных площадей в этом комплексе. В ближайшее время будет объявлен конкурс на архитектурный проект этого участка.
Не менее интересен объект, который собираются возводить банк «Санкт-Петербург» и девелоперская компания Setl City. Совместный проект «Деловой квартал» разместится на Малоохтинском пр., 62, где будут созданы около 150 тыс. кв. метров офисных площадей класса А.
Стоит сказать, что полугодие было богато на сделки: бизнес-центр «Информ-Футуре» был продан финской компании Sponda Plc за 4 млн EURO; компания Ruric продала бизнес-центр «Грифон» фонду Northern European Properties Ltd; выставлен на продажу офисный комплекс класса «Строгановский». К продаже в собственность предлагались офисы в бизнес-центрах: «Лидер», «На Ильюшина, 5», «Фрегат», бизнес-центре на Малом пр., 51/50; офисно-гостиничном комплексе «Голицынъ»; жилом комплексе «Чкаловский». Стоимость одного квадратного метра в этих центрах колебалась в пределах от 56 тыс. до 105 тыс. рублей.
Эксперты считают, что все сделки подчеркивают – интерес к офисным площадям в Петербурге со стороны зарубежных и российских инвесторов не убывает. Более того, они прогнозируют рост предложения качественных объектов на продажу.
Строили и не достроили
С начала года было сдано в эксплуатацию офисных объектов до 60 тыс. кв. метров. Уточним, что общий объем предложения на начало года составлял порядка 1 млн кв. метров. Таким образом, по итогам полугодия объем офисных площадей достиг 1,1 млн кв. метров. По мнению некоторых аналитиков, этот показатель уже вплотную приблизился к отметке 1,2 млн кв. метров.
В то же время за прошедший период эксперты отметили такую особенность – перенос сроков ввода в эксплуатацию новых объектов на более поздний период. По разным оценкам, перенос сроков ввода затронул минимум 100 тыс. кв. метров офисных площадей, заявленных к открытию в первой половине 2007 года. В итоге это сказалось на темпах ввода новых площадей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным компании Colliers International, до конца года ожидается появление на рынке еще более 260 тыс. кв. метров офисных площадей классов А и В.
К центру ближе
Около половины введенных площадей сосредоточено в трех районах: Петроградском, Василеостровском и Центральном. А если добавить в этот перечень Адмиралтейский, то получится, что на эти районы приходится более половины всех бизнес-центров Санкт-Петербурга.
Эксперты отмечают, что в текущем году будет продолжаться тенденция смещения строительной активности за пределы центральной части Петербурга, что объясняется нехваткой земельных участков и высокой транспортной загруженностью исторической части города. На лимитированное предложение новых офисных площадей в центре также влияют серьезные ограничения по реконструкции существующих зданий и новой застройке исторического центра, налагаемые КГИОП. В связи с этим будет продолжаться развитие деловых набережных – Выборгской, Петроградской, Синопской, Аптекарской, Пироговской, Свердловской, Ушаковской, предлагающих арендаторам новые, более дешевые и комфортные офисы.
Предложение
Отсутствие ввода за отчетный период новых объектов класса А привело к незначительному сокращению его доли в структуре предложения. Однако так считают не все. По данным Центрального агентства недвижимости, отмечается постепенное сокращение в общем объеме предложения доли бизнес-центров класса С за счет активного ввода офисных комплексов класса В; превышение темпов роста предложения над темпами роста спроса, и, как следствие, – насыщение рынка офисных площадей в целом к 2010 году.
Так, бизнес-центры класса А, по разным оценкам, в общей структуре занимают от 9 до 15 процентов. В то время как класс В представлен на рынке в размере 39–42 процентов.
Спрос
В первом полугодии рост спроса был в большей степени обусловлен потребностями компаний, уже имеющих офис в Петербурге, но желающих улучшить его качество или нуждающихся в расширении площадей. Заметную долю в общем объеме спроса занимают московские и международные компании, ориентированные на открытие представительства в Санкт-Петербурге, считают в компании Becar Commercial Property SPb.
