Петербург в стиле хостел


16.01.2012 14:38

Формула успешной работы для хостелов в Петербурге весьма проста: доступно, комфортно и в центре города. Эти постулаты помогают владельцам хостелов не только выживать, но и конкурировать с гостиницами и отбирать у них клиентов.

«У гостиниц и хостелов есть одно главное различие: отели стремятся создать для своих гостей приватность, покой и высокий уровень обслуживания, владельцы хостелов ведут борьбу только за доступные цены на проживание, – рассказывает президент Ассоциации малых гостиниц Петербурга Владимир Васильев. – Хостелы ориентированы на молодежь, более гибкую в плане адаптации к незнакомым людям, туристов с невысокой платежеспособностью или желающих сэкономить».

«Мебель в номерах хостела проста – кровати и персональные прикроватные тумбочки или шкафчики с замком. Обычно в номере размещаются от 2 до 4-8 человек, высокая плотность заселения номера достигается за счет установки в комнатах двухъярусных кроватей. Зачастую в номере нет отдельного санузла, он размещен на этаже. Кроме этого, постояльцам приходиться делить и кухню», – рассказывает директор хостела «Рудольф» Игорь Манукян.

Сегодня в Петербурге стоимость одного места в сутки в хостеле начинается от 300 рублей и может достигать 1 тыс. рублей. К примеру, стандартное размещение в трехзвездочном отеле обойдется постояльцу не менее 3 тыс. рублей. «Высокие цены в гостиницах только на руку владельцам хостелов – это позволяет работать не только со студентами, но и другими категориями людей, приезжающих в город. Пример – «командировочные», или иностранные туристы, привыкшие экономить в поездках», – отмечает Игорь Манукян.

Увеличение числа постояльцев позволяет собственникам хостелов получать неплохой доход. По оценкам господина Манукяна, рентабельность этого бизнеса может достигать от 20 до 40%. При этом данный показатель у больших гостиниц колеблется в диапазоне от 10 до 15%. При этом затраты на хостел не столь велики.

По данным управляющего партнера NAI Becar Projects Владимира Андреева, затраты на создание хостела составляют 300-500 USD на 1 кв. м без учета стоимости приобретения объекта. Впрочем, Игорь Маркарян добавляет, что в городе встречаются случаи, когда хостелы открывались в квартирах, взятых в аренду.

Коммунальное прошлое

«В Петербурге хостелы чаще всего располагаются в бывших коммунальных квартирах, расположенных в центре города в непосредственной близости от основных достопримечательностей», – поясняет старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Смирнова. Только на Невском проспекте их не менее 15. «Если европейские хостелы рассчитаны на проживание 50-70 человек, то в Петербурге они значительно меньше и представляют собой 3-5 комнат общей вместимостью не более 15-30 человек», – говорит старший аналитик компании Maris/CBRE Наталия Киреева.

Еще одним условием успешности проекта необходимо считать месторасположение объекта. По словам Владимира Васильева, туристы приезжают знакомиться с достопримечательностями города, и поэтому им хочется поселиться в центре, чтобы тратить меньше времени и средств на дорогу.

«В центре города чаще всего хостелы располагаются во вторых-третьих дворах, однако немало хостелов и в приближенных к центру районах города. К примеру, достаточно большое количество таких объектов можно встретить в Адмиралтейском районе, в части города, близкой к Обводному каналу», – комментирует Владимир Андреев.

По данным компании Maris/CBRE, по итогам первого полугодия 2011 года в Петербурге действует около 70 хостелов. Наиболее известный среди них – Graffiti на Мойке, 102 (30 номеров, 156 мест), открытый в 2009 году в здании типового советского детского сада. В 2010 году открылся Hostel Life (15 номеров на 68 мест), который интересен своим соседством с одним из самых дорогих и известных ресторанов города – «Палкинъ» с видом на Невский проспект. В 2011 году открылся мини-отель и хостел Otelleto в Подъездном переулке, который одновременно позволяет принять 62 человека: 24 человека – мини-отель, 38 – хостел.

