Рынок гостиниц показал рост
Рынок гостиниц, по данным аналитиков, в 2011 году показал заметный рост. Так среднегодовая заполняемость увеличилась по сравнению с 2010 годом на 12 % и составила порядка 65 %. В среднем на 10-15% в рублевом выражении выросла цена предложения в качественном сегменте.
«В 2008-2009 годах гостиницы Санкт-Петербурга находились в затруднительном положении: резкий рост предложения на рынке совпал с глобальным экономическим кризисом. В результате в 2009 году основные показатели качественных гостиниц значительно ухудшились: ADR (средняя цена за номер в сутки) и RevPAR (доходность на номер) сократились в долларовом выражении на 34,1% и 47,6%, соответственно. По мере восстановления мировой экономики операционная деятельность гостиниц Петербурга начала укрепляться. В 2010 году «победителями» стали гостиницы стандартов «3 звезды» и «4 звезды», которые по сравнению с 2009 годом смогли увеличить загрузку на 20% (рынок в целом добился увеличения загрузки на 17,7%). Лидерство гостиниц средней ценовой категории не только сохранилось, но и даже стало более выраженным в 2011 году, на фоне все увеличивающегося разрыва по ценовым показателям между сегментами», - говорится в аналитическом обзоре Jones Lang LaSalle.
«На сегодняшний день в Санкт-Петербурге работает порядка 650 отелей. В 2011 г. введено в эксплуатацию шесть отелей с номерным фондом более 50 номеров. Прирост качественного предложения составил 898 номеров. Общее предложение качественного номерного фонда Санкт-Петербурга в категорированных гостиницах с номерным фондом от 50 номеров составит на конец 2011 г. 14 296 номеров», - рассказывает Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге.
Среди новых гостиниц, завершенных в течение 2011 года, следует отметить сразу два «знаковых» проекта, которые вывели рынок Санкт-Петербурга на качественно иной уровень гостиничного сервиса – W St. Petersburg (137 номеров), первый в России сетевой lifestyle бутик-отель, а также состоявшееся 11.11.11 официальное открытие Four Seasons St. Petersburg (183 номера, но полностью отель откроется в 2012 году, в котором мы и учитываем его номерной фонд). Вместе с тем, несмотря на столь стремительное увеличение предложения, Санкт-Петербург все еще уступает основным европейским рынкам по объему качественного гостиничного предложения.
«Ряд международных гостиничных операторов в
По оценкам специалистов GVA Sawyer, в
«В городе строится сравнительно мало гостиниц. Это вызвано тем, что в кризис многие проекты были приостановлены, а сроки реализации гостиничных проектов практически самые длинные из всех сегментов недвижимости из-за необходимости не только построить здание, но и выполнить дизайн помещений, установить разнообразное оборудование, включая номерной фонд, рестораны, конференц-залы, а также подобрать и обучить персонал. Кроме того, сроки окупаемости гостиниц длиннее, чем в других секторах рынка, а конкуренция уже довольно высока, поэтому сейчас немного инвесторов интересуются этим сегментом. При этом сегмент современных отелей наиболее насыщен в верхнем сегменте, в то время как сегмент отелей класса 3* заметно менее насыщен. В ближайшие несколько лет на рынок будут выходить крупные сети, которые не были представлены в городе – например, Hilton в составе проекта «Экспофорум», - рассказывает господин Кокорев.
Цены растут
В 2011 году кривая спроса впервые за последние 3 года наблюдений стала приближаться к показателям докризисных лет. «На этом фоне в сезон 2011 года гостиницы стали более жестко подходить к вопросам предоставления скидок за размещение, что выразилось в росте средних цен номеров по сравнению с 2010 годом», - рассказывают аналитики Jones Lang LaSalle.
«Для петербургских гостиниц характерной особенностью является сезонность. Максимальная заполняемость отелей – в июне (период белых ночей), минимальная – в зимний период. По сравнению с 2010 годом в среднем по городу уровень заполняемости повысился до 58% (в 2010 году – 52%). По-прежнему, наименьший среднегодовой уровень загрузки - в отелях 5* (48%), наибольший - в отелях 3* (62%)», - говорит Наталья Киреева, старший аналитик компании Maris в ассоциации с CBRE.
