Расторгнуть инвестдоговор стало проще
Светлана Семенович
1 февраля 2012 года вступили в силу поправки к федеральному закону N 427-ФЗ об инвестиционной деятельности. Изменения ввели два новых положения, которые значительно отразятся на деятельности застройщиков, осуществляющих строительство на земельных участках в государственной или муниципальной собственности.
Внесенные в данный закон поправки предусматривают особое законодательное регулирование отношений, связанных с правом собственности, а также порядка госрегистрации такого права на объекты, возводимые в соответствии с инвестиционными договорами. Так, предоставляется возможность внесудебного расторжения договоров аренды земельного участка, заключенных до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах Москвы или Санкт-Петербурга. Такое расторжение допускается в строго определенных случаях, в частности при просрочке строительства и недостижении 40% готовности объекта.
Елена Крестьянцева, юрист компании «Пепеляев Групп», отметила, что в соответствии с ранее сложившейся судебной практикой отмена публичным субъектом акта о предоставлении земельного участка сама по себе не влекла прекращения договора аренды. Публичный субъект вынужден был обращаться в суд за расторжением договора в соответствии с правилами гражданского законодательства. «Теперь в определенных случаях письма публичного субъекта будет достаточно для расторжения договора. Соответственно, сразу после расторжения договора земельные участки могут быть переданы третьим лицам. Ранее этому, как правило, предшествовало судебное разбирательство по расторжению договора. Таким образом, расторжение договоров станет более оперативным. Если застройщик не согласен с принятым решением, то именно ему предстоит инициировать судебное разбирательство и доказывать суду, что расторжение договора было неправомерным», – подытожила госпожа Крестьянцева.
Второй момент, введенный законом № 427-ФЗ, – это норма о возникновении в силу закона права долевой собственности на строящийся объект у сторон инвестиционного договора, в случае если строительство осуществляется на земельном участке, находящемся в государственной и муниципальной собственности. Распределение долей при этом осуществляется в соответствии с положениями договора.
Таким образом, в Законе № 427-ФЗ прямо предусматривается исключение из нормы ст. 219 ГК РФ, а также разъяснений, данных в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, о возникновении права собственности с момента регистрации. В соответствии с Законом право собственности возникает с начала строительства объекта. В связи с этим возможны иски застройщиков и публичного субъекта о признании права собственности на возводимый объект до окончания строительства.
Как рассказала Валерия Карпова, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр», буквально это означает, что поскольку каждая из сторон становится обладателем прав на данный объект, распоряжение правами на данный объект возможно до момента государственной регистрации. «Однако данное положение входит в прямое противоречие с позицией, отраженной в Постановлении Пленума ВАС №54 от 11.07.2011 г. В данном Постановлении ВАС, в частности указал, что «Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество», – объяснила госпожа Карпова. По ее словам, право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем».
«Вероятно, введение данной нормы связано с тем, что часто в качестве инвестусловия в договорах предусматривается передача публичному субъекту помещений по завершении строительства. Соответственно, Закон направлен на то, чтобы внести правовую определенность в отношениях с публичным собственником и защитить его права на причитающуюся долю в строящемся объекте. В любом случае, в Законе устанавливается разный режим для объектов, строящихся на земельных участках в частной собственности и в публичной собственности, что представляется неоправданным», – считает Елена Крестьянцева, юрист компании «Пепеляев Групп».
Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости, говорит, что мотивация законодателя ясна. «Захотелось упростить те процедуры, который власть сама себе и установила. Ведь встречаются на рынке вопиющие случаи, когда дольщики оказываются в подвешенном состоянии до 10 лет. Судебная волокита - отдельный вопрос. С другой стороны - судебное разбирательство - это законное право легитимизации процесса, в противном случае возможны опасения и обвинения в волюнтаризме и произволе властей. Закономерны и опасения участников рынка – инвесторов и застройщиков. Одним из серьезных инструментов поддержки государством строительного бизнеса в кризисной ситуации являются послабления в части сроков ввода объектов в эксплуатацию и отчислений в бюджет по инвестдоговорам. Но теперь такая мера кажется недоступной. И на фоне все более частых разговоров о вновь надвигающейся волне кризиса, опасения участников рынка вполне понятны», – утверждает господин Созинов.
