Крестовский остров: элитные перспективы
По данным аналитиков консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg на долю проектов Крестовского острова приходится 65% всего предложения элитного жилья Петроградского района.
На Крестовском острове традиционно появляются только элитные дома. За последние 10 лет, по данным Knight Frank St Petersburg, на острове было построено около 30 домов, и все они позиционировались в высшем ценовом сегменте. Численность квартир за эти годы увеличилась более чем на 1,5 тыс. При этом значительный объем нового жилья появился благодаря расселению ветхого и аварийного жилого фонда, стремительно сокращающегося в настоящее время.
Из последних событий рынка недвижимости Крестовского острова аналитики компании отмечают введенный в эксплуатацию в конце 2011 года жилой комплекс Diadema Club House. «Данный комплекс выгодно отличается от всех остальных наличием уникального атриума с зимним садом и зоной отдыха, а также продуманных планировочных решений в сочетании с прекрасными видами. Для объекта характерна современная архитектура и инженерные решения», - говорится в отчете компании.
В непосредственной близости от жилого комплекса Diadema Club House компания «Возрождение» ведет строительство жилого дома «Венеция». «Сейчас это единственный строящийся проект на Крестовском острове, остальные объекты уже сданы», - говорят эксперты Knight Frank St Petersburg. На фоне всех других элитных новостроек «Венеция» выделяется своей архитектурой: в отличие от большинства проектов последнего десятилетия, реализованных в духе модернизма, девелопер решил воссоздать стиль итальянского палаццо.
По словам Тамары Поповой, руководителя отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, из недавно завершенных объектов, заметную долю нового строительства на территории острова составляли объекты компании «Стройинвест» и «Петротрест». «Компания «Стройинвест» возвела здесь сразу несколько комплексов – на Морском пр., Крестовском пр. и Кемской улице. «Петротрест» реализует квартиры в двух своих домах – «Малахит» (Морской пр.) и «Лазурит» (Константиновский пр.), объединив их под общим названием «Кристаллы Крестовского». «АТ-Альянс» предлагает покупателям квартиры на Морском пр., д.28 – объект отличает самое близкое расположение к парку и станции метро, функционирующей на острове», - отмечает Тамара Попова.
Кроме квартир на Крестовском можно приобрести дом с собственным земельным участком, например, особняк Труворова на набережной Мартынова от компании «Возрождение». Аналогичный особняк предлагается сейчас компанией Knight Frank по адресу: Крестовский пр., д.20 Б. Стоимость таких объектов в зависимости от площади особняка и прилегающего участка, и незначительно отличается от цены метра обычной квартиры в этом районе, однако в силу большой площади особняков цена лотов довольно высока. В частности, особняк на Крестовском проспекте д. 20 Б, площадью более 800 кв.м на участке 4 тыс. кв.м оценивается в сумму около 10 млн.евро.
«Стоимость квадратного метра в данной локации начинается от 155 тыс. рублей за кв. м. в построенном доме и достигает 550 тыс. рублей, при этом средняя цена составляет 260 тыс. руб./кв.м. Несмотря на то, что новое строительство практически не ведется, в свободной продаже остается не менее 100 квартир. В силу достаточно большого объема построенного в последние годы жилья, на Крестовском можно найти эксклюзивные и абсолютно готовые для проживания объекты. Например, в числе текущих предложений от брокеров Knight Frank St Petersburg есть видовая квартира в «Доме у моря» с отличным дизайнерским ремонтом и мебелью по цене 440 тыс. рублей за кв.м общей площади», - отмечает Тамара Попова.
Покупателей жилья на острове привлекают близость набережной и парков, уединенность и в то же время близость к центру города. На территории острова располагаются яхт-клубы, рестораны и SPA-центры. На набережной Мартынова находится самый большой теннисный клуб Санкт-Петербурга. Недвижимость здесь соответствует требованиям самых взыскательных покупателей, стремящихся к престижу и комфорту городской жизни.
