Земля и политическая воля: взаимоувязки и нестыковки
Разобраться в хитросплетениях федеральных, региональных и областных норм участникам саммита помогал начальник отдела законодательства в сфере недвижимости департамента недвижимости Александр Окунев.
«Портянка» в половину Невского
Круг проблем, которыми занимается отдел, возглавляемый Александром Окуневым, весьма широк и выходит далеко за пределы, форма
Одна из важнейших задач – совершенствование территориального планирования, все еще недостаточно развитого в России. Александр Окунев иронизирует: «субъектами РФ и муниципалитетами была проделана большая ра
А сразу после утверждения схема потеряла бы актуальность. «Вот кинологический центр МВД по Курганской области. На огромной “портянке” мы укажем – а давайте здесь будет кинологический центр, пусть он будет прямоугольной формы и располагаться с севера на юг. Но в момент утверждения схемы выяснится, что на муниципальном уровне в рамках суверенных полномочий местного самоуправления в области градостроительной деятельности здание решили расположить с запада на восток. Кому нужна такая схема?» Кроме того, на схеме должны быть указаны границы земельных участков. Но процесс образования, преобразования, перераспределения участков остановить невозможно. пришлось отказаться от первоначального варианта схемы и допустить меньшую детализации.
Плюс-минус 40 км
Кроме того, схеме не хватало взаимоувязки интересов и планов. Например, Минтранс предлагает развивать дороги в одну сторону от Москвы, а Министерство энергетики – развивать энергетику в другую сторону. Значит, не будет ни электричества для освещения дорог, ни иной инфраструктуры. А космодром «Восточный» точно попадал в перекрестие автомобильных дорог...
Тем не менее, есть расхожий миф, будто нынешних документов территориального планирования достаточно, будто из них можно получить информацию, важную для инвесторов и для принятия управленческих решений. «Мы проинвентаризировали схемы территориального планирования. Действительно, 90-95% территории страны охвачено схемами. Но какими? Когда начали “склеивать” схемы по Сибирскому фед
Но пойти иным путем означало бы создать федеральный орган, который занимался бы “притиркой” материалов и согласованием в каждом случае бумажных нестыковок. Минрегион требовал под эту службу специальных полномочий и дополнительного большого штата. Пока предложено создать единый фонд картограф
«Для уставных целей»
Может быть, взаимоувязка и появится – завтра, а сегодня миф громоздится на миф. Исходя из того, что в стране уже выполнено территориальное планирование, некоторые чиновники и заинтересованные лица предложили отменить деление земель на категории. Но, по мнению Александра Окунева, это по меньшей мере преждевременный шаг. Ибо кроме категорий есть гораздо более важная проблема видов разрешенного использования земель. Вид разрешенного использования «для целей дачного строительства» прослеживается как на землях сельхозназначения и населенных пунктов, так и на землях промышленного назначения: в свое время заводы предоставляли землю для
Еще один проблематичный вид разрешенного использования – «для строительства деревянных домов». Но фундаменты этих до
Власти Москвы до последнего времени настаивали на отдельном виде «для проектирования и строительства», отдельном «для строительства» и «для последующей эксплуатации». Александр Окунев проводит ассоциации с сельхозземлями. «Там, – говорит он, – мы должны по этой логике установить такие виды разрешенного использования: “для рассады помидоров”, “для выращивания помидоров” и “для сбора помидоров”. Все органы власти будут чувствовать себя прекрасно – но не сельхозпроизводитель. Удобрения этими видами разрешенного использования тоже не предусмотрены. Местные органы власти хотят конкретики. Если речь идет об участках для жил”». Опять возьмем сельхозземли. Если на “для выращивания моркови” решили выращивать помидоры, нужно менять вид разрешенного использования? Такие проблемы возникают постоянно. Высоту застройки надо регулировать через градостроительные регламенты и нормат
В чем же выход? – в создании нового классификатора. В нем должно быть не более 200-500 видов разрешенного использования, разделенных на 15-16 больших блоков. В ближайшее время Минэкономразвития подготовит этот документ, увязыв его с фактической ситуацией и с видами разрешенного использования для целей кадастровой оценки. В ближайшие недели месяц на сайте министерства будет опубликован проект приказа, причем он два-три раза будет обновляться с учетом поправок.
