Девелоперы возвращаются к складам
В 2011 году в Петербурге, по разным оценкам, либо не было введено вовсе, либо было введено очень мало спекулятивных складских комплексов. Это привело к тому, что впервые после кризиса ставки аренды начали расти. Рост продолжится и в этом году, что, как говорят аналитики, подстегнет девелоперскую активность в этом сегменте.
Сокращение объемов ввода и растущий спрос привели к тому, что уровень ставок достиг докризисных показателей. По данным Jones Lang LaSalle, по итогам 2011 года объем свободных складских площадей Петербурга снизился до 4,4%, или 80 тыс. кв. м. Общий объем складского предложения на рынке Санкт-Петербурга достиг 1,76 млн кв. м в IV квартале 2011 года. В эксплуатацию были введены 4 качественных складских комплекса класса В суммарной арендопригодной площадью
Активный спрос на складские площади наблюдался на протяжении всего 2011 года. В IV квартале общий объем сделок превысил 85 тыс. кв. м. Наиболее востребованным форматом для аренды по-прежнему оставались блоки площадью 5-10 тыс. кв. м. Более крупные площади также пользовались спросом. Около трети сделок в 2011 году закрылись в диапазоне 15-20 тыс. кв. м.
На протяжении января-сентября 2011 года наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга были производственные компании и торговые операторы. Однако в конце года логистические компании активизировались, и по результатам года сделки с ними составили чуть выше 30% (62 тыс. кв. м) от всех сделок, совершенных с начала 2011 года.
Активный спрос на складские помещения в качественных проектах привел к дальнейшему увеличению арендных ставок с 105-115 USD/кв. м/год в третьем квартале до 110-120 USD/кв. м/год (без учета операционных расходов) в IV квартале. В целом за прошедший год ставки продемонстрировали рост на 5-10%.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, отметила: «Тенденции, которые наблюдались в прошлом году, будут актуальными и в наступившем 2012 году. Доля свободных площадей продолжит уменьшаться из-за ограниченного количества объектов, запланированных к вводу. Арендные ставки будут расти с прежним темпом, на 5-10% в год. Наиболее острая нехватка площадей может возникнуть в классе А, так как к вводу запланировано только два складских проекта такого уровня суммарной арендопригодной площадью 50 тыс. кв. м, причем заполняемость в них уже близка к 50%».
Индивидуальный подход
Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге, уверен, что на складском рынке Санкт-Петербурга сохраняется тенденция сотрудничества в формате tailor made (индивидуальный подход собственников складов к клиентам при сдаче в аренду), которая заключается в максимальной технической адаптации площадей под нужды клиента.
«В связи с усилившейся активностью арендаторов и отсутствием ввода новых спекулятивных складских объектов вполне вероятен рост активности девелоперов», – полагает господин Андреев.
С этой точкой зрения согласны специалисты Knight Frank St Petersburg. «2011 год создал ряд предпосылок для активного развития рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга. Среди них рост ставок аренды впервые после кризиса, дефицит нового предложения, высокий спрос со стороны арендаторов. Сложившаяся благоприятная конъюнктура побудила девелоперов начать активное строительство новых проектов, однако их ввод так и не состоялся в ушедшем году и был перенесен на I полугодие 2012 года», – говорят в компании.
На конец IV квартала 2011 года обеспеченность качественными складскими площадями в Санкт-Петербурге составила
Докризисные тенденции
Собственно прогнозируемая девелоперская активность уже имеет место – многие компании анонсировали планы по реализации складских проектов. Так, компания «Эдванс» объявила о планах строительства складского комплекса общей площадью около 33 тыс. кв. м в течение следующих 3-5 лет, компания «Вюрт Северо-Запад» объявила о возобновлении реализации проекта строительства складского комплекса для собственных нужд в промышленной зоне Шушары, а холдинг «Созвездие Водолея» до конца 2011 года планировал начать строительство и ввести в эксплуатацию первую очередь транспортно-логистического комплекса в Тосненском районе Ленинградской области.
В 2011 году дефицит складских площадей привел к появлению докризисной тенденции аренды площадей в еще строящихся комплексах. Так, например, компания «Карат Групп», ведущий дистрибьютор автомобильных масел в СЗФО, на 5 лет арендовала 6,5 тыс. кв. м в строящемся складском комплексе Nordway (промзона «Шушары-2»). Ключевым фактором выбора объекта аренды стала возможность расширения арендуемых площадей в будущем, что недоступно в большинстве действующих объектов. Компания Knight Frank St Petersburg выступила консультантом сделки.