Заполняемость многих давно функционирующих бизнес-центров колеблется от 50 до 100 процентов, что указывает на достаточно высокий уровень спроса на рынке. Однако эксперты указывают на тот факт, что высококлассные объекты полностью заполняются до сдачи их в эксплуатацию.
На фоне продолжающегося спроса на офисные площади 100—200 кв. метров возросло количество запросов на блоки крупной нарезки: от 1000 кв. метров. Это отчасти связано с поиском свободных площадей компаниями, планирующих переезд из бизнес-центров класса С, закрывающихся на реконструкцию. Следует отметить высокий уровень ротации арендаторов, снимающих офисные площади в исторической части города. Это связано с тем, что их эксплуатационные расходы не всегда окупаются бизнесом. Среди крупных арендаторов очень преобладают финансовые, страховые, юридические, консалтинговые, IT-компании.
Сегмент аренды бизнес-площадей в Петербурге существенно превышает объем рынка купли-продажи, что свидетельствует о качественном развитии рынка, говорят специалисты.
Арендные ставки
Ценовой рост арендных ставок в первом полугодии составил в среднем порядка 5 процентов в обоих классах. Арендные ставки на действующие помещения класса А колеблются в диапазоне от 0 и более за квадратный метр в год, включая операционные расходы и не включая НДС. Разброс ставок на помещения класса В также очень велик. Цена аренды (включая операционные расходы и не включая НДС) может колебаться от 0 (в периферийных объектах) до 50, то есть отличаться более чем в 2 раза.
Эксперты отмечают, что под включенной в арендную ставку оплатой коммунальных услуг не все управляющие компании подразумевают аналогичные платежи. Однако даже с учетом всех допущений очевидно, что арендные ставки в бизнес-центрах класса В существенно разнятся. При относительно стабильной нижней границе диапазона в классе В наблюдается рост максимальной арендной ставки, на отдельных объектах превышающей стоимость аренды в действующих бизнес-центрах класса А.
Можно отметить, что на рынке офисной недвижимости намечается тенденция реструктуризации арендных ставок. И арендаторы, и арендодатели предпочитают выделять часть операционных расходов в переменную составляющую арендной ставки при составлении договорных отношений. Арендатору это помогает лучше понимать структуру расходов и способствует оптимизации выбора бизнес-центра, поясняют специалисты компании Knight Frank Research. Со стороны арендодателя это объясняется тем, что темпы роста цен на коммунальные услуги значительно превышают заложенную эскалацию арендной ставки.
Прогноз
Специалисты компании «АРИН» составили прогноз потенциала рынка офисных площадей, который строился на основе прогноза МЭРТ по некоторым макроэкономическим показателям, с учетом роста спроса со стороны петербургских и иностранных компаний.
Нехватка качественных офисных площадей в 2007—2008 гг. сохранится на уровне 650—750 тыс. кв. метров, однако с 2009 года прогнозируется насыщение рынка офисными площадями. «Здесь необходимо отметить, что мы рассматриваем общий объем офисного рынка, в то время как при общем насыщении и развитии рынка спрос из некачественных помещений (встроенных, административных зданий, НИИ и т.п.) может перетекать в сегмент качественных бизнес-центров», – говорят эксперты компании «АРИН». Таким образом, возможна «реновация» офисных площадей в городе. Еще одним важным моментом является срыв сроков ввода деловых центров, характерный для рынка, на 1-1,5 года, что означает сдвиг точки насыщения во времени.
В целом до конца 2007 года эксперты прогнозируют увеличение объема рынка на 15—20 процентов, но несмотря на значительные объемы ввода площадей во втором полугодии 2007 года спрос на качественные офисные площади не будет удовлетворен полностью. В соответствии с прогнозами дефицит сохранится до выхода на рынок таких стратегических проектов, как «Охта-центр», «Морской Фасад», «Невская ратуша» и др.