В «ручном режиме» и в суде
Один из самых сложных сегодняшних вопросов – определение платы за землю на основе кадастровой оценки. С точки зрения столичного специалиста, не стоит обсуждать, насколько правомерны фигурирующие в большинстве нормативных актов один или полтора процента от кадастровой стоимости. Важнее определиться с базовыми подходами. «Фактором стоимости объектов недвижимости в рамках массовой оценки в Кемеровской области, – свидетельствует он, – является “удаленность от моря” –
До 2010 года, согласно Земельному кодексу, кадастровая стоимость могла устанавливаться в процентах от рыночной стоимости. Но судебная практика разноречива. Дальневосточный федеральный арбитражный суд решил, что кадастровая стоимость может исчисляться в процентах от рыночной, но не превышать ее – а в Сибирском округе заявляли, что исчислять в процентах, значит допускать оценку и в 1000 раз больше рыночной, и в 300 раз меньше. «Конкретный случай – приют “Кот и пес” на Сахалине. Стоимость одной сотки земли им насчитали в 15 тысяч долларов. Мы пытались отрегулировать это “в ручном режиме”. После угроз прислать сахалинским руководителям котиков и собачек, которые не переживут кадастровой оценки, процесс кое-как сдвин
При введении единого налогообложения по рыночной стоимости объектов недвижимости, т.е. земли вместе со строениями, (вероятно, с января 2013) количество судебных споров увеличится. Однако для этого должна быть разработана база для обложения.
35 подписей для одной трубы
Особо в ходе встречи с Александром Окуневым обсуждались проблемы согласований при строительстве новых объектов недвижимости. Чрезвычайно опасными московский специалист считает готовящиеся ныне поправки в Гражданский кодекс РФ, – их обсуждает Совет по кодификации при Президенте: «Они порождают хаос. Совет планирует ввести некое новое «право застройки». Оно позволит строить все что угодно, без каких-либо публичных норм. Это очень опасная тенденция: приоритет гражданского права над правом публичным. Публичные интересы должны быть важнее, об этом говорит законодательство всех развитых правовых систем мира». Но оборотной стороной публичных интересов оказывается крайняя забюрократизированность согласований. Вот пример – Минэкономразвития издало приказ, упрощающий одну из норм для кадастровых планов: вместо отображения границ объекта недвижимости теперь достаточно подать информацию о наличии такого объекта. Однако на местах уже разработали стандартную форму такого уведомления и даже ввели сертификацию.
«Мы насчитали 52 более или менее легальных согласования, которые нужно пройти каждому застройщику, потому что никаких регламентирующих норм нет. В законах о ветеринарии, о недрах, о санитарно-эпидемиологическом благополучии есть согласования по земле. Нужно согласовать застройку с зонами полета самолетов, железнодорожниками, связистами… Я сам столкнулся с этим, – сказал Александр Окунев.– Строил дом на своем участке. Копали-копали – наткнулись на магистральный кабель “Ростелекома”. Прихожу к их начальнику, выясняю в чем дело. Отвечает – специалист оформилс
Тем не менее, практика перевода лесных земель в земли населенных пунктов скорее всего будет остановлена. Земли лесного фонда относятся к федеральной собственности, хотя полномочия по ним переданы регионам. При изменении черты населенных пунктов федеральная земля включается в эти города или поселки. Происходит и изменение категорий земельных участков в земли населенных пунктов. Но вид публичной собственности не меняется, участки остаются в федеральной собственности. Это ставит под сомнение и законность некоторых коттеджных поселков.
Согласно постановлению Правительства отсутствуют и основания для предоставления федеральных земель под жилищное строительство. То, что их предоставляют другие органы власти, ситуации не меняет.