МНЕНИЕ
Давид Гуссе, финансовый директор RosLogistics:
– В 2011 году основная активность на российском рынке складской недвижимости главным образом происходила в Московском регионе. В течение года рынок поглотил свыше 1 млн кв. м складских площадей, что, безусловно, является рекордной цифрой. Это самый высокий показатель с кризисного 2008 года. Порядка 37% площадей заняли торговые операторы, 23% использовали дистрибьюторы, промышленные компании и поставщики услуг поглотили по 20% складских площадей каждые. По сравнению с предыдущими годами потребность в аренде складских площадей в Москве и Подмосковье увеличились, даже проводились некоторые сделки на 50 тыс. кв. м и более. В эксплуатацию введено по итогам года порядка 330 тыс. кв. м. Дефицит новых предложений и высокий спрос на складскую недвижимость привел практически к отсутствию свободных площадей (особенно в Москве) и, как следствие, к увеличению арендных ставок примерно на 15% – до 125-130 USD за
Распределение спроса по типу арендатора, 2011 год
Наиболее крупные сделки по аренде площадей
в складских комплексах классов А, В, заключенные в 2011 году
|
Компания |
Складской комплекс |
Зона |
Арендованная кв. м |
Срок |
|
ГК Алиди (логистические услуги) |
«Кулон-Пулково» |
Московский р-н |
5000 |
3-5 лет |
|
Компания «Копак.ру» (услуги по упаковке рекламных наборов и промотоваров) |
«Кулон-Пулково» |
Московский р-н |
2500 |
3-5 лет |
|
Компания «Симпл» (эксклюзивный поставщик авторских вин домов Италии и Франции) |
«Кулон-Пулково» |
Московский р-н |
1100 – склад, 130 – офисы |
3-5 лет |
|
ГК «Лудинг» (дистрибьютор вина и крепкого алкоголя) |
«Кулон-Пулково» |
Московский р-н |
2500 – склад, 600 – офисы |
3-5 лет |
|
ЗАО «Империя-Фарма» (поставщик лек. средств и мед. оборудования) |
«Гориго» |
п. Горелово |
8500 |
3-5 лет |
|
«Метрика» (сеть гипермаркетов DIY) |
ТЛЦ «Евросиб-Терминал» |
Шушары |
5000 |
3-5 лет |
Источник: NAI Becar
Крупные складские комплексы, ожидаемые к вводу в 2012 году
|
Название |
Расположение |
Класс |
Склад. площ., |
Девелопер |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«Теорема-Терминал», |
пр. Обуховской Обороны, вблизи Вантового моста и КАД |
А |
45 000 |
«Теорема» |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Nordway |
Шушары, Московское ш. |
А |
40 000 |
АО Hanner |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«Инвест-Бугры» |
п. Бугры, пр. Энгельса/КАД |
А |
52 000 |
н/д |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«ПНК-КАД» |
п. Петро-Славянка, территория предприятия «Ленсоветовское» |
A |
80 000 |
PNK Group |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«Осиновая Роща», |
п. Парголово, Горское ш., 4 |
А |
50 000 |
Корпорация «Стерх» |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«Орион Лоджистик» |
Выборгский р-н, Горское ш. (промзона «Каменка») |
A |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Обещанного некоторыми экспертами скачка цен на рынке жилья РФ не произошло. В разных городах ситуация складывалась по-разному, но в целом наметился некий баланс, когда «отклонения» от системы координат и в ту, и другую сторону, то есть рост или снижение цен были незначительными. Тенденция к росту Средняя стоимость квадратного метра в сентябре во всех регионах РФ изменилась не столь значительно, как предсказывали некоторые эксперты и ожидали продавцы. Максимальный рост – в 3% - наблюдался в столице будущей Олимпиады. Но это, скорее, исключение, чем правило: еще лишь 4 города показали в сентябре увеличение стоимости квадратного метра более 2%. Остальные остались в рамках двухпроцентной динамики, как в сторону увеличения цены, так и в сторону ее снижения. Впрочем, некоторая тенденция к росту цен все же просматривается. Так, в 80% из исследуемых городов квадрат все же подорожал, а подешевел лишь в 20%. Кроме того, максимальный рост цен, как уже говорилось, составил 3%, тогда как наибольшее падение – 1,7%. Еще одна немаловажная тенденция – во многих городах увеличение средней цены квартиры оказалось существенно больше, нежели подорожание