Девелоперы возвращаются к складам
В 2011 году в Петербурге, по разным оценкам, либо не было введено вовсе, либо было введено очень мало спекулятивных складских комплексов. Это привело к тому, что впервые после кризиса ставки аренды начали расти. Рост продолжится и в этом году, что, как говорят аналитики, подстегнет девелоперскую активность в этом сегменте.
Сокращение объемов ввода и растущий спрос привели к тому, что уровень ставок достиг докризисных показателей. По данным Jones Lang LaSalle, по итогам 2011 года объем свободных складских площадей Петербурга снизился до 4,4%, или 80 тыс. кв. м. Общий объем складского предложения на рынке Санкт-Петербурга достиг 1,76 млн кв. м в IV квартале 2011 года. В эксплуатацию были введены 4 качественных складских комплекса класса В суммарной арендопригодной площадью
Активный спрос на складские площади наблюдался на протяжении всего 2011 года. В IV квартале общий объем сделок превысил 85 тыс. кв. м. Наиболее востребованным форматом для аренды по-прежнему оставались блоки площадью 5-10 тыс. кв. м. Более крупные площади также пользовались спросом. Около трети сделок в 2011 году закрылись в диапазоне 15-20 тыс. кв. м.
На протяжении января-сентября 2011 года наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга были производственные компании и торговые операторы. Однако в конце года логистические компании активизировались, и по результатам года сделки с ними составили чуть выше 30% (62 тыс. кв. м) от всех сделок, совершенных с начала 2011 года.
Активный спрос на складские помещения в качественных проектах привел к дальнейшему увеличению арендных ставок с 105-115 USD/кв. м/год в третьем квартале до 110-120 USD/кв. м/год (без учета операционных расходов) в IV квартале. В целом за прошедший год ставки продемонстрировали рост на 5-10%.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, отметила: «Тенденции, которые наблюдались в прошлом году, будут актуальными и в наступившем 2012 году. Доля свободных площадей продолжит уменьшаться из-за ограниченного количества объектов, запланированных к вводу. Арендные ставки будут расти с прежним темпом, на 5-10% в год. Наиболее острая нехватка площадей может возникнуть в классе А, так как к вводу запланировано только два складских проекта такого уровня суммарной арендопригодной площадью 50 тыс. кв. м, причем заполняемость в них уже близка к 50%».
Индивидуальный подход
Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге, уверен, что на складском рынке Санкт-Петербурга сохраняется тенденция сотрудничества в формате tailor made (индивидуальный подход собственников складов к клиентам при сдаче в аренду), которая заключается в максимальной технической адаптации площадей под нужды клиента.
«В связи с усилившейся активностью арендаторов и отсутствием ввода новых спекулятивных складских объектов вполне вероятен рост активности девелоперов», – полагает господин Андреев.
С этой точкой зрения согласны специалисты Knight Frank St Petersburg. «2011 год создал ряд предпосылок для активного развития рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга. Среди них рост ставок аренды впервые после кризиса, дефицит нового предложения, высокий спрос со стороны арендаторов. Сложившаяся благоприятная конъюнктура побудила девелоперов начать активное строительство новых проектов, однако их ввод так и не состоялся в ушедшем году и был перенесен на I полугодие 2012 года», – говорят в компании.
На конец IV квартала 2011 года обеспеченность качественными складскими площадями в Санкт-Петербурге составила
Докризисные тенденции
Собственно прогнозируемая девелоперская активность уже имеет место – многие компании анонсировали планы по реализации складских проектов. Так, компания «Эдванс» объявила о планах строительства складского комплекса общей площадью около 33 тыс. кв. м в течение следующих 3-5 лет, компания «Вюрт Северо-Запад» объявила о возобновлении реализации проекта строительства складского комплекса для собственных нужд в промышленной зоне Шушары, а холдинг «Созвездие Водолея» до конца 2011 года планировал начать строительство и ввести в эксплуатацию первую очередь транспортно-логистического комплекса в Тосненском районе Ленинградской области.
В 2011 году дефицит складских площадей привел к появлению докризисной тенденции аренды площадей в еще строящихся комплексах. Так, например, компания «Карат Групп», ведущий дистрибьютор автомобильных масел в СЗФО, на 5 лет арендовала 6,5 тыс. кв. м в строящемся складском комплексе Nordway (промзона «Шушары-2»). Ключевым фактором выбора объекта аренды стала возможность расширения арендуемых площадей в будущем, что недоступно в большинстве действующих объектов. Компания Knight Frank St Petersburg выступила консультантом сделки.