«Крестовский остров, по мнению большинства клиентов, в силу своей однородности и обилию зеленых зон, обособленностью и достаточным количеством социальной инфраструктуры высокого уровня является лучшей локацией для семейного проживания. Мы традиционно делим его на несколько зон, среди которых наилучшей локацией является северо-восточная часть. Обособленность этой зоны, панорамные виды на Елагин остров и водную гладь Средней Невки, удаленность от транспортных и пешеходных потоков позволяют держать высшую планку цены», - рассказывает Елизавета Конвей, руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Динамика ввода в эксплуатацию жилых домов на Крестовском острове
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2012
Структура предложения в классе А, Петроградский район
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2012
Ввод в эксплуатацию жилых домов на Крестовском острове по годам:
|
Год |
Площадь, тыс. кв.м |
|
2003 |
23 |
|
2004 |
8 |
|
2005 |
43 |
|
2006 |
3 |
|
2007 |
70 |
|
2008 |
73 |
|
2009 |
32 |
|
2010 |
5 |
|
2011 |
24 |
|
2012 (п) |
15 |
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2012
Йос Тромп, глава департамента исследований и консалтинга CBRE в Центральной и Восточной Европе, так комментирует итоги года:
— Несмотря на значительную волатильность рынка последних лет, нашему региону удалось привлечь значительный объем инвестиций в недвижимость. С одной стороны, это связано с высокой доходностью и оптимистичными прогнозами по рынку России. С другой стороны, Польша и Чехия продолжают привлекать низкорисковые инвестиции. Вероятно, что в будущем году регион сохранит свою двойственную природу, с той лишь разницей, что в 2012 году усилится соотношение между премиальным и непримиальным секторами, в пользу первого.
Несмотря на хорошие показатели в 2011 году, долговые проблемы стран еврозоны повлияли на количество сделок в регионе. Судя по результатам в октябре и ноябре общее количество сделок в четвертом квартале достигнет (550 млн евро), что значительно меньше, чем в предыдущих трех кварталах, где минимальный объем заключенных сделок составлял 2,5 млрд евро.
Несмотря на снижение активности, Польша, Чехия и Россия остаются приоритетными направлениями как по уже завершенным, так и по планируемым к завершению сделкам. Рост опасений, связанных с ситуацией в еврозоне, негативно отразился на интересе инвесторов к рынкам Венгрии и Юго-Восточной Европы. За исключением нескольких проектов в Румынии, на рынке Юго-Восточной Европы не было значительных сделок с начала лета.
Патрик О’Горман, директор департамента рынков капитала региона Центральной и Восточной Европы CBRE, добавляет:
— Новая волна неуверенности значительно повлияла на доступность финансирования. Так как регион все еще сильно зависит от западноевропейских банков, это, вероятно, ограничит количество сделок в 2012 году. В подобных условиях сделки занимают больше времени или вообще откладываются. На более масштабных проектах неблагоприятные условия могут сказаться несколько позже, и их эффект будет зависеть от банковского финансирования. С учетом всех обстоятельств маловероятно, что инвестиционные объемы будут расти в первом квартале будущего года. Недавний рост в регионе был связан с некоторыми большими сделками, аналогичных проектов в среднесрочной перспективе не ожидается.
— Акционерные инвесторы больше не конкурируют с другими инвесторами за консервативные премиальные инвестиции на большинстве рынков. Судя по соотношению рисков и доходности в портфелях этих инвесторов, наиболее приоритетными будут оставаться низкорисковые проекты премиального сегмента на рынках Польши, Чехии, - продолжает господин О’Горман.
Кристофер Питерс, директор отдела исследований рынка CBRE Россия, добавляет:
— Российский рынок недвижимости стабильно показывал значительное увеличение объема сделок с 2001 по 2010 годы: 4,3 млрд долларов США за январь-ноябрь 2011 года по сравнению с 2,3 млрд долларов США в течение всего 2010 года. Это даже немного выше, чем тот уровень, который мы видели в 2008 году (4,2 млрд долларов США). 2011 является рекордным годом по объему инвестиций в российскую недвижимость. Разница текущей ситуации по сравнению с докризисными годами заключается в том, что большая часть вложений в недвижимость России принадлежит внутренними игрокам, а не иностранным. Мы ожидаем, что в связи с нестабильностью на мировых финансовых рынках 4 квартал российского рынка недвижимости подтвердит признаки замедления роста, но в то же время это может создать благоприятные условия для обеспеченных российских компаний, которые не нуждаются в банковском финансировании для приобретения активов дешевле, что, в свою очередь, будет способствовать увеличению внутренних инвестиций.