квадратного метра. Это может говорить о том, что на рынках этих регионов происходит «вымывание» дешевых квартир и накапливание дорогих. Столицы: разнонаправленное движение Среди всех российских городов и весей столица показала наибольший рост цен на недвижимость, что в принципе не удивительно, поскольку в мегаполисе сосредоточена значительная часть российского капитала. В сентябре стоимость недвижимости в Москве по сравнению с августом увеличилась на 5%, в результате средняя цена за объект составила 12 814 702 руб. Иными словами, покупатели, которые в августе благополучно отдыхали в отпусках, а осенью вернулись к решению своих жилищных проблем, должны были заплатить за приобретаемую недвижимость ни много ни мало, а уже на 600 тыс. руб. больше. А вот стоимость квадратного метра столичного жилья изменилась незначительно – всего на 0,6%. Северная столица в отношении цен на недвижимость повела себя иначе. В сентябре в Санкт-Петербурге средняя стоимость объекта снизилась до 6 414 001 руб. (-0,3%). В результате жители города на Неве при покупке недвижимости, смогли несколько сэкономить. А вот квадратный метр, наоборот, подорожал на 2,6% и составил 83 352 руб. «Миллионники» не дотягивают до Подмосковья Что касается остальных российских регионов, то в городах с численностью населения более миллиона человек, наибольший рост цен на недвижимость был зафиксирован в Омске (+3,9%). Средняя стоимость объекта в этом городе составила 2 409 473 руб. Причем, стоимость квадратного метра жилья в городе тоже возросла (+2,3%) и составила 33 601 руб. Положительную динамику показала Самара (+2,6%). Недвижимость здесь стала оцениваться в среднем в 3 052 114 руб. В Красноярске, который чуть-чуть не дотягивает до «миллионника», цены на квартиры повысились на 3% (в августе этот показатель был равен 2,16%). В среднем объект стал стоить 2 402 027 руб. Интересно, что в этом городе средняя цена квадратного метра осталась практически на уровне августа, увеличившись всего на 0,1%. А рост средней стоимости объектов, как видим, оказался еще больше. Однако при желании жители этих городов все равно не смогут себе позволить поменять имеющееся у них жилье хотя бы на однокомнатную квартиру в одном из подмосковных городов. Даже у жителей Самары это может получиться с большой натяжкой. Среди городов «полумиллионников» лидерами в росте цен стали Новокузнецк (+3,6) и Ульяновск (+2,5%). Объекты недвижимости в них в среднем «доросли» до 1 883 826 руб. и 1 675 394 руб. соответственно. «Продавцы и покупатели действительно несколько оживились в сентябре, хотя ничего удивительного в этом нет - это обычное явление, период отпусков сменяется деловой активностью, - говорит Виктор Щеблецов. – Однако роста цен, обещаемого экспертами и ожидаемого продавцами, так и не произошло. А в ряде городов жилье продолжало дешеветь». Сильнее всех «в минус» ушла Тюмень (-4,2%), квартиры на вторичном рынке в городе подешевели почти на 124 тыс. руб., в среднем жилье стало стоить 2 833 453 руб. В Туле также была зафиксирована отрицательная динамика (-2,6%), средняя цена на квартиру понизилась здесь до 2 346 789 руб. В остальных городах колебания цен находились в пределах одного процента. «Жилплощадь для завидного жениха» Самое дешевое жилье на вторичном рынке недвижимости по итогам сентября находилось в Курске, где недвижимость в среднем стоит 1 518 559 руб. и в Иванове – 1 544 697 руб. Таким образом, москвич, продав квартиру средней стоимости в столице, сможет увеличить ее площадь аж в 8 раз, став поистине завидным женихом в «городе невест». Почти столь же приятные перспективы ожидают и при продаже жилья в Санкт-Петербурге: разница в стоимости объектов на вторичном рынке позволит купить в Курске или Иванове квартиру, в 4 раза большую. Несколько меньшие возможности в этом плане у жителей Ростова-на-Дону, Самары или Новосибирска, где средняя цена «вторичной» квартиры в сентябре превысила 3 млн. рублей. Однако и им переезд в «дешевые» города сулит двукратное увеличение жилплощади. Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке, руб.
