Петербург в стиле хостел
Формула успешной работы для хостелов в Петербурге весьма проста: доступно, комфортно и в центре города. Эти постулаты помогают владельцам хостелов не только выживать, но и конкурировать с гостиницами и отбирать у них клиентов.
«У гостиниц и хостелов есть одно главное различие: отели стремятся создать для своих гостей приватность, покой и высокий уровень обслуживания, владельцы хостелов ведут борьбу только за доступные цены на проживание, – рассказывает президент Ассоциации малых гостиниц Петербурга Владимир Васильев. – Хостелы ориентированы на молодежь, более гибкую в плане адаптации к незнакомым людям, туристов с невысокой платежеспособностью или желающих сэкономить».
«Мебель в номерах хостела проста – кровати и персональные прикроватные тумбочки или шкафчики с замком. Обычно в номере размещаются от 2 до 4-8 человек, высокая плотность заселения номера достигается за счет установки в комнатах двухъярусных кроватей. Зачастую в номере нет отдельного санузла, он размещен на этаже. Кроме этого, постояльцам приходиться делить и кухню», – рассказывает директор хостела «Рудольф» Игорь Манукян.
Сегодня в Петербурге стоимость одного места в сутки в хостеле начинается от 300 рублей и может достигать 1 тыс. рублей. К примеру, стандартное размещение в трехзвездочном отеле обойдется постояльцу не менее 3 тыс. рублей. «Высокие цены в гостиницах только на руку владельцам хостелов – это позволяет работать не только со студентами, но и другими категориями людей, приезжающих в город. Пример – «командировочные», или иностранные туристы, привыкшие экономить в поездках», – отмечает Игорь Манукян.
Увеличение числа постояльцев позволяет собственникам хостелов получать неплохой доход. По оценкам господина Манукяна, рентабельность этого бизнеса может достигать от 20 до 40%. При этом данный показатель у больших гостиниц колеблется в диапазоне от 10 до 15%. При этом затраты на хостел не столь велики.
По данным управляющего партнера NAI Becar Projects Владимира Андреева, затраты на создание хостела составляют 300-500 USD на
Коммунальное прошлое
«В Петербурге хостелы чаще всего располагаются в бывших коммунальных квартирах, расположенных в центре города в непосредственной близости от основных достопримечательностей», – поясняет старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Смирнова. Только на Невском проспекте их не менее 15. «Если европейские хостелы рассчитаны на проживание 50-70 человек, то в Петербурге они значительно меньше и представляют собой 3-5 комнат общей вместимостью не более 15-30 человек», – говорит старший аналитик компании Maris/CBRE Наталия Киреева.
Еще одним условием успешности проекта необходимо считать месторасположение объекта. По словам Владимира Васильева, туристы приезжают знакомиться с достопримечательностями города, и поэтому им хочется поселиться в центре, чтобы тратить меньше времени и средств на дорогу.
«В центре города чаще всего хостелы располагаются во вторых-третьих дворах, однако немало хостелов и в приближенных к центру районах города. К примеру, достаточно большое количество таких объектов можно встретить в Адмиралтейском районе, в части города, близкой к Обводному каналу», – комментирует Владимир Андреев.
По данным компании Maris/CBRE, по итогам первого полугодия 2011 года в Петербурге действует около 70 хостелов. Наиболее известный среди них – Graffiti на Мойке, 102 (30 номеров, 156 мест), открытый в 2009 году в здании типового советского детского сада. В 2010 году открылся Hostel Life (15 номеров на 68 мест), который интересен своим соседством с одним из самых дорогих и известных ресторанов города – «Палкинъ» с видом на Невский проспект. В 2011 году открылся мини-отель и хостел Otelleto в Подъездном переулке, который одновременно позволяет принять 62 человека: 24 человека – мини-отель, 38 – хостел.
«Спрос на хостелы находится на стабильно высоком уровне, а их заполняемость в среднем выше, чем в гостиницах три звезды, так как сегмент непритязательных туристов, не предъявляющих высоких требований к уровню сервиса, достаточно велик», – констатирует Наталия Киреева.
Переориентация постояльцев из мини-отелей и небольших гостиниц в хостелы заставляет волноваться отельеров. Как рассказала генеральный директор гостиницы «Ижора» (ООО «Мираж») Маргарита Никифорова, накладные расходы у хостелов намного ниже. «Персонал, оплата коммунальных услуг у хостелов меньше, чем у гостиниц, что не позволяет конкурировать с ними на равных. В городе известны случаи, когда владельцы хостелов платят за коммунальные услуги по тарифам для частных лиц, в то время как гостиницы вынуждены платить больше за счет установленных для них тарифов как для юридических лиц. Чтобы получить такое преимущество, ума много не надо, надо просто не переводить квартиру, в которой расположен хостел, в нежилой фонд», – подытожила она.