Как отмечают специалисты, основными факторами, влияющими на стоимость газобетона, традиционно являются расходы на сырье, транспортировку продукции, ввозная пошлина и хранение готовых материалов. На динамику спроса оказывает влияние и сезонная составляющая. Как и у любых строительных материалов, на рынке газобетона сезонный фактор играет существенную роль. Летние и зимние отгрузки могут отличаться в 1,5-2 раза.
«Строительный сезон начитается с мая и продолжается до октября. В текущем году спад спроса на газобетон несколько смещен благодаря теплой погоде. Плюсовая температура позволяет осуществлять строительные работы в непрерывном режиме», – рассказывает Таисия Селедкова, менеджер по маркетингу H+H.
Спрос на газобетон растет стремительными темпами, прежде всего со стороны рынка жилого строительства. Среди всего потребляемого объема газобетона в Петербурге 70% уходит на рынок малоэтажного строительства (эконом- и комфорт-класса). «Потребности рынка удовлетворяются всего на 60-70%, тогда как за 2011 год спрос на газобетон вырос практически вдвое. Недостаток материала потребители восполняют продукцией из других регионов РФ (Мордовии) и Белоруссии. Несмотря на открытие новых заводов по производству газобетона, дефицит на рынке в ближайшее время ликвидировать не удастся. Основная проблема, с которой сталкиваются сегодняшние производители, – высокие темпы роста цен на сырье (цемент, известь и энергоносители). Так, только за лето текущего года цемент подорожал на 500 рублей за тонну», – анализирует ситуацию Владимир Потамошнев, исполнительный директор ЗАО «ЕвроАэроБетон».
Рынку требуется чистка
В настоящее время насчитывается 5 крупных производителей газобетона, и их доли рынка распределяются следующим образом: «Аэрок» – 35%, Н+Н – 30%, КЖБИ-211 – 16%, «ЕвроАэроБетон» – 10%, «Стройкомплект» – 6%. Общий объем производственных мощностей составляет 795 тыс. куб. м продукции в год. При этом рынок газобетона весьма конкурентен и консервативен, что практически исключает возможность появления новых игроков. Светлана Ивановская, ведущий аналитик АГ Solum, уверена, что «свежая кровь» рынку бы не повредила. «Конечно, чтобы запустить производство ячеистого бетона, понадобится как минимум 2 млрд рублей, что значительно уменьшает шансы новичков», – отмечает эксперт.
Владимир Потамошнев, исполнительный директор ЗАО «ЕвроАэроБетон», подтверждает, что новому игроку на рынке газобетона будет непросто. «Открытие нового современного завода – удовольствие довольно дорогое. На производство мощностью 165 тыс. куб. м/год потребуется более 1 млрд рублей», – подытожил господин Потамошнев.
По данным принадлежащего Группе ЛСР ООО «Аэрок СПб», в 2008 году объем потребления газобетона в России составлял 5,2 млн куб. м, в 2009-м он упал до 4,7 млн куб. м, в 2010 году снова начал расти и составил 5,4 млн куб. м. В 2011-м, по прогнозам экспертов, объем рынка автоклавного ячеистого бетона увеличится до 5,8 млн куб. м, а в 2012 составит 6,1 млн куб. м.
Похожие тенденции наблюдаются и на Северо-Западе. Объем потребления газобетона в Петербурге и Ленобласти в 2010 году, по оценкам экспертов Группы ЛСР, составил 800 тыс. кубометров, по Северо-Западу – 1-1,1 млн кубометров. При этом почти весь он производится в регионе. Импорт газобетона из Белоруссии и Прибалтики практически равен нулю. Из Центрального федерального округа поступает не более 5% газобетона.
