Петербург в стиле хостел


16.01.2012 14:38

Формула успешной работы для хостелов в Петербурге весьма проста: доступно, комфортно и в центре города. Эти постулаты помогают владельцам хостелов не только выживать, но и конкурировать с гостиницами и отбирать у них клиентов.

«У гостиниц и хостелов есть одно главное различие: отели стремятся создать для своих гостей приватность, покой и высокий уровень обслуживания, владельцы хостелов ведут борьбу только за доступные цены на проживание, – рассказывает президент Ассоциации малых гостиниц Петербурга Владимир Васильев. – Хостелы ориентированы на молодежь, более гибкую в плане адаптации к незнакомым людям, туристов с невысокой платежеспособностью или желающих сэкономить».

«Мебель в номерах хостела проста – кровати и персональные прикроватные тумбочки или шкафчики с замком. Обычно в номере размещаются от 2 до 4-8 человек, высокая плотность заселения номера достигается за счет установки в комнатах двухъярусных кроватей. Зачастую в номере нет отдельного санузла, он размещен на этаже. Кроме этого, постояльцам приходиться делить и кухню», – рассказывает директор хостела «Рудольф» Игорь Манукян.

Сегодня в Петербурге стоимость одного места в сутки в хостеле начинается от 300 рублей и может достигать 1 тыс. рублей. К примеру, стандартное размещение в трехзвездочном отеле обойдется постояльцу не менее 3 тыс. рублей. «Высокие цены в гостиницах только на руку владельцам хостелов – это позволяет работать не только со студентами, но и другими категориями людей, приезжающих в город. Пример – «командировочные», или иностранные туристы, привыкшие экономить в поездках», – отмечает Игорь Манукян.

Увеличение числа постояльцев позволяет собственникам хостелов получать неплохой доход. По оценкам господина Манукяна, рентабельность этого бизнеса может достигать от 20 до 40%. При этом данный показатель у больших гостиниц колеблется в диапазоне от 10 до 15%. При этом затраты на хостел не столь велики.

По данным управляющего партнера NAI Becar Projects Владимира Андреева, затраты на создание хостела составляют 300-500 USD на 1 кв. м без учета стоимости приобретения объекта. Впрочем, Игорь Маркарян добавляет, что в городе встречаются случаи, когда хостелы открывались в квартирах, взятых в аренду.

Коммунальное прошлое

«В Петербурге хостелы чаще всего располагаются в бывших коммунальных квартирах, расположенных в центре города в непосредственной близости от основных достопримечательностей», – поясняет старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Смирнова. Только на Невском проспекте их не менее 15. «Если европейские хостелы рассчитаны на проживание 50-70 человек, то в Петербурге они значительно меньше и представляют собой 3-5 комнат общей вместимостью не более 15-30 человек», – говорит старший аналитик компании Maris/CBRE Наталия Киреева.

Еще одним условием успешности проекта необходимо считать месторасположение объекта. По словам Владимира Васильева, туристы приезжают знакомиться с достопримечательностями города, и поэтому им хочется поселиться в центре, чтобы тратить меньше времени и средств на дорогу.

«В центре города чаще всего хостелы располагаются во вторых-третьих дворах, однако немало хостелов и в приближенных к центру районах города. К примеру, достаточно большое количество таких объектов можно встретить в Адмиралтейском районе, в части города, близкой к Обводному каналу», – комментирует Владимир Андреев.

По данным компании Maris/CBRE, по итогам первого полугодия 2011 года в Петербурге действует около 70 хостелов. Наиболее известный среди них – Graffiti на Мойке, 102 (30 номеров, 156 мест), открытый в 2009 году в здании типового советского детского сада. В 2010 году открылся Hostel Life (15 номеров на 68 мест), который интересен своим соседством с одним из самых дорогих и известных ресторанов города – «Палкинъ» с видом на Невский проспект. В 2011 году открылся мини-отель и хостел Otelleto в Подъездном переулке, который одновременно позволяет принять 62 человека: 24 человека – мини-отель, 38 – хостел.

«Спрос на хостелы находится на стабильно высоком уровне, а их заполняемость в среднем выше, чем в гостиницах три звезды, так как сегмент непритязательных туристов, не предъявляющих высоких требований к уровню сервиса, достаточно велик», – констатирует Наталия Киреева.

