В Ленобласти пользуются спосом преимущественно недорогие участки
Рынок земельных участков Ленинградской области продолжает испытывать на себе последствия кризиса. Спрос на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство ориентирован преимущественно на недорогие объекты.
«В структуре предложения земельных участков для индивидуального жилищного строительства наиболее широко представлены четыре района Ленинградской области: Всеволожский (28%), Выборгский (17%), Ломоносовский (14%) и Гатчинский (10%)», - рассказывает руководитель отдела аналитических исследований АРИН Оксана Малеева.
В удаленных от Санкт-Петербурга районах Ленинградской области предложение ограничено. Менее всего предложений участков приходится на Бокситогорский, Подпорожский, Тихвинский, Сланцевский районы (в общей сложности менее 1%).
По данным АРИН, основной объем предложения земельных участков для индивидуального жилищного строительства составляют участки со статусом индивидуальное жилищное строительство (порядка 56%) и участки садоводств (29%). Около 5% предложений приходится на участки ДНП (дачное некоммерческое партнерство). Участки прочих категорий (ЛПХ - личные подсобные хозяйства, участки фермерских хозяйств) составляют в общей сложности около 10%.
В общей структуре предложения преобладают участки площадью 10-20 соток – они составляют 55% предложений на рынке. Значительная доля рынка приходится на участки площадью до 10 соток (16%) и участки площадью 20-30 соток (14%).
Самые дорогие земельные участки со статусом индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) площадью до 40 соток расположены во Всеволожском (средняя цена порядка 2 583 руб. за кв. м) и Выборгском районах (средняя цена кв. м составляет порядка 1639 руб. за кв. м). Самые дешевые участки – в Бокситогорском и Тихвинском районах (средняя цена 250-320 руб. за кв. м).
«Близость к водоемам, в особенности крупным водным объектам (Финский залив, Ладожское озеро), существенно повышает стоимость земельных участков ИЖС, - комментирует Малеева. - Дорогие земельные участки могут группироваться в зоны элитной коттеджной застройки, а также примыкать к крупным развлекательным объектам (например, курорт «Игора»)».
Размер земельного участка оказывает влияние на удельную стоимость кв. метра земли. Так, при пятикратном увеличении размера земельного участка цена кв. метра земли в той же локации снижается в среднем на 32%.
По данным АРИН, средняя цена предложения земельных участков садоводств варьируется от 98 руб./кв.м. в Лодейнопольском районе до 1 434 руб./кв.м. во Всеволожском районе.
Наиболее дорогие земельные участки садоводств предлагаются к продаже во Всеволожском, Выборгском, Ломоносовском и Кировском районах, наиболее дешевые – в удаленных районах Ленинградской области (Лодейнопольский, Сланцевский, Киришский).
Среди ДНП самые дорогие участки расположены в Выборгском (средняя цена порядка 1500 руб. за кв. м) и Всеволожском районах (средняя цена около 1300 руб. за кв. м). Наиболее дешевое предложение в Лужском районе – порядка 300 руб. за кв. м.
Что касается ЛПХ (личные подсобные хозяйства), их цена выше во Всеволожском районе (1800 руб. за кв. м) районе, в Лодейнопольском средняя стоимость кв. м составляет порядка 250 руб. – это самый низкий показатель. На стоимость земельных участков ЛПХ существенное влияние оказывает близость к водоемам, например, к Ладожскому оз., побережью Финского и др.
Предложение земельных участков колхозно-фермерских хозяйств площадью до 40 соток ограничено. В наиболее престижных районах, прилегающих к административной границе Санкт-Петербурга (Выборгский, Ломоносовский), стоимость участков К/Х составляет в среднем около 570 руб./кв. м. В Тосненском районе участки К/Х предлагаются к продаже по 450 руб./кв. м, в Волосовском – 412 руб./кв. м.
Анализ состояния первичного рынка Санкт-Петербурга в первом полугодии 2005 года.Предложение на первичном рынке
Во 2-м квартале объем первичного рынка оставался практически неизменным. Суммарная площадь объектов, находящихся в продаже, сохраняется на уровне 5,7 млн кв. метров.
Диаграмма показывает суммарную общую площадь квартир в строящихся домах. В эту величину не входят площади объектов, в которых продажи квартир уже завершены или еще не начаты. Диаграмма не является оценкой площади жилья, находящегося в продаже.
Площадь непроданных квартир в строящихся домах составляет 3,2 млн кв. метров.
Рост объема предложения временно прекратился – это обусловлено, прежде всего, сокращением инвестиционной активности первичного рынка из-за изменений законодательства и общей ситуацией на рынке. В 1-2-х кварталах 2005 года вывод новых объектов на рынок достиг минимума за последние 3 года.