МНЕНИЕ
Давид Гуссе, финансовый директор RosLogistics:
– В 2011 году основная активность на российском рынке складской недвижимости главным образом происходила в Московском регионе. В течение года рынок поглотил свыше 1 млн кв. м складских площадей, что, безусловно, является рекордной цифрой. Это самый высокий показатель с кризисного 2008 года. Порядка 37% площадей заняли торговые операторы, 23% использовали дистрибьюторы, промышленные компании и поставщики услуг поглотили по 20% складских площадей каждые. По сравнению с предыдущими годами потребность в аренде складских площадей в Москве и Подмосковье увеличились, даже проводились некоторые сделки на 50 тыс. кв. м и более. В эксплуатацию введено по итогам года порядка 330 тыс. кв. м. Дефицит новых предложений и высокий спрос на складскую недвижимость привел практически к отсутствию свободных площадей (особенно в Москве) и, как следствие, к увеличению арендных ставок примерно на 15% – до 125-130 USD за
Распределение спроса по типу арендатора, 2011 год
Наиболее крупные сделки по аренде площадей
в складских комплексах классов А, В, заключенные в 2011 году
|
Компания |
Складской комплекс |
Зона |
Арендованная кв. м |
Срок |
|
ГК Алиди (логистические услуги) |
«Кулон-Пулково» |
Московский р-н |
5000 |
3-5 лет |
|
Компания «Копак.ру» (услуги по упаковке рекламных наборов и промотоваров) |
«Кулон-Пулково» |
Московский р-н |
2500 |
3-5 лет |
|
Компания «Симпл» (эксклюзивный поставщик авторских вин домов Италии и Франции) |
«Кулон-Пулково» |
Московский р-н |
1100 – склад, 130 – офисы |
3-5 лет |
|
ГК «Лудинг» (дистрибьютор вина и крепкого алкоголя) |
«Кулон-Пулково» |
Московский р-н |
2500 – склад, 600 – офисы |
3-5 лет |
|
ЗАО «Империя-Фарма» (поставщик лек. средств и мед. оборудования) |
«Гориго» |
п. Горелово |
8500 |
3-5 лет |
|
«Метрика» (сеть гипермаркетов DIY) |
ТЛЦ «Евросиб-Терминал» |
Шушары |
5000 |
3-5 лет |
Источник: NAI Becar
Крупные складские комплексы, ожидаемые к вводу в 2012 году
|
Название |
Расположение |
Класс |
Склад. площ., |
Девелопер |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«Теорема-Терминал», |
пр. Обуховской Обороны, вблизи Вантового моста и КАД |
А |
45 000 |
«Теорема» |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Nordway |
Шушары, Московское ш. |
А |
40 000 |
АО Hanner |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«Инвест-Бугры» |
п. Бугры, пр. Энгельса/КАД |
А |
52 000 |
н/д |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«ПНК-КАД» |
п. Петро-Славянка, территория предприятия «Ленсоветовское» |
A |
80 000 |
PNK Group |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«Осиновая Роща», |
п. Парголово, Горское ш., 4 |
А |
50 000 |
Корпорация «Стерх» |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«Орион Лоджистик» |
Выборгский р-н, Горское ш. (промзона «Каменка») |
A |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги апреля Рынок коммерческой недвижимости в апреле 2010 года Итоги апреля явственно свидетельствуют о том, что активность рынка, отмеченная весной, была лишь волной реализации отложенного спроса. Эта «волна» собиралась в течение всего 2009 года. Сначала был период стагнации во всех сегментах, в течение которого продавцы без острой необходимости не выставляли свои объекта на продажу: ведь реализации по приемлемым для них ценам в тот момент не представлялась возможным. Позднее, когда ситуации стабилизировалась, сначала в торговом, а потом и в остальных сегментах, продавцы предпринимали попытки выставить свои объекты на продажу. Однако, покупатели не торопились активно выходить на рынок, присматриваясь к новым условиям. И только в конце прошлого-начале нынешнего года, когда стало понятно, что «дно» пройдено, отложенный спрос превратился в относительно активный. Тем не менее, кризис пока не окончен и тенденции роста цен не наблюдается. «Волна» отложенного спроса проходит, и рынок снова вошел в стабильное состояние. Именно этими тенденциями определялись апрельские показатели рынка. Постепенное оживление рынка коммерческой недвижимости, отмеченное по