Рынок торговой недвижимости Петербурга: итоги 1 квартала 2012 года.
Основной тенденцией на рынке торговой недвижимости Петербурга в 1 квартале 2012 года, по данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate , стала стабилизация арендных ставок, как в торговых центрах, так и во встроенных помещениях на уровне 4 кв. прошлого года. Также сохранялся активный спрос со стороны сетевых розничных сетей.
По информации аналитиков ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate активизировались арендаторы, которые в 2011 году не являлись активными игроками на рынке аренды – бытовая и электронная техника, аптеки. К тому же активно развивались региональные розничные компании.
Ликвидные торговые центры заполнились на 100%, расширились их листы ожидания и появились листы ожидания на помещения наиболее ликвидных торговых комплексов и у брокерских компаний.
Наименее востребованные торговые центры остаются незаполненными или пребывают в постоянной ротации - 10-15% площадей
В первом квартале, по данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, появились предложения по продаже торговых центров от собственников, которые на данный момент рассматриваются потенциальными интересантами. Наметился рост спроса на приобретение ликвидных помещений покупателями-инвесторами. Также аналитики компании наблюдают рост сделок купли-продажи после выборов и незначительное предложение продажи ликвидных объектов.
«Стабильность и отсутствие кардинальных изменений являются основными тенденциями 1 кв. 2012. В марте наблюдалось незначительное снижение активности рынка, что связано с выборами Президента РФ и сезонностью (снижение спроса в период отпусков и праздников)», - говорит Ольга Аткачис, руководитель отдела торговых помещений, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
«Пока международные бренды откладывают свои планы по выходу на рынок Санкт-Петербурга, ритейлеры, уже присутствующие в городе, активно развиваются. В результате в начале года доля свободных площадей в качественных торговых комплексах снизилась. В 2013 году мы ожидаем дальнейшее уменьшение доли свободных площадей, несмотря на высокий объем ввода новых торговых проектов», - считает Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Предложение
В 1 кв. 2012 года в эксплуатацию был введен один новый торговый центр районного типа, введена 2-я очередь «Шкиперского молла», расширены арендопригодные площади двух существующих торговых центров. Общая новая арендопригодная площадь составила около 42 тыс. кв.м.
В первом квартале 2012 года общий объем качественных торговых площадей достиг 1,62 млн кв. м. В эксплуатацию был введен один торговый комплекс: ТРК «РИО» (арендопригодная площадь –
|
Объекты, введенные в эксплуатацию в 1 кв. 2012г. |
||||
|
Название |
Дата ввода |
Район |
GLA, кв.м |
|
|
Шкиперский молл, 2 очередь |
4 кв. 2011 - 1 кв. 2012 |
Василеостровский |
9 300 |
|
|
Космос |
1 кв. 2012 |
Московский |
27 000 |
|
|
Заневский Каскад, расширение 1-ой очереди |
1 кв. 2012 |
Красногвардейский |
4 500 |
|
|
Гарден-Сити, расширение |
1 кв. 2012 |
Приморский |
1 000 |
|
|
ИТОГО |
|
|
41 800 |
|
|
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate |
||||
Арендопригодная площадь торговых центров Петербурга за 1 кв. 2012 года увеличилась приблизительно на 2% и составила 2 553 тыс. кв.м.
Кроме того, в феврале 2012 открылся аквапарк в составе комплекса «Питерлэнд», торговая галерея которого будет открыта в мае 2012 г.
В 2012 г. заявлено открытие около 252 тыс. кв. м арендопригодных площадей в торговых центрах. В случае реализации всех заявленных проектов арендопригодная площадь торговых центров Петербурга увеличится на 11,7% и составит 2 806 тыс. кв.м. или около 600 кв.м. на 1000 жителей города. Рынок торговых центров увеличится преимущественно за счет ввода суперрегионального торгового центра «Питерлэнд», региональных торговых центров «РИО» и «Лондон Молл» (реконструируемый торговый центр «Феличита» на ул. Коллонтай).
