Элитная жилая недвижимость: итоги I квартала

03.05.2012 17:08

Первый квартал 2012 года стал удачным для рынка элитной жилой недвижимости Петербурга. По данным аналитиков, рост этого сегмента обусловлен стабилизацией экономической ситуации.

«В первом квартале 2012 года наблюдалась высокая активность в сегменте элитной жилой недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынках. На вторичном рынке вырос интерес к квартирам площадью более 200 кв.м, с хорошими видовыми характеристиками, как с отделкой, так и без. На рынке первичного  жилья открылись продажи в новых элитных жилых комплексах», рассказывает Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Предложение

Объем рынка элитной жилой недвижимости, по данным Colliers International St Petersburg составляет 750 тыс.кв.м. «В продаже находится – 92 тыс.кв.м первичных квартир.

В период 2012-2014 гг. в эксплуатацию будет введено более 200 тыс.кв.м элитной жилой недвижимости.После 2013 года планируется выход на рынок таких крупных проектов, как 2-очередь проекта «Смольный парк» и «Набережная Европы» с совокупной продаваемой площадью более 300 тыс.кв.м. В среднем в год реализуется 80-100 тыс.кв.м (около 500-550 квартир). Цена первичного предложения находится в диапазоне 230 – 250 тыс. рублей / кв.м.», - говорится в отчете компании.

«В настоящее время предложение жилья высокого ценового диапазона оценивается на уровне 420 тыс. кв.м, большая часть которого приходится на жилье бизнес-класса. Объектов, относящихся к сегменту премиум, в Петербурге немного, в городе существует ограниченное количество мест с соответствующими видовыми характеристиками и социальным окружением. В 1 кв. 2012 были открыты продажи в двух жилых объектах  бизнес и премиум класса, в Петроградском и Василеостровском районах. Кроме того,  после смены собственника возобновились продажи в «Доме на Детской». В эксплуатацию были введены два новых жилых комплекса премиум и бизнес класса. Во 2 кв. 2012 г. ожидается ввод еще двух объектов», - приводят данные специалисты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

В конце марта 2012 г. на первичном рынке в продаже, по данным Knight Frank St Petersburg, находилось около 800 квартир (107 тыс. кв. м). Предложение вторичного рынка элитного жилья составило 1570 различных вариантов общей площадью 199 тыс. кв. м.

«Власти Санкт-Петербурга вводят запрет на снос исторических зданий, которые были построены до 1917 г. Кроме того, правительство разрабатывает законодательные акты, предусматривающие возможность нового строительства в центре только в исключительных случаях и по согласованию с Советом по сохранению культурного наследия. Эти категоричные меры могут повлечь за собой дефицит нового предложения в элитном сегменте и уже сейчас тормозят выход на рынок ряда проектов, находящихся в высокой стадии проектной готовности. За первые три месяца 2012 г. на рынок строящейся элитной недвижимости не вышло ни одного нового проекта. Предложение увеличилось только за счет поступления в продажу двух корпусов последней очереди «Парадного квартала». В самом дорогом на рынке объекте, доме в Зоологическом переулке строительной компании «Возрождение», реализация квартир была завершена», - говорится в отчете компании Knight Frank St Petersburg.

На рынке элитной недвижимости появился новый игрок – компания Fort Group, которая ранее занималась только торговой недвижимостью, отмечают аналитики ASTERA. «В марте 2012 г. она приобрела ООО «Тетра-Инвест», владевшую проектом строительства элитного жилого комплекса на месте доходного дома на проспекте Динамо, 6а. В данный момент участок в 2 010 кв.м. уже очищен от строений. Также как на рынке жилья комфорт класса, на рынке жилья высокого класса реализуются проекты комплексной застройки, подразумевающие редевелопмент территории», - говорится в отчете ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Спрос

В I квартале 2012 г. рост количества совершенных сделок продолжился: девелоперам удалось реализовать около 120 квартир (15 тыс. кв. м).

«Мы отмечаем высокий спрос на квартиры в клубных домах в дефицитных районах исторического центра. Объекты, стартовавшие во второй половине прошлого года, показывают отличную динамику продаж, в частности, почти завершена реализация квартир в Ковенском переулке, успешно реализуются квартиры на Стремянной улице», - рассказывает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.