росту объема предложения в марте, в апреле практически закончилось, состояние рынка стабильное. Об этом говорят не только ценовые показатели. Сроки экспозиции находятся на максимальных уровнях – около 160 дней. Доля объектов, по которым не меняется цена, достигла рекордного показателя за весь период мониторинга – 54%. В прошлом году этот показатель находился на уровне 45%, в докризисный период – около 40%. Это показатель отражает стагнационные процессы на рынке: мало кто верит, что изменение цены в экспозиции на рынке, как в большую, так и в меньшую сторону приведут к продаже. Рост объема предложения по количеству составил 4%, в то время как по общей площади, наоборот, на 2% снизился. Незначительной в апреле была и ценовая динамика. Средневзвешенная цена в апреле снизилась на 1% и составила 4004$/кв.м., что на 9% ниже уровня апреля 2009 года. Отсутствие значительных изменений на рынке в апреле было обусловлено отсутствием существенных положительных предпосылок для роста продаж, так как последствия кризиса рынок ощущает на себе до сих пор. Всего в апреле на продажу было выставлено 1384 объекта общей площадью 2638 тыс.кв.м. и общей стоимостью 10,56 млрд.$. Рынок в целом Все сегменты Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средняя цена, $/м2 значение 1 384 10 563 2 638 1,91 4 004 к марту 2010 + 4% − 3% − 2% − 5% − 1% к апрелю 2009 + 27% + 5% + 16% − 9% − 9% Торговая недвижимость В апреле экспонировалось 429 объекта общей площадью 333 тыс.кв.м. и общей стоимостью 2,01 млрд.$, из них 76 объектов – внутри Садового Кольца и 353 объекта – за его пределами. И в центральной части города, и за пределами Садового Кольца цена предложения возросла. Однако, это лишь структурные изменения, вызванные уходом с рынка дешевых крупных и появлением дорогих объектов. Так, средневзвешенная цена на торговые помещения в центре, продолжившие экспонирование, в апреле осталась на уровне марта. А за счет появления нескольких новых и достаточно крупных объектов, средневзвешенная цена по всем объектам выросла на 5%. Если посмотреть за пределы Садового, то за счет окончания экспонирования ряда более дешевых торговых объектов цена предложения по всем объектам за пределами центра по сравнению с мартом подорожала на 3% до 4970$/кв.м. «Все это подтверждает тезис о том, что рынок купли-продажи коммерческой недвижимости достаточно узок и волотилен. Причем торгового сегмента это касается в большей степени за счет малого количества предложений и почти двухпорядковой разнице в стоимости квадратного метра между самым дешевым и самым дорогим объектом.– говорит генеральный директор Торговые помещения внутри Садового Кольца Торговые внутри СК Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средняя цена, $/м2 значение 76 532 36 0,47 14 868 к марту 2010 + 4% + 19% + 13% + 8% + 5% к апрелю 2009 + 29% + 57% + 74% + 35% − 10% Торговые помещения вне Садового Кольца Торговые вне СК Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средяя цена, $/м2 значение 353 1 479 298 0,84 4 970 к марту 2010 − 2% − 18% − 21% − 19% + 3% к апрелю 2009 + 17% + 6% + 9% − 7% − 3% Офисная недвижимость Объем предложений офисов в апреле возрос на 4% по количеству и снизился на 1% по общей площади. Рынок находится в состоянии незначительных колебаний, и такая ситуация, вероятнее всего, сохранится по крайней мере до осени этого года. При этом превышение объема предложения по офисам внутри Садового Кольца от уровня годовой давности является гораздо более значительным по сравнению с аналогичным ростом за пределами центра: скорее всего, офисы в центре до сих пор остаются менее ликвидными. Всего в апреле объем предложения составил 603 объектов общей площадью 1551 тыс.кв.м. и общей стоимостью 6,82 млрд.$, из них 207 объектов – внутри Садового Кольца и 396 объекта – за его пределами. Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в апреле за счет роста цен по объектам, продолжившим экспонирование, выросла на 2% до 7697 $/кв.