Однозначно запрещено и строительство многоквартирных домов на участках. предназначенных для индивидуального строительства и дач. Хотя, к примеру, в Ростове-на-Дону пытаются узаконить уже построенный на дачных участках многоквартирный дом, нарушает нормы градостроительного и земельного законодательства, а потому строение не будет признано законным.
«Сейчас в пилотном режиме запускается создание жилищных кооперативов – закон принимается. Если будущие участники между собой договорились, можно получить бесплатный земельный участок. Сейчас речь идет о врачах, учителях, отдельных группах населения. Из списка исключены судьи, чиновники, любые муниципальные служащие. В Новосибирске такой проект реализуется – нормальные участки, нормальные ставки кредитования. Было бы хорошо, если бы так было везде», – сказал визитер.
Принятые поправки к законодательству позв
Часто покупатели недвижимости идут на это просто потому, что не располагают достаточными суммами на законно построенные квартиры. Но теперь им предстоит возвращать свои деньги путем судебных процедур. Роль судов в ближайшее время будет расти, – уверен сотрудник Минэкономразвития. Однако то самое «рунное управление» останется в предстоящие годы столь же важным, как прежде: хаоса в нормативных актах слишком много, в один момент отрегулировать всю систему не удастся. Работы по развязыванию административных и законодательных узлов специалистам хватит на много лет.
Спрос на загородное жилье в Санкт-Петербурге растет на 5-10 процентов в год. Аналитики отмечают явный недостаток предложения в секторе коттеджей класса «эконом».
В заявленном количестве коттеджей, реализуемых в поселках за II квартал текущего года, по данным компании «Петербургская Недвижимость», 67 процентов приходится на коттеджи класса «бизнес». Это практически в четыре раза больше, чем коттеджи класса «элита» и «средний», и в десять раз больше реализуемых коттеджей класса «эконом». Директор департамента маркетинга и стратегических проектов «Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон поясняет, что такой разрыв вполне закономерен.
Элитный сектор не может быть массовым, хотя бы потому, что нет широкого слоя потребителей. К тому же мест, на которых можно организовывать коттеджные поселки элитного сегмента, не так много. При этом несколько лет назад коттеджей класса «бизнес» вообще не было на рынке. Михаил Бимон отмечает, когда в продаже появилось большое количество земель, неподходящих для возведения элитных загородных поселков, застройщики посчитали не выгодным строительство недорогих коттеджей на данных территориях. В результате появились поселки с коттеджами категории класса «бизнес». Буферной стоимостной зоной между классами «эконом» и «бизнес» стала категория среднего класса.
Отметим, сейчас наблюдается дефицит участков не только под элитные поселки, но и под строительство поселков класса «бизнес». По словам директора департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb Игоря Лучкова, земельные участки в пригороде Санкт-Петербурга ежегодно растут в цене на 50 процентов, а участки, находящиеся в рекреационных зонах вокруг города дорожают еще большими темпами, до 70 процентов.
Цена земли стала основным фактором ценообразования на рынке загородной недвижимости, где сейчас наметился большой ценовой разброс. По словам исполнительного директора НП Ассоциация «Загородная недвижимость» Владимира Майорова, коттедж класса «элит» сейчас стоит до 1 млн у.е. и более, «премиум» – до 800 тыс. у.е., коттедж класса «бизнес» – до 600 тыс. у.е., «эконом» – 300-400 тыс. у.е., средний – чуть дороже, чем класс «эконом» – до 500 тыс. у.е.
На данный момент на территории Ленинградской области и Санкт-Петербурга представлено 76 коттеджных поселков, в которых открыты продажи коттеджей, находящихся на разной степени завершенности, а также реализуемые участки. На стадии проектирования находится 48 поселков, причем около 9 готовятся к открытию продаж до конца III квартала 2007 года, еще шесть поселков будут сданы до конца текущего года. Ряд коттеджных поселков находятся на стадии проектирования, поэтому сроки открытия продаж пока не определены.