Еловый отдых
В переводе с английского hostel означает общежитие. Однако для россиян русское название больше ассоциируется с негативом, чем с местом, где можно относительное недорого и спокойно переночевать.
Первый хостел в России был открыт в 1992 году в Санкт-Петербурге и был назван Saint Petersburg International Hostel. Годом позже уже в Москве появился свой «первенец». В том же году была создана и национальная ассоциация – Russian Youth Hostel Assosiation (RYHA). На сегодняшний день ассоциация объединяет хостелы Петербурга, Москвы, Великого Новгорода, Иркутска и Петрозаводска. Однако больше всего развитие хостел-движения получило в Москве и Петербурге.
В российских хостелах путешественники останавливаются на 1-2 ночи. В Петербурге этот показатель выше – в среднем 2-3 ночи. Сейчас российские хостелы в основном ориентированы на прием гостей из-за рубежа, их доля в загрузке колеблется в районе 70%.
Несмотря на дешевизну, в Петербурге можно найти достаточно комфортабельные хостелы. Иногда это могут быть и одноместные номера, а в больших комнатах иногда можно встретить телефон и телевизор. Завтрак в Петербургских хостелах обычно не входит в стоимость проживания, но гости могут воспользоваться кухней и необходимой посудой, где можно в любое время приготовить себе еду.
Так же как и классические отели, хостелы имеют свою классификацию. Только вместо звезд используют елочки (от одной до четырех). Самые лучшие, «четырехъелочные» хостелы должны иметь не менее 70 мест размещения, а в комнатах располагается не более 6 человек; завтрак включен в стоимость проживания, время работы – круглосуточно. Обязательно наличие бесплатного Интернета (можно на этаже), умывальника в номере и отдельной комнаты, где располагаются стиральная машина и гладильная доска.
Справка
Первый хостел в его современном понимании появился в 1907 году. Школьный преподаватель из Германии Ричард Ширманн по выходным дням устраивал для своих воспитанников загородные прогулки. На ночлег они останавливались в школах. Так учителю пришла идея об организации постоянных мест для ночлега учащихся, и он стал предлагать молодым путешественникам ночевать у себя в школе. Перед сном из классов выносили школьную мебель, а на пол клали матрасы. Утром парты возвращали в класс, а матрасы убирали. Поздней первый хостел был перенесен в замок Алтены, где существует и сейчас.
Владимир Савицкий
Впервые в истории рынка в течение 10 месяцев года в городе не введено ни одного склада. В предчувствии предстоящего дефицита арендаторы проявляли небывалую активность.
Аналитики говорят, что свободных складских площадей в городе практически не осталось, и девелоперы вновь начали задумываться о новых проектах.
По истечении десятого месяца 2011 года эксперты удовлетворенно констатировали: фаза стагнации, которая продолжалась в течение двух посткризисных лет, успешно преодолена.
«В 2011 году активность спроса находится на стабильно высоком уровне, что подтверждается большим количеством сделок, – рассказывает консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris/CBRE Наталия Киреева. – По нашим оценкам, объем сделок составил не менее 130 тыс. кв. м».
В Knight Frank подтвердили слова коллеги. «Рынок петербургской складской недвижимости демонстрирует резкий рост спроса, наблюдаемый с начала 2011 года, – говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Михаил Тюнин. – В основном это объясняется продолжающимся преобразованием отложенного спроса в реальные сделки». По данным Knight Frank, объем поглощения за 10 месяцев текущего года составил 175 тыс. кв. м, что уже практически равно годовому объему сделок, совершенных в 2010 году.
Полную версию материала вы можете прочитать в свежем выпуске газеты «Строительный Еженедельник».
В III квартале 2011 года объем предложения на офисном рынке пополнился на 81,5 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Последний раз столь высокий квартальный объем ввода был зафиксирован 2,5 года назад.
Среди введенных в эксплуатацию объектов только один относится к классу А. Тем не менее площадь офисных помещений двух корпусов делового комплекса на Малоохтинском пр., 64, – 31,5 тыс. кв. м, что составляет практически 40% от общего объема ввода. «Благодаря выходу на рынок столь значимого объекта, как «Санкт-Петербург Плаза», а также бизнес-центра Scandinavian House доля офисных площадей в Красногвардейском районе возросла более чем вдвое, до 5% от общего объема рынка», – отмечают в Knight Frank St. Petersburg.
В III квартале 2011 года рост ставок аренды не отмечен. Дальнейший существенный рост ставок маловероятен, однако возможно увеличение ставок аренды в высококачественных объектах с высокой заполняемостью. Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение III квартала 2011 года сохранялись на уровне 2010 года.
По данным NAI Becar, в среднем по Санкт-Петербургу во II квартале 2011 года ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах: класс А – 1-2 тыс. рублей/кв. м/месяц; класс В – 650-1300 рублей/кв. м/месяц; класс С – 500-950 рублей/кв. м/месяц.
Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН, говорит, что на конец III квартала 2011 года наиболее высокие арендные ставки были в Красногвардейском, Центральном и Выборгском районах. Наиболее низкие ставки – в Петродворцовом районе (500 рублей/кв. м/месяц с учетом НДС и КУ).
«Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в июле-сентябре 2011 года цены продаж
Михаил Тюнин, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, отмечает: «На офисном рынке Санкт-Петербурга сохраняется положительная динамика, однако существенных изменений III квартал 2011 года не принес. Ставки аренды в целом по рынку стабильны, однако наблюдается значительный рост арендных ставок на освобождающиеся помещения в успешных бизнес-центрах. Объем свободных площадей колеблется в районе 200 тыс. кв. м. Знаковым событием этого квартала стал выход на рынок высококачественного объекта класса А «Санкт-Петербург Плаза» на Малоохтинском проспекте, общая площадь двух корпусов которого составляет более 50 тыс. кв. м».
По данным NAI Becar, на конец сентября 2011 года большинство офисных объектов, открывшихся в III квартале, заполнены на 100%.
Среди новых тенденций на рынке в NAI Becar отмечают появление практики, когда помимо традиционного ввода крупных объектов очередями получила распространение практика разбиения на лоты даже внутри одного здания. «Запуск в эксплуатацию части площадей, к примеру, 3-5 тыс. кв. м, требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций», – сообщают в NAI Becar.
Ключевая «Плаза»
В Knight Frank St. Petersburg к ключевым событиям рынка относят ввод в августе 2011 года в эксплуатацию двух корпусов делового комплекса «Санкт-Петербург Плаза». Общая площадь высококачественного объекта класса А составляет более 50 тыс. кв. м, арендопригодная площадь бизнес-центра – 31,5 тыс. кв. м. Также в компании считают важным то, что в 2011 году состоялись две крупные сделки по продаже в бизнес-центре на Белоостровской ул., 6. Более половины площадей (5,2 тыс. кв. м) еще в апреле приобрело ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга». Собственником оставшейся части здания стала компания «Ленстройинвест». Сделка на 4 тыс. кв. м состоялась в сентябре 2011 года.
Крупные сделки по аренде офисных площадей произошли в новых офисных объектах. Так, в бизнес-центре на пл. Конституции, 3, компания «МРСК» арендовала 6 тыс. кв. м офисных площадей. В бизнес-центре на ул. Некрасова, 14, были заключены сделки с компаниями «СПб Реновация» и Philip Morris на 3 тыс. кв. м и 2,3 тыс. кв. м соответственно.
Михаил Тюнин говорит: «На рынке офисной недвижимости сохраняется активность со стороны крупных компаний, желающих арендовать площади от 1,5 до 6 тыс. кв. м, некоторые организации также рассматривают возможность покупки. Однако в связи с неопределенностью развития экономической ситуации многие откладывают переезд на следующий год. С конца лета основной спрос приходится на помещения 300-
Ожидания и прогнозы
По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и c учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, до конца текущего года возможен ввод 15 офисных объектов общей площадью более 180 тыс. кв. м. «Исходя из существующей реальности в течение IV квартала года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию порядка не более 7-8 объектов общей площадью 110-140 тыс. кв. м. На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,705-2,735 млн кв. м», – прогнозируют в NAI Becar.
«До конца года мы ожидаем выход на рынок около 50 тыс. кв. м качественных офисных площадей, 60% из которых составит класс B. Более половины объектов, выход на рынок которых планируется до конца года, расположены в Московском районе», – дают свой прогноз в Knight Frank St. Petersburg.
Своя версия и у специалистов компании АРИН: «До конца 2011 будет введено 9 бизнес-центров совокупной арендопригодной площадью порядка 99 тыс. кв. м. Прирост офисных площадей по итогам 2011 года ожидается на уровне 209 тыс. кв. м, что выше показателя 2010 года на 77%. Доля вакантных площадей в бизнес-центрах классов В+ и В сократилась по сравнению с 2009-2010 годами».