Специалисты компании Knight Frank за первые три месяца 2012 г. получили на 30% больше запросов от потенциальных покупателей городской недвижимости, чем в предыдущем квартале. При этом более 40% клиентов интересуются недвижимостью на Крестовском острове.

«Отличительной чертой 1 кв. 2012 г. стало отсутствие сезонного снижения спроса на жилье. Спрос был высок как на первичном, так и на вторичном рынках. Наиболее вос-требованы были квартиры площадью от 100 до 180 кв.м. По сравнению с предыдущим годом, возрос спрос на объекты площадью от 200 кв.м. обладающие хорошими видовыми характеристиками, как с отделкой, так и без.Наблюдался также значительный инте-рес инвесторов к проектам элитной жилой недвижимости. Многие сделки, заключенные в 1  кв. 2012 г., были инвестиционными», - говорят эксперты ASTERA.

Цены

Увеличение цен на первичном рынке, по данным Knight Frank St Petersburg, за первые три месяца 2012 г. составило 6,1%. Средняя цена на строящуюся элитную недвижимость выросла, по данным компании, на 6%, составив 9 020 USD за кв.м. После ухода с рынка дома в Зоологическом переулке самым дорогим стал объект реставрации «Дом у Таврического сада» со средней стоимостью квадратного метра более 21 000 USD за кв.м.

Цены на вторичном рынке изменились незначительно: их рост по итогам I квартала 2012 г. составил менее 1%, говорят в Knight Frank.

«На протяжении 1 кв. 2012 цены на  премиум жилье первичного рынка почти не изменились, в среднем, цена 1 кв.м. выросла менее чем на 1% и составила 217 тыс. руб. По бизнес-классу рост составил 5%, средняя стоимость квадратного метра – 130 тыс. руб.

Запрашиваемые продавцами цены на вторичном рынке приближались к ценам сделок», - подсчитали специалисты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Прогноз

«В течение следующих кварталов 2012 г. ожидается открытие продаж в комплексе «Смольный парк» («Возрождение Санкт-Петербурга»).

В 2012 г. будут сданы в эксплуатацию дома: «Престиж» («ЛенСпецСМУ»), «Венеция» и 2-я очередь комплекса «Парадный квартал» («Возрождение Санкт-Петербурга»), «Премьер-Палас» («Л1»), Lumiere (Bazis International Group), Офицерский пер. («СПб Реконструкция»), «Дом на Детской» (Hansa Group).

Девелоперы (RBI, «Эталон», «Ренова-Стройгруп», Setl City) активно покупают земельные участки: в течении года следует ожидать анонсирования новых проектов жилой недвижимости», - приводят данные специалисты ASTERA.

В течение 2012 г. благодаря появлению проектов различного формата (как клубных домов, так и крупных жилых комплексов), расположенных в традиционно востребованных локациях, выбор покупателей станет значительно шире, прогнозируют специалисты Knight Frank. Ожидается старт продаж в новых проектах компании «Возрождение», а также в клубных элитных домах, расположенных в самом центре Санкт-Петербурга. Выход новых проектов может стимулировать некоторое увеличение объема продаж. «В настоящее время какие-либо предпосылки для прекращения роста цен отсутствуют, однако, в случае старта продаж новых объектов в эксклюзивных локациях среднерыночный ценовой индикатор существенно возрастет», - отмечается  в отчете компании

Жилые комплексы, продажи в которых были открыты в 1 кв. 2012 г.

Название                объекта

Район

Класс

Число квартир

Дата           ввода

Девелопер

Собрание

Петроградский

Премиум

264

2015

RBI

«Дом на линии»

Василеостровский

Бизнес

38

4 кв. 2013

Solo Group

«Дом на                Детской»*

Василеостровский

Бизнес

92

4 кв. 2012

   Hansa Group

ИТОГО

 

 

394

 

 

   *Возобновлены продажи

Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Новым собственником «Дома на Детской» стала компания Hansa Group, которая в феврале 2012 г. купила ООО «Аврора-ДиДиСи». Проект планируют завершить к концу 2012 г., объем инвестиций Hansa Group составит более 700 млн рублей. Частично строительство объекта проинвестировала финская «САТО», купив в доме на Детской ул., 43, квартиры с полной отделкой, меблировкой и парковочными местами. Сумма сделки составила – более 400 млн рублей.