«Спрос на хостелы находится на стабильно высоком уровне, а их заполняемость в среднем выше, чем в гостиницах три звезды, так как сегмент непритязательных туристов, не предъявляющих высоких требований к уровню сервиса, достаточно велик», – констатирует Наталия Киреева.

Переориентация постояльцев из мини-отелей и небольших гостиниц в хостелы заставляет волноваться отельеров. Как рассказала генеральный директор гостиницы «Ижора» (ООО «Мираж») Маргарита Никифорова, накладные расходы у хостелов намного ниже. «Персонал, оплата коммунальных услуг у хостелов меньше, чем у гостиниц, что не позволяет конкурировать с ними на равных. В городе известны случаи, когда владельцы хостелов платят за коммунальные услуги по тарифам для частных лиц, в то время как гостиницы вынуждены платить больше за счет установленных для них тарифов как для юридических лиц. Чтобы получить такое преимущество, ума много не надо, надо просто не переводить квартиру, в которой расположен хостел, в нежилой фонд», – подытожила она.

Еловый отдых

В переводе с английского hostel означает общежитие. Однако для россиян русское название больше ассоциируется с негативом, чем с местом, где можно относительное недорого и спокойно переночевать.

Первый хостел в России был открыт в 1992 году в Санкт-Петербурге и был назван Saint Petersburg International Hostel. Годом позже уже в Москве появился свой «первенец». В том же году была создана и национальная ассоциация – Russian Youth Hostel Assosiation (RYHA). На сегодняшний день ассоциация объединяет хостелы Петербурга, Москвы, Великого Новгорода, Иркутска и Петрозаводска. Однако больше всего развитие хостел-движения получило в Москве и Петербурге.

В российских хостелах путешественники останавливаются на 1-2 ночи. В Петербурге этот показатель выше – в среднем 2-3 ночи. Сейчас российские хостелы в основном ориентированы на прием гостей из-за рубежа, их доля в загрузке колеблется в районе 70%.

Несмотря на дешевизну, в Петербурге можно найти достаточно комфортабельные хостелы. Иногда это могут быть и одноместные номера, а в больших комнатах иногда можно встретить телефон и телевизор. Завтрак в Петербургских хостелах обычно не входит в стоимость проживания, но гости могут воспользоваться кухней и необходимой посудой, где можно в любое время приготовить себе еду.

Так же как и классические отели, хостелы имеют свою классификацию. Только вместо звезд используют елочки (от одной до четырех). Самые лучшие, «четырехъелочные» хостелы должны иметь не менее 70 мест размещения, а в комнатах располагается не более 6 человек; завтрак включен в стоимость проживания, время работы – круглосуточно. Обязательно наличие бесплатного Интернета (можно на этаже), умывальника в номере и отдельной комнаты, где располагаются стиральная машина и гладильная доска.

Справка

Первый хостел в его современном понимании появился в 1907 году. Школьный преподаватель из Германии Ричард Ширманн по выходным дням устраивал для своих воспитанников загородные прогулки. На ночлег они останавливались в школах. Так учителю пришла идея об организации постоянных мест для ночлега учащихся, и он стал предлагать молодым путешественникам ночевать у себя в школе. Перед сном из классов выносили школьную мебель, а на пол клали матрасы. Утром парты возвращали в класс, а матрасы убирали. Поздней первый хостел был перенесен в замок Алтены, где существует и сейчас.

Владимир Савицкий


ИСТОЧНИК: АСН-инфо



25.02.2011 19:47

Специалисты компании Praedium ONCOR International подготовили анализ инвестиционных сделок в сегменте коммерческой недвижимости Москвы и регионов в 2010 г.