м. Такой рост отчасти можно объяснить однопроцентным снижением в апреле курса доллара. Еще одна причина заключается в том, что рынок офисов в центре, по всей видимости, уже достиг дна и теперь по наиболее качественным объектом продавцы делают попытки повышение цены. Однако трендом повышение цен еще не стало. Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в апреле снизилась на 1% до 3530$/кв.м. Это снижение произошло как по объектам, продолжившим экспонирование (на 2%), так и по остальным объектам (на 1%). Таким образом, какие-либо новые тенденции на рынке не наблюдаются. «Сравнивая ценовую динамику по офисам с ценовой динамикой в торговом сегменте, можно отметить тот факт, что по торговым помещениям как в центре, так и за его пределами в отношении появившихся объектов цены хотя бы локально, но растут, а в отношении офисов даже такие подвижки отсутствуют. – отмечает генеральный директор Офисные помещения внутри Садового Кольца Офисные внутри СК Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средняя цена, $/м2 значение
Оживление на рынке новостроек Москвы и Подмосковья после финансового кризиса принимает более наглядные формы: девелоперы объявляют о начале реализации новых проектов и оживлении замороженных строек. По данным компании Est-a-Tet, в 2010 году планируется к сдаче в Москве в общей сложности почти 2 млн. кв. м. коммерческого жилья. Около 60% от этого объема составят монолитные объекты, 30% - панельное жилье и 8-10% - объекты на элитном рынке. Ввод в эксплуатацию жилья в 2010 году, по словам ведущего аналитика Est-a-Tet Алексея Кобякова, не превысит уровня прошлого года, и, согласно заявлениям правительства Москвы, составит около 3,2 млн. кв. м. В 2011-2012 гг. объем ввода нового жилья в Москве может составить порядка 3 млн. кв.м., из которых доля коммерческого жилья прогнозируется до 2 млн. кв.м. В существующем объеме предложения, который реализуется в 2010 году, - острая нехватка недорогого панельного жилья, спрос на который удовлетворяется сейчас в основном за счет подмосковных объектов. Если на рынке не появится новых масштабных проектов в сегменте «эконом-класса», рынок может столкнуться с дефицитом дешевых квартир и ростом стоимости на московские новостройки. Панельное жилье Пока на сегмент панельного жилья, строительство которого начнется в 2010 году, приходится более 600 000 кв.м. О реализации очередных проектов объявила компания «Ведис групп»: она планирует застраивать микрорайон по Б.Очаковской ул., вл. 3 (около 140 тыс. кв. м), ЖК «Юрлово» (продажи пока ведутся по одному корпусу, всего в перспективе будет четыре). В настоящее время активно ведется строительство ЖК «Нахимово» по ул. Болотниковской. Также на реализацию выходят новые объемы квартир в рамках уже существующих жилых комплексов. Кроме того, «Ведис групп», известная, прежде всего, как застройщик панельного жилья, собирается попробовать свои силы и на элитном рынке: компания объявила о реализации ЖК «Андреевский Дом» - элитного клубного дома на 94 квартиры, расположенного на 2-й Фрунзенской ул. В районе Ново-Переделкино планируется возведение около 150 тыс. кв. м жилья – застройщиком к 2012 году будет возведен микрорайон примерно из 13 жилых домов. Вновь активизировались застройщики, которые замораживали строительные объекты во время кризиса. Так ГК «ПИК» приступила к реализации ранее приостановленных проектов, в частности, в Подмосковье. Из новых объектов в Москве компания в данный момент застраивает ЖК «Заповедный уголок» на севере Москвы (СВАО), где будет построено около 9 панельных домов (78,5 тыс. кв. м), сейчас в продажу поступили квартиры в корпусе № 6, который пока находится на этапе возведения фундамента. Также на рынок вышел новый объект – ЖК «Битцевский» из 4-ех жилых домов серии КОПЭ в районе Чертаново, на ул. Красного Маяка. Кроме того, нужно иметь в виду, что недавно ГК ПИК завершил переговоры по приобретению в собственность территории Краснопресненского сахарорафинадного завода под строительство жилья – на участке примерно в 7 га будет построено ориентировочно около 80-100 тыс. кв. м жилья. «Эти объекты нельзя причислить к массовым объемам ввода жилья на рынок. Масштабные проекты