«Следует подчеркнуть, что указанные положения касаются прав и обязанностей инвесторов и заказчиков – государственных, муниципальных органов власти и соответствующих публичных учреждений и предприятий, - считает Валерия Карпова, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр». - Регулирование отношений между застройщиками и дольщиками – гражданами и юридическими лицами, участвующими в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, является специальным и осуществляется №214-ФЗ. Именно данный нормативно-правовой акт содержит подробное регулирование деятельности застройщиков многоквартирных домов и соответствующие специальные правовые гарантии прав дольщиков. Изменения, вступающие в силу с 01.02.2012 г. не затрагивают действие данного закона и, следовательно, никак не отразится на правах простых дольщиков».
Несмотря на увеличивающиеся объемы строительства коттеджей в Ленобласти, спрос по-прежнему опережает предложение.Виды загородных построек
Теоретически загородные постройки делятся на следующие типы:
· Дача – самый простой вид загородной недвижимости. Это легкий щитовой домик для летнего проживания – обычно именно такие ставятся в садоводствах (впрочем, бывают и дачи ИЖС). Цена дачи в садоводстве почти не зависит от направления. Цена от $2,5 тыс.
· Летний дом – усовершенствованный вариант дачи: он сделан из более качественных материалов, лучше отделан, но не переназначен для жизни зимой. Кстати, в хорошем летнем доме должна быть предусмотрена печка или иная система отопления, ведь лето в наших северных краях довольно холодное. Но наличие печки вовсе не делает дом «зимним» – нормы теплоизоляции в нем другие. Цена от $10 тыс.
· Зимний дом – строение из кирпича или дерева, предназначенное для постоянного проживания и зимой, и летом. Зимний дом должен быть тщательно утеплен, в нем должна быть продумана система отопления. В зависимости от «продвинутости» зимнего дома, в нем могут иметься электричество, водопровод, телекоммуникации и прочие блага цивилизации. Но «зимним домом» можно назвать и простой сруб с «удобствами на улице», при условии, что зимой там действительно тепло. Разумеется, цена такого зимнего дома будет гораздо ниже – он будет стоить дешевле, чем хороший летний дом. Цена от $18 тыс.
· Коттедж – это дом из любого современного строительного материала, со всеми удобствами, обеспечивающий своим жильцам уровень комфорта, как минимум, городской квартиры. В коттедже обязательно должны быть телефон, водопровод, отопление, на участке должны быть предусмотрены хозяйственные постройки (баня, гараж, сторожка и т.д.). Коттедж отличается от зимнего дома также большими размерами, улучшенной планировкой, качественной отделкой. Огромное влияние на цену коттеджа имеет престижность участка, красота вида. Строить коттедж на плохом участке – все равно, что делать евроремонт в «хрущевке». Стоимость коттеджа примерно от $150 тыс.
Дача или коттедж?
К сожалению, границы между понятиями «дача» и «коттедж» до сих пор очень расплывчатые, поскольку точной классификации признаков, позволяющих определить тип строения до сих пор не принято. Это дает возможность некоторого лукавства со стороны продавцов – дачи часто называют коттеджами, садоводства – гордо именуют «коттеджными поселками». На самом деле отличие состоит в нескольких параметрах.
График проживания
Дача (в отличие от коттеджа) не предназначена для постоянного проживания. Даже если в ней можно жить зимой, хозяева бывают там наездами. Как вы понимаете, этот параметр легко меняется.
Качество постройки и уровень комфорта
Дача может не иметь ряда коммуникаций. Коттедж должен иметь уровень комфорта (удобств) не ниже, чем в городской квартире.
Социальное окружение
Социальное окружение дачи, как правило, очень разнообразное (в садоводстве). Даже так называемые «элитные садоводства» – это обычно только 60% (большая часть) приличных построек. Даже в элитных садоводствах есть заброшенные участки, недострой и т.д.
