Элитная жилая недвижимость: итоги I квартала
Первый квартал 2012 года стал удачным для рынка элитной жилой недвижимости Петербурга. По данным аналитиков, рост этого сегмента обусловлен стабилизацией экономической ситуации.
«В первом квартале 2012 года наблюдалась высокая активность в сегменте элитной жилой недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынках. На вторичном рынке вырос интерес к квартирам площадью более 200 кв.м, с хорошими видовыми характеристиками, как с отделкой, так и без. На рынке первичного жилья открылись продажи в новых элитных жилых комплексах», рассказывает Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Предложение
Объем рынка элитной жилой недвижимости, по данным Colliers International St Petersburg составляет 750 тыс.кв.м. «В продаже находится – 92 тыс.кв.м первичных квартир.
В период 2012-2014 гг. в эксплуатацию будет введено более 200 тыс.кв.м элитной жилой недвижимости.После 2013 года планируется выход на рынок таких крупных проектов, как 2-очередь проекта «Смольный парк» и «Набережная Европы» с совокупной продаваемой площадью более 300 тыс.кв.м. В среднем в год реализуется 80-100 тыс.кв.м (около 500-550 квартир). Цена первичного предложения находится в диапазоне 230 – 250 тыс. рублей / кв.м.», - говорится в отчете компании.
«В настоящее время предложение жилья высокого ценового диапазона оценивается на уровне 420 тыс. кв.м, большая часть которого приходится на жилье бизнес-класса. Объектов, относящихся к сегменту премиум, в Петербурге немного, в городе существует ограниченное количество мест с соответствующими видовыми характеристиками и социальным окружением. В 1 кв. 2012 были открыты продажи в двух жилых объектах бизнес и премиум класса, в Петроградском и Василеостровском районах. Кроме того, после смены собственника возобновились продажи в «Доме на Детской». В эксплуатацию были введены два новых жилых комплекса премиум и бизнес класса. Во 2 кв.
В конце марта
«Власти Санкт-Петербурга вводят запрет на снос исторических зданий, которые были построены до
На рынке элитной недвижимости появился новый игрок – компания Fort Group, которая ранее занималась только торговой недвижимостью, отмечают аналитики ASTERA. «В марте
Спрос
В I квартале
«Мы отмечаем высокий спрос на квартиры в клубных домах в дефицитных районах исторического центра. Объекты, стартовавшие во второй половине прошлого года, показывают отличную динамику продаж, в частности, почти завершена реализация квартир в Ковенском переулке, успешно реализуются квартиры на Стремянной улице», - рассказывает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Специалисты компании Knight Frank за первые три месяца
«Отличительной чертой 1 кв. 2012 г. стало отсутствие сезонного снижения спроса на жилье. Спрос был высок как на первичном, так и на вторичном рынках. Наиболее вос-требованы были квартиры площадью от 100 до 180 кв.м. По сравнению с предыдущим годом, возрос спрос на объекты площадью от 200 кв.м. обладающие хорошими видовыми характеристиками, как с отделкой, так и без.Наблюдался также значительный инте-рес инвесторов к проектам элитной жилой недвижимости. Многие сделки, заключенные в 1 кв. 2012 г., были инвестиционными», - говорят эксперты ASTERA.
Цены
Увеличение цен на первичном рынке, по данным Knight Frank St Petersburg, за первые три месяца 2012 г. составило 6,1%. Средняя цена на строящуюся элитную недвижимость выросла, по данным компании, на 6%, составив 9 020 USD за кв.м. После ухода с рынка дома в Зоологическом переулке самым дорогим стал объект реставрации «Дом у Таврического сада» со средней стоимостью квадратного метра более 21 000 USD за кв.м.
Цены на вторичном рынке изменились незначительно: их рост по итогам I квартала
«На протяжении 1 кв. 2012 цены на премиум жилье первичного рынка почти не изменились, в среднем, цена 1 кв.м. выросла менее чем на 1% и составила 217 тыс. руб. По бизнес-классу рост составил 5%, средняя стоимость квадратного метра – 130 тыс. руб.