Торговые центры, открытие которых ожидается в 2012 г. Название проекта GBA, кв.м GLA, кв.м Район Дата открытия Питерлэнд 180 000 80 000 Приморский 2 кв. 2012 РИО 63 000 45 000 Фрунзенский 2 кв. 2012 Меркурий (ввод по этажам) 4 625 3 238 Колпинский 2-3-4 кв. 2012 ДЛТ (после реконструкции) 33 240 10 000 Центральный 3 кв. 2012 Лондон Молл (ТРЦ «Феличита» после реконцепции) 83 000 47 000 Невский 3 кв. 2012 Континент на «Бухарестской» 74 700 33 875 Фрунзенский 4 кв. 2012 Международный 46 400 22 500 Фрунзенский
Аналитики компании Astera подготовили обзор, касающийся состояния рынка офисной недвижимости Москвы в I квартале 2010 г., и его перспектив на ближайшее будущее. Основные показатели Основные показатели развития рынка офисной недвижимости Москвы в I квартале 2010 г. Совокупный объем офисных площадей на конец первого квартала 2010г. 10 820 тыс. кв.м Введено в эксплуатацию в первом квартале 2010г. 300 тыс. кв.м Доля вакантных площадей, класс А, I кв. 2010г. 20% Арендные ставки, I кв. 2010г Класс А, $/кв.м/год, triple net 450-650 Класс В, $/кв.м/год, triple net 220-400 Инвестиционные сделки Инвестиционные сделки в сегменте офисной недвижимости в 1 квартале 2010г. Объект Продавец Покупатель Сумма сделки Комментарии 1 квартал Офисный комплекс, Настасьинский пер. 7, корп. 2 н/д Инвестхолдинг «Финам» н/д Общая площадь комплекса – 7,5 тыс.кв.м. БЦ «Уланский» London & Regional Properties (L&RP) «Лукойл» н/д Сделка была закрыта в конце 2009. Общая площадь БЦ – 7,2 тыс.кв.м. БЦ «Волна» ИПГ «Евразия» Страховая группа «Согаз» $140 млн. Общая площадь БЦ – 19,2 тыс.кв.м. Офисный комплекс, Садовническая ул., 79 «Большой город» Покупателем выступили структуры, близкие к «Прогресс-капитал», которая принадлежит бывшим акционерам «Лебедянского» н/д Комплекс класса А, полезная площадь – 8 тыс.кв.м БЦ, ул. Красная Пресня «Альфа-групп» Структуры, близкие к банку «Стройкредит» $45 млн. Общая площадь БЦ – 15 тыс.кв.м. Банк получил объект по просроченным кредитам Kopernik Group Компания «Дон-строй» погасит часть долгов перед Сбербанком бизнес-центром Nordstar Tower. Власти Москвы планируют выставить на торги 24,99% акций ОАО «Новинский бульвар, 31», владеющего ТРЦ «Новинский пассаж». Общая площадь торгово-делового центра - 77,8 тыс. кв.м, из которых столичным властям принадлежит 19,5 тыс. кв.м. Предложение На конец первого квартала 2010 года общий объем качественных офисных помещений в Москве составил около 10,82 млн.кв.м. За первые три месяца 2010 года порядка 300 тыс.кв.м офисных площадей было введено в эксплуатацию. В первом квартале текущего года было введено в эксплуатацию на 45% меньше офисных площадей, чем за первый квартал 2009 года. Общая площадь высококачественных офисных помещений и новое строительство, тыс.кв. м, 2003-2010 гг.: Компания «Лукойл» приступила к возведению дополнительных корпусов центрального офиса в Москве на площадке в В январе началось строительство третьей очереди МФК «Кантри Парк», расположенного на пересечении Ленинградского шоссе и МКАД, на въезде в город Химки. Объект относится к классу А, его общая площадь составит 27,8 тыс. кв.м. На двух подземных уровнях здания запланирована автостоянка на 340 м/м. Окончание строительства запланировано на первый квартал 2012 года. Важной тенденцией начала 2010 года стало решение некоторых девелоперов о разморозке строительства ряда объектов: В апреле-мае планируется возобновить строительство трех крупных объектов в ММДЦ «Москва-Сити». По сообщениям интернет-портала arendator.ru, речь идет о первой очереди комплекса City Palace — ТЦ на участке № 2-3 (инвесторы — компании «Снегири» и «Интеко»), транспортном терминале с гостиницей на участке № 11 (Citer Invest B.V) и башне Eurasia Tower (MCG). Компания AFI Development решила возобновить строительные работы на трех объектах: офисные комплексы на Озерковской набережной, на Павелецкой набережной и санаторий имени М. И. Калинина в Железноводске. Что касается планов по строительству новых офисных объектов, в первом квартале текущего года был анонсирован только один офисно-торговый комплекс. Для сравнения, в первом квартале 2009 года было заявлено восемь проектов, включающих офисную составляющую. Объекты, заявленные в течение I квартала 2010г. Объект Расположение Общая площадь, кв.