По числу поселков с большим отрывом лидирует Выборгский район Ленобласти (32 строится и 9 проектируется). Следом – Всеволожский (16 строится и 16 в проекте), Курортный (5 строится и 8 в проекте) и Приозерский (9 и 2 соответственно).
Маркетологи «Петербургской недвижимости» также подсчитали средние площадь и цену строящегося коттеджа по районам города и области. В Приморском районе Петербурга «средний дом» имеет площадь 550 кв. метров и стоит более ,5 млн. В Пушкинском районе показатели скромнее – 385 кв. метров за ,2 млн, в Петродворцовом – 265 кв. метров за 0 тыс.
Курортный район занимает четвертое место: средняя стоимость дома средней площади 226 кв. метров с учетом стоимости участка составляет около 0 тыс. Более чем на полмиллиона тянут строящиеся коттеджи в Кировском, Всеволожском, Выборгском и Тосненском районах.
Большинство реализуемых коттеджных поселков на данный момент позиционируется в классе «бизнес» – это чуть более половины существующего предложения (67 процентов). Далее по предложению вторую позицию занимает класс «элит» – это 16 процентов, и в наименьшей степени на данный момент представлен средний класс – 14 процентов. Класс «эконом» характеризуется единичными поселками, о которых можно сказать отдельно, данный сегмент предложения еще только зарождается и составляет около 3 процентов от всего предложения.
По данным «Петербургской недвижимости», сейчас на рынок выходят следующие объекты: «Янино-2» (240 домов (70 шт. – 1 очередь) и «таун-хаусы» во Всеволожском районе) компании ООО «Национальная жилищная корпорация – Санкт-Пететербург»; «Новое Минулово-2» компании ИСК «Константа»; достаточно приближенные к классу «эконом» по стоимости коттеджи в «Новой Кореле» (19 коттеджей и 4 блокированных жилых домов в Приозерском районе, реализация проходит в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», микрорайон будет сдан в этом году) и поселке «Петергофском» (32 коттеджа в Ломоносовском районе, в 40 минутах езды к юго-западу от Санкт-Петербурга).
Как сообщил Владимир Майоров, в ближайшее время планируется строительство большого поселка на 40 тыс. человек в Тосненском районе Ленобласти, который будет строиться в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Уже в этом году планируется ряд мероприятий по реализации программы «Доступное жилье», которая также подразумевает строительство отдельных домохозяйств, то есть коттеджей в близлежащих районах города, что повлияет на распределение структуры предложения, в частности – появление достаточного количества недорогих домов класса «эконом».
Директор по продажам инвестиционно-строительной компании «Константа» Александра Дудина отмечает, что за период с 2006 по 2007 годы возросла доля коттеджных поселков класса «эконом», на рынке появилось около 10 новых коттеджных поселков данного сегмента.
«Если сравнивать июль 2006 года и июль 2007 года, то динамика продаж находятся на одном уровне, в среднем это три сделки в месяц», – говорит Александра Дудина.
ИСК «Константа» реализует коттеджи в поселке «Новое Минулово». В компании сообщили, что по сравнению с первым кварталом 2007 года во II квартале 2007 года объем продаж в поселке возрос в четыре раза.
«Нам удается сохранить динамику продаж, несмотря на то, что с момента вывода проекта на рынок цена предложения выросла на 25—27 процентов», – отметила Дудина.
В целом аналитики отмечают, что класс «эконом» на рынке загородной недвижимости еще только формируется.
В ближайшем будущем должны выйти на рынок такие массовые проекты, как «Новая Ижора» компании Балтросс, где планируется реализовать 6 тыс. домовладений. К концу этого года будут построены первые 250 коттеджей, строительство которых осуществляется в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Поселок Новая Ижора строится в рамках общероссийского эксперимента по развитию крупносерийной малоэтажной застройки, для осуществления которой в Северо-Западном, Центральном и Приволжском федеральных округах заработают заводы по изготовлению конструкций для подобных домов. В Северо-Западном федеральном округе построят комбинат, который ежегодно будет выпускать 3 тыс. домов. Ими планируют застроить 285 га земли, предусмотренной под Новую Ижору. По словам генерального директора ООО «Батлросс» Олега Еремина, по состоянию на июнь 2007 года ориентировочная ценовая планка кв. метра составляла 40–45 тыс. рублей, однако продажи в новом квартале еще не открыты и возможно, осенью, когда они начнутся , цена будет несколько иной.