Запрашиваемые продавцами цены на вторичном рынке приближались к ценам сделок», - подсчитали специалисты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Прогноз
«В течение следующих кварталов
В 2012 г. будут сданы в эксплуатацию дома: «Престиж» («ЛенСпецСМУ»), «Венеция» и 2-я очередь комплекса «Парадный квартал» («Возрождение Санкт-Петербурга»), «Премьер-Палас» («Л1»), Lumiere (Bazis International Group), Офицерский пер. («СПб Реконструкция»), «Дом на Детской» (Hansa Group).
Девелоперы (RBI, «Эталон», «Ренова-Стройгруп», Setl City) активно покупают земельные участки: в течении года следует ожидать анонсирования новых проектов жилой недвижимости», - приводят данные специалисты ASTERA.
В течение
Жилые комплексы, продажи в которых были открыты в 1 кв.
Название объекта |
Район |
Класс |
Число квартир |
Дата ввода |
Девелопер |
Собрание |
Петроградский |
Премиум |
264 |
2015 |
RBI |
«Дом на линии» |
Василеостровский |
Бизнес |
38 |
4 кв. 2013 |
Solo Group |
«Дом на Детской»* |
Василеостровский |
Бизнес |
92 |
4 кв. 2012 |
Hansa Group |
ИТОГО |
|
|
394 |
|
|
*Возобновлены продажи Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Новым собственником «Дома на Детской» стала компания Hansa Group, которая в феврале 2012 г. купила ООО «Аврора-ДиДиСи». Проект планируют завершить к концу 2012 г., объем инвестиций Hansa Group составит более 700 млн рублей. Частично строительство объекта проинвестировала финская «САТО», купив в доме на Детской ул., 43, квартиры с полной отделкой, меблировкой и парковочными местами. Сумма сделки составила – более 400 млн рублей. |
Динамика спроса на первичном рынке элитной недвижимости
Средние цены предложения на первичном рынке элитной недвижимости
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2012
Цены предложения. Динамика
Сегмент |
Средние цены, $/м2 |
Изменение средних цен, % |
||
IV кв. |
I кв. |
За I кв. |
За год |
|
Первичный |
8 500 |
9 020 |
6,1 |
11,4 |
Вторичный |
5 550 |
5 580 |
0,5 |
-8,3 |
* По состоянию на март
**Базовый период – декабрь
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2012
Динамика изменения объема продаж и количества проданных квартир на первичном рынке
Источник: Colliers International St Petersburg
Формула успешной работы для хостелов в Петербурге весьма проста: доступно, комфортно и в центре города. Эти постулаты помогают владельцам хостелов не только выживать, но и конкурировать с гостиницами и отбирать у них клиентов.
«У гостиниц и хостелов есть одно главное различие: отели стремятся создать для своих гостей приватность, покой и высокий уровень обслуживания, владельцы хостелов ведут борьбу только за доступные цены на проживание, – рассказывает президент Ассоциации малых гостиниц Петербурга Владимир Васильев. – Хостелы ориентированы на молодежь, более гибкую в плане адаптации к незнакомым людям, туристов с невысокой платежеспособностью или желающих сэкономить».
«Мебель в номерах хостела проста – кровати и персональные прикроватные тумбочки или шкафчики с замком. Обычно в номере размещаются от 2 до 4-8 человек, высокая плотность заселения номера достигается за счет установки в комнатах двухъярусных кроватей. Зачастую в номере нет отдельного санузла, он размещен на этаже. Кроме этого, постояльцам приходиться делить и кухню», – рассказывает директор хостела «Рудольф» Игорь Манукян.
Сегодня в Петербурге стоимость одного места в сутки в хостеле начинается от 300 рублей и может достигать 1 тыс. рублей. К примеру, стандартное размещение в трехзвездочном отеле обойдется постояльцу не менее 3 тыс. рублей. «Высокие цены в гостиницах только на руку владельцам хостелов – это позволяет работать не только со студентами, но и другими категориями людей, приезжающих в город. Пример – «командировочные», или иностранные туристы, привыкшие экономить в поездках», – отмечает Игорь Манукян.