«За прошедший год средняя стоимость проживания увеличилась в гостиницах всех категорий. Средняя стоимость в гостиницах 3* увеличилась на 19% и составила 3 700 руб./номер, в гостиницах 4* - увеличилась на 12%, составив 5 900 руб./номер. Стоимость размещения в стандартном номере в отелях категории 5* составила 12 470 руб./номер (рост на 22%)», - отмечает эксперт GVA Sawyer.
Рост стоимости размещения в высококлассных гостиницах вызван в первую очередь появлением на рынке нового предложения в данной категории по более высоким ценам.
«Рост спроса, простимулированный в посткризисный 2010 год снижением средней цены за номер, в 2011 году оказался менее эластичным, что позволило гостиницам вести более агрессивную ценовую политику, особенно в период высокого сезона. Если в начале года петербургские отельеры еще осторожно «прощупывали» потребителей на предмет их готовности платить более высокую цену за посещение одного из главных туристских центров России, то в разгар сезона «Белых ночей» (май и июнь) цены в качественных гостиницах Санкт-Петербурга в рублевом выражении превысили прошлогодние показатели на 18,1% и 10,0%, соответственно», - прокомментировала Марина Смирнова.
Перспективы
«В Санкт-Петербурге продолжается развитие нового для города рекреационного направления – создание спа-отелей. Также происходит постепенная децентрализация гостиничного рынка: отели открываются в спальных районах и в пригородах», - отметил господин Андреев.
«Основные игроки рынка не ждут особых перемен в отношении роста доходов в 2011 году и далее. За первые 10 месяцев 2011 года рост RevPAR (доходность на номер) в рублях составил 11,5%, что стало возможным за счет увеличения ADR (средней цены) на фоне укрепляющегося спроса. Вместе с тем, хотя уровень загрузки продолжает увеличиваться практически во всех гостиницах города (и в межсезонье, и даже во время «высокого» сезона), замедленный рост ADR вряд ли позволит этому показателю вернуться на уровень 2007 года. Мнения опрошенных нами отельеров сходятся в том, что, несмотря на быстрый темп возвращения турпотока в город, цены в обозримом будущем вряд ли достигнут своего докризисного уровня. Вследствие этого ожидается, что гостиницы предпримут усилия по развитию других центров прибыли (продажи питания и напитков, проведение конференций и банкетов), а также сконцентрируются на увеличении доли платежеспособного корпоративного сегмента», - пояснила Марина Смирнова.
«После «ударного» 4-летнего периода вывода на рынок новых гостиничных номеров количество проектов, находящихся в начальной или активной стадии строительства, невелико. Ожидается, что к концу 2015 года рынок увеличится на 1 389 номеров, 70% из которых будут соответствовать категориям mid-market/economy. Список находящихся на разных этапах разработки и строительства гостиниц был существенно подкорректирован после 2009-2010 годов, что связано с недостатком доступного заемного финансирования, сокращением количества активных гостиничных девелоперов, а также общим падением доходов гостиниц (и, как следствие, доходности на вложенные инвестиции) ввиду увеличения предложения на фоне нестабильного спроса», - добавила госпожа Смирнова.
«В целом, отмечу, что в связи с обострением конкуренции на рынке мы прогнозируем, что в 2012 году показатели доходности не будут заметно повышаться, при этом качественный уровень рынка возрастет», - отметил господин Кокорев.
Показатели работы гостиниц в Санкт-Петербурге
*ADR – средняя цена за номер
Yield – доходность
Источник: STR Global, Jones Lang LaSalle Hotels
Запланированные ко вводу в 2012-2014 году гостиницы (Санкт-Петербург)
|
Название |
Количество номеров |
Анонсируемый год открытия |
Категория |
|
Four Seasons |
183 |
2012 |
Luxury |
|
Domina Prestige |
109 |
2012 |
Upscale |
|
Indigo, Ul. Chaikovskogo |
119 |
2013 |
Upscale |
|
Novotel St Petersburg Centre II |
165 |
2014 |
Mid-market |
|
Ibis Fontanka |
150 |
2014 |
Economy |
|
Ibis, Mayakovskogo St. |
200 |
2014 |
Economy |
|
Holiday Inn, Ligovsky prospekt, 21 |
129 |
2015 |
Mid-market |
|
Crowne Plaza Nikolskiye Ryady |
334 |
2015 |
Upscale |
|
Итого |
1,389 |
|
|
Гостиницы c номерным фондом более 50 номеров, открывшиеся 2011 г.