 

Общая ситуация

2010 г. превзошел ожидания рынка в части объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость, продемонстрировав рост объема капиталовложений на 43% по отношению к предыдущему периоду: 4,171 млрд. долларов против 2,919 млрд. долларов в 2009 г. (по России в целом). Большая часть инвестиций (62%) была осуществлена во второй половине года.

Ожидается, что в 2011 г. объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по итогам года вырастет примерно на 20%, достигнув отметки в 5 млрд. долларов.

 

 

Москва и Московская область

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимости Москвы и Московской области в 2010 г. составил 3861 млн. долларов – 93% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в 2010 г. В IV квартале 2010 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и МО составил 2511 млн. долларов (65% от объема инвестиций в 2010 г.). В I, II и III кварталах 2010 г. этот показатель был равен 425 млн. долларов, 632 млн. долларов и 293 млн. долларов соответственно.

 


 

В 2010 г/ основной объем инвестиционных сделок в Московском регионе был заключен в сегменте офисной недвижимости: 62%, 97%, 62% и 63% от общего объема инвестиций в I, II, III и IV кварталах соответственно. Инвестиционные сделки с объектами торговой недвижимости были заключены в I квартале (14% от общего объема инвестиций), III квартале (11% от общего объема инвестиций) и в IV квартале (2% от общего объема инвестиций). В сегменте складской и индустриальной недвижимости инвестиционные сделки были закрыты во втором полугодии: в III квартале на этот сегмент пришлось 28% от общего объема инвестиций, в IV квартале – 20%. Доля инвестиционных сделок с гостиничными объектами в I квартале 2010 г/ составила 24% от общего объема инвестиций; в других кварталах года такого рода сделок зафиксировано не было. В объекты многофункциональной недвижимости инвесторы осуществляли капиталовложения во II и IV кварталах 2010 г: 3% и 15% от общего объема инвестиций соответственно

 


 

В целом в 2010 г/ по Москве и Московской области картина следующая: на офисный сегмент пришлось 68% от общего объема инвестиционных сделок, на сегмент складской и индустриальной недвижимости – 15%, на сегмент многофункциональной недвижимости – 11%, доли инвестиции в сегменты торговой  и гостиничной недвижимости по итогам 2010 г/ составили по 3%.

 


 

В 2010 г/ в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы (и МО) преобладали российские инвесторы. Их доля в общем объеме инвестиций составила 87%.

 


 

Оживление рынка инвестиций в недвижимость в 2010 г., происходящее на фоне плавного, но уверенного роста российского фондового рынка, подстегиваемого повышением мировых цен на нефть, повлекло за собой незначительное снижение ставок капитализации с конца 2009 г. Так, на конец 2010 г/ они составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-10%, для качественных торговых объектов – 10,25-10,75%, для интересных с точки зрения инвестиций активов в сегменте складской недвижимости – 12,25-12,75%. Ожидается, что в течение 2011 г/ ставки капитализации продолжат снижаться (однако темпы снижения будут невысокими).

 

Регионы

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость  в регионах России по итогам 2010 г. составил 310,5 млн. долларов (7% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость): в I квартале - 134 млн. долларов, во II квартале - 105,5 млн. долларов, в IV квартале - 71 млн. долларов, в III квартале 2010 г. информации в открытых источниках о региональных инвестиционных сделках зафиксировано не было.

В 2010 г. 45% региональных инвестиционных транзакций пришлось на Петербург, 17% - на Новосибирск, 38% - на другие регионы России.

 


 

Наиболее привлекательным для потенциальных инвесторов сегментом коммерческой недвижимости за пределами двух столиц является сектор торговой недвижимости – рынок ритейла в регионах непрерывно развивается. В 2010 г. большая часть инвестиций в регионах (41%) было осуществлено в объекты торговой недвижимости, 34% - в объекты многофункциональной недвижимости, 25% - в офисные объекты.

 


 

В 2010 г. 84% региональных инвестиционных сделок было совершенно с участием российских инвесторов. Те немногие транзакции, которые совершались с участием иностранных инвесторов (оставшиеся 16% от общего объема инвестиций в регионах), заключались в отношении объектов, расположенных в Петербурге.