м Предполагаемая дата ввода Девелопер / Инвестор Комментарии 1 квартал Офисно-торговый комплекс, класс А Головинское ш. I очередь - 130 тыс. кв.м (55 тыс. – офисы, 45 тыс. - торговые помещения) Начало строительства 2010 MR Group Подземный паркинг, 2 100 м/м. Территория 5 га В начале 2010 года так же продолжалась одна из тенденций последних лет по задержке сроков ввода в эксплуатацию строящихся объектов. Итак, в первом квартале 2010 года стало известно о переносе сроков ввода в эксплуатацию следующих офисных объектов: До 31 декабря 2013 года продлены сроки строительства многофункционального делового центра в районе Марьина Роща. Объект планируется построить в 1-м Стрелецком переулке, владение 14/21, на участке в 0,4 гектара. Площадь МДЦ с подземным гаражом составит 22,5 тыс. кв.м. В состав МДЦ должен войти территориальный центр развития предпринимательства СВАО столицы. Проектирование и строительство объекта возложено на ОАО «Корпорация «Жилищная инициатива» за счет собственных средств. Власти города перенесли сроки строительства делового центра для предприятий малого бизнеса на пересечении Скобелевской и Веневской улиц в 3-м микрорайоне Южного Бутова до конца 2013 года. Финансирование проекта предполагается вести за счет самих предпринимателей, определяемых на конкурсной основе по принципу их долевого участия. Генеральным инвестором-заказчиком и застройщиком центра выступит ЗАО «Южное Бутово». Кроме того, в первом квартале 2010 года стало известно об отмене строительства некоторых офисных объектов: В отношении владельца земли на Мичуринском проспекте, где «Итера-девелопмент» должна была построить бизнес-центр, начата процедура банкротства. В начале февраля Арбитражный суд Калужской области ввел в отношении ЗАО «Рубикон» внешнее управлении сроком на 18 месяцев. В сентябре 2009 в «Рубиконе» начата процедура банкротства (на 28 декабря 2009 года требования кредиторов составили 1,2 млрд рублей). ЗАО «Рубикон» принадлежат права на 25-летнюю аренду участка площадью ГК «Букет», планирующая совместно с дочерней компанией ГК «ПИК» построить в «Большом Сити» бизнес-центр класса А, рассталась с партнером и теперь вынуждена пересмотреть свои планы. Мэр Москвы приостановил реализацию инвестконтракта с ООО «ДС Девелопмент» на Хитровке. По сообщению «Интерфакс-Недвижимость», заключенный в 2005 году инвестконтракт предусматривал строительство 4-8-этажного бизнес-центра на месте здания Электромеханического колледжа №55 по адресу Подколокольный переулок, вл. 11а. Мэр дал поручение Москомархитектуре проработать вопрос о воссоздании Хитровской площади с окружающей исторической застройкой. Спрос В течение первых трех месяцев 2010 года, также как и на протяжении всего 2009 года, спрос на офисные помещения находился на низком уровне. Всего за первый квартал текущего года уровень поглощения офисных площадей составил около 130 тыс.кв.м. Тем не менее, во втором квартале ожидается рост объемов арендованных и купленных офисных площадей. Объем поглощения на рынке офисных помещений в первом квартале 2010 года превысил прошлогодний показатель на 20%. Поглощение офисных площадей, тыс.кв.м, 2004-2010 гг.: Компания-арендатор Площадь, кв.м Срок аренды Расположение Название объекта Девелопер ЗАО «Гринатом» 4034 н/д Дербеневская набережная, 7 «Новоспасский Двор» Промсвязь-недвижимость Eurasia Marketing Communication Group (EMCG) 2700 5 лет Столярный переулок ТОЦ «Апельсин» KR Properties Avon 4861
В течение I квартала 2010 г. в Санкт-Петербурге был введен только один торговый объект, за счет чего общий объем качественной торговой недвижимости Петербурга составил порядка 3,06 млн. кв. м. Предложение действующих качественных торговых площадей Санкт-Петербурга распределено по городу неравномерно. По итогам I квартала 2010 г. лидируют 3 района: Приморский (22%), Выборгский и Московский (по 12%). Менее всего торговых центров представлено в пригородных районах (Курортный, Пушкинский), а также в приближенных к центру районах (Василеостровский, Торговые площади от Уровень заполняемости торговых комплексов в настоящее время напрямую зависит от местоположения и концепции объектов торговли. Наиболее удачные объекты даже в условиях кризиса были заполнены на 100%. Это высококачественные торговые центры с хорошей концепцией - «ПИК», «Сенная», «МЕГА Парнас», «МЕГА