Коттедж должен находится в коттеджном поселке с инфраструктурой, размеченной территорией, подъездами и т.д., (либо в окружении коттеджей подобного уровня) или в достаточном отдалении от других домов и участков (в случае отдельностоящих коттеджей).
Юридические моменты (право собственности)
Самое главное отличие дачи от коттеджа состоит в юридическом оформлении недвижимости. Строения в садоводстве по свидетельству о праве собственности на строение всегда признается нежилым (какого бы качества не была постройка). Коттедж – это полноценный адрес с возможностью прописки.
Коттеджные поселки
Содержание хорошего загородного дома сегодня – это не только вкладывание средств – это еще и постоянное решение проблем. В городской квартире у вас всегда будет свет, газ, отопление. А в загородном доме все эти привычные удобства могут в любой момент отключиться, и хозяину придется искать причину – то ли кабель где-то порвался, то ли дома что-то сломалось и т.д. Именно поэтому многие сейчас склоняются к варианту коттеджных поселков. Однако в среднем классе в Ленинградской области предложения практически нет – предлагают только элиту. Впрочем, спрос пока не удовлетворен даже в элитном сегменте.
Коттеджные поселки под Петербургом возникают обычно по инициативе инвесторов: люди вкладывают деньги в землю и привлекают строителей для строительства коттеджных поселков. Самим же строительным компаниям невыгодно строить малоэтажки из-за высоких затраты. Крупным строительным фирмам выгоднее строить многоэтажные дома в городе, а мелким фирмам не потянуть объем строительства, необходимый для полноценного коттеджного поселка.
Если говорить о ценах на участки, то в хороших местах, пригодных для коттеджной застройки (близко к городу, хорошая природа, близость воды) стоимость неподготовленного участка идет от $1000 и выше. А если участок подготовлен (насыщен коммуникациями) – его стоимость возрастает в 2-3 раза. Если участок с коммуникациями находится внутри коттеджного поселка, где уже большая часть домов построена, то стоимость может увеличиваться непрогнозируемо. Она будет зависеть от того, какое количество свободных участков есть в этом поселке (чем меньше, тем выше) и, скорее всего, увеличится еще в 2-3 раза.
Стоимость элитного коттеджа на сегодняшний день составляет от $400 000. При этом под элитным коттеджем подразумевается дом в престижном месте (Курортный район, Пушкин, Петродворец), с достойным окружением (коттеджный поселок или «коттеджное окружение», либо отдельностоящий дом без соседей). Площадь участка вокруг дома должна составлять от 0,5 гектара и выше. При этом на участке должен присутствовать полный комплекс коммуникаций, гараж, домик обслуги.
По мнению Натальи Хмельницкой, директора центрального отделения компании «Загородная недвижимость. Бекар», в ближайшее время начнет активно развиваться Южное направление: район Пушкина, Павловска, Ломоносов. Сейчас предложений в коттеджных поселках там практически нет, однако развитие инфраструктуры идет именно в этом направлении: приводятся в порядок дороги, решаются вопросы с электрофикацией и газоснабжением. При этом предложения по участкам там пока не очень дорогие предложения (по сравнению с Северным направлением, которое традиционно было более освоенным). Важным фактором является то, что наиболее активно сейчас развивается именно южная часть Петербурга, а значит, живущие и работающие там люди будут выбирать именно южное пригородное направление.
