Неконструктивный подход
Памятники эпохи конструктивизма оказались в крайне сложном положении – большинство из них находятся в аварийном состоянии, однако серьезные ограничения охранных ведомств делают проекты по приспособлению зданий под современные функции невыгодными для инвесторов.
На сегодняшний день в списке объектов культурного наследия Санкт-Петербурга находится 126 зданий-памятников 1920-1930-х годов постройки, считая корпуса жилмассивов, сообщают в КГИОПе. Согласно действующему законодательству инвесторам менять их облик запрещено – их можно только приспособить под современное использование. Однако кризис отбил желание у инвесторов вкладывать средства в реконструкцию памятников конструктивизма. Сейчас подобных проектов реконструкции в Петербурге не больше десяти.
Одной из первых попыток комплексной реконструкции конструктивистского здания стала покупка компанией «Адамант» Василеостровской фабрики-кухни площадью 12 тыс. кв. м на Большом пр. В.О., 68. В 2000 году в ней открылся ТЦ «Балтийский». Вложения были оценены в сумму около 6 млн USD.
«Здание было построено из разных материалов, – вспоминает о реконструкции Василеостровской фабрики-кухни генеральный директор АБ «Земцов, Кондиайн и партнеры» Юрий Земцов. – Кое-где мы были вынуждены заменять куски каменной кладки. Хорошо, что инвестор с пониманием отнесся к дополнительным тратам».
«По ходу реконструкции бюджет действительно был скорректирован. Торговый центр окупился к 2005 году, – вспоминает Евгений Гуревич, вице-президент, совладелец холдинга «Адамант». – Тогда стоимость работ была ниже, а арендная плата – выше. Сейчас трудно было бы осуществить такой проект».
Сейчас подобных проектов нет. В городе комплексной реконструкции ожидают 2 крупных объекта, построенных в 1920-1930-х годах и купленных частными инвесторами. В обоих работы застыли на уровне определения концепции.
Первый – это Фрунзенский универмаг. Его приобрел в 2005 году директор Михайловского театра Владимир Кехман (он же – основной владелец одной из крупнейших в России компании – импортера фруктов JFC), рассчитывая снести здание. Однако КГИОП запретил сносить не только фасады, но и внутреннюю часть здания, а также постановил сохранить его торговую функцию. В новых условиях проект перестал быть экономически выгодным. В результате до сих пор универмаг простаивает.
Второй объект – фабрика «Красное знамя» на Петроградском острове. Также до кризиса, в 2008 году, ее территорию выкупил бизнесмен Игорь Бурдинский. На участке находится силовая подстанция, построенная по проекту Эриха Мендельсона, памятник регионального значения. Игорь Бурдинский планирует развивать территорию комплексно – в подстанции создать центр современного искусства, а остальной участок разбить на жилую, общественно-деловую и культурно-развлекательную зоны.
«Проект реконструкции территории завода «Красное знамя» есть, но это только проект. Реальной реконструкции нет», – скептически настроен Сергей Федоров, директор по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle в Петербурге. И этому есть причины. Пока Игорь Бурдинский находится в поиске соинвестора, готового вложить до 200 млн USD в течение 5-7 лет.
Лучше ситуация обстоит с более мелкими объектами, достающимися инвестору «в придачу» к участку. В 2007 году холдинг RBI выкупил участок с находящемся на нем гаражом К.-Л. Крюммеля на Б. Посадской. Сейчас на территории возводится ЖК «Собрание».
«С конца 1990-х годов де-факто за памятником никто не следил, и сегодня здание находится далеко не в лучшем виде, – описывает объект директор по строительству холдинга RBI Виктор Коршенбаум. – Фактически изменится только функциональное назначение здания – в 2015 году после завершения всех работ в здании разместятся офисные помещения, на первом этаже будет паркинг».
Пока что интерес инвесторов к зданиям, построенным в первые десятилетия советской власти – в 1920-30-е годы, можно назвать, скорее, исключением из правил. И он не распространяется на жилые массивы, ограничиваясь в основном постройками, выполнявшими общественные и технические функции. Архитектор Александр Романчук считает, что памятники конструктивизма могут привлекать туристов: «В Арабских Эмиратах стараются возвести новую Мекку современной архитектуры, а у нас она уже есть. Чтобы посмотреть шедевры конструктивизма, к нам специально приезжают из-за границы».
