Девелоперы возвращаются к складам
В 2011 году в Петербурге, по разным оценкам, либо не было введено вовсе, либо было введено очень мало спекулятивных складских комплексов. Это привело к тому, что впервые после кризиса ставки аренды начали расти. Рост продолжится и в этом году, что, как говорят аналитики, подстегнет девелоперскую активность в этом сегменте.
Сокращение объемов ввода и растущий спрос привели к тому, что уровень ставок достиг докризисных показателей. По данным Jones Lang LaSalle, по итогам 2011 года объем свободных складских площадей Петербурга снизился до 4,4%, или 80 тыс. кв. м. Общий объем складского предложения на рынке Санкт-Петербурга достиг 1,76 млн кв. м в IV квартале 2011 года. В эксплуатацию были введены 4 качественных складских комплекса класса В суммарной арендопригодной площадью
Активный спрос на складские площади наблюдался на протяжении всего 2011 года. В IV квартале общий объем сделок превысил 85 тыс. кв. м. Наиболее востребованным форматом для аренды по-прежнему оставались блоки площадью 5-10 тыс. кв. м. Более крупные площади также пользовались спросом. Около трети сделок в 2011 году закрылись в диапазоне 15-20 тыс. кв. м.
На протяжении января-сентября 2011 года наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга были производственные компании и торговые операторы. Однако в конце года логистические компании активизировались, и по результатам года сделки с ними составили чуть выше 30% (62 тыс. кв. м) от всех сделок, совершенных с начала 2011 года.
Активный спрос на складские помещения в качественных проектах привел к дальнейшему увеличению арендных ставок с 105-115 USD/кв. м/год в третьем квартале до 110-120 USD/кв. м/год (без учета операционных расходов) в IV квартале. В целом за прошедший год ставки продемонстрировали рост на 5-10%.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, отметила: «Тенденции, которые наблюдались в прошлом году, будут актуальными и в наступившем 2012 году. Доля свободных площадей продолжит уменьшаться из-за ограниченного количества объектов, запланированных к вводу. Арендные ставки будут расти с прежним темпом, на 5-10% в год. Наиболее острая нехватка площадей может возникнуть в классе А, так как к вводу запланировано только два складских проекта такого уровня суммарной арендопригодной площадью 50 тыс. кв. м, причем заполняемость в них уже близка к 50%».
Индивидуальный подход
Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге, уверен, что на складском рынке Санкт-Петербурга сохраняется тенденция сотрудничества в формате tailor made (индивидуальный подход собственников складов к клиентам при сдаче в аренду), которая заключается в максимальной технической адаптации площадей под нужды клиента.
«В связи с усилившейся активностью арендаторов и отсутствием ввода новых спекулятивных складских объектов вполне вероятен рост активности девелоперов», – полагает господин Андреев.
С этой точкой зрения согласны специалисты Knight Frank St Petersburg. «2011 год создал ряд предпосылок для активного развития рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга. Среди них рост ставок аренды впервые после кризиса, дефицит нового предложения, высокий спрос со стороны арендаторов. Сложившаяся благоприятная конъюнктура побудила девелоперов начать активное строительство новых проектов, однако их ввод так и не состоялся в ушедшем году и был перенесен на I полугодие 2012 года», – говорят в компании.
На конец IV квартала 2011 года обеспеченность качественными складскими площадями в Санкт-Петербурге составила
Докризисные тенденции
Собственно прогнозируемая девелоперская активность уже имеет место – многие компании анонсировали планы по реализации складских проектов. Так, компания «Эдванс» объявила о планах строительства складского комплекса общей площадью около 33 тыс. кв. м в течение следующих 3-5 лет, компания «Вюрт Северо-Запад» объявила о возобновлении реализации проекта строительства складского комплекса для собственных нужд в промышленной зоне Шушары, а холдинг «Созвездие Водолея» до конца 2011 года планировал начать строительство и ввести в эксплуатацию первую очередь транспортно-логистического комплекса в Тосненском районе Ленинградской области.
