Инвестиции в Центральной и Восточной Европе вернулись на уровень 2008 года
Йос Тромп, глава департамента исследований и консалтинга CBRE в Центральной и Восточной Европе, так комментирует итоги года:
— Несмотря на значительную волатильность рынка последних лет, нашему региону удалось привлечь значительный объем инвестиций в недвижимость. С одной стороны, это связано с высокой доходностью и оптимистичными прогнозами по рынку России. С другой стороны, Польша и Чехия продолжают привлекать низкорисковые инвестиции. Вероятно, что в будущем году регион сохранит свою двойственную природу, с той лишь разницей, что в 2012 году усилится соотношение между премиальным и непримиальным секторами, в пользу первого.
Несмотря на хорошие показатели в 2011 году, долговые проблемы стран еврозоны повлияли на количество сделок в регионе. Судя по результатам в октябре и ноябре общее количество сделок в четвертом квартале достигнет (550 млн евро), что значительно меньше, чем в предыдущих трех кварталах, где минимальный объем заключенных сделок составлял 2,5 млрд евро.
Несмотря на снижение активности, Польша, Чехия и Россия остаются приоритетными направлениями как по уже завершенным, так и по планируемым к завершению сделкам. Рост опасений, связанных с ситуацией в еврозоне, негативно отразился на интересе инвесторов к рынкам Венгрии и Юго-Восточной Европы. За исключением нескольких проектов в Румынии, на рынке Юго-Восточной Европы не было значительных сделок с начала лета.
Патрик О’Горман, директор департамента рынков капитала региона Центральной и Восточной Европы CBRE, добавляет:
— Новая волна неуверенности значительно повлияла на доступность финансирования. Так как регион все еще сильно зависит от западноевропейских банков, это, вероятно, ограничит количество сделок в 2012 году. В подобных условиях сделки занимают больше времени или вообще откладываются. На более масштабных проектах неблагоприятные условия могут сказаться несколько позже, и их эффект будет зависеть от банковского финансирования. С учетом всех обстоятельств маловероятно, что инвестиционные объемы будут расти в первом квартале будущего года. Недавний рост в регионе был связан с некоторыми большими сделками, аналогичных проектов в среднесрочной перспективе не ожидается.
— Акционерные инвесторы больше не конкурируют с другими инвесторами за консервативные премиальные инвестиции на большинстве рынков. Судя по соотношению рисков и доходности в портфелях этих инвесторов, наиболее приоритетными будут оставаться низкорисковые проекты премиального сегмента на рынках Польши, Чехии, - продолжает господин О’Горман.
Кристофер Питерс, директор отдела исследований рынка CBRE Россия, добавляет:
— Российский рынок недвижимости стабильно показывал значительное увеличение объема сделок с 2001 по 2010 годы: 4,3 млрд долларов США за январь-ноябрь 2011 года по сравнению с 2,3 млрд долларов США в течение всего 2010 года. Это даже немного выше, чем тот уровень, который мы видели в 2008 году (4,2 млрд долларов США). 2011 является рекордным годом по объему инвестиций в российскую недвижимость. Разница текущей ситуации по сравнению с докризисными годами заключается в том, что большая часть вложений в недвижимость России принадлежит внутренними игрокам, а не иностранным. Мы ожидаем, что в связи с нестабильностью на мировых финансовых рынках 4 квартал российского рынка недвижимости подтвердит признаки замедления роста, но в то же время это может создать благоприятные условия для обеспеченных российских компаний, которые не нуждаются в банковском финансировании для приобретения активов дешевле, что, в свою очередь, будет способствовать увеличению внутренних инвестиций.
По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002», 57% квартир вторичного рынка, выставленных на продажу в Москве, в сентябре были приобретены меньше года назад. Необходимо отметить, что срок повторного выхода квартиры на продажу отражает инвестиционную составляющую объекта недвижимости.
Данные объекты можно классифицировать в зависимости от времени приобретения их в собственность. Так, преобладающее большинство квартир куплены с сентября 2007 г. по март 2008 г. - 68% или 3 тысячи 876 квартир. 20% приходится на квартиры, купленные с апреля по июнь 2008 г., - 1 тысяча 140 объектов. 10% выставленного на продажу жилья перешло в собственность нынешних владельцев менее чем 3 месяца назад – 570 объектов . Незначительную долю в общем объеме предложения составляют объекты, которые были куплены менее 2 месяцев назад - 1,8% или 102 квартиры.