Диаграмма показывает суммарную площадь объектов, в которых начаты продажи в течение соответствующего квартала.
При анализе распределения площадей объектов первичного рынка по заявленным срокам сдачи обращает внимание незначительный объем предложения со сроками ввода позже 1-го квартала 2007 года по сравнению с количеством объектов, вводимых в 2005-2006 годах. Результатом явится значительное уменьшение в 2007-2008 годах объемов ввода жилья.
Диаграмма отражает суммарную площадь объектов первичного рынка.
Спрос на первичном рынке
В мае 2005 года активность спроса была практически такой же низкой, как и год назад. В результате во 2-м квартале объем продаж прогнозируется нами на уровне 320-330 тыс. кв. метров, что заметно ниже, чем показатель предыдущих трех кварталов, но выше, чем год назад, в период наибольшего снижения спроса. Если не брать последний квартал, то в целом по прошедшему году объем продаж незначительно отличался от относительно спокойного периода 2002-начала 2003 годов.
По сравнению с тем периодам ситуация отличается возросшим почти в 2 раза объемом предложения.
Динамика цен на первичном рынке
Ценовая ситуация на первичном рынке в течение прошедшего года сохранялась относительно стабильной. Произошедшее прошлой осенью повышение цен по ряду объектов в условиях равновесного рынка вызвало снижение спроса и затормозило дальнейший рост цен. Среднерыночная цена на жилье массового спроса стабилизировалась в диапазоне 1005-1020 $/м2. Если же рассматривать этот показатель в рублях, то он больше зависит от курса доллара, чем от динамики рыночных цен.
Источник: Корпорация «Петербургская Недвижимость»
Краткий обзор вторичного рынка недвижимости Санкт-Петербурга в период мая 2004 – мая 2005 годов.Изменение спроса на недвижимость в апреле – октябре 2004 года
По данным компании «Легион-Недвижимость», спрос на предлагаемые к продаже объекты недвижимости составил к июню 2004 года 32% от показателей марта 2004 года. А в ноябре 2004 года был зафиксирован показатель 61% от уровня марта 2004 года. Практически такой же уровень активности потенциальных покупателей наблюдался в период апреля- мая 2005 года.
Инертность вторичного рынка
На вторичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга в докризисный период объем предложения составлял 18000-19000 объектов (квартир и комнат). С июня 2004 года и по настоящее время объем предложения составляет 26000-27000 объектов (+ 42%). Наличие столь большого количества никак не связанных между собой собственников – «продавцов» обусловливает крайнюю инертность рынка. Информация о понижение спроса и цен на жилье крайне негативно воспринималась большинством клиентов.
Сказывалось также отрицательное влияние финансируемой строительными компаниями PR-программы с основной идеей «Цена на недвижимость будет только расти». Понадобилось шесть месяцев для снижения цены предложения частью «продавцов».
Рынок вторичной жилой недвижимости в Петербурге это рынок «обменов» (80-85% предлагаемых к продаже объектов требуют альтернативной покупки другой недвижимости).
Взаимосвязь снижения средней цены и активности в различных сегментах рынка
Активность на сегодняшнем рынке тесно связана с понижением цены. По статистике «Легион-Недвижимость», разница между ценами заключенных сделок и начальной ценой предложения достигает 12-15%. Произошло значительное увеличение размеров «доплат». «Цепочки» – связанные между собой сделки из нескольких одновременно продаваемых объектов – стали трудноосуществимыми.
Сегментация
Спрос смещен в сегмент относительно дешевой жилой недвижимости – одно- и двухкомнатные квартиры, комнаты. Меньшим спросом пользуются трех и более комнатные типовые квартиры. Соответственно снижение цен на многокомнатные квартиры идет более быстрыми темпами.
Сегменты рынка, которых не коснулась стагнация
Падение спроса практически не произошло на рынке жилых квартир, продаваемых с целью последующего перевода в нежилой фонд.
Отличие цен предложения от цен реальных сделок
Цены предложения в СМИ отличаются от цен реальных сделок на 5-30%.
Переход от «рынка продавца» в период 1992-2004 годов к «рынку покупателя» в 2005 году
Период активного, и в 2002-04 годах даже ажиотажного спроса на любую жилую недвижимость прошел. Рост цен на недвижимость, по-видимому, значительно опередил рост благосостояния большинства потенциальных покупателей. Продать любой объект жилой недвижимости по сложившимся к 2004 году ценам стало проблемой.
Динамика изменения средней цены на объекты недвижимости
(по данным компании «Легион-Недвижимость»)
По материалам компании «Легион-Недвижимость» и Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти