Загородный рынок Петербурга: краткие итоги 2011 года
Одним из важнейших событий на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга 2011 года стало завершение строительства кольцевой автодороги. В числе других значимых мероприятий, влияющих на развитие этого рынка, специалисты Knight Frank St Petersburg отмечают также реконструкцию Приозерского шоссе с вводом в эксплуатацию участка Скотное-Агалатово и реконструкцию Киевского шоссе со строительством транспортных развязок в пересечении с Волхонским и Красносельским шоссе.
Совершенно естественным последствием этих событий стал выход на рынок десятков новых поселков различного формата и ценового уровня. При этом отчетливо прослеживается влияние улучшения транспортной ситуации на число заявленных к продаже проектов, особенно это коснулось южных районов Ленобласти.
Так, по словам Тамары Поповой, менеджера проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, в 2011 году доля южных проектов в общем числе стартовавших поселков достигла 48% (против 29% в 2010 году), и, прежде всего, рост предложения отмечается в Ломоносовском районе, по территории которого прошли последние введенные участки кольцевой. «Объем предложения участков в южных районах за год вырос более чем в три раза и составляет сейчас более 9 тысяч участков с домами и без», - подсчитала эксперт. Она также добавляет, что роль новой Приозерской трассы проявилась в резком росте объема рынка Всеволожского района – сегодня в работе более 8,5 тыс. участков с возведением домов и без (в 1,5 раза превышает уровень 2010 года).
«Вполне логично появление на рынке в локальных районах такого явления как ценовая конкуренция, что само по себе неплохо. Вместе с тем, очевидно, что ценовые бонусы не являются актом гуманизма застройщика и в конечном итоге влекут дополнительные затраты на инженерию и инфраструктуру из карманов новоиспеченных собственников. Как правило, доплата за дешевый участок исчисляется в диапазоне 500-800 тыс. рублей на организацию дорог, подключение электричества, воды, в редких случаях газа», - рассказывает госпожа Попова.
По данным компании, число сделок как в сегменте централизованно застраиваемых коттеджных поселков, так и в сегменте участков под индивидуальное строительство, в 2011 году выросло. Рост продаж больше выражен в сегменте участков, привлекательных для конечных покупателей низким объемом первоначальных вложений. В то же время поглощение на рынке коттеджных поселков с централизованной застройкой увеличилось на 12% относительно предыдущего 2010 года, в основном благодаря вкладу тех проектов, где достигнут необходимый компромисс между высокими темпами строительства и адекватной стоимостью домов.
С одной стороны, предложение в районах, традиционно обделенных вниманием девелоперов, позволяет собрать неохваченную ранее часть спроса, с другой, высокая конкуренция и падающие цены на земельные участки в поселках создают ненужный ажиотаж среди покупателей, которые зачастую вкладывают деньги в ничем не обеспеченные земельные активы.
По словам Тамары Поповой, существует риск, что впоследствии это отразится на общем имидже загородного девелопмента не самым лучшим образом.
Динамика количества коттеджных поселков на рынке СПб и ЛО
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2011
Количество домовладений в коттеджных поселках, где предлагаются участки без подряда
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2011
В настоящее время в продаже находятся 202 загородных комплекса или 4,07 млн. кв. м, отмечается в обзоре итогов развития рынка загородной недвижимости Петербурга в 2009 г., подготовленном аналитиками АРИН.
«За 2009 год предложение загородных комплексов возросло на 35%, - рассказывает
Необходимо отметить, что с момента начала кризиса до начала 2009 года было приостановлено около 25 проектов («Золотцево», «Дом у озера», «Ермак», «Кристалл» и пр.). Далее в течение 4-х кварталов 2009 года массовых заявлений о приостановке продаж не было.
«Несмотря на кризис, в 2009 году были закончены продажи в ряде загородный поселков, в основном в классе «эконом», например - «Новое Щеглово», «Преображение», «Южный берег», «Зеленые каскады», - добавляет Зося Захарова.
С начала года на загородном рынке недвижимости начались продажи в порядке 50 комплексов. Лидирующее место по количеству поселков вышедших на рынок в 2009 году занимают Всеволожский (24%), Выборгский (18%) и Приозерский (18%) районы, продолжается освоение южных районов: Ломоносовский (8%), Гатчинский (6%).