Тенденция
Как рассказали специалисты компании «ВМБ-траст», в последние годы становится признаком статусности и престижности располагать бизнес-центры в старинных особняках. Такое размещение позволяет обеспечивать более высокий уровень безопасности и конфиденциальности за счет меньших площадей и, соответственно, упрощения управления и контроля за ними. Таким образом, с учетом упомянутых выше тенденций рынка можно прогнозировать переход основной части особняков в центре города в собственность компаний или их реконструкцию в бизнес-центры класса А. С учетом же того, что размещение в центре города – показатель уровня компании, можно говорить о высоком потенциальном спросе и, соответственно, быстрой реализации площадей.
В качестве одной из особенностей офисного рынка Санкт-Петербурга можно рассматривать слабую развитость рынка краткосрочной аренды офисных помещений. В то же время мировые и московские тенденции позволяют говорить о перспективности данного вида услуг для петербургского рынка коммерческой недвижимости. Однако на текущий момент в Санкт-Петербурге еще не сформировалась целевая группа потребителей так называемых «офисов на час». К услугам таких офисов прибегают в основном иностранные, московские и региональные компании, которые ведут краткосрочную деятельность в Санкт-Петербурге. Срок сдачи помещений – от 1 часа, арендная же ставка значительно превышает ставки долгосрочной аренды.
Игорь Федоров
Петербургу уготована роль крупного логистического центра на Северо-Западе – это очевидно как для региональных властей, так и для операторов рынка складской недвижимости. Обуславливается это выгодным месторасположением города.
«Сегодня можно говорить о высокой привлекательности в Петербурге складского сегмента коммерческой недвижимости, как для российских, так и для иностранных инвесторов», – говорит начальник департамента исследований и консалтинга ЗАО «ВМБ-Траст» Елена Пономарева. «Через Петербург и Ленинградскую область проходит кратчайший морской путь из Европы на интенсивно развивающиеся рынки России и СНГ», – добавляет управляющий партнер компании АРИН Игорь Горский.
Кроме того, по общему мнению специалистов, сложившаяся ситуация коррелирует с тенденциями развития экономики города – с приходом крупных российских и зарубежных производственных и торговых компаний и ростом внешнеторгового оборота растет не только потребность в офисных помещениях и торговых площадях, но и в хранении производимых и реализуемых товаров.
Складское зонирование
Одним из положительных факторов, влияющих на активное развитие складской недвижимости в регионе, можно считать действия городских властей. Проводимая Смольным политика по привлечению в Петербург крупных инвесторов сказывается и на сегменте складской недвижимости. Именно в Смольном видят Санкт-Петербург как крупный логистический центр северо-западного региона. Как следствие, городское правительство разработало и утвердило стратегию развития транспортно-логистического комплекса и план по ее реализации. Для этого предполагается как привлечение средств из федерального бюджета, так и за счет российских и иностранных инвесторов. Нужно признать, что озвученная идея не осталась на бумаге, и городское правительство активно взялось за реализацию своих планов.
В мае был рассмотрен вопрос о внесении изменений в постановление правительства Санкт-Петербурга № 1961 «О развитии территорий, предназначенных для размещения объектов производственного, транспортно-логистического, общественно-делового и складского назначения», в соответствии с которым в список зон первоочередного развития отнесены девять территорий: «Нойдорф», территория севернее лесопарка «Ново-Орловский», «Металлострой-2», «Конная Лахта», «Красносельская», «Рыбацкое», «Ручьи», «Каменка», «Шушары». Для этих зон должна быть в первую очередь составлена градостроительная документация и осуществлена комплексная инженерная подготовка.
Кроме этого уже утвержден проект планировки и схема межевания территории квартала 10А нежилой зоны «Парнас» (участок ограничен транспортной развязкой на пересечении автодорожного обхода Петербурга с Приозерским шоссе и проспектом Энгельса). Тут планируется строительство промышленно-грузового комплекса. Также утвержден проект планировки юго-западной части Петербурга, где разместятся производственные, складские и торговые предприятия.
По мнению, как представителей администрации, так и участников рынка, в перспективе крупнейшей транспортной зоной Петербурга должны стать территории вокруг аэропорта «Пулково», на которых предполагается строительство логистических, гостиничных и деловых комплексов.