Ориентировочно к концу этого года выйдет на рынок и коттеджный поселок «Лехтуси» от FD-GROUP (входит ХК «Фаэтон»), в котором будет не менее 100 домов. «Лехтусси» общей площадью 30 га расположен в 30 км от КАД, со стоимостью около 11 EURO за кв. метр земли.
По словам Михаила Бимона, процесс насыщения спроса на класс «эконом» начнется в 2008-2009 годах. «На момент зарождения рынка загородного домостроения объем предложения ограничивался объектами класса «элита». «С течением времени возможность проживания загородом рассматривает для себя все более широкий сегмент покупателей», – отмечает директор по продажам инвестиционно-строительной компании «Константа» Александра Дудина.
Между тем, сегодня на рынке загородной недвижимости считаются наиболее рентабельными именно проекты класса «бизнес». Но, сегмент класса «бизнес» близок к насыщению, так как основные темпы роста в прошедшие годы наблюдались именно у данного класса поселков.
Все больше девелоперских компаний выводят на рынок предложения жилых комплексов, в рамках которых может предлагаться жилье разных типов и классов, растет масштабность проектов. Поэтому при стечении благоприятных условий для застройщика (например, предоставление дешевой земли при государственной поддержке, улучшение инженерной подготовки участков, развитие инфраструктуры области, возможность увеличения масштабов проекта), предложение может перераспределиться в сторону доступного жилья, которое является на данный момент самым востребованным.
В целом, аналитики и участники рынка недвижимости сходятся во мнении, что в ближайшие 1,5-2 года в Петербурге появится прослойка граждан, предпочитающих жизнь в коттеджных поселках, которые будут находиться в зонах доступа до мест приложения труда, где временные затраты на дорогу не будут превышать 1,5 часов.
Три года назад в Петербурге начался процесс формирования позитивного образа проживания загородом. По словам Игоря Лучкова, в этом деле мы отстаем от Москвы на 3-4 года. Сегодня, благодаря активной пиар-раскрутке, около 50 процентов потенциальных покупателей недвижимости рассматривают вариант покупки загородного дома как наиболее приемлемый. Между тем, отмечает Игорь Лучков, только 5—10 процентов потенциальных покупателей может позволить себе купить, самостоятельно или с привлечением заемных средств, загородную недвижимость.
Оксана Прохорова
Сейчас в Санкт-Петербурге более 1 млн кв. метров ветхого и аварийного жилья. Ежегодно его количество увеличивается. Эксперты Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АР СПбиЛО) высказали свою позицию по вопросам расселения зданий и прав граждан, которые в них проживают.
Права и обязанности
Генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер сообщил, что сейчас есть масса городских инфраструктурных проектов, которые связаны со строительством дорог, магистралей, метро и т.д. Есть частные инвестиционные проекты, при реализации которых тоже происходит расселение домов, а иногда уже и кварталов.
В таких ситуациях права собственников и нанимателей жилья отличаются как день и ночь. Если вы наниматель, то вас государство при возникновении любого инвестиционного проекта, который им поддерживается, по закону имеет право переместить в равноценную площадь.
Если у вас меньше 18 кв. метров на человека, то вам добавят до 18 кв. метров. Если у вас больше 18 кв. метров на человека, тогда предоставят равноценную площадь. Кроме площади фактически ничего не учитывается. Например, можно с Малой Конюшенной поехать в Металлострой, который тоже относится к Петербургу. Город предоставит равноценное жилье, причем не обязательно в новостройке, и наниматель обязан будет туда поехать. Если он откажется это сделать, будет суд, который, скорее всего, город выиграет, потому что он прав по закону.
