Загородный рынок Петербурга: краткие итоги 2011 года
Одним из важнейших событий на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга 2011 года стало завершение строительства кольцевой автодороги. В числе других значимых мероприятий, влияющих на развитие этого рынка, специалисты Knight Frank St Petersburg отмечают также реконструкцию Приозерского шоссе с вводом в эксплуатацию участка Скотное-Агалатово и реконструкцию Киевского шоссе со строительством транспортных развязок в пересечении с Волхонским и Красносельским шоссе.
Совершенно естественным последствием этих событий стал выход на рынок десятков новых поселков различного формата и ценового уровня. При этом отчетливо прослеживается влияние улучшения транспортной ситуации на число заявленных к продаже проектов, особенно это коснулось южных районов Ленобласти.
Так, по словам Тамары Поповой, менеджера проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, в 2011 году доля южных проектов в общем числе стартовавших поселков достигла 48% (против 29% в 2010 году), и, прежде всего, рост предложения отмечается в Ломоносовском районе, по территории которого прошли последние введенные участки кольцевой. «Объем предложения участков в южных районах за год вырос более чем в три раза и составляет сейчас более 9 тысяч участков с домами и без», - подсчитала эксперт. Она также добавляет, что роль новой Приозерской трассы проявилась в резком росте объема рынка Всеволожского района – сегодня в работе более 8,5 тыс. участков с возведением домов и без (в 1,5 раза превышает уровень 2010 года).
«Вполне логично появление на рынке в локальных районах такого явления как ценовая конкуренция, что само по себе неплохо. Вместе с тем, очевидно, что ценовые бонусы не являются актом гуманизма застройщика и в конечном итоге влекут дополнительные затраты на инженерию и инфраструктуру из карманов новоиспеченных собственников. Как правило, доплата за дешевый участок исчисляется в диапазоне 500-800 тыс. рублей на организацию дорог, подключение электричества, воды, в редких случаях газа», - рассказывает госпожа Попова.
По данным компании, число сделок как в сегменте централизованно застраиваемых коттеджных поселков, так и в сегменте участков под индивидуальное строительство, в 2011 году выросло. Рост продаж больше выражен в сегменте участков, привлекательных для конечных покупателей низким объемом первоначальных вложений. В то же время поглощение на рынке коттеджных поселков с централизованной застройкой увеличилось на 12% относительно предыдущего 2010 года, в основном благодаря вкладу тех проектов, где достигнут необходимый компромисс между высокими темпами строительства и адекватной стоимостью домов.
С одной стороны, предложение в районах, традиционно обделенных вниманием девелоперов, позволяет собрать неохваченную ранее часть спроса, с другой, высокая конкуренция и падающие цены на земельные участки в поселках создают ненужный ажиотаж среди покупателей, которые зачастую вкладывают деньги в ничем не обеспеченные земельные активы.
По словам Тамары Поповой, существует риск, что впоследствии это отразится на общем имидже загородного девелопмента не самым лучшим образом.
Динамика количества коттеджных поселков на рынке СПб и ЛО
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2011
Количество домовладений в коттеджных поселках, где предлагаются участки без подряда
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2011
В мае 2001 года рост цен на жилье в стране (на вторичном рынке) составил всего 0,2% (в рублевом исчислении). Таков результат исследования ценовой ситуации в 39 городах страны Аналитическим центром ГдеЭтотДом.ру.
Месяцем ранее рост цен был выше - он составил 0,5%. Впрочем, близкие к нулю темпы роста цен были зафиксированы и в мае 2010 года. Во многом майское ценовое затишье связано с периодом праздников в первой половине месяца. Однако в 2011 году также на динамику цен повлияло и ухудшение макроэкономических ожиданий, вследствие снижения мировых цен на нефтяное сырье (на 10% за май) после длительного периода их роста.
На фоне того что в целом по стране минимальный рост цен сохраняется, в таких крупнейших регионах (куда традиционно вкладывают деньги квартирные инвесторы) как Москва, Санкт-Петербург и Московская область за последний месяц весны зафиксировано снижение цен. Также в мае 2011 года снижение цен на вторичном рынке жилья отмечено в таких крупных городах как Краснодар, Омск, Нижний Новгород, Новосибирск.
Однако, зафиксированная в ряде городов отрицательная динамика цен носит незначительный размер и только в одном из 39 городов снижение цен превысило 0,5%. В целом макроэкономическая ситуация в мире и стране остается достаточно стабильной. В частности, стоимость барреля нефти держится уверенно на уровне выше 100 долларов. Предпосылок для значимого снижения цен на жилье нет. Более того, в условиях продолжающегося роста рынка жилищного кредитования и притока «неосвоенных» нефтедолларов потенциал роста цен на жилье сохраняется на высоком уровне. Сценарий продолжения «инфляционного» роста цен на жилье на порядок вероятнее сценария их снижения. Однако в условиях глобализации рынков недвижимости, плодами которой во все большей степени пользуются россияне, вероятность резкого роста цен также низка.
В мае 2011 года цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге снизились на 0,1%, а в Московской области – на 0,2%. По сравнению с началом года цены на жилье в Москве выше на 1%. В Московской области и Санкт-Петербурге – на 0,3%. В среднем по 12-ти крупнейшим региональным городам страны (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) цены предложения на вторичном рынке за май 2011 года выросли на 0,1%. По сравнению с началом года они выше на 2,7%. На протяжении всех пяти месяцев 2011 года средние темпы роста цен на жилье в российских регионах превышают столичный уровень.
В мае 2011 года максимальные темпы роста цен (среди 39 исследованных городов) зафиксированы в Твери (1,5%), Красноярске (1,1%) и Хабаровске (1,0%), а снижения – в Кирове (-1,7%), Краснодаре (-0,5%) и Омске (-0,4%). Рост цен на квартиры в мае 2011 года произошел в 24 городах, а снижение – в 14-ти. С начала 2011 года больше всего цены на жилье выросли в Красноярске (6,7%), Казани (5,3%) и Смоленске (4,9%), а снижение отмечено только в двух городах – Кирове (-0,4%) и Волгограде (-0,5%). Самое дешевое жилье по-прежнему в Курске, Ульяновске и Иваново, а самое дорогое – в Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.
Таблица 1. Изменение цен предложения на жилье на вторичном рынке за май 2011 года по данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Город |
31 мая 2011 |
Изменение за май 2011 года |
Изменение с начала 2011 года |
Белгород |
44 347 |
0,3% |
4,5% |
Брянск |
32 882 |
0,4% |
3,3% |
Владимир |
41 484 |
0,9% |
2,8% |
Волгоград |
43 974 |
-0,1% |
-0,5% |
Воронеж |
36 664 |
0,2% |
2,7% |
Екатеринбург |
55 216 |
0,5% |
4,5% |
Иваново |
31 425 |
0,4% |
3,9% |
Казань |
41 947 |
0,4% |
5,3% |
Калуга |
50 981 |
0,1% |
- |
Киров |
34 494 |
-1,7% |
-0,4% |
Краснодар |
51 345 |
-0,5% |
0,6% |
Красноярск |
43 335 |
1,1% |
6,7% |
Курск |
30 775 |
0,8% |
4,1% |
Липецк |
40 686 |
0,3% |
1,7% |
Москва |
148 097 |
-0,1% |
1,0% |
Московская обл. |
65 634 |
-0,2% |
0,3% |
Нижний Новгород |
46 454 |
-0,3% |
1,2% |
Новокузнецк |
34 098 |
0,0% |
0,1% |
Новосибирск |
46 997 |
-0,2% |
1,0% |
Омск |
35 767 |
-0,4% |
2,4% |
Орел |
33 342 |
-0,1% |
1,7% |
Пенза |
33 142 |
0,9% |
1,3% |
Пермь |
42 107 |
0,2% |
1,8% |
Ростов-на-Дону |
48 015 |
-0,1% |
1,5% |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
30.05.2011 14:13
В ближайшие годы на рынке Петербурга может появиться как минимум 240 новых АЗС. Такие планы декларированы вертикально интегрированными нефтяными компаниями. Число заправок в городе, таким образом, может вырасти более чем в 1,5 раза. Если планы по вводу новых АЗС на ближайшие годы осуществятся, подрядные компании могут рассчитывать на освоение 30-36 млрд рублей. Эти планы пугают игроков, не имеющих перерабатывающих мощностей: если доля заправок нефтяных компаний превысит определенный порог, АЗС так называемых независимых компаний могут проиграть конкурентную борьбу – очевидно, что нефтяные компании могут себе позволить «играть» с ценами на бензин, предлагая в розницу топливо по меньшим ценам, чем у нефтетрейдеров. По данным специалистов производственного объединения «ПНСК», выпускающего весь спектр продукции для комплектации АЗС, на сегодняшний день в Петербурге работает порядка 20 компаний, занимающихся строительством автозаправочных станций. Например, ЗАО «Петроинжиниринг», ООО «ПетроТрейд-инжиниринг», ООО «Люм», ООО «Лидер Групп». «Стоимость строительства АЗС без учета проектирования составляет от 20 до 150 млн рублей, конечная цифра зависит от месторасположения заправки и ее комплектации. Так, например, автоматическая станция обойдется в 20 млн рублей, автозаправочный комплекс площадью 500- Мнение: Николай Вильчур, управляющий партнер «ООО Консалтинговая компания «Вильчур и партнеры»: Автор: Ярослава Задорина ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
|