Если говорить о первом полугодии, то за этот срок складские и логистические комплексы открывались во многих районах города и области: Выборгском, Красногвардейском, Московском, Приморском, Пушкинском, Ломоносовском и Всеволожском. Это связано со строительством КАД и других транспортных магистралей, что привело к развитию территорий, расположенных на въездах и выездах из города, а также на близлежащих территориях Ленинградской области. Можно сказать, что вокруг города начал формироваться так называемый «складской пояс».
В цифрах
По словам руководителя отдела маркетинговых исследований компании Praktis CB Романа Уревича, за первое полугодие рынок складских комплексов пополнился на десять складских объектов классов А и В, включая объекты, реализованные под нужды собственного бизнеса. По оценкам специалистов компании Praktis CB, объем ввода складских площадей в складских комплексах в полугодии составил более 150 тыс. кв. метров, включая объекты, реализованные под нужды собственного бизнеса.
На сегодняшний день собственные терминалы в Петербурге принадлежат компаниям: «Агроторг», JFC, «Ригли», «Бритиш Американ Тобакко Россия», Pepsi Bottling Group, «Фудлайн», Sunway, «Искрасофт», «Лента», Containerships Lld Oy, НКК, Avalon Logistics, «Астрос Логистик» и др.
«Положительное влияние на рост спроса оказывает промышленное развитие, в том числе привлечение в Санкт-Петербург крупнейших автопроизводителей, что увеличивает емкость складского рынка. В настоящее время основной спрос на высококлассную складскую недвижимость формируется за счет логистических операторов и торговых сетей», – говорит Максим Мельников, старший консультант отдела складской и индустриальной недвижимости земли Knight FrankСанкт-Петербург.
По оценкам консалтинговых компаний и логистических операторов, текущий объем спроса на качественные складские помещения составляет более 2 млн кв. метров.
Высокий уровень и дальнейший рост спроса на складские комплексы прогнозируется с учетом улучшения инвестиционного климата в регионе, и ростом существующих торгово-розничных сетей. Кроме этого скажется и приход в Петербург крупных компаний сетевой торговли и крупных производственных компаний, а также ежегодным увеличением транзитных грузопотоков через регион и планами правительства города и Ленобласти по созданию и развитию транспортно-логистической платформы северо-западного региона.
По оценкам специалистов, насыщение рынка складских площадей классов А и В можно ожидать не ранее 2010 года, когда будут введены проекты, которые заявлены на введение в 2008—2010 годы. Компании, построившие комплексы до момента насыщения могут рассчитывать на привлечение крупных клиентов, в последствии же, с учетом ориентации участников рынка на долгосрочные договоры аренды, основными арендаторами станут предприятия среднего размера или новые компании, выходящие на производственный или торговый рынки города. Также необходимо отметить, что крупные объекты вводятся в эксплуатацию очередями, что отдаляет перспективу насыщения рынка.
В семье не без…
При всех положительных моментах участники рынка отмечают и ряд проблем. Кроме того, эксперты озабочены перспективой насыщения логистическими комплексами отдельных районов города. Это может привести к транспортным проблемам.
Многие эксперты указывают на недостаток специализированных складов. Например, на низкотемпературных складах в Петербурге может единовременно храниться около 250 тыс. тонн товаров. Однако потребность города в таких складах гораздо больше. Инвесторы зачастую не учитывают факт, что разные типы товаров требуют разных условий хранения и не существует «усредненного арендатора». К этому добавляется плохая организация управления объектами, обусловленная недостатком профессиональных компаний, специализирующихся на управлении логистическими комплексами. Отсюда низкое качество и дороговизна логистических комплексов Петербурга и Ленобласти. Уровень цен у складских операторов Петербурга выше, чем в Голландии и Венгрии, а строительство комплекса дешевле в Москве, чем в Санкт-Петербурге. Кроме этого из-за минимального предложения складов высокого класса арендные ставки в них настолько высоки, что многие компании не могут себе позволить арендовать необходимые площади.
И общая проблема для всей коммерческой недвижимости – отсутствие классификации, что не позволяет вести точный учет количества объектов складской недвижимости разных классов.
Игорь Федоров