Земля и политическая воля: взаимоувязки и нестыковки

14.12.2011 17:53

На осеннем саммите «Малоэтажное домостроение» представитель Минэкономразвития РФ осветил ряд правовых тонкостей, связанных с вопросами земли и недвижимости.
Разобраться в хитросплетениях федеральных, региональных и областных норм участникам саммита помогал начальник отдела законодательства в сфере недвижимости департамента недвижимости Александр Окунев.
 «Портянка» в половину Невского

Круг проблем, которыми занимается отдел, возглавляемый Александром Окуневым, весьма широк и выходит далеко за пределы, форма
льно обозначенные его названием. Это и изъятие и предоставление земель в Сочи в рамках подготовки к Олимпиаде, и аналогичные процессы в связи с предстоящим Форумом АТЭС и Чемпионатом мира по футболу 2018 года, и вопросы Фонда жилищного строительства, предоставления участков из федеральной собственности, и подготовка документов о порядке приобретения прав на земельные участки работы, и градостроительное планирование. В последнее время, к примеру, определен порядок определения арендной платы за участки федеральной земли и объекты инфраструктуры. Идет работа по совершенствованию лесного законодательства, но приходится брать под контроль и порядок использования земель лесного фонда, и тушение лесных пожаров и даже закупку самолетов противопожарной авиации.
Одна из важнейших задач – совершенствование территориального планирования, все еще недостаточно развитого в России. Александр Окунев иронизирует: «субъектами РФ и муниципалитетами была проделана большая ра
бота по преобразованию своих бюджетов в никому не нужные схемы развития территорий. Причин было несколько, в том числе – ограниченность сроков, необходимость подготовить документы территориального планирования к определенному сроку. По Градостроительному кодексу, на схеме территориального планирования РФ должны быть отражены объекты федерального значения. Но кодекс не давал представления о том, что относится к таким объектам, насколько должна быть отражена автодорога федерального значения, насколько 
детализированы схема расположения федеральных земельных участков. Схема так и не была подготовлена из-за стоимости – больше 200 млрд рублей». Причиной этого стал излишний уровень детализации. Чтобы что-то увидеть на такой карте, она должна быть огромной, длиной минимум в половину Невского.
А сразу после утверждения схема потеряла бы актуальность. «Вот кинологический центр МВД по Курганской области. На огромной “портянке” мы укажем – а давайте здесь будет кинологический центр, пусть он будет прямоугольной формы и располагаться с севера на юг. Но в момент утверждения схемы выяснится, что на муниципальном уровне в рамках суверенных полномочий местного самоуправления в области градостроительной деятельности здание решили расположить с запада на восток. Кому нужна такая схема?» Кроме того, на схеме должны быть указаны границы земельных участков. Но процесс образования, преобразования, перераспределения участков остановить невозможно. пришлось отказаться от первоначального варианта схемы и допустить меньшую детализации.

Плюс-минус 40 км
Кроме того, схеме не хватало взаимоувязки интересов и планов. Например, Минтранс предлагает развивать дороги в одну сторону от Москвы, а Министерство энергетики – развивать энергетику в другую сторону. Значит, не будет ни электричества для освещения дорог, ни иной инфраструктуры. А космодром «Восточный» точно попадал в перекрестие автомобильных дорог...
Тем не менее, есть расхожий миф, будто нынешних документов территориального планирования достаточно, будто из них можно получить информацию, важную для инвесторов и для принятия управленческих решений. «Мы проинвентаризировали схемы территориального планирования. Действительно, 90-95% территории страны охвачено схемами. Но какими? Когда начали “склеивать” схемы по Сибирскому фед
еральному округу, по которому было больше всего замечаний, оказалось, что нестыковки между схемами составляют в лучшем случае 30-40 км, в среднем – около 100 км, – вспоминает Александр Окунев. – Это “зазоры” между регионами и между муниципальными образованиями. Судя по карте, дорога прерывалась и продолжалась дальше километров через 40. Но еще большей оказалась разница в содержании схем. Есть нестыковки и в наполнении схем муниципальных районов. Один район предлагает создать полигон твердых бытовых отходов, другой рассчитывает здесь же создать особо охраняемую природную территорию с горнолыжным склоном. Первоначально был предложен принцип создания согласительных комиссий. Но сейчас пришли к тому, чтобы это решалось в рамках судебных процедур». Прецедентов пока нет.
Но пойти иным путем означало бы создать федеральный орган, который занимался бы “притиркой” материалов и согласованием в каждом случае бумажных нестыковок. Минрегион требовал под эту службу специальных полномочий и дополнительного большого штата. Пока предложено создать единый фонд картограф
ических материалов, из которого можно было бы бесплатно получить необходимую информацию для подготовки таких схем. Всех проблем это не решит. Потому что и сегодня нельзя установить, чей интерес важнее в спорных ситуациях – региона, района, муниципалитета… – механизм выявления приоритетного интереса не разработан. Процедуры согласования мнений нет. По мнению сотрудника Минэкономразвития, эти процедуры и механизмы предстоит создать на всех уровнях, начиная с отношения граждан и заинтересованных лиц к правилам землепользования и застройки, схемам территориального развития, генпланом и заканчивая взаимоувязкой решений субъектов федерации.