Увеличение числа постояльцев позволяет собственникам хостелов получать неплохой доход. По оценкам господина Манукяна, рентабельность этого бизнеса может достигать от 20 до 40%. При этом данный показатель у больших гостиниц колеблется в диапазоне от 10 до 15%. При этом затраты на хостел не столь велики.
По данным управляющего партнера NAI Becar Projects Владимира Андреева, затраты на создание хостела составляют 300-500 USD на
Коммунальное прошлое
«В Петербурге хостелы чаще всего располагаются в бывших коммунальных квартирах, расположенных в центре города в непосредственной близости от основных достопримечательностей», – поясняет старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Смирнова. Только на Невском проспекте их не менее 15. «Если европейские хостелы рассчитаны на проживание 50-70 человек, то в Петербурге они значительно меньше и представляют собой 3-5 комнат общей вместимостью не более 15-30 человек», – говорит старший аналитик компании Maris/CBRE Наталия Киреева.
Еще одним условием успешности проекта необходимо считать месторасположение объекта. По словам Владимира Васильева, туристы приезжают знакомиться с достопримечательностями города, и поэтому им хочется поселиться в центре, чтобы тратить меньше времени и средств на дорогу.
«В центре города чаще всего хостелы располагаются во вторых-третьих дворах, однако немало хостелов и в приближенных к центру районах города. К примеру, достаточно большое количество таких объектов можно встретить в Адмиралтейском районе, в части города, близкой к Обводному каналу», – комментирует Владимир Андреев.
По данным компании Maris/CBRE, по итогам первого полугодия 2011 года в Петербурге действует около 70 хостелов. Наиболее известный среди них – Graffiti на Мойке, 102 (30 номеров, 156 мест), открытый в 2009 году в здании типового советского детского сада. В 2010 году открылся Hostel Life (15 номеров на 68 мест), который интересен своим соседством с одним из самых дорогих и известных ресторанов города – «Палкинъ» с видом на Невский проспект. В 2011 году открылся мини-отель и хостел Otelleto в Подъездном переулке, который одновременно позволяет принять 62 человека: 24 человека – мини-отель, 38 – хостел.
«Спрос на хостелы находится на стабильно высоком уровне, а их заполняемость в среднем выше, чем в гостиницах три звезды, так как сегмент непритязательных туристов, не предъявляющих высоких требований к уровню сервиса, достаточно велик», – констатирует Наталия Киреева.
Переориентация постояльцев из мини-отелей и небольших гостиниц в хостелы заставляет волноваться отельеров. Как рассказала генеральный директор гостиницы «Ижора» (ООО «Мираж») Маргарита Никифорова, накладные расходы у хостелов намного ниже. «Персонал, оплата коммунальных услуг у хостелов меньше, чем у гостиниц, что не позволяет конкурировать с ними на равных. В городе известны случаи, когда владельцы хостелов платят за коммунальные услуги по тарифам для частных лиц, в то время как гостиницы вынуждены платить больше за счет установленных для них тарифов как для юридических лиц. Чтобы получить такое преимущество, ума много не надо, надо просто не переводить квартиру, в которой расположен хостел, в нежилой фонд», – подытожила она.
Еловый отдых
В переводе с английского hostel означает общежитие. Однако для россиян русское название больше ассоциируется с негативом, чем с местом, где можно относительное недорого и спокойно переночевать.
Первый хостел в России был открыт в 1992 году в Санкт-Петербурге и был назван Saint Petersburg International Hostel. Годом позже уже в Москве появился свой «первенец». В том же году была создана и национальная ассоциация – Russian Youth Hostel Assosiation (RYHA). На сегодняшний день ассоциация объединяет хостелы Петербурга, Москвы, Великого Новгорода, Иркутска и Петрозаводска. Однако больше всего развитие хостел-движения получило в Москве и Петербурге.
В российских хостелах путешественники останавливаются на 1-2 ночи. В Петербурге этот показатель выше – в среднем 2-3 ночи. Сейчас российские хостелы в основном ориентированы на прием гостей из-за рубежа, их доля в загрузке колеблется в районе 70%.