Строящиеся коттеджные поселки под Санкт-Петербургом
Направление | Район | Локация | Название |
| ЮЖНОЕ НАПРАВЛЕНИЕ | Ломоносовский район | Стрельна | «Нойдорф-стрельна» |
| Сойкино | Коттеджный поселок у деревни «Сойкино» | ||
| Гатчинский район | Вырица | Княжеская долина | |
| Вырица | Коттеджи в Вырице | ||
| СЕВЕРНОЕ НАПРАВЛЕНИЕ | Всеволожский район | Сертолово | Вартемяги |
| Сертолово | Горки СПб | ||
| Парголово | Холмы | ||
| Токсово | Зеленые холмы | ||
| Рапполово | Южный | ||
| Всеволожск | Солнечный Берег | ||
| Всеволожск | Лукоморье | ||
| Сестрорецк | Лисий нос | Сестрорецкое | |
| Солнечное | Капитан | ||
| Выборгский район | Рощино | «Новая Райвола» | |
| Рощино | Клубный поселок общества Традиция | ||
| Рощино | Корабельные сосны | ||
| Комарово | Репинская усадьба | ||
| Горьковское | Озерная Фантазия | ||
| Осетрово | Озерное | ||
| Краснозерное | Вишневка | ||
| Приозерский район | Коробицыно | Коробицыно | |
| Сомово | Озеро Комсомольское | ||
| Борисово | Борисово-2 |
Источник: компания «Загородная недвижимость. Бекар»
РБК. Рейтинг представил рейтинг коттеджных поселков Подмосковья по аренде жилья.Спрос в этом сегменте рынка недвижимости пока превышает предложение: тем, кто хочет снять дом в современных коттеджных поселках, приходится подавать заявки заранее, поскольку таких поселков немного, и количество предложений в них ограничено. По словам руководителя направления аренды Корпорации МИАН Гульнары Рахмангуловой, с приближением сезона ставки в среднем вырастают на 20%, а на особенно ликвидные предложения – еще больше.
Если еще пять лет назад арендаторами загородных коттеджей были, в основном, иностранцы, то сейчас до 80% арендаторов, особенно в дорогом сегменте, приходится на долю россиян. «Часто коттедж снимается на время строительства собственного загородного дома, или хотят попробовать, как живется в том месте, где планируют купить дом. Часто крупные компании арендуют коттедж, в котором останавливаются менеджеры, приезжающие в Москву на время. Это удобнее, чем снимать номер в гостинице», – отметил в интервью РБК.Рейтинг PR-директор управляющей компании «Северо-Запад» Юлия Зинкевич.
При составлении рейтинга рассматривалась загородная недвижимость трех типов:
| Стоимость аренды коттеджей по направлениям (до 15 км от МКАД) | ||||
| № | Направления | Стартовая цена аренды дома в месяц, $ (до 15 км от МКАД) | ||
| | | эконом-класс | бизнес-класс | эксклюзив |
| 1 | Рублево-Успенское | 5 000 | 15 000 | 20 000 |
| 2 | Новорижское | 2 000 | 10 000 | 15 000 |
| 3 | Осташковское | 1 000 | 7 000 | 15 000 |
| 4 | Калужское | 1 000 | 7 000 | 12 000 |
| 5 | Дмитровское | 1 000 | 7 000 | 10 000 |
| 6 | Алтуфьевское | 1 000 | 7 000 | 10 000 |
| 7 | Боровское | 700 | 7 000 | 10 000 |
| 8 | Киевское | 700 | 7 000 | 10 000 |
| 9 | Минское | 700 | 7 000 | 10 000 |
| 10 | Можайское | 700 | 7 000 | 10 000 |
| 11 | Варшавское | 500 | 5 000 | 8 000 |
| 12 | Каширское | 500 | 5 000 | 8 000 |
| 13 | Симферопольское | 500 | 5 000 | 8 000 |
| 14 | Волоколамское | 500 | 5 000 | 7 000 |
| 15 | Куркинское | 500 | 5 000 | 7 000 |
| 16 | Ленинградское | 500 | 5 000 | 7 000 |
| 17 | Пятницкое | 500 | 5 000 | 7 000 |
| 18 | Ярославское | 500 | 5 000 | 7 000 |
| 19 | Щелковское | 350 | 5 000 | 7 000 |
| 20 | Егорьевское | 350 | 3 500 | 7 000 |
| 21 | Новорязанское | 350 | 3 500 | 7 000 |
| 22 | Носовихинское | 350 | 3 500 | 7 000 |
| 23 | Горьковское | 350 | 1 500 | 3 500 |