В 2011 году дефицит складских площадей привел к появлению докризисной тенденции аренды площадей в еще строящихся комплексах. Так, например, компания «Карат Групп», ведущий дистрибьютор автомобильных масел в СЗФО, на 5 лет арендовала 6,5 тыс. кв. м в строящемся складском комплексе Nordway (промзона «Шушары-2»). Ключевым фактором выбора объекта аренды стала возможность расширения арендуемых площадей в будущем, что недоступно в большинстве действующих объектов. Компания Knight Frank St Petersburg выступила консультантом сделки.
МНЕНИЕ
Давид Гуссе, финансовый директор RosLogistics:
– В 2011 году основная активность на российском рынке складской недвижимости главным образом происходила в Московском регионе. В течение года рынок поглотил свыше 1 млн кв. м складских площадей, что, безусловно, является рекордной цифрой. Это самый высокий показатель с кризисного 2008 года. Порядка 37% площадей заняли торговые операторы, 23% использовали дистрибьюторы, промышленные компании и поставщики услуг поглотили по 20% складских площадей каждые. По сравнению с предыдущими годами потребность в аренде складских площадей в Москве и Подмосковье увеличились, даже проводились некоторые сделки на 50 тыс. кв. м и более. В эксплуатацию введено по итогам года порядка 330 тыс. кв. м. Дефицит новых предложений и высокий спрос на складскую недвижимость привел практически к отсутствию свободных площадей (особенно в Москве) и, как следствие, к увеличению арендных ставок примерно на 15% – до 125-130 USD за
Распределение спроса по типу арендатора, 2011 год
Наиболее крупные сделки по аренде площадей
в складских комплексах классов А, В, заключенные в 2011 году
|
Компания |
Складской комплекс |
Зона |
Арендованная кв. м |
Срок |
|
ГК Алиди (логистические услуги) |
«Кулон-Пулково» |
Московский р-н |
5000 |
3-5 лет |
|
Компания «Копак.ру» (услуги по упаковке рекламных наборов и промотоваров) |
«Кулон-Пулково» |
Московский р-н |
2500 |
3-5 лет |
|
Компания «Симпл» (эксклюзивный поставщик авторских вин домов Италии и Франции) |
«Кулон-Пулково» |
Московский р-н |
1100 – склад, 130 – офисы |
3-5 лет |
|
ГК «Лудинг» (дистрибьютор вина и крепкого алкоголя) |
«Кулон-Пулково» |
Московский р-н |
2500 – склад, 600 – офисы |
3-5 лет |
|
ЗАО «Империя-Фарма» (поставщик лек. средств и мед. оборудования) |
«Гориго» |
п. Горелово |
8500 |
3-5 лет |
|
«Метрика» (сеть гипермаркетов DIY) |
ТЛЦ «Евросиб-Терминал» |
Шушары |
5000 |
3-5 лет |
Источник: NAI Becar
Крупные складские комплексы, ожидаемые к вводу в 2012 году
|
Название |
Расположение |
Класс |
Склад. площ., |
Девелопер |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«Теорема-Терминал», |
пр. Обуховской Обороны, вблизи Вантового моста и КАД |
А |
45 000 |
«Теорема» |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Nordway |
Шушары, Московское ш. |
А |
40 000 |
АО Hanner |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«Инвест-Бугры» |
п. Бугры, пр. Энгельса/КАД |
А |
52 000 |
н/д |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«ПНК-КАД» |
п. Петро-Славянка, территория предприятия «Ленсоветовское» |
A |
80 000 |
PNK Group |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«Осиновая Роща», |
п. Парголово, Горское ш., 4 |
А |
50 000 |
Корпорация «Стерх» |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«Орион Лоджистик» |
Выборгский р-н, Горское ш. (промзона «Каменка») |
A |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги октября Октябрь – наиболее активный месяц второй половины года: летнее затишье и даже «бархатный сезон» уже прошли, а новогодние хлопоты еще не начинались. В этом месяце скорость поглощения объектов рынком всегда возрастает. В силу этого, в октябре рост объема предложения, начатый в сентябре, остановился. Количество экспонирующихся объектов выросло, но лишь на 3%, а суммарная площадь предложения осталась на уровне сентября. При этом продавцы в большей степени стремятся выгадать время, нежели деньги. Желание успеть найти покупателя до начала новогоднего «мертвого сезона» привело к некоторому снижению цены. Правда, лишь на 3%. В октябре метр коммерческой недвижимости в столице предлагался в среднем по 4056 $/кв.