Несмотря на дешевизну, в Петербурге можно найти достаточно комфортабельные хостелы. Иногда это могут быть и одноместные номера, а в больших комнатах иногда можно встретить телефон и телевизор. Завтрак в Петербургских хостелах обычно не входит в стоимость проживания, но гости могут воспользоваться кухней и необходимой посудой, где можно в любое время приготовить себе еду.
Так же как и классические отели, хостелы имеют свою классификацию. Только вместо звезд используют елочки (от одной до четырех). Самые лучшие, «четырехъелочные» хостелы должны иметь не менее 70 мест размещения, а в комнатах располагается не более 6 человек; завтрак включен в стоимость проживания, время работы – круглосуточно. Обязательно наличие бесплатного Интернета (можно на этаже), умывальника в номере и отдельной комнаты, где располагаются стиральная машина и гладильная доска.
Справка
Первый хостел в его современном понимании появился в 1907 году. Школьный преподаватель из Германии Ричард Ширманн по выходным дням устраивал для своих воспитанников загородные прогулки. На ночлег они останавливались в школах. Так учителю пришла идея об организации постоянных мест для ночлега учащихся, и он стал предлагать молодым путешественникам ночевать у себя в школе. Перед сном из классов выносили школьную мебель, а на пол клали матрасы. Утром парты возвращали в класс, а матрасы убирали. Поздней первый хостел был перенесен в замок Алтены, где существует и сейчас.
Владимир Савицкий
В 2011 году спрос на рабочих в строительной отрасли вырос на 60%, но на докризисный уровень так и не вернулся. Однако уже в наступающем году, как говорят специалисты, дефицит кадров будет ощущаться достаточно остро. Если страну не накроет пресловутая вторая волна кризиса.
По сравнению с пиковым кризисным периодом 2009 года спрос на отдельные строительные специализации в 2011 году вырос в 2-3 раза. При этом к концу года рост замедлился. По сравнению с 2010 годом строительный рынок, по оценкам специалистов ООО «УК «СТАРТ Девелопмент», вырос на 60% за счет появления большого числа новых проектов; серьезно увеличивать число сотрудников компании не спешат. По оценкам Натальи Роговой, директора по персоналу ООО УК «СТАРТ Девелопмент», спрос на рабочих-строителей постепенно растет, но на докризисный уровень 2008 года он еще не вернулся. Наталья Белашова, директор департамента подбора постоянного персонала рекрутинговой компании Adecco Group Russia (Санкт-Петербург), также отмечает, что активность строительных компаний в поиске новых сотрудников в 2011 году значительно выросла по сравнению с 2010 годом. Наибольшим спросом на рынке пользовались инженеры-проектировщики, главные инженеры проектов, инженеры по техническому надзору, специалисты ПТО и др. По прогнозам эксперта, количество вакансий в строительной отрасли продолжит расти и в 2012 году.
В рекрутинговой компании HeadHunter уверены, что уже в следующем году, если рынок не накроет вторая волна кризиса, строительные компании столкнутся с дефицитом кадров. В первом полугодии 2011 года (с апреля по июль) количество резюме соискателей на рынке постепенно падало и лишь к концу года вернулось на показатели ноября 2010 года. Уже сейчас вакансий на рынке больше, чем желающих на них попасть: 1 резюме приходится на 1,4 вакансии. Больше всего на рынке не хватает инженеров (особенно конструкторов и проектировщиков), а также строительных рабочих – каменщиков, плотников, сварщиков.
Спрос на специалистов инженерно-технического профиля вызван внедрением новых строительных трендов и технологий. На рынке постоянно появляются новые направления: проектирование экологически эффективных зданий (green-девелопмент), подземное строительство, проектирование многоуровневых транспортных развязок, дноуглубительные и берегоукрепительные работы. Также все чаще используются материалы нового поколения, требующие знания особых принципов их применения. Как правило, под такие направления привлекаются специалисты, прошедшие стажировку за границей или имеющие опыт работы в западных компаниях.