Президент-элект АР СПбиЛО Екатерина Романенко отметила, что, например, в Москве людей переселяют в пределах шаговой доступности от прежнего места жительства. В Петербурге людей из центра могут выселить на окраину. «Это очень экономная позиция города, когда пытаются недодать людям, живущим в очень элитных местах», – подчеркивает Екатерина Романенко.
Собственник находится в гораздо более выигрышном положении. Согласно Конституции РФ, его могут переместить только по решению суда при условии равноценной предварительной компенсации. Основная суть конфликтов с собственниками заключается в том, что город всегда пытается оценить жилье дешевле, чем оно стоит на рынке, а собственник пытается получить больше, чем оно стоит.
Однако независимые оценки, судебные процедуры помогают найти успешное решение вопроса. В последнее время при подобных расселениях жильцы получают более-менее адекватную сумму на покупку нового жилья. Иногда даже жильцам удается получить большую сумму, чем их жилье стоит на рынке.
Генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский отмечает, что практика показывает: если частный инвестор нашел для себя интересный объект, то проще и дешевле его можно расселить без помощи государства. Чиновник просто так вопрос не решает. Поэтому инвестору, который приобретает объект, нужно сто раз подумать, стоит ли связываться с государством или просто найти способ договориться с жильцами. В частности, риэлторы умеют находить общий язык с жильцами. В итоге, это можно сделать быстрее, а цена получается намного дешевле, чем при расселении с участием государства.
Аварийное определение
Генеральный директор ЗАО «Магазин квартир-2» Эдуард Гоголев считает, что в нашей стране даже собственникам зачастую сложно получить то, что им обязаны дать по закону. Включаются разные статьи, например, изъятие объекта для государственных нужд.
«Существует специальный термин «заавариить» – признать здание аварийным, есть определенная такса, – утверждает Александр Гиновкер. – Есть закон Санкт-Петербурга, по которому все можно подвести под государственные нужды. Думаю, что если бы в доме Мурузи на Литейном были реальные люди, а не жители коммуналок, то они могли уже давно получить все по максимуму. Сейчас там идет расселение, но, очевидно, по иным основаниям».
Екатерина Романенко отмечает, что определение степени аварийности дома – прерогатива экспертов. Эти данные нигде нельзя получить. Кроме того, мнения экспертов могут расходиться. Зачастую этот вопрос служит основанием для различных манипуляций.
«По поводу аварийности фонда могу сказать, что наш офис находится в здании XVIII века. Когда мы проводили экспертизу и смотрели балки, то увидели, что там стоит мореный дуб, который крепче железа. Если эти перекрытия заменить на бетонные, то, думаю, что через 50 лет они рассыпятся», – заметила г-жа Романова.
Сейчас определение аварийности может быть инициировано самими жильцами, напомнил Эдуард Гоголев. Например, пошла трещина, они заказывают экспертизу и здание включается в список аварийных домов. Генеральный директор АН «Русланд» Антон Алейников привел другой пример. На улице Эсперова была ситуация, когда здание хотели изъять якобы для государственных нужд. Однако это не государственные нужды на самом деле. Госнужды – строительство военных объектов, дорог и т.д., а здесь была другая ситуация. По дому на ул. Эсперова губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко подписала распоряжение, что здание аварийное. Жильцы заказали независимую экспертизу, которая признала, что дом не аварийный. В итоге, распоряжение было отменено. Они выиграли все суды, потому что они – собственники, у них было ТСЖ..
«При желании практически любой дом в Петербурге можно признать аварийным, – полагает Антон Алейников. – В 80 процентах жилого фонда нарушена гидроизоляция, фундаменты кривые, косые и т.д. В Москве пошли по иному пути. Они стали признавать, что дома создавались с применением фенола, например, 504-я серия. Соответственно, такие здания – вредные для проживания. Кроме того, у проектов заранее был определен срок службы, скажем, 25 лет, который давно истек».
Дмитрий Малышев