Переориентация постояльцев из мини-отелей и небольших гостиниц в хостелы заставляет волноваться отельеров. Как рассказала генеральный директор гостиницы «Ижора» (ООО «Мираж») Маргарита Никифорова, накладные расходы у хостелов намного ниже. «Персонал, оплата коммунальных услуг у хостелов меньше, чем у гостиниц, что не позволяет конкурировать с ними на равных. В городе известны случаи, когда владельцы хостелов платят за коммунальные услуги по тарифам для частных лиц, в то время как гостиницы вынуждены платить больше за счет установленных для них тарифов как для юридических лиц. Чтобы получить такое преимущество, ума много не надо, надо просто не переводить квартиру, в которой расположен хостел, в нежилой фонд», – подытожила она.

Еловый отдых

В переводе с английского hostel означает общежитие. Однако для россиян русское название больше ассоциируется с негативом, чем с местом, где можно относительное недорого и спокойно переночевать.

Первый хостел в России был открыт в 1992 году в Санкт-Петербурге и был назван Saint Petersburg International Hostel. Годом позже уже в Москве появился свой «первенец». В том же году была создана и национальная ассоциация – Russian Youth Hostel Assosiation (RYHA). На сегодняшний день ассоциация объединяет хостелы Петербурга, Москвы, Великого Новгорода, Иркутска и Петрозаводска. Однако больше всего развитие хостел-движения получило в Москве и Петербурге.

В российских хостелах путешественники останавливаются на 1-2 ночи. В Петербурге этот показатель выше – в среднем 2-3 ночи. Сейчас российские хостелы в основном ориентированы на прием гостей из-за рубежа, их доля в загрузке колеблется в районе 70%.

Несмотря на дешевизну, в Петербурге можно найти достаточно комфортабельные хостелы. Иногда это могут быть и одноместные номера, а в больших комнатах иногда можно встретить телефон и телевизор. Завтрак в Петербургских хостелах обычно не входит в стоимость проживания, но гости могут воспользоваться кухней и необходимой посудой, где можно в любое время приготовить себе еду.

Так же как и классические отели, хостелы имеют свою классификацию. Только вместо звезд используют елочки (от одной до четырех). Самые лучшие, «четырехъелочные» хостелы должны иметь не менее 70 мест размещения, а в комнатах располагается не более 6 человек; завтрак включен в стоимость проживания, время работы – круглосуточно. Обязательно наличие бесплатного Интернета (можно на этаже), умывальника в номере и отдельной комнаты, где располагаются стиральная машина и гладильная доска.

Справка

Первый хостел в его современном понимании появился в 1907 году. Школьный преподаватель из Германии Ричард Ширманн по выходным дням устраивал для своих воспитанников загородные прогулки. На ночлег они останавливались в школах. Так учителю пришла идея об организации постоянных мест для ночлега учащихся, и он стал предлагать молодым путешественникам ночевать у себя в школе. Перед сном из классов выносили школьную мебель, а на пол клали матрасы. Утром парты возвращали в класс, а матрасы убирали. Поздней первый хостел был перенесен в замок Алтены, где существует и сейчас.

Владимир Савицкий


ИСТОЧНИК: АСН-инфо



13.04.2011 15:56

Портал www.irn.ru подготовил обзор основных тенденций на рынке элитного жилья Москвы весной 2011 года.

Вялый спрос на фоне завышенных цен

По наблюдениям аналитиков компании EliteCenter, с ноября 2010 г. на рынке элитной недвижимости Москвы не наблюдается тенденции к активизации покупательского спроса. «Реальные покупатели заняли выжидающую позицию, в то время как большинство продавцов не готовы снижать явно завышенную стоимость выставляемых объектов. Объем предложений сильно превалирует над спросом», — сообщает компания в пресс-релизе.

Такой вывод совпадает с мнением специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Портал www.irn.ru уже неоднократно писал о сходящемся тренде в этом году: самое дешевое жилье будет наиболее востребовано и дорожать (очевидное свидетельство тому – «Марфино» и другие подобные проекты), а самое дорогое – дешеветь. Свидетельство – прошлогодние аукционы элитного жилья Penny Lane Realty. Многие лоты, выставленные по голландскому способу (понижающаяся цена), не были востребованы даже после 15-20% скидки.

Политическое влияние отсутствует

Об отсутствии реального влияния результатов выборов на рынок жилья руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко заявил в недавнем докладе «Непривычная динамика цен на рынке жилья: впервые за 20 лет». Влияет на рынок только предшествующий им ажиотаж.

Сам факт приближения выборов оказывает влияние на рынок недвижимости, вне зависимости от результатов. (Можно сравнить с постулатом американского адмирала Альфреда Тайера Мэхэна – Fleet in Being, который гласит: факт присутствия военного флота на море оказывает влияние на мировую политику.) Что происходило в предвыборные периоды последнего периода новейшей истории в России, особенно в 2003-м и 2007 гг.? Более ранние времена не стоит принимать в расчет. Выборы, которые привели к власти первого президента РФ, рассматривать нет смысла — организованного рынка жилья тогда просто не существовало. В 1998 г. случился дефолт. Наступление 2000 г. из-за отставки Бориса Ельцина оказалось испорчено для всех, особенно для журналистов, — этот фактор «смазал» все рыночные тенденции. А вот обстановку 2003 и 2007 гг. можно назвать относительно спокойной. Тем не менее, рост цен на рынке жилья был бурным, а прирост строительства не успевал за ним. Хотя, как показал уже конец 2008 г., аппетиты девелоперов оказались переоцененными. «Страхи передаются потенциальным покупателям жилья самим фактом приближения выборов, вне зависимости от того, кто победит», — считает Репченко.

Туманная статистика

Объем предложения на элитном рынке столицы оценить непросто. Прежде всего, потому что, несмотря на все попытки, унифицировать проблему «классности» зданий так до конца и не удалось. В результате каждая компания ведет собственные исследования с собственными критериями. Единого мнения — что относить к de luxe, просто элитному, к премиум, к бизнес-классу — как не было, так и нет.

Можно, например, попробовать взглянуть на статистику глазами IntermarkSavills. По ее данным, на начало 2011 г. первичные продажи велись в 26 элитных жилых комплексах. В течение трех месяцев 2011 г. на рынок вышли четыре новых проекта:

клубный дом Barkli Virgin House на 1-м Зачатьевском
пер., д. 8/9 (21 квартира);

жилой комплекс «На Трубецкой» на ул. Трубецкая,
д. 28, стр. 2 (90 квартир);

клубный дом Skuratov House на ул. Бурденко, вл.11
(33 квартиры);

жилой комплекс Barkli Park на ул. Советской Армии,
вл. 6 (130 квартир).

Таким образом, по состоянию на конец марта 2011 г., на первичном рынке было представлено 30 жилых комплексов премиум-класса. В двух из них ведутся исключительно «закрытые» продажи.

О каких двух идет речь, аналитическому центру «Индикаторы рынка недвижимости» выяснить не удалось. Но как показывает прежняя практика, такая формулировка может означать как строжайший «фейсконтроль» и глубокую проверку благонадежности потенциального покупателя, так и нежелание девелопера тратиться на рекламу. Есть «сарафанное радио», да и продажи, так сказать, «идут без посредников»… Можно хорошие скидки сделать.

В течение первого квартала 2011 г. первичные продажи велись в 31 комплексе бизнес-класса, по даным IntermarkSavills. В одном проекте продажи были завершены. В пяти проектах на нулевой стадии строительства продажи были приостановлены в 2009-2010 гг. и до сих пор не возобновлены. В течение I квартала 2011 г. на рынок жилья вышли два жилых комплекса бизнес-класса:

ЖК «ШАТЕР» (ул. Верхняя Красносельская, вл.19а);

ЖК «Николаевский Дом» (Комсомольский просп., д.9А).

По состоянию на конец марта 2011 г. на первичном рынке было представлено 30 жилых комплексов бизнес-класса.



Источник: IntermarkSavills

Новые проекты премиум-класса, в которых к концу первого квартала 2011 г. велись продажи, в совокупности включают 2200 объектов суммарной площадью около 360 000 кв. м, по данным IntermarkSavills. Однако, например, компания EliteCenter относит к элитному сегменту 2380 предложений квартир только из 3-4 комнат и (sic!) только без отделки.

Отделка — вопрос особый

С началом 2011 г. эксперты EliteCenter отмечают новый тренд — наметился реальный дефицит квартир в новых домах с хорошей отделкой. Причину такой ситуации эксперты видят в том, что в кризисный период (2008-2009 гг.) было скуплено большое количество инвестиционных квартир без отделки в строящихся объектах по дисконтным ценам. Инвесторы не стали доводить бизнес-проекты до конца — 90% таких квартир так и остались «в бетоне». 2010 год ознаменовался выводом на рынок сразу большого числа «кризисных» новостроек со значительным объемом предложений от собственников. Таким образом, сейчас виден профицит предложений квартир в новых домах без отделки и по явно завышенным ценам.

 

Источник: EliteCenter

«Если собственники таких квартир смогут быстро сориентироваться в новых условиях и довести свои бизнес-проекты до ума, — комментирует ситуацию ведущий эксперт EliteCenter Андрей Кальницкий, — то есть сделают качественную отделку в таких квартирах, то, скорее всего, они смогут реализовать их до конца весны».

География спроса

Лидирующие позиции в структуре спроса на элитное жилье в течение первого квартала 2011 г. заняли Тверской район и Хамовники (Остоженка и Плющиха) — 24% и 23% сделок соответственно. Тверской район в лидеры продаж вывел жилой комплекс «Итальянский квартал» (более 10% суммарного количества сделок). Также высоким спросом пользуются квартиры в Пресненском районе и Замоскворечье — по 16% сделок, по данным IntermarkSavills.

Большинство заключенных сделок (84%) приходится на 3-4- и многокомнатные квартиры. В течение первого квартала наиболее востребованными со стороны покупателей являлись квартиры премиум-класса площадью 100–200 кв. м (67% совершенных сделок). По сравнению с тем же периодом 2010 г. увеличился спрос на квартиры площадью более 200 кв. м (25% против 18% в 2010 г.).



Источник: IntermarkSavills

Здесь стоит отметить также такой тренд, как сдача позиций лидера покупательского интереса – Остоженки, по мнению директора компании EliteCenter Александра Дьяченко. На первый план по популярности выходят такие районы как Хамовники, Смоленка, Парк Культуры. По его мнению, немаловажным критерием при покупке недвижимости в настоящий момент является транспортная доступность, а не расположение в центре как таковом. «Похоже, транспортные коллапсы этого года заставили сместиться центр притяжения элиты», — считает он. Близость объекта от основных магистралей города — Садового кольца, ТТК и набережных, а главное — наличие альтернативных выездов на них — зачастую играют большую роль, нежели близость к Кремлю.

Но близость к нему все равно остается на виду. Например, самым дорогим предложением в базе компании EVANS является трехуровневая квартира на Тверской улице. Это объект площадью 700 кв. м с возможностью установки лифта и отдельным выходом на крышу в новом доме. Стоимость — $20,5 млн.

А вот по данным компании Knight Frank, Замоскворечье удерживает лидерство по количеству проданных квартир второй год подряд. В 2010 г. здесь было продано 30,4% от общего числа квартир. На втором месте находится район Тверской с 20% долей продаж. Замыкают тройку лидеров Хамовники с 15,6% проданных квартир.

«Активное строительство, различные акции, а также хороший выбор благодаря большому объему предложения обеспечили районам Замоскворечье, Тверской и Хамовники лидерство по количеству проданных квартир. В общей сложности, в этих районах было реализовано 65,9% от проданных в 2010 г. квартир. Остоженка занимает четвертое место с долей в 11,2%», — отмечает Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований рынка компании Knight Frank.

Инвестиции оправданы слабо

За последний год снизилась доля клиентов инвесторов: 20% против остальных 80%, кто ищет «для себя», — отмечает Дьяченко. Это связано с тем, что тенденции дальнейшего развития рынка пока не ясны, не верят многие и в окончание кризиса. Прежние инвесторы в элитную недвижимость «пустились» в бизнес и в экономкласс, где видят для себя более радужные перспективы получения дивидендов уже через год-два. Спросом у таких клиентов пользуются «голые стены» в районах ЗАО, СЗАО и ЮЗАО — которые инвесторы намерены перепродать через пару лет. Также востребованы небольшие двухкомнатные квартиры площадью 80-100 кв. м с ремонтом и действующим договором аренды.

Впрочем, правильно выбранное место (ох уж этот чуть ли не поэтами воспетый location), грамотный проект (не слишком большой, не слишком маленький), качество строительства, отработанные профессиональные маркетинговые методики — все эти необходимые слагаемые успеха еще долго будут в России привлекать покупателей квартир ценой в $1-3 млн. Желающие будут появляться. Иногда новые, порой — одни вместо других, считают специалисты www.irn.ru.



 


ИСТОЧНИК: АСН-инфо


31.03.2011 18:13

Предложение

По данным, собранным компанией NAI Becar, в I квартале 2011 г. в Санкт-Петербурге сданы в эксплуатацию офисные помещения в семи объектах, общая площадь которых составила 42 538 кв. м. Это сопоставимо с объемом ввода IV квартала прошлого года, но в 2,4 раза меньше показателя I квартала 2010 г. (см. рис. ниже).



Общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С) достиг 2 521 тыс. кв. м, прирост к уровню конца 2010 г. – 2% (см. рис. ниже).