Город Август Сентябрь Прирост Москва 12200138 12814702 5,0% Омск 2318569 2409473 3,9% Новокузнецк 1818402 1883826 3,6% Воронеж 1967039 2031213 3,3% Красноярск 2330967 2402027 3,0% Брянск 1875738 1927191 2,7% Самара 2973724 3052114 2,6% Ульяновск 1634631 1675394 2,5% Владимир 2422981 2482252 2,4% Батайск 2052892 2094241 2,0% Хабаровск 2690686 2740078 1,8% Саратов 1663514 1688018 1,5% Иваново 1544697 1563087 1,2% Смоленск 1890570 1907790 0,9% Ростов-на-Д. 3125321 3151114 0,8% Киров 1693742 1704765 0,7% Пенза 1497592 1506727 0,6% Мос. область 3853646 3869410 0,4% Новосибирск 3026720 3030245 0,1% С.-Петербург 6436347 6414001 -0,3% Пермь 2244070 ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Исследовательский центр NormInfo подготовил обзор, посвященный динамике цен на жилье в Санкт-Петербурге в 2010 г., а также перспективам на 2011 г. Почему средняя цена 1 кв. м жилья падает на протяжении 2010 г.? При этом, как показывает анализ результатов нашего проекта «Мониторинг ценового предложения на рынке строящегося жилья», 66,16% объектов были сданы в конце 2009 года и «сдаются» в течение 2010 года. Для примера, - 6,5 домов из 10 уже сданы или вот-вот будут сданы. 33,84% - объекты, которые будут сданы в течение 2011-2013. Давайте посмотрим на структуру предложения. Большая часть продаваемых квартир в таких объектах – квартиры с большой площадью. Как-раз-таки, 2-ккв. и 3-ккв. или 1-ккв. площадью, сопоставимой с 2-ккв. или 3-ккв. Наш проект «Мониторинг ценового предложения» показывает нам структуру предложения в этих 66% объектах. Только в 15% объектов в продаже есть 1-ккв. На данный тип квартир есть спрос, их покупают, при этом спрос на 2-3-х ккв. низкий и данный тип квартир продается очень плохо. При более внимательном анализе структуры предложения, то есть, сколько и каких квартир осталось в объектах, которые были сданы недавно и/или вот-вот будут сданы, можно заметить, что большую часть из них составляют 2-ккв. и 3-ккв. Как показывают результаты «Мониторинга ценового предложения» на протяжении 5 месяцев цена 1 кв. м 2-3-ккв. в объектах высокой стадии готовности, снижается. Поэтому, когда «таких» объектов 66% от общего количества в которых остались исключительно 2-3-ккв., цена кв. м в которых снижается, как мы сейчас можем наблюдать, ответ на вопрос «Почему средняя цена кв. м по городу падает?» очевиден. Низкий спрос на крупногабаритные квартиры, обусловленный последствиями кризиса влечет за собой снижение средней цены кв. м в объектах высокой стадии готовности. Иными словами, застройщики вынуждены снижать цены на 2-3-ккв., поскольку они практически не продаются, а деньги «вытаскивать» из стройки надо. Средняя цена кв. м все-таки растет или все-таки падает? Но если мы говорим именно о рынке строящегося жилья (33% - Треть объектов со сроками сдачи 2011-2013 гг.), то справедливым будет высказывание: цена кв. м все-таки растет. Как показывают результаты нашего мониторинга средняя цена кв. м как при 100% оплате, так и при оплате в рассрочку только в строящихся объектах «невысокой» стадии готовности растет ежемесячно в среднем +0,4% к предыдущему месяцу (мы не рассматриваем объекты-долгострои и проблемные объекты). С другой стороны, средняя цена кв. м только в строящихся объектах с низкой и средней стадией готовности увеличивается. Какие факторы оказывают влияние на изменение средней цены кв. м предложения Застройщика? Чтобы не выходить за рамки обсуждаемой темы, мы проведем общее разделение на факторы (внешние и внутренние): 1). Изменения средней цены кв. м на рынке, в силу внешних факторов (кризис, ипотечный бум и т.