м. Всего в октябре на продажу было выставлено 1399 объектов общей площадью 2662 тыс.кв.м. и общей стоимостью 10,797 млрд.$. После достижения максимального срока экспозиции в мае прошлого года, в дальнейшем наблюдалось его колебание в диапазоне в среднем от 120 до 160 дней. Срок экспозиции по сравнению с прошлыми годами остается на высоком уровне, достигнув в октябре максимального значения в размере 6 месяцев. Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 56%. Далее идут производственно-складские (21%), торговые помещения (15%) и помещения свободного назначения (8%). Все сегменты Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средняя цена, $/м2 значение 1 399 10 797 2 662 1,90 4 056 к сентябрю 2010 + 3% − 3% 0% − 3% − 3% к октябрю 2009 0% − 10% − 7% − 7% − 2% Торговая недвижимость: «вымывание» помещений в центре продолжается. В октябре экспонировалось 420 объектов общей площадью 404 тыс.кв.м. и общей стоимостью 2,22 млрд.$, из них 82 объекта – внутри Садового Кольца и 338 объектов – за его пределами. И в центральной части, и за пределами Садового Кольца стоимость объектов, продолживших экспонирование с предыдущих месяцев, осталась неизменной. В результате все ценовые изменения происходили за счет новых предложений. Правда, если рассматривать годовой период, то все остается достаточно стабильным: внутри Садового Кольца, где уже давно торговая недвижимость перешла в разряд дефицитных, цена предложения за год выросла лишь на 3%, а в периферийной части так и вовсе осталась на уровне октября 2009 года. Тем не менее, в центральной части города серьезно уменьшился объем предложения. Учитывая, что и до этого момента количество продаваемых помещений здесь было не более 100, то уход с рынка нескольких относительно крупных объектов привел к тому, что суммарная площадь предлагаемых к продаже торговых площадей снизилась более, чем на четверть – на 26%. При этом появившиеся в рекламе помещения предлагаются по более высокой, нежели в сентябре, стоимости. В результате цена предложения в «центровом» торговом сегменте выросла на 5%, до 14478 $/кв.м. Среди новых, более дорогих, объектов октября – помещения на Тверской улице (165 кв.м., 63600 $/кв.м.) и на Сретенке (324 кв.м., 37678 $/кв.м.). А вот за пределами Садового Кольца новые объекты предлагаются дешевле и средневзвешенная цена квадратного метра торговой площади снизилась на 3%, составив 4586 $/кв.м. Определенная «заслуга» в этом принадлежит вышедшим на рынок относительно крупным и недорогим помещениям на Пятницком шоссе (9057 кв.м., 2430 $/кв.м.) и на Ленинском пр-те (22000 кв.м., 2235 $/кв.м.). Торговые внутри СК Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средняя цена, $/м2 значение 82 529 37 0,45 14 478 к сентябрю 2010 − 11% − 23% − 26% − 17% + 5% к октябрю 2009 + 19% + 58% + 53% + 28% + 3% Торговые вне СК Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средняя цена, $/м2 значение 338 1 686 368 1,09 4 586 к сентябрю 2010 + 9% − 10% − 7% − 15% − 3% к октябрю 2009 − 7% + 12% + 12% + 20% 0% Офисная недвижимость: пока «тишь да гладь» Объем предложений офисов в октябре вырос на 1% по общей площади и на 4% по количеству. Всего в октябре объем предложения составил 608 объектов общей площадью 1481 тыс.кв.м. и общей стоимостью 6,80 млрд.$, из них 190 объекта – внутри Садового Кольца и 418 объекта – за его пределами. Офисный сегмент в одном из самых активных для рынка месяцев отличался стабильностью. Продавцы, осознавая, что влияние кризиса по-прежнему остается определяющим, стараются не делать «резких движений». Объем предложения офисов в центре в октябре вырос на 2% по количеству и на 3% - по общей площади. Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в октябре по всем группам объектов снизилась на 1% до 8241 $/кв.м. Объем предложения офисов за пределами центра в октябре вырос на 5% по количеству , в то время, как по общей площади – не изменился. Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в октябре уменьшилась на 2% до 3722 $/кв.м.. Данное снижение произошло за счет появления в октябре ряда дешевых объектов, в частности, на ул.Верейской (9125 кв.м., 1644 $/кв.м.) и на 4-й Магистральной (28000 кв.м., 1581 $/кв.м.) Впрочем, в ноябре новый мэр столицы заявил о необходимости запретить строительство новых офисов в пределах ТТК. Окажет ли это влияние на рост цен на офисы в центре, увидим ближайшие месяцы. Офисные внутри СК Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средняя цена, $/м2 значение 190 2 346 285 1,50 8 241 к сентябрю 2010
Аналитический центр АИЖК подготовил краткий обзор по рынку ипотечного жилищного кредитования в России за сентябрь 2010 г. Динамика выдачи ипотечных кредитов в России по итогам III квартала 2010 года показывает, что рынок ипотечного жилищного кредитования находится в фазе уверенного восстановительного роста. По данным Банка России, за сентябрь 2010 года предоставлено 28,372 тыс.ипотечных кредита на общую сумму 35,9 млрд рублей. Всего, за три квартала 2010 года выдано 187,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 234,2 млрд рублей. Объём кредитов, выданных за три квартала 2010 года, в 2,6 раза превышает аналогичный показатель сопоставимого периода 2009 года. В количественном выражении за первые восемь месяцев 2010 года предоставлено в 2,4 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года. Динамика объёма выдачи ипотечных кредитов в 2009- 2010 г.г. помесячно, млрд. руб: Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях и иностранной валюте, накопленным итогом с начала года (2009-2010 гг.): Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам свидетельствует о замедлении темпов их снижения, как ранее прогнозировал Аналитический центр АИЖК. Так, ставки по кредитам в рублях, выданным в течение сентября, понизились на 0,1 п. п., и составили 13,2%. Месяцем ранее ставки, напротив, повысились на 0,1 п. п. По отношению к декабрю 2009 года месячное снижение средней величины ставки по ипотечному кредиту в рублях составило 0,6 п. п. Однако основное снижение пришлось на период январь – апрель, когда ставки снизились до 13,4%. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданных в течении месяца (2009-2010 гг.): Тем не менее, в настоящий момент прослеживается тенденция снижения ставок ведущими игроками ипотечного рынка. АИЖК ожидает, что до конца года будет преобладать тенденция осторожного снижения средневзвешенных и месячных ставок выдачи по ипотечным кредитам. При этом основной эффект от снижения ставок предложения на выдаче ипотечных кредитов скажется в начале 2011 года. Доля просроченной задолженности в 2009 – 2010 гг. Замедление темпов прироста просроченной задолженности, в свою очередь, привело к снижению темпов прироста в сентябре доли просроченной задолженности в общем объёме ипотечной задолженности: за месяц она выросла на 0,05 п. п., при том что в предыдущем месяце увеличение доли просроченной задолженности составило 0,1 п. п. По данным Банка России на 01.10.2010 задолженность по ипотечным кредитам, имеющая просроченные платежи, составила 14,3% от общего объема накопленной задолженности. Стуктура просроченной задолженности на 01.02.2010 по сроку допущенных просроченных платежей, %: В сентябре 2010 года Агентством по ипотечному жилищному кредитованию было рефинансировано 3702 ипотечных кредита на сумму 4,3 млрд рублей, что составляет 13% в количественном и 11,9% в денежном выражении от всех выданных в этот период ипотечных кредитов. За три квартала 2010 года АИЖК рефинансировало 34,167 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 37,1 млрд рублей, что составляет 18,2% в количественном и 15,8% в денежном выражении от всех выданных в этот период ипотечных кредитов. Доля ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, в общем количестве предоставленных ипотечных кредитов в 2009 – 2010 гг., % Материал предоставлен АИЖК |
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