Мнение:
Игорь Бурдинский, предприниматель, реализующий проект на территории завода «Красное знамя»:
– Несомненно, проекты спасения образцов архитектуры конструктивизма могут быть рентабельными при условии грамотного подхода, с учетом состояния окружающей территории и будущего ее развития.
В случае с проектом «Красное знамя», где речь идет о научной реставрации памятника, основной трудностью является отсутствие бесспорных технологий реставрации бетона. Внедрить необходимое для будущего центра культуры техническое оснащение, не исказив исторического интерьера объекта, – также довольно сложная задача.
Стоимость научной реставрации силовой станции Э. Мендельсона, по оценке специалистов, составляет около 3 тыс. USD за
Автор: Антонина Асанова
.jpg)
Рынок коммерческой недвижимости Северной столицы продолжает реагировать на экономическую ситуацию падением доходных показателей – цен, ставок аренды, уровня заполняемости.
«Февраль 2009 года можно назвать месяцем осознания, – говорит руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости СПб февраль
|
Индикаторы |
28.02.09 |
Изменение за февраль 2009, % |
Изменение с начала кризиса, % |
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес. |
29 |
-1,5% |
-48,4% |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес. |
23 |
-5,3% |
-40,7% |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м |
3354 |
-0,3% |
-40,4% |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м |
2903 |
0,4% |
-35,2% |
Примечания:
- Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
- Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
- Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года
Офисная недвижимость Петербурга
Цены на офисные помещения упали на треть по сравнению с докризисным уровнем.
Пока продавцы еще держаться и на дальнейшее снижение цен не идут. Часть владельцев офисной недвижимости придерживают свою собственность, не желая ее продавать по низким ценам. Тем не менее, вынужденные продажи офисных объектов уже начались, хотя и не приобрели массовый характер. Появляется все больше предложений с дисконтом в 50%.
Несмотря на скидки осознание того факта, что кризис продлится еще несколько лет, и арендные ставки еще не скоро вернутся на докризисный уровень, приводит к тому, что даже 2-кратное снижение цен не устраивает потенциальных инвесторов, так как не дает достаточной доходности по результатам инвестиционных расчетов. И хотя активность среди покупателей увеличилась, сделок практически нет.
Заполняемость вновь введенных бизнес-центров 10–50%, несмотря на демпинг по аренде.
Торговая недвижимость Петербурга
Розничный товарооборот в январе-феврале 2009 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократился и в натуральном и в денежном эквиваленте. Сокращение оптового товарооборота идет опережающими темпами (объем продаж на оптовом рынке даже в денежном выражении в январе 2009 года на 22% ниже, чем в январе 2008 года).
Торговцы вынуждены сужать ассортимент до самых ходовых позиций. Торговые сети продолжают корректировать программу развития, отказываясь от расширения и закрывая торговые точки в неудачных местах. В итоге в торговых центрах появляется все больше свободных секций.
Очевидными становятся преимущества в локации и грамотном концепте торговых центров. Центрам, у которых не было листа ожидания, крайне сложно найти арендаторов на освободившиеся площади по прежним условиям.
За счет падения спроса и выброса нового предложения снижение цен и ставок на торговые площади продолжается. Арендаторы все более активно настаивают на переход начисления арендных ставок в виде % от оборота или снижении арендных ставок до 30-50%.
Складская недвижимость Петербурга
На начало 2009 года общая площадь качественных складских комплексов (классы «А» и «В») в Санкт-Петербурге составила почти 1,5 млн. м² (включая площади складов для собственных нужд). За 2008 год было введено порядка 450 тыс. м² качественных складских площадей.
До кризиса в 2009 году планировалось ввести еще более 1,2 млн. м² качественных складских площадей. Но в 4 квартале 2008 года планы были скорректированы в сторону 2-кратного уменьшения. На сегодня заявленный ввод уже составляет порядка 500-600 тыс. кв. м, но и эти цифры вероятно не будут достигнуты. Уже заявили о приостановке складских проектов компании Евразия Логистик, Теорема, Пантикапей, Immo Industry Group и др.