 

Динамика спроса на первичном рынке элитной недвижимости

Средние цены предложения на первичном рынке элитной недвижимости


 

Источник: Knight Frank St Petersburg, 2012

 

 

 

Цены предложения. Динамика

Сегмент

Средние цены, $/м2

Изменение средних цен, %

IV кв. 2011 г.

I кв. 2012 г.

За I кв. 2012 г.

За год

Первичный

8 500

9 020

6,1

11,4

Вторичный

5 550

5 580

0,5

-8,3

* По состоянию на март 2012 г.

**Базовый период – декабрь 2011 г.

Источник: Knight Frank St Petersburg, 2012

 

Динамика изменения объема продаж и количества проданных квартир на первичном рынке


 

Источник: Colliers International St Petersburg





 


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
МЕТКИ: ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Торговый сектор растет за счет ставок
21.11.2011 14:45

Санкт-Петербург, по данным Colliers International, с показателями ставок аренды на Невском проспекте занял 21 место (3,461 тыс. USD за кв.м в год) рейтинга городов с самыми высокими ставками аренды на основных торговых улицах.

Ставки аренды на главном торговом коридоре города продемонстрировали возвращение к докризисному уровню и подтвердили ежегодную динамику роста  на 10-15%. Сегодня состав арендаторов на Невском проспекте можно назвать достаточно устоявшимся, свободных помещений практически не осталось. Некоторая ротация возможна в начале Невского проспекта в связи с открытием в декабре станции метро «Адмиралтейская» и изменением пешеходных потоков.

Ставки аренды в торговых центрах в ведущих европейских городах также оставались стабильными на фоне сохраняющегося высокого спроса со стороны ритейлеров. Ощутимый рост наблюдался в Лидсе и Милане, где арендные ставки на помещения в торговых центрах повысились на 8 и 11% соответственно. Первые строчки в данном рейтинге занимают Лондон, Дублин, Бирмингем, Франкфурт и Манчестер. Москва занимает 6 место с показателем 3,495 тыс. USD за кв.м. в год, Санкт-Петербург – 21 место (1,764тыс. за кв. м. в год). По сравнению с 2010 годом, рост ставок в торговых центрах Петербурга зафиксирован на уровне 10% спрос со стороны операторов по-прежнему активен. В то же время на 2012 год запланировано к вводу достаточно небольшое количество новых объектов (арендная площадь которых составит порядка 40 тыс. кв.м.), что, по мнению аналитиков Colliers International, может привести к увеличению темпа роста ставок в пределах 15%.

На большинстве рынков региона EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка) уровень арендных ставок на торговые помещения на главных торговых улицах не изменился, а в некоторых городах наблюдался небольшой рост. Наиболее заметное повышение арендных ставок было отмечено в Осло и Риге (на 7 и 10% соответственно). Однако ставки аренды на помещения на главных торговых улицах Афин и Софии, напротив, продемонстрировали резкое снижение (на 17 и 15% соответственно).

Лондон по-прежнему занимает позицию самого дорогого города Европы по показателю ставки аренды помещений на главных торговых улицах. По результатам III квартала 2011 г. в Лондоне зафиксирована ставка аренды 15,743 тыс. USD за  кв. м. в год. За ним следуют Париж (14,131 тыс. USD за кв.м. в год), Цюрих (10,976 тыс. USD за кв. м. в год), Милан (10,009 тыс. USD за кв. м. в год) и Женева (8,686 тыс. USD за кв. м. в год). Москва разместилась на седьмой строчке рейтинга (7,193 тыс. за кв.м. в год). До кризиса в 2008 году российская столица по данному показателю занимала второе место в регионе EMEA со ставкой аренды 15 тыс. USD за кв. м. в год.

Ставки капитализации

Ставки капитализации на торговые помещения, расположенные на самых престижных торговых коридорах, в целом оставались на прежнем уровне или несколько снизились – инвесторы по-прежнему предпочитают придерживаться безрисковых стратегий, стремясь в первую очередь сохранить капитал.

Подобная динамика наблюдалась и в торговых центрах: в большинстве городов, рассмотренных в исследовании Colliers International, показатели доходности за последние полгода оставались примерно на одном уровне. В Москве ставка капитализации на профессиональные торговые центры с удачным местоположением в настоящее время составляет около 10%, тогда как ранее она достигала 10,5%. В Санкт-Петербурге ставки капитализации за 2011 год снизились на 0,5-1,5% и в настоящий момент составляют для ликвидных помещений стрит-ритейла 9-12%, в качественных торговых центрах - 9-11%.