аналогично Марфино пока ни у кого из московских девелоперов на продажу не выйдут. Скорее, можно говорить о постепенном вливании на рынок объемов панельного строительства путем поэтапного завершения строительства ранее начатых проектов», - говорит Алексей Кобяков. Монолитные объекты В сегменте «бизнес-класса» в 2010 году появляются новые «заделы» строительных объектов, чтобы обеспечить требуемый объем ввода жилья в период до 2015г. Строительные работы ведутся в Кунцево в 18-20 кварталах, где будет построено социальное и коммерческое жилье. Одним из таких проектов является ЖК «Солнце» компании «Система Галс» на ул. Ельнинская, 28. Это монолитно-кирпичный дом бизнес-класса с подземным паркингом, который будет завершен ориентировочно во второй половине 2012 года. Можно ожидать, что продолжится реализация крупного объекта ЖК «Царицыно» по улице Липецкая, который компания НДВ реализует вместе с подрядчиком МФС-6: ранее строительство объекта было приостановлено в связи с финансовыми трудностями у застройщика. Продолжится комплексная реконструкция мкр. «Мичуринский», осуществляемая компанией «Главмосстрой» - здесь также запланировано введение большого объема жилья. На данный момент, по информации Est-a-Tet, девелопер осуществляет возведение 1-й и 2-й очереди объекта, возведение 3-й очереди пока не начиналось. Элитный рынок Среди элитных объектов, которые вышли на реализацию в этом году, стоит отметить упомянутый выше ЖК «Андреевский Дом», а также комплекс элитных особняков «Итальянский квартал» по ул. Фадеева. В сегменте элитного жилья пока нет полной ясности относительно количества и класса объектов, которые будут построены в будущем. Появлялась информация о небольших участках под жилье в ЦАО – в районе Нижегородской ул., на Серпуховской ул. и в Замоскворечье, которые, с учетом местоположения, могут быть отнесены к бизнес-классу или элите. Однако в целом сложившаяся ситуация с дефицитом новых элитных объектов является ожидаемой. «На период кризиса многие стройки, находившиеся в бумажной стадии, были приостановлены - скорее всего, они будут выходить на рынок постепенно, без спешки. В то же время новые площадки пока не разрабатывались, поэтому еще в начале кризиса участники рынка ожидали появления дефицита в сегменте элитного жилья», - замечает Алексей Кобяков. Перспективные объекты, которые выйдут на рынок в 2010 году: Название Адрес Девелопер Объем, кв. м Сроки Панельное жилье 1 Микрорайон на Б.Очаковской, КОПЭ, П-44Т Б.Очаковская, вл.3 Ведис групп, ПИК, ДСК-1 140 тыс. жилья, 60 тыс. инфр-ры (13 га) Начало строительства – III кв. 2010 г. 2 ЖК «Юрлово», П-44Т Юрловский пр-д, вл. 14, СВАО Ведис групп 77 084 кв. м Конец 2011 г. 3 ЖК «Нахимово», П-44Т Ул. Болотниковская, 36а, ЮЗАО Ведис групп 82 тыс. кв. м, 1500 кв-р Конец 2010 г. 4 ЖК «Заповедный уголок на севере Москвы» Заповедная ул., вл. 14-16 ПИК 78,5 тыс. (4,4 га), 9 домов П-3М, КОПЭ Часть построена, часть выходит на реализацию 5 ЖК «Битцевский», КОПЭ-М-«Парус» Ул. Красного Маяка, напр.д.13, кор.4, ЮАО ПИК 110 тыс. кв. м, 700 кв-р В процессе строительства Монолит 1 ЖК «Солнце» Ул. Ельнинская, 28 (Кунцево, кв-л 20) Система Галс, Кунцево Инвест 58 404 кв. м 2012 г. – сдача в эксплуатацию 2 Мкр. «Царицыно» Царицыно, 6-я Радиальная ул., ул. Липецкая НДВ, МФС-6 369 600 кв. м (43,84 га, 15 кор.) IV кв. 2010, II кв. 2011 г. 3 Мкр. «Мичуринский» Мичуринский пр-т, кв-л 5,6, кор.11, 58 Главмосстрой 360 тыс. кв. м II кв. 2010 г. 4 ЖК «Богородский» Б-р Маршала Рокоссовского, вл. 5-8, ВАО ОАО Концерн «МонАрх» 135 185 кв. м, 1847 кв-р IV кв. 2011 г. 5 Versis Ул. Вавилова, ЮЗАО Пересвет Групп 48 900 (жилая – 28 800) кв. м, 244 кв-ры II кв. 2013 г. 6 «Альбатрос» Ул.Твардовского, Строгино, СВАО «Сити XXI век» Более 70 тыс. кв. м, 440 кв-р 2010-2012 гг. 7 «Холмогоры» Ул. Холмогорская, вл.2, СВАО «ЮИТ СитиСтрой» 0,53 га, 104 кв-ры Ведется строительство 8 «Приоритет» Нагорный б-р, 39а, ЮЗАО «Баркли» 24 194,5, 134 кв-ры IV кв. 2010 Элитный сегмент 1 ЖК «Андреевский Дом» 2-я Фрунзенская ул., | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||