Общий объем предложения высококачественных офисных площадей (классов А, В) по итогам I квартала составил 1 898,4 тыс. кв. м. Все новые объекты позиционируются в классах А и В. Две трети всех введенных площадей приходится на объекты нового строительства, остальные – реконструкция зданий.

Обеспеченность качественными офисными площадями на тысячу жителей города составила 545 кв. м и порядка 923 кв. м на тысячу экономически активного населения Санкт-Петербурга.

Качественная структура офисных площадей, введенных в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в I квартале 2011 г. и общего объема предложения в сравнении с итогами 2010 г. представлена на рис. ниже.



Новые офисные центры открылись в пяти административных районах города – Адмиралтейском, Выборгском, Красногвардейском, Фрунзенском и Центральном. Качественная структура ввода по районам представлена на рис. ниже.



На районы исторического центра – Адмиралтейский и Центральный – пришлось 44% общей площади (18,6 тыс. кв. м) в четырех объектах.



Спрос

По сравнению с IV кварталом 2010 г. в I квартала 2011 г. спрос стал активнее. Это можно объяснить тем, что ставки аренды последние полгода практически не менялись, и, в ожидании их неминуемого роста вслед за инфляцией, потенциальные арендаторы стремятся скорее определиться с необходимыми офисными площадями.

По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону постепенного укрупнения: от небольших офисов (15–50 кв. м) до средних (100–200 кв. м). Также брокеры отмечают возрастание интереса к офисам 300–500 кв. м.

Заполняемость бизнес-центров класса С близка к 100%. Офисные объекты классов В/В+ заполнены на 60–90% (в зависимости от местоположения), объекты класса А – на 75–95%.

Спрос на покупку офисных площадей в I квартале текущего года не увеличился.

Арендные ставки и цены продаж

Существенных изменений ставок аренды по сравнению с концом 2010 г. не произошло.

В среднем, по Санкт-Петербургу в I квартале 2011 г. ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах (см. рис. ниже):

класс А – 900–2 000 руб./кв. м/месяц;

класс В – 600–1 300 руб./кв. м/месяц;

класс С – 500–950 руб./кв. м/месяц.
 




Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в январе–марте 2011 г. цены продаж одного квадратного метра площади в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах варьировались в диапазоне от 50 000 (при продаже здания целиком) до 140 000 руб. Стоимость зависит от местоположения, класса объекта, размеров и состояния отделки приобретаемого офиса.

По сообщениям брокеров, переговоры о продаже офисных объектов ведутся, но реальных сделок практически нет, либо они не афишируются.

Прогноз развития рынка

По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, в 2011 г. возможен ввод порядка 35 офисных объектов общей площадью более 350 тыс. кв. м. Исходя из существующей реальности, в течение III–IV кварталов текущего года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию 20-22 объектов общей площадью 190–210 тыс. кв. м.

На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,71–2,73 млн кв. м (см. рис. ниже).




Темпы прироста общего объема рынка по итогам текущего года прогнозируются на уровне 9,4–10,2%, т.е. сохранятся на уровне прошлогодних.



Тенденции рынка бизнес-центров

Текущее состояние рынка бизнес-центров Санкт-Петербурга характеризуется стабильностью.

Прирост общего объема предложения по итогам I квартала 2011 г. составил около 2%. Ожидаемый прирост по году в целом – порядка 10%, таким образом, падение темпов прироста рынка остановится.

Активизировались работы по отдельным приостановленным проектам. Крупные девелоперские проекты, включающие офисную составляющую, подвергаются реконцепции с целью минимизировать риски.

Помимо традиционного ввода крупных объектов очередями, получила распространение практика разбиения на лоты даже внутри одного здания. Запуск в эксплуатацию части площадей, к примеру, 3–5 тыс. кв. м, требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций.

Ставки аренды стабилизировались. В 2011 г. существенный рост ставок в целом по рынку маловероятен, однако возможно увеличение ставок аренды в объектах с высокой заполняемостью, а также в бизнес-центрах, ставки в которых за 2009–2010 гг. опустились ниже среднерыночных. Возможен возврат к практике индексирования арендной ставки в зависимости от инфляции.

Сокращаются диапазоны разброса ставок внутри одного объекта, которые существенно дифференцировались в период кризиса. Преференции возможны только для старых клиентов или арендаторов больших площадей.

По размерам запрашиваемых в аренду офисов спрос сдвинулся в сторону площадей 100–200 кв. м.

Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение I квартала 2011 г. сохранились на уровне 2010 г.


ИСТОЧНИК: АСН-инфо