«Для уставных целей»

Может быть, взаимоувязка и появится – завтра, а сегодня миф громоздится на миф. Исходя из того, что в стране уже выполнено территориальное планирование, некоторые чиновники и заинтересованные лица предложили отменить деление земель на категории. Но, по мнению Александра Окунева, это по меньшей мере преждевременный шаг. Ибо кроме категорий есть гораздо более важная проблема видов разрешенного использования земель. Вид разрешенного использования «для целей дачного строительства» прослеживается как на землях сельхозназначения и населенных пунктов, так и на землях промышленного назначения: в свое время заводы предоставляли землю для
 дачных товариществ. именно категории земли предусматривают целевое назначение участков, а вот что такое вид разрешенного использования – неясно. «Отмена деления земли на категории – это борьба с последствиями, а не с причиной такого положения, – говорит московский гость. – Мне достоверно известно о 2,5-3 тыс. видов разрешенного использования. Есть такие виды разрешенного использования как “для установки модуля” и “для установленных видов деятельности”, “для уставных видов деятельности”. Можно составить такой устав. что он позволит делать что угодно. А когда компания “Мега” попыталась строить в Воронежской области, она заявила о строительстве для торгово-развлекательной деятельности. Регион готов был предоставить землю только для торговой деятельности”. Что касается “развлекательной деятельности”, компании предложили “привести документы в соответствие”. Сумму “приведения в соответствие” озвучивать не буду», но “Меги” там до сих пор нет».
Еще один проблематичный вид разрешенного использования – «для строительства деревянных домов». Но фундаменты этих до
мов делаются не из дерева, из чего вытекает «нецелевое использование земельного участка».
Власти Москвы до последнего времени настаивали на отдельном виде «для проектирования и строительства», отдельном «для строительства» и «для последующей эксплуатации». Александр Окунев проводит ассоциации с сельхозземлями. «Там, – говорит он, – мы должны по этой логике установить такие виды разрешенного использования: “для рассады помидоров”, “для выращивания помидоров” и “для сбора помидоров”. Все органы власти будут чувствовать себя прекрасно – но не сельхозпроизводитель. Удобрения этими видами разрешенного использования тоже не предусмотрены. Местные органы власти хотят конкретики. Если речь идет об участках для жил”». Опять возьмем сельхозземли. Если на “для выращивания моркови” решили выращивать помидоры, нужно менять вид разрешенного использования? Такие проблемы возникают постоянно. Высоту застройки надо регулировать через градостроительные регламенты и нормат
ивы, но повсеместно делается иначе. Мы представляем, как менять категорию земли, но как менять вид разрешенного использования – каждый раз проходить через публичные слушания? Кроме того, есть разрешенные виды для целей землепользования, а для кадастровой оценки – свой классификатор видов разрешенного использования».
В чем же выход? – в создании нового классификатора. В нем должно быть не более 200-500 видов разрешенного использования, разделенных на 15-16 больших блоков. В ближайшее время Минэкономразвития подготовит этот документ, увязыв его с фактической ситуацией и с видами разрешенного использования для целей кадастровой оценки. В ближайшие недели месяц на сайте министерства будет опубликован проект приказа, причем он два-три раза будет обновляться с учетом поправок.

В «ручном режиме» и в суде

Один из самых сложных сегодняшних вопросов – определение платы за землю на основе кадастровой оценки. С точки зрения столичного специалиста, не стоит обсуждать, насколько правомерны фигурирующие в большинстве нормативных актов один или полтора процента от кадастровой стоимости. Важнее определиться с базовыми подходами. «Фактором стоимости объектов недвижимости в рамках массовой оценки в Кемеровской области, – свидетельствует он, – является “удаленность от моря” –
 на полном серьезе! В результате, теряется база, тяжело классифицировать, к какой группе относится объект. В Сочи при изъятиях участков самые тяжелые споры возникали по участкам, находящимся на границах зон. С одной стороны, они по формальным причинам относились к какой-либо зоне, но близость к железной дороге или автомагистрали снижает или позволяет увеличить стоимость».
До 2010 года, согласно Земельному кодексу, кадастровая стоимость могла устанавливаться в процентах от рыночной стоимости. Но судебная практика разноречива. Дальневосточный федеральный арбитражный суд решил, что кадастровая стоимость может исчисляться в процентах от рыночной, но не превышать ее – а в Сибирском округе заявляли, что исчислять в процентах, значит допускать оценку и в 1000 раз больше рыночной, и в 300 раз меньше. «Конкретный случай – приют “Кот и пес” на Сахалине. Стоимость одной сотки земли им насчитали в 15 тысяч долларов. Мы пытались отрегулировать это “в ручном режиме”. После угроз прислать сахалинским руководителям котиков и собачек, которые не переживут кадастровой оценки, процесс кое-как сдвин
улся, хотя формального повода для оспаривания результатов не было», – рассказывает Александр Окунев. Порой и землю под культовыми объектами оценивают как участки под развлекательными заведениями. В принципе, величину кадастровой оценки можно оспорить в суде – заказать у оценщика, а затем в суде заявить о наличии иной оценке стоимости участка. Суд в этом случае должен признать эту стоимость кадастровой, внести изменения в госкадастр – и это будет основанием для пересчета платы за землю.
При введении единого налогообложения по рыночной стоимости объектов недвижимости, т.е. земли вместе со строениями, (вероятно, с января 2013) количество судебных споров увеличится. Однако для этого должна быть разработана база для обложения.

35 подписей для одной трубы
Особо в ходе встречи с Александром Окуневым обсуждались проблемы согласований при строительстве новых объектов недвижимости. Чрезвычайно опасными московский