Альтернативный вариант
Изделия из газобетона обладают низким объемным весом (350-600 кг/куб. м), достаточно высокой прочностью (10-50 кг/см), низким коэффициентом теплопроводности (0,09-0,14 Вт/мС), высокой паропроницаемостью и прекрасными линейными характеристиками. В зависимости от соотношения составляющих изготавливаются самые разнообразные марки газобетона, которые различаются по плотности. Этот материал можно применять как для наружных стен и внутренних перегородок, так и для тепло- и звукоизоляции крыш и даже для межэтажных перекрытий. Большой ассортимент продукции как по плотности, так и по номенклатуре позволяет построить дом, в котором цена и качество будут оптимально сбалансированы.
«На современном рынке газобетон является уникальным строительным материалом, поскольку сочетает в себе и конструкционные, и утеплительные свойства. У газобетона множество достоинств. Этот материал экологически безопасен – не содержит вредных химических соединений и не требует обработки токсичными составами. Подтверждение тому – его популярность в странах Европы. В Чехии блоки ячеистого бетона даже называют «биоблоками». И не без основания, ведь в качестве исходного сырья для изготовления блоков используются лишь экологически чистые компоненты: цемент, песок, вода и самые высокоэффективные газообразователи, обеспечивающие как необходимое содержание воздуха, так и его равномерное распределение по всей массе в виде замкнутых ячеек диаметром 1-3 мм», – отмечает Дмитрий Михайлов, заместитель начальника управления – руководитель группы сопровождения проектов ИСУ ЗАО «БФА-Девелопмент». В стенах и перегородках, выполненных из данного материала, можно прорезать дверные проемы и ниши различной конфигурации, в том числе и арочные. Ячеистый бетон без труда пилится, сверлится, строгается и фрезеруется. Обладая высокими теплозащитными свойствами и теплоаккумулирующей способностью, ячеистый бетон (газобетон) предотвращает значительные потери тепла зимой, позволяет избежать слишком высоких температур летом, дает возможность регулировать влажность воздуха в помещении путем впитывания и отдачи влаги, тем самым способствуя созданию благоприятного микроклимата.
Следует заметить, что в настоящее время многие строительные компании все чаще отдают предпочтение материалам, которые ввиду технических и функциональных характеристик исключают применение каких-либо других материалов. Так, например, использование газобетонных блоков в коттеджном или высотном строительстве не предусматривает дополнительной системы утепления фасада здания, так как обладают необходимой теплопроводностью. «Увеличение спроса на газобетон говорит о том, что застройщики научились правильно рассчитывать итоговую стоимость строительства, учитывая при этом все положительные характеристики применяемых материалов», – говорит Светлана Ивановская, ведущий аналитик АГ Solum. По ее словам, сегодня при сравнительном анализе себестоимости стен из разных изделий газобетон – один из выгодных. Изначально при выборе ячеистых изделий бросается в глаза его якобы высока цена, однако при проведении сопоставлении стоимости получается, что ограждающая конструкция, возведенная из газобетона, в два раза дешевле стены керамического кирпича.
Основными потребителями газобетона являются застройщики малоэтажных домов – это и частные лица, строящие дом для себя по собственным проектам, и коттеджные поселки, предлагающие готовые типовые домовладения из газобетона. На сегодняшний день это более 70% потребителей. Еще одной существенной долей потребителей является застройщики многоэтажек, где газобетон используются в качестве одного из материалов ограждающей конструкции стены.
Мнение
Алексей Онищенко, начальник отдела маркетинга филиала ООО «ЛСР» – «Стеновые», LSR Group (объединение ОАО «Победа ЛСР», ООО «Аэрок СПб»):
– Газобетон – материал универсальный, который отвечает всем современным нормам и требованиям, поэтому используется он во всех сегментах строительства: в промышленно-гражданском строительстве, при строительстве малоэтажных и высокоэтажных жилых зданий. Его основное преимущество – высокие теплозащитные свойства, позволяющие возводить каменную наружную стену минимальной толщины, которая будет соответствовать всем нормативам и требованиям. Для возведения наружной стены также можно использовать кирпич или утеплитель. Однако кирпичная стена при сопоставимых теплотехнических свойствах должна быть в полтора раза толще, а утеплитель вообще не является конструктивным материалом и самостоятельно использоваться не может.