На февраль 2009 года обеспеченность качественными складскими площадями составила
В структуре действующих качественных складских объектов наблюдается примерное равенство долей объектов классов А и В. Из заявленных к вводу в 2009 году качественных складских комплексов более 90% определены собственниками как класс «А». В результате предполагается изменения структуры предложения: увеличение доли складских помещений класса А.
Спрос на качественные складские помещения резко сократился по причине кризиса. Снизилась и площадь запрашиваемых арендуемых блоков до 500-
До кризиса ставки аренды в складах класса А составляли $150-180 за кв. м в год. Сейчас за аренду склада класса «А» запрашивают $100-130 за кв. м в год (без учета НДС и коммунальных услуг).
Запрашиваемые ставки аренды в складах класса «В» составляют $80-100 за кв. м в год (без учета НДС и коммунальных услуг).
В 2009 году прогнозируется дальнейшее снижение арендных ставок, что связано с ухудшением экономической ситуации (сокращением товарооборота, объема грузоперевозок) и усилением конкуренции среди качественных складских комплексов.
Перспективы рынка Петербурга
Инвесторы ждут дальнейшего падения цен. Весной возможны первые сделки покупки объектов недвижимости. Однако с учетом ухудшающейся экономической ситуации наиболее вероятно падение доходных показателей во всех сегментах рынка недвижимости.
Аналитики Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) подготовили обзорное исследование рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2008 г. В обзоре рассматриваются основные реалии, тенденции, а также перспективы развития офисной, торговой и гостиничной недвижимости города.
Анализ предложения
По итогам 2008 года в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию рекордное число качественных офисных площадей. По оценкам специалистов АРИН, ввод составил порядка 433,1 тыс. кв.м бизнес-центров класса «А», «В+» и «В». «Общий объем качественных офисных площадей на конец 2008 года составляет 1 110,6 тыс. кв.м», - рассказывает
Список бизнес-центров класса «А», сданных в эксплуатацию в 2008 году:
№ п/п | Класс | Адрес | Название | Девелопер | Офисная площадь, кв.м | Срок ввода |
1 | A | Пулково-3, Стартовая ул., уч. 4 | "Аэроплаза" | Невский проект | 22 000 | 1 квартал |
2 | А | ул. Марата, д. 69-71 | «Ренессанс Плаза» | Desna Development | 28 852 | 1 квартал |
3 | А | Разъезжая ул., д. 19 лит. А, Б | «Грифон-2» | Ruric AB | 2 600 | 2 квартал |
4 | A | Парадная ул., д.1 | «Парадный Квартал» (1-я очередь) | СК "Возрождение" | 5 000 | 2 квартал 2008 |
5 | A | Малый пр. В.О., д. 22/9-я линия В.О. | Sovereign | «Димикс» | 5 100 | 2 квартал |
6 | A | Гривцова ул, д. 4 | Баллоев центр | ЗАО «Фабрика одежды СПб» (ФОСП) | 9 064 | 3 квартал 2008 |
7 | A | Свердловская наб., д. 44, литер А | «Бенуа» (Полюстрово) (1-ая очередь) | УК "Теорема" | 18 000 | 1 квартал |
8 | A | Парадная д.1 | Парадный Квартал (офисный особняк) | СК "Возрождение" | 4 500 | 3 квартал 2008 |
9 | А | Выборгская наб., д. 55 | Gregory's | Gregory's Cars | 12 000 | 2 квартал |
10 | A | пер. Богатырского и гаккелевской | Ресо | ООО «Автохаус, СПб» | 25 550 | 4 квартал 2008 |
11 | A | Льва Толстого, 9 | Толстой сквер | ООО "Лицедеи Билдинг Корпорейшн" | 14 200 | 4 квартал 2008 |
12 | А | Оренбургская ул., 4 | Австрийский бизнес-центр | компания «Австрийский бизнес-центр» | 4 900 | 4 квартал 2008 |
13 | А | Большая Морская ул., 40 | | н/д | 3 500 | 4 квартал 2008 |
|
Подписывайтесь на нас:
|