 


 

В регионах России ставки капитализации для наиболее качественных объектов коммерческой недвижимости традиционно выше, чем в Москве. Разница составляет 50-75 базисных пунктов для объектов в Петербурге и 300-400 базисных пунктов - для объектов в других регионах России.

 

Сегмент

Ставки капитализации для наиболее качественных объектов

Санкт-Петербург

Другие регионы

Офисная недвижимость

10-10,75%

12,5-14%

Торговая недвижимость

10,75-11,5%

13,25-14,75%

Складская недвижимость

12,75-13,5%

15,25-16,75%

 

Материал подготовлен компанией Praedium ONCOR International

 


ИСТОЧНИК: АСН-инфо


18.02.2011 20:01

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения объектов коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги января 2011 г.

 

Общие тенденции

Так, по оценке аналитиков январь не принес никаких серьезных изменений на рынок купли-продажи коммерческой недвижимости, но стал подтверждением целого ряда долгосрочных тенденций, которые сформировались во второй половине 2010 г. Это и высокий спрос на торговые помещения в центре, и тенденция к постепенному росту цен в офисном сегменте.

Максимальную долю в структуре предложения по-прежнему занимают офисные помещения (48% коммерческих площадей, предлагаемых к продаже). На втором месте - производственно-складские (27%), далее - торговые помещения (16% площадей от всего объема предложения) и помещения свободного назначения (9%).

Всего в январе на продажу было выставлено 1099 объектов общей площадью 2106 тыс.кв. м. и общей стоимостью 8,848 млрд. долларов. Суммарный объем предложения по сравнению с декабрем сократился весьма существенно: на 16% по количеству предлагаемых к продаже объектов и на 15% по их общей площади. Однако, подобное снижение связано с большим количеством праздничных дней, когда собственникам на рекламу объектов осталось лишь две последние недели месяца. Если же рассматривать аналогичный период 2010 г., то можно констатировать, что объем предложения остался примерно на том же уровне.

Средневзвешенная цена по сравнению с декабрем выросла на 3% и составила 4202 долларов /кв.м. однако и это изменение вряд ли можно назвать серьезным, даже с учетом лишь половины месяца деловой активности: скорее всего, изменение цен связано со снижением курса доллара на те же 3%.

 

Все сегменты

Количество

Общая стоимость, млн. долларов

Общая площадь, тыс. кв. м

Средняя площадь, тыс. кв. м

Средневзвешенная цена, долларов / кв. м

значение

1 099

8 848

2 106

1,92

4 202

к декабрю 2010

− 16%

− 12%

− 15%

+ 2%

+ 3%

к январю 2010

+ 2%

+ 4%

− 2%

− 4%

+ 6%

 

 

 

 


Торговая недвижимость: в центре происходит «вымывание» дорогих объектов

В январе экспонировалось 325 объектов общей площадью 341 тыс.кв.м. и общей стоимостью 1,94 млрд. долларов, из них 58 объекта – внутри Садового Кольца и 267 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре снизился пропорционально общему «новогоднему» снижению экспонирующихся объектов - на 15%. За пределами Садового Кольца это снижение оказалось чуть меньше: 13% по количеству объектов и 9% по их суммарной площади.

Ценовая динамика торгового сегмента в долгосрочной перспективе остается достаточно спокойной. Начав движение вверх первыми, цены на торговые помещения остаются в относительно стабильном состоянии, отклоняясь в ту или другую сторону. И если в январе прошлого года продавцы выставляли свои объекты по завышенным ценам, «проверяя» рынок и оставляя за собой возможность для торга, то в начале 2011 г. подобного не происходит. По сравнению с запросами продавцов годичной давности владельцы продаваемых объектов предлагают недвижимость изначально примерно на том же уровне, но сделки проходят практически без дисконта. Однако, структура предложения другая, в экспонировании меньше дорогих и качественных объектов.

Динамика января в торговом сегменте центральной части столицы, будучи незначительной по количественным показателям (снижение на 3% до 13281 долларов /кв. м.), отражает важные тенденции. «Снижение средневзвешенной цены произошло, в основном, за счет окончания в декабре экспозиции по двум таким дорогим объектам как на Тверской ул. (400 кв. м., 59300 долларов /кв. м.) и на Старом Арбате (677 кв. м., 39000 долларов /кв. м.). Таким образом, покупатели приобретают, в первую очередь, качественные, хоть и дорогие помещения. А менее качественные, несмотря на относительно невысокую стоимость, остаются на рынке, - поясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Кроме того, наблюдается рост цены сделок за счет отказа продавцов от торга в процессе переговоров. А это означает, что ликвидность наиболее качественных, при этом дорогих помещений в топовых локациях остается высокой, и основная тенденция к росту цен на торговые объекты в центре сохраняется», говорит эксперт.

Дополнительным подтверждением этому служит рост заявленных цен на объекты, продолжившие экспонирование, на 2%.

В периферийной части города ситуация противоположная: с рынка «уходят» дешевые предложения. И если цена по объектам, экспонируемым уже продолжительное время, снизилась на 1%, в целом наблюдался рост на 2% до 4630 долларов /кв. м.

 

Торговые внутри СК

Количество

Общая стоимость, млн. долларов

Общая площадь, тыс. кв. м

Средняя площадь, тыс. кв. м

Средневзвешенная цена, долларов / кв. м

значение

58

559

42

0,73

13 281

к декабрю 2010

− 15%

− 18%

− 15%

− 1%

− 3%

к январю 2010

− 6%

+ 78%

+ 93%

+ 107%

− 8%

 

Торговые вне СК

Количество

Общая стоимость, млн. долларов

Общая площадь, тыс. кв. м

Средняя площадь, тыс. кв. м

Средневзвешенная цена, долларов / кв. м

значение

267

1 384

299

1,12

4 630

к декабрю 2010

− 13%

− 8%

− 9%

+ 4%

+ 2%

к январю 2010

− 5%

+ 23%

+ 27%

+ 33%

− 3%

 

 

Офисная недвижимость: цены медленно, но верно прирастают

В офисном сегменте, который гораздо позднее торгового стал оправляться от кризиса, происходит плавный рост цен. За год в пределах Садового Кольца офисные объекты подорожали на 15%, годовой рост заявленных цен в периферийной части Москвы составил 13%.

«Нынешние цены уже достигли уровня марта-апреля 2009 г., когда до «дна» было еще далеко. И общая тенденция к росту сохраняется. – говорит Колокольников. - Кроме того, разрыв между стоимостью помещений в центре и на окраинах уже достиг и даже превысил докризисный, когда «центровые» объекты были дороже в два раза и более. Сейчас мы уже наблюдаем разницу более чем в 135%. Для сравнения – в период ценового минимума этот разрыв составлял примерно 90%. Это подтверждает более высокий спрос на «центровую» недвижимость ввиду ограниченности потенциала прироста площадей», отмечает эксперт.

Объем предложений офисов в январе снизился на 18% по количеству и на 16% по общей площади. Всего в январе объем предложения составил 465 объектов общей площадью 1011 тыс.кв. м. и общей стоимостью 5,25 млрд. долларов, из них 157 объекта – внутри Садового Кольца и 308 объектов – за его пределами.

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре выросла на 4% до 9351 долларов /кв. м. Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в январе увеличилась на 2% до 3956 долларов /кв. м.

 

 

Офисные

внутри СК

Количество

Общая стоимость, млн. долларов

Общая площадь, тыс. кв. м

Средняя площадь, тыс. кв. м

Средневзвешенная цена, долларов / кв. м

значение

157

ИСТОЧНИК: АСН-инфо