Лидирующее место по количеству поселков вышедших на рынок в 2009 году, занимает класс «эконом» - 72%, на класс «бизнес» приходиться 14%, «элит» - 8%, «премиум» - 6%.
В настоящее время наибольший объем предложения приходится на класс «эконом» (38%) и бизнес (39%). Доля «эконом» класса за год в общем числе комплексов увеличилась, за счет того, что около 70% поселков из начавших продажи в 2009 году относятся к классу «эконом».
«Традиционно, наибольший объем предложения сосредоточен во Всеволожском (31%) и Выборгском (25%) районах», – рассказывает Зося Захарова. Значимая доля приходится на Пушкинский район (13%) (за счет «Новой Ижоры») и Курортный район (10%). Летом 2009 года на рынке появился первый проект в Кингисеппском районе «Богемия» (класс «эконом»), здесь предлагаются участки под застройку. Зимой на рынок вышел дачный поселок «Речное». Также продолжилось освоение Волосовского района: коттеджные поселки «Лазурь» и «Сельцо».
«До недавнего времени среди коттеджных посёлков класса «премиум» отсутствовали дачные коттеджные посёлки, поскольку класс характеризовался уникальным расположением в незначительном удалении от города», - рассказывает Зося Захарова. В настоящее время в продаже находится 2 дачных коттеджный поселка премиум-класса: «Золотые пески» и «Корабельные сосны»
Большинство комплексов класса «элита» также расположены в незначительном удалении от города, в зоне для постоянного проживания (74%). В классе «эконом» доля коттеджных поселков для дачного проживания составляет около 52%. «По сравнению с началом 2009 года доля коттеджных поселков для дачного проживания в классе «эконом» увеличилась на 30%, - отмечает Зося Захарова. – Это связано с тем, что спросом пользуются комплексы в значительной удаленности от города (от
Ценовая характеристика
С начала 2009 года в классе «эконом» произошел небольшой ценовой рост: около 6% на коттеджи и порядка 7% на участки. Это обусловлено перераспределением спроса на более экономичные проекты, а также увеличением спроса на земельные участки.
В классе «премиум» произошло наибольшее падение цен на коттеджи (на 23%), что удержало темпы продаж на прежнем уровне. При этом произошла небольшая отрицательная корректировка цен на участки – 4%. «Падение цен на землю менее значительное в связи с тем, что увеличивается доля инвестиционного спроса на земельные участки», - объясняет Зося Захарова.
На 2010 год можно прогнозировать изменение цен:
ü класс «эконом» - рост в среднем на 8-10%;
ü «бизнес» - впервые полгода стоимость будет продолжать падать (на 3-5%), потом возможна стабилизация цены или незначительный рост.
ü в классе «элита» - впервые полгода стоимость также будет продолжать падать (на 5-10%), потом возможен рост в районе 5%;
ü «премиум» снижение на уровне 7-10%, а осенью возможна стабилизация цен.
Спрос
Снижение темпов продаж, по сравнению с «докризисным периодом» составило около 70-80%. Наиболее активно в 2009 году традиционно шли продажи весной (март, апрель) и осенью (сентябрь, октябрь), с ноября спрос пошел на спад.
Темпы продаж, кол-во объектов проданных в месяц:
класс |
2008 год |
2009 год |
эконом |
6-8 |
0-5 |
бизнес |
2-4 |
0-3 |
элит |
0,5-2 |
0-0,7 |
премиум |
0,5-2 |
0-1,3 |
«Сейчас наиболее важно для покупателей элитных объектов насколько ликвидна загородная недвижимость», - говорит Зося Захарова.
Сегодня покупателей интересует ряд факторов:
· исключительность местоположения
· концепция проекта
· стадия готовности поселка (почти завершенный или готовый)
«Что касается объектов класса «эконом» и «бизнес», здесь потенциальных клиентов привлекает, прежде всего, стоимость», - рассказывает Зося Захарова. Здесь спрос можно поделить на:
§ Спрос на домовладения: наиболее интересны объекты на небольших участках с небольшими домами (участок до 10-12 соток, дом не более 150 кв.м. в классе «бизнес» и 100 кв.м в классе «эконом»).