Дыбенко», «Южный полюс», «Атмосфера», «Радуга», «Гранд Каньон», «Французский бульвар». У подобных торговых комплексов сформированы листы ожидания из потенциальных арендаторов. У основной массы торговых центров уровень заполняемости составляет около 90%. Низкий уровень заполняемости характерен, прежде всего, для торговых центров, расположенных в неликвидных местах, вдали от активных трафиков, для объектов с плохо проработанной концепцией, небольших по площади (менее «Удачные в концептуальном отношение торговые комплексы заполняются арендаторами еще на стадии строительства (подписываются договоры об аренде помещений), - отмечает Зося Захарова. - Так, в двух строящихся торговых комплексах, открытие которых намечено на 2010 год, уровень заполняемости варьирует от 70% до 80%». Примеры заполняемости строящихся торговых центров Название Девелопер Район Адрес Запол-няемость Лето Система-Галс Северо-Запад / Apsys Московский Пулковское шоссе, в зоне коммерческого парка «Пулково» 70% Стокманн Невский Центр Stockmann Oyj Abp (Финляндия) Центральный Невский пр., 114 80% В I квартале 2010 года продолжилась тенденция к росту арендных ставок, наметившаяся с осени прошлого года. По итогам I квартала 2010 уровень арендных ставок в торговых центрах составляет порядка 1 000 – 2 700 руб./кв. м для операторов торговой галереи, и 100-450 руб./кв.м в мес. для «якорей» (включая НДС и КУ). Сроки страховых депозитов составляют сейчас до 2 месяцев (в докризисный период – 2-6 мес.). В условиях кризиса торговые центры часто отказываются от системы ежегодной индексации арендных ставок. В новых торговых центрах помещения предлагаются со скидкой на первые 2 года, а собственники некоторых действующих ТЦ готовы пересматривать договоры и снижать ставки на год. Появляются примеры, когда «якорные» операторы освобождаются от арендных платежей и рассчитываются только за коммунальные услуги (например, так происходит в ТРК «Феличита», компании «Макромир»). По прогнозам экспертов АРИН, в 2010 году ожидается ввод 9 торговых центров общей торговой площадью около 250 тыс. кв. метров. Торговые центры, ввод которых ожидается до конца 2010 г.: название адрес район девелопер торговая площадь, кв. м МФК Galeria Лиговский пр., 26-38 Центральный Бриз 94 000 МФК "Лето" Пулковское ш., 7 Московский Система Галс 76 000 МФК "Стокманн Невский Центр" Невский пр., 114 Центральный Stockmann 20 000 Мебельный центр в ТРК "Гранд Каньон" пр. Энгельса, 154 Выборгский ОАО "Соломон" 15 000 ТК Mercury (ДЛТ) Большая Конюшенная ул., 21/23 Центральный Mercury 12 100 МФК "Осиновая Роща" (1-я оч.) Парголово, Выборгское ш./КАД Выборгский Адамант 11 400 ТЦ оз. Долгое, кв. 28, на пятне корпуса 46, южнее д. 18 Приморский ООО "Маяк" 10 000 ТК "Николаевский Пассаж" Стремянная ул. / Марата ул. Центральный Невские бани 6 700 ТЦ "Звенигородский" ул. Звенигородская / Загородный пр. Адмиралтейский Адамант 4 720 Итого: 249 920 Таким образом, на конец 2010 года общий объем торговых площадей в Санкт-Петербурге может составить 3,3 млн. кв. метров. Материал предоставлен АРИН
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Объемы нового строительства, тыс.кв.м, 2008-2010 гг.:
В первом квартале было объявлено о начале строительства следующих офисных объектов:
Динамика изменения поглощения офисных площадей, тыс.кв.м, 2008-2010 гг.:
Арендные сделки, 1 квартал 2010 года
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
В строй вошел объект в сегменте товаров для строительства и ремонта, расположенный в Выборгском районе, на пр. Энгельса, 157, лит. А площадью 5348 кв. метров.
Наибольшее число рассматриваемых объектов и их суммарная площадь приходится на диапазон от 3 до 40 тысяч кв. м. В этом диапазоне площадей работают практически все торговые центры, гипермаркеты, а также ведется торговля в торгово-офисных центрах.
«На рынке сохраняется тенденция к размещению в торговых комплексах развлекательных, спортивных и досуговых объектов, - констатирует руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. - К примеру, в ТК «Континент» на Байконурской ул. открылись ледовый каток и горнолыжный симулятор Gornostay, в ТК «Варшавский Экспресс» – поле для игры в керлинг. Ранее компания «Адамант» заявляла о планах реализации проектов «Планета Нептун 2» и «Актив спорт центр».