д.); 2). Изменения средней цены кв. м (изменение стоимости стройматериалов, изменение стадии строительства, - внутренние факторы). Как бы ни менялась средняя цена кв. м по городу, если объект строится, меняются стадии строительства, объект все ближе и ближе к сдаче. Ни для кого не секрет, что разница между ценой квартиры в строящемся доме, существенная по сравнению с ценой квартиры в доме уже сданном. Поэтому изменения стадии строительства очень хорошо показывает динамику изменения цены кв. м предложения Застройщика. Более того, цена кв. м и изменения стадии строительства взаимосвязаны. На данный момент, экономия при покупке квартиры на стадии «забор» составляет 25-30%, нежели покупка квартиры на стадии «ввод в эксплуатацию». Давайте посмотрим за счет чего. Ранее мы вплотную подошли к теме зависимости изменения средней цены кв. м от сроков сдачи, а если выразиться более точно – от стадии готовности объекта. Для начала мы сделали несколько допущений. Первое – приблизительный срок сдачи объекта от начала строительных работ, в большинстве случаев составляет 2-2,5 года (берем большинство случаев за общепринятую норму). Второе допущение – большая часть объектов будут строиться в течение 2 – 2,5 лет, то есть мы исходим от частного к общему, рассматривая зависимость изменения цены кв. м предложения от стадии строительства в нескольких объектах, мы экстраполируем подобные изменения цены кв. м на все остальные строящиеся объекты. Третье допущение - мы разбили стадии строительства объекта (жилого дома) на 7 стадий: 1 – «Забор»; 2 – «Свайное поле/Фундаментная плита»; 3 – «2-3 этаж»; 4 – «Половина дома»; 5 – «Весь дом/коробка без наружных стен»; 6 – «Весь дом/закрыт контур/внешние стены»; 7 – «Ввод в эксплуатацию». Далее мы провели анализ выявления взаимосвязи (корреляционный анализ) средней цены кв. м и стадии строительства нескольких объектов (коэф. корреляции Пирсона равен 0,719). Это говорит о наличии сильной взаимосвязи между данными переменными. Проведя регрессионный анализ мы получили коэффициенты уравнения регрессии зависимости изменения средней цены кв. м от изменения стадии готовности объекта. Как стадия готовности объекта влияет на изменение цены кв. м застройщика? Изменение средней цены кв. м при изменении стадии строительства на 1 ступень составляет в среднем 2780 руб. увеличения средней стоимости кв. м. О чем это говорит нам? Почему эти расчеты интересны? Полученный результат интересен, прежде всего, с той точки зрения, что помогает ответить на вопрос: «Сколько можно сэкономить, покупая квартиру на ранней стадии строительства объекта? Прогноз изменения средней цены кв. м до конца 2012 г. При разработке прогнозов мы старались построить модель, имеющую наименьшую ошибку. Если в 2-х предыдущих версиях прогноза (первый - окт. 2008, второй - июль 2009) ошибка прогноза составляла 6,5% и 4,8%, то настоящий прогноз имеет ошибку всего в 2,8% (mape - средняя абсолютная ошибка прогнозной модели) Прогнозные модели строились в профессиональном стат. пакете SPSS v. 13. Модель построения прогноза - ARIMA - авторегрессионная модель интегрированного скользящего среднего. При построении прогнозов были соблюдены все необходимые процедуры для оценки качества модели: анализ распределения остатков на нормальность, тест на автокорреляцию, тесты на причинность Гренжера, тесты на гетероскедастичность (непостоянство дисперсии остатков). В нашем последнем прогнозе мы учитывали влияние таких факторов как: - активность спроса (показатель - индекс BN); - объем нового предложения, (показатель - млн. кв. м); - объем денежной массы на рынке строящегося жилья (как заемные, так и собственные средства, млн. руб.); - стоимость барреля нефти марки Brent (фьючерсные цены в долл. США); - влияние кризиса (искусственно созданная переменная-dummy); - изменение уровня доходов населения Санкт-Петербурга с 2005 года; На конец 2012 г., согласно нашему прогнозу средняя цена кв. м на рынке строящегося жилья (индекс BN) составит 72-73 000 руб. А в результате зависимости изменения цены кв. м в строящемся сейчас жилье от стадии строительства, цена кв. м к моменту сдачи увеличится до 80-81 тыс. руб. Поскольку большая часть строительных объектов сейчас на стадии «половина дома, коробка», разница составит порядка 11%. Материал предоставлен ИЦ NormInfo (ИСГ «Норманн») |