«Престижные объекты торговой недвижимости по-прежнему пользуются значительным спросом со стороны инвесторов, – отмечает Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург. – Однако выбор объектов инвестиционного качества в Петербурге по-прежнему крайне невелик. 2011 год можно назвать поистине рекордным в плане крупных инвестиционных сделок в сфере торговой недвижимости:  закрылась сделка по приобретению Fort Group торговых объектов компании «Макромир», Jensen Group приобрела универмаг «Пассаж» на Невском проспекте и т.д. Эти примеры – свидетельства выхода из долгих конфликтных ситуаций, ведь оба объекта - классические проблемные активы. Компании, которые их приобрели, нельзя отнести к классическим институциональным инвесторам. Скорее, их можно назвать венчурными игроками, у которых есть смелость и готовность брать на себя риски. Эти покупатели поверили в то, что рынок растет, доходность действующих объектов можно повысить за счет эффективного менеджмента и что сейчас правильное время для входа в проекты. Позднее конкурентов станет значительно больше, а значит, и цены, скорее всего, увеличатся».

Все ставки аренды в данном отчете указаны на наиболее привлекательные помещения на главных торговых улицах (от 100 до 200 кв. м) или на помещения стандартного размера в торговой галерее в наиболее успешных торговых центрах и не включают налоги и операционные расходы. Представленные данные указаны по состоянию на 30 сентября 2011 г.

 

 

 

 

Города с самыми высокими ставками аренды на основных торговых улицах, регион ЕМЕА

Место

Город

Ставка ($/кв. м/год)

I квартал 2011 г.

Ставка ($/кв. м/год)

III квартал 2011 г.

1

Лондон

15 070

15 743

2

Париж

13 705

14 131

3

Цюрих

10 003

10 976

4

Милан

9 871

10 009

5

Женева

7 913

8 686

6

Рим

7 403

7 634

7

Москва

7 200

7 193

8

Дублин

6 647

6 854

9

Вена

5 758

5 937

10

Мюнхен

5 429

5 598

11

Штутгарт

5 265

5 429

12

Франкфурт

4 442

4 580

13

Глазго

4 014

4 377

14

Гамбург

3 948

4 241

15

Дюссельдорф

3 948

4 071

16

Манчестер

3 768

3 936

17

Стамбул

4 376

3 749

18

Берлин

3 619

3 732

19

Бирмингем

3 521

3 664

20

Киев

3 175

3 596

21

Санкт-Петербург

3 356

3 461

 

 

 

 

Города с самыми высокими ставками аренды в торговых центрах, регион ЕМЕА

Место

Город

Ставка ($/кв. м/год)

I ква


ИСТОЧНИК: АСН-инфо

Складская заморозка
16.11.2011 16:34

Впервые в истории рынка в течение 10 месяцев года в городе не введено ни одного склада. В предчувствии предстоящего дефицита арендаторы проявляли небывалую активность.

Аналитики говорят, что свободных складских площадей в городе практически не осталось, и девелоперы вновь начали задумываться о новых проектах.

По истечении десятого месяца 2011 года эксперты удовлетворенно констатировали: фаза стагнации, которая продолжалась в течение двух посткризисных лет, успешно преодолена.

«В 2011 году активность спроса находится на стабильно высоком уровне, что подтверждается большим количеством сделок, – рассказывает консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris/CBRE Наталия Киреева. – По нашим оценкам, объем сделок составил не менее 130 тыс. кв. м».

В Knight Frank подтвердили слова коллеги. «Рынок петербургской складской недвижимости демонстрирует резкий рост спроса, наблюдаемый с начала 2011 года, – говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Михаил Тюнин. – В основном это объясняется продолжающимся преобразованием отложенного спроса в реальные сделки». По данным Knight Frank, объем поглощения за 10 месяцев текущего года составил 175 тыс. кв. м, что уже практически равно годовому объему сделок, совершенных в 2010 году.

Полную версию материала вы можете прочитать в свежем выпуске газеты «Строительный Еженедельник».


ИСТОЧНИК: АСН-инфо