По данным HeadHunter, среди запросов работодателей лидируют инженеры различных специализаций, архитекторы и менеджеры проектов. В то же время на менеджерских позициях в строительстве (начальник участка, руководитель проекта и т. д.) наблюдается профицит кадров. Рынок сталкивается с ситуацией, когда строить некому, зато желающих продавать недвижимость или управлять строительными проектами предостаточно.
Дефицит рабочей силы вынуждает застройщиков привлекать персонал из регионов и бывших союзных республик, неизбежно сталкиваясь при этом с дополнительными расходами – на развозку персонала, на обеспечение временным жильем, оформление и регистрацию сотрудников. По данным рекрутинговой компании, каждый пятый рабочий не живет в Петербурге. Даже в период кризиса, когда соискателей в строительной отрасли было больше, чем вакансий, застройщики не отказались от привлечения дешевой рабочей силы из-за рубежа. Сейчас, как и в 2008 году, количество иностранных рабочих на строительных площадках Петербурга достигает 70%. По данным Комитета по труду и занятости Петербурга, официально в городе зарегистрировано не более 97 тыс. иностранных рабочих. Однако по данным региональной миграционной службы, только с начала года в город прибыло более 200 тыс. гастарбайтеров. Из-за отсутствия официальной регистрации большая часть этих людей не имеет доступа к медицинским услугам, а проживает зачастую на строительных площадках и в не приспособленных для жизни помещениях. Несмотря на то что ежедневно появляется информация о новых фактах выявления гастарбайтеров на строительных площадках и наказаниях крупных застройщиков за их привлечение, предприниматели продолжают идти на этот риск. Причины две: работники стран ближнего зарубежья готовы выполнять любую работу, и готовы делать ее за любые деньги. Крупные застройщики, как правило, отказываются комментировать эту тему.
Зарплаты растут не у всех
Заработные платы практически по всем рабочим, инженерным и руководящим позициям в сфере строительства вернулись на докризисные показатели, а по некоторым специальностям превысили зарплаты 2008 года на 15-35%.
Среди работников стройплощадки максимальные доходы у прорабов и бригадиров. Монтажники, сварщики, каменщики получают в среднем 30-35 тыс. рублей в месяц, а максимальные заработки опытных профессионалов могут превышать 100 тыс. рублей. На инженерных позициях средние заработки составляют 40-45 тыс. рублей, самые высокооплачиваемые – инженеры по технадзору с заработной платой 55 тыс. рублей. Среди менеджеров самые высокие доходы (официально озвучиваемые) предлагаются руководителям проектов: со средним заработком в 110 тыс. рублей они обгоняют даже директоров по строительству (95 тыс. рублей).
Серьезной проблемой для строительной компании является и поиск квалифицированных управленцев. Инженеры, архитекторы, менеджеры строительных проектов зачастую предпочитают работать не в конкретной организации, а на конкретном проекте и после его завершения переключаться на следующий. В итоге застройщикам приходится искать целую команду специалистов на каждый новый проект, что требует существенных временных и финансовых затрат и увеличивает стоимость проекта.
«Обычные требования к таким специалистам – это комплексное знание бизнес-процессов, экономики, строительных технологий и проектирования. Однако мы сталкиваемся с очень низкой квалификацией и большим дефицитом инженерно-строительных кадров», – рассказывает Наталья Рогова, директор по персоналу ООО «УК «СТАРТ Девелопмент». Но представители иностранных компаний говорят о том, что для них нехватка специалистов в России не ощущается так остро. «В иностранных компаниях острого дефицита кадров не ощущается – высококвалифицированные специалисты стремятся строить карьеру именно в компаниях с западным менеджментом», – комментирует Ольга Крылова, директор по управлению персоналом, корпоративным вопросам и развитию бизнеса ЗАО «Лемминкяйнен Рус». Она отметила, что в компании работают в основном российские граждане, и лишь должности топ-менеджеров и инженеров проектов занимают экспаты из Финляндии. «На рынке труда традиционно не хватает рабочих строительных специальностей с большим опытом и высокой квалификацией, поэтому мы стараемся обучать рабочих непосредственно на наших строительных объектах», – отметила она.
Мария Яцко