|
Наименование |
Адрес |
Оператор |
Инвестор |
Кате-гория |
Номерной фонд |
Дата откр. |
|||||||||||||||
|
Crowne Plaza St. Petersburg-Ligovsky |
Лиговский пр., 61-63 |
IHG |
ООО «Десна Девелопмент» |
4* |
195 |
май |
|||||||||||||||
|
Red Stars Hotel |
Пряжки р. наб., 30 А |
ООО «Отель» |
ООО «Отель» |
3*+ |
54 |
май |
|||||||||||||||
|
W St. Petersburg |
Вознесенский пр., 6 |
Starwood |
ООО «Р.Е.Д.» |
5* |
137 |
июнь |
|||||||||||||||
|
Введенский |
Большой пр. П.С., 37 |
Alrosa Hotels |
ЗАО «Гостиницы АЛРОСА» |
4* |
158 |
октябрь |
|||||||||||||||
|
Demetra Art Hotel |
Восстания ул., 44 |
ООО «Деметра» |
ООО «Деметра» |
4* |
60 |
октябрь |
|||||||||||||||
|
Crowne Plaza Airport |
Стартовая ул., 6 |
IHG |
ОАО «Авиелен А.Г.» |
4* |
294 |
декабрь |
|||||||||||||||
|
ВСЕГО: |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
07.09.2011 10:09
В первом полугодии 2011 года в эксплуатацию было введено порядка 18 тыс. кв. м складских площадей класса А (новые очереди в составе действующих складских комплексов). По сравнению с предыдущими годами эти объемы невелики. На этом фоне эксперты впервые с момента наступления кризиса зафиксировали рост арендных ставок. По данным NAI Becar, в первом полугодии 2011 года уровень вакантных площадей в качественных складских комплексах сократился на 3% и в настоящее время составляет порядка 10-11% в складских объектах класса А и 8-9% в складских комплексах класса В и В+. Большинство экспертов рынка отмечают, что ситуация в этом секторе рынка коммерческой недвижимости заметно улучшилась. Высокая активность арендаторов наблюдалась в течение всего полугодия, что подтверждается заключением целого ряда крупных сделок аренды, а также ростом средней площади заявки (в некоторых случаях до 5-6 тыс. кв. м). Однако пока основная часть заявок клиентов, порядка 60%, приходится на складские помещения площадью до 1000 кв. м. В то же время складских комплексов высокого класса А и В, которые могли бы удовлетворить данный спрос, крайне мало. В основном складские комплексы предлагают потенциальным арендаторам крупные блоки от 2,5 до 5 тыс. кв. м, которые технически невозможно разделить на блоки площадью до 1 тыс. кв. м. «Важно отметить существование дефицита специализированных складов, например складов с пандусами для мелкой дистрибуции, температурных складов», – говорит Вера Бойкова, руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с Крупнейшей за полугодие сделкой по аренде складских помещений можно назвать аренду 19 тыс. кв. м в складском комплексе АКМ Logistics в Шушарах китайским контактным производителем телевизоров и компьютерных мониторов TPV Technology. Венера Лаухина, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, считает, что 2011 год станет стартовым для выхода на рынок Петербурга еще ряда международных производственных компаний, не имеющих иных индустриальных площадок в России. «В Петербурге, несмотря на высокий инвестиционный потенциал и выход в последнее время многих международных компаний на наш рынок, практически отсутствуют современные производственные площадки и индустриальные парки, которые способны удовлетворить спрос производственников. Размещение своих производств на базе складских площадей или их модернизация – это, скорее, вынужденный шаг, учитывая, что строительство собственной площадки может занять в среднем от 2 лет начиная с момента подбора земельного участка. Кроме того, компании минимизируют риски, связанные со многими нюансами согласовательных процедур, сроками строительства и т. д», – говорит она. Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО «Желдорипотека» в Санкт-Петербурге, при этом констатирует, что впервые после кризиса зафиксирован рост арендных ставок на складскую недвижимость в Санкт-Петербурге. В первом полугодии 2011 года он составил около 10%. «Это обусловлено сочетанием высокой активности спроса и нулевого ввода доступных для аренды качественных складских площадей. Таким образом, диапазон ставок аренды в классе А составил 95-115 USD/кв. м/год, в классе B – 80-110 USD /кв. м/год», – рассказал господин Киямов. По данным компании NAI Becar, объем рынка сдаваемой в аренду складской недвижимости Санкт-Петербурга за первое полугодие 2011 года не изменился и составляет в настоящее время 1,53 млн кв. м (только спекулятивные складские комплексы). Первое полугодие 2011 года ознаменовалось заявлениями о начале строительства складского комплекса «Логинпарк» концерна Учитывая изложенное выше, к концу 2011 года общий объем предложения может составить 1610-1720 тыс. кв. м. Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН, говорит, что сегодня наиболее высокая концентрация качественных складских площадей – в Пушкинском (28%), Московском (15%) и Всеволожском (14%) районах. Складские комплексы высокого класса тяготеют к промзонам. Наиболее высокая концентрация качественных складских объектов – в промзонах Шушары (Пушкинский район), Предпортовая (Московский район) и Уткина Заводь (Всеволожский район). Качественные складские объекты представлены также в промзонах Обухово, Горелово, Колпино и Парнас. Единичные объекты встречаются в других локациях. По различным оценкам, на рынке заявлено несколько крупных проектов, ввод которых ожидается в 2011 году – их суммарная площадь составляет около 190 тыс. кв. м складских помещений разных классов. Однако Оксана Малеева полагает, что до конца 2011 года ожидается ввод лишь 2 складских объектов совокупной площадью складов около 43 тыс. кв. м. Вера Бойкова рассказала, что заявленная до кризиса площадь всех строящихся и проектируемых спекулятивных складских комплексов превышала 2 млн кв. м. «Однако во время кризиса значительная часть проектов была заморожена. В настоящее время девелоперы постепенно объявляют о возобновлении работы по замороженным в период кризиса проектам. В качестве примера можно назвать проект спекулятивного комплекса Nord Way компании Hanner, проект транспортно-логистического комплекса в Тосненском районе компании «Созвездие», проект складского комплекса для собственных нужд компании Wuerth», – перечисляет она. Денис Кожин ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
29.08.2011 16:58
В перспективе ближайших 5 лет около Петербурга может появиться 3-4 новых гольф-клуба. Сегодня вблизи городской черты насчитывается 17 площадок, предназначенных для игры в гольф. Эксперты полагают, что Петербург имеет высокий потенциал для развития этого вида спорта, который сегодня сдерживается только отсутствием предложения. Вместе с тем создание площадок для гольфа требует значительных инвестиций и может быть экономически целесообразным только в симбиозе с элитной недвижимостью. Как правило, клуб включает непосредственно поле для игры в гольф (полноценное поле включает в себя 18 лунок), тренировочную площадку, клаб-хаус, гостиницу или апартаменты, ресторан и кафе, магазин инвентаря, одежды для гольфа и аксессуаров. Возможно размещение и других объектов. Все зависит от площади, формата проекта, ценовой политики, специфических особенностей местоположения. Потребность назрела Первое гольф-поле в России появилось в 90-х годах прошлого века, и достаточно логично, что произошло это в Подмосковье. Впрочем, практически сразу последовало появление гольф-клуба в Петербурге (в 1995 году в Курортном районе Петербурга был построен гольф-клуб «Дюны» – ред.), – рассказывает заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Михаил Гущин. – Однако обстоятельства складывались так, что за последующие два десятка лет это направление в Москве получило развитие, в то время как в Петербурге гольф-клуб «Дюны» остается пока единственным». Характеристики существующего гольф-клуба «Дюны» не позволяют проводить состязания международного уровня, поэтому давно назрела необходимость создания в городе соответствующего гольф-клуба, отмечает Михаил Гущин. Замдиректора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург Евгения Васильева говорит, что поле в «Дюнах» рассчитано только на 9 лунок при стандарте в 18 лунок. По ее словам, в качестве альтернативных площадок петербуржцы могут воспользоваться услугами гольф-клубов в Финляндии и Прибалтике. «Несмотря на схожий климат и ограниченную сезоном игру на открытом воздухе, в Финляндии