Анализ структуры предложения позволяет выявить так называемую долю инвестиционных квартир по отношению к общему объему. Необходимо отметить, что дата приобретения объекта в собственность является косвенным показателем, который определяет характер покупки. Данная характеристика предложения может свидетельствовать о реальном объеме выставляемых на продажу инвестиционных квартир. По данным Бюро, что средний срок выхода объекта на повторную продажу в Москве составляет 8,6 года.
Покупка квартиры в доме под снос давно стала предметом для обсуждения среди любителей инвестиций в недвижимость и мелких инвесторов, желающих погреть руки на реализации социальных программ, а также среди простых собственников жилья в Москве. Популярность этого вопроса очевидна для многих и способствует постоянному и во многом необоснованному росту цен на квартиры в сносимых домах. В настоящее время стоимость квартир в домах одной категории может отличаться на десятки тысяч долларов только лишь потому, что одно здание ожидает снос, а другое - нет. Известно, что для многих участников рынка жилой недвижимости купля-продажа квартир в ветхих домах превратилась в настоящий бизнес.
По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002» в Москве насчитывается порядка 1640 домов, которые подлежат сносу в ближайшие 3-4 года. По самым скромным оценкам это 200 тыс. квартир. Стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 31 кв.м в пятиэтажном доме находится на уровне $223 тыс. ($7073 за метр), а «однушка» общей площадью 33 кв.м в девятиэтажном доме обойдется покупателю в $230 тыс. ($6873 за метр).
Напомним, что средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе по состоянию на 11 августа составляет $5730.
Как показывает практика, большинство квартир, расположенных в сносимых домах, могут быть предметом купли-продажи на том или ином этапе с момента появления информации о сносе дома.
Главный операционный юрист компании «Бергер и Партнеры» Максим Бородыня отмечает, что все собственники должны быть поставлены в известность о сносе дома за год до начала проведения работ, и только за полгода до снесения накладывается запрет на прописку и регистрацию прав собственности по договорам купли-продажи квартир в данном доме.
Таким образом, у собственника существует возможность продать квартиру в течение полугода после того, как он узнал о сносе дома. Естественно, многие собственники приобрели квартиры в таких домах исключительно ради прибыли , и во многом благодаря этому наблюдается стремительный рост цен на подобные объекты. Чем ближе срок сноса дома, тем выше цена квартиры.
Как отмечает ведущий аналитик Бюро Недвижимости «Агент 002» Татьяна Макеева, цена квартиры в доме под снос в среднем отличается на 50-70 тыс. долларов в зависимости от площади квартиры, количества комнат и расположения дома. В настоящее время средняя стоимость квадратного метра в таких квартирах на $700-800 выше, чем в целом по рынку.
Основная масса предложения квартир в сносимых домах представлена девятиэтажными и пятиэтажными домами, их доля 77% и 20 % соответственно. При этом стоимость квадратного метра в пятиэтажных домах гораздо выше ($6490), чем в девятиэтажных ($6300).
По округам Москвы предложение квартир в сносимых домах распределилось следующим образом: 19% находятся в ВАО, 18% - в ЮАО, 16% - в ЮЗАО, 11% и 10% приходятся на ЮВАО и СВАО. В САО, ЗАО и СЗАО таких квартир 9%, 7% и 6% соответственно, в ЦАО и ЗелАО данных объектов меньше всего R11; 3% и 1% от общего числа выставленных на продажу квартир. | Дома | Количество комнат | Средняя площадь, кв.м. | Средняя цена кв.м., $ | Средняя цена квартиры, $ |
| 5-тиэтажные | 1 | 31,7 | $7 073 | $223 270 |
| 2 | 44,9 | $6 238 | $279 200 | |
| 3 | 58,3 | $6 022 | $351 490 | |
| 7-миэтажные | 1 | 40,6 | $6 302 | $254 960 |
| 2 | 54,2 | $6 460 | $348 000 | |
| 3 | 80,7 | $5 617 | $451 000 | |
| 4 | 92,8 | $5 219 | $484 280 | |
| 9-тиэтажные | 1 | 33,5 | $6 873 | $229 700 |
| 2 | 45,4 | $6 308 | $285 000 | |
| 3 | 60,1 | $5 832 | $349 600 | |
| 4 | 80,5 | $5 080 | $402 270 |