§ Спрос на участки: прежде всего, интересны инженерно подготовленные участки (10-15 соток).
«Если говорить о территориальных предпочтениях, то большинство клиентов стремятся приобрести недвижимость во Всеволожском районе, это осталось неизменно», - добавляет Хося Захарова. Несомненными плюсами района являются развитая инфраструктура и транспортная доступность.
В то же время в условиях кризиса спросом стали пользоваться дома и участки в отдаленных районах Ленобласти: Кингисеппском, Киришском, Тихвинском и пр., поэтому девелоперы стали активно осваивать эти территории, и выводить на рынок новые комплексы.
Что касается строительных материалов, то основной спрос приходиться на каркасные технологии и кирпич. «За последние пять лет значительно увеличился спрос на каркасные технологии в связи с тем, что это более дешевый материал, дом быстро возводиться, при этом снизалась доля покупателей заинтересованных в покупке дома из дерева», - комментирует ситуацию Зося Захарова. – Спрос на кирпичные дома в течение пяти лет практически не менялся и находился в диапазоне 35% - 41%».
Прогнозы
· Продолжится тенденция освоения более удаленных районов Ленинградской области (Кингисеппский, Волосовский и пр.), появление проектов «эконом» класса;
· Девелоперы будут продолжать снижать стоимость проектов за счет сокращения объектов инфраструктуры в комплексе;
· Основной спрос будет все также сосредоточен на недорогих объектах (на участках без подряда, на домах площадью до
· В 2010 году активных продаж (на докризисном уровне) не следует ожидать, т.к. возвращения былого инвестиционного ажиотажа, доступных кредитов, расцвета ипотеки и прочих факторов, подогревающих платежеспособный спрос, не предвидится;
· В 2010 году будет продолжаться коррекция цен (снижение) в проектах с неудачной концепцией на 5-20% в зависимости от ценовой политики в предыдущие периоды;
· Строительные компании Санкт-Петербурга продолжат освоение загородного рынка.
Первичный рынок (розница) руб.
|
Январь
|
Февраль
|
Март
|
Апрель
|
Май
|
Июнь
|
За 6 мес. %
|
282 173
|
281 073
|
279 119
|
274216
|
266690
|
268355
|
-4,89
|
|
y.e.
|
8 550
|
8 030
|
8 202
|
8 309
|
8 608
|
8 576
|
0,30
|
Вторичный рынок (розница) руб.
|
231 425
|
230 011
|
229 448
|
219808
|
216624
|
218618
|
-5,53
|
y.e.
|
6 838
|
6 424
|
6 788
|
6 602
|
6 992
|
6 987
|
2,19
|
Средняя стоимость розничных участков в Подмосковье на первичном (участки без подряда) и вторичном рынках во второй половине 2009 г. Итоговое изменение.
Первичный рынок (розница) руб.
|
Июль
|
Август
|
Сентябрь
|
Октябрь
|
Ноябрь
|
Декабрь
(прогн)
|
За 6 мес. %
|
за 12 мес. % (прог)
|
|
270295
|
269076
|
264950
|
261063
|
263149
|
263 000
|
-2,69
|
-6,79
|
||
y.e.
|
8 513
|
8 525
|
8 805
|
8 989
|
8 827
|
8 830
|
3,72
|
3,29
|
|
Вторичный рынок (розница) руб.
|
219461
|
217677
|
216412
|
215746
|
216256
|
216 300
|
-1,44
|
-6,53
|
|
y.e.
|
6 912
|
6 897
|
7 192
|
7 429
|
7 254
|
7 260
|
5,04
|
6,20
|
Первичный и вторичный рынки. Средняя стоимость участков с учетом их классности и удаленности от МКАД (ИЖС, дачное строительство) за 9 месяцев 2009 г.
Удален. км.
|
Рынки
|
Бизнес+, Элит
|
Итого за 9 мес. % (январь-сентябрь 2009г)
|
Бизнес
|
Итого за 9 мес. % (январь-сентябрь 2009г)
|
Эконом
|
Итого за 9 мес. % (январь-сентябрь 2009г)
|
0-30
|
Перв.
|
1 042 048
|
-10,23
|
483112
|
-13,64
|
|
|
Втор.
|
1 001 984
|
-12
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
|