высокая концентрация полей хорошего уровня. Причем стоимостный диапазон достаточно широкий: от демократичного до статусного, – поведала Евгения Васильева. – Для примера: средняя стоимость членства в клубах Финляндии составляет 500-850 EUR в год». По данным Михаила Гущина, руководство действующего гольф-клуба «Дюны» предпринимает попытки развивать соседние территории и с этой целью получило в аренду участок земли. Однако для улучшения экономической целесообразности проекта требуется рыночная реализация достаточно большого объема коммерческой недвижимости, считает эксперт. Мячик катится Помимо упомянутого расширения клуба «Дюны» на текущий момент широкую огласку получили несколько подобных проектов вокруг города. В их числе «Peterhof Lakes Course / Михайловка» площадью Что касается проекта «Бельведер», то некоторое время назад к нему проявлял интерес германский BHF Bank, но судя по низкой новостной активности в отношении проекта, его развитие пока приостановлено. Евгения Васильева считает, что открытие новых клубов в Петербурге послужит хорошим стимулом для увеличения популярности игры среди жителей города и пригородов. Дополнительный потенциал спроса создадут гости из Финляндии и жители Северо-Западного региона РФ. Кроме того, москвичи, играющие в гольф, которым будет интересно «освоить» новую игровую площадку. Выгодный симбиоз Эксперты связывают низкие темы развития крупных гольф-площадок в Петербурге с высоким уровнем инвестиций, который требуется для таких проектов и длительные сроки окупаемости, которые в среднем составляют не менее 10 лет. Как отмечает руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова, под размещение непосредственно полей нужны участки площадью в среднем «Также на развитие гольф-проектов влияет сезонность. Если говорить о нашем климате, то сезон длится примерно с апреля по октябрь. Как альтернативный вариант – зимний гольф – на снегу. Лунки вырубаются в снегу, курс делается с использованием вместо травяного покрытия – снежного покрытия разной степени плотности. Длина одной лунки короче, а мячи не традиционно белого цвета, а желтого или оранжевого, чтобы игрок мог легко их отыскать в снежной «ловушке», – добавляет замдиректора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург Евгения Васильева. Необходимость значительного объема инвестиций в проект обуславливает тот факт, что все заявленные проекты гольф-клубов содержат в своем составе либо коттеджный поселок, либо комплекс апартаментов. От такого симбиоза выигрывают и гольф-объекты и проекты загородного жилья. Соседство с гольф-клубом прибавляет загородному жилью привлекательности, создает определенный образ, поднимает стоимость «квадрата» и служит двигателем продаж. Гольф-проекту коттеджный поселок гарантирует повышение экономического эффекта. «Инвестиции в строительство гольф-поля и инфраструктуры достаточно велики, и их строительство без коттеджного поселка не очень целесообразно, – отмечает Михаил Гущин. – Поле для гольфа само по себе не является прибыльным бизнесом. Основной доход приносит реализация коттеджей, которые располагаются рядом. По его словам, коттеджи позиционируются в классе А, что позволяет достигать сроков окупаемости 7-8 лет». По словам Зоси Захаровой, гольф-клуб увеличивает стоимость элитного поселка и в плане маркетинга, и в плане стоимости реализации, и в плане темпа продаж, так же как и стоянка для яхт. Евгения Васильева оценивает рост стоимости самого жилья, расположенного либо в составе гольф-проекта либо рядом с ним, в 20-30%. Учитывая все сдерживающие факторы, эксперты уверены, что в Петербурге есть все предпосылки для того, чтобы гольф получил распространенность, сравнимую с популярностью этой игры в Финляндии или Швеции. Емкость гольф-рынка в Северной столице очень высокая, спрос сдерживает только дефицит предложения, и в случае появления хорошего гольф-поля интерес к нему со стороны потребителей будет значительным. Проекты гольф-клубов международного уровня вокруг Санкт-Петербурга
Источник: Knight Frank St. Petersburg Марина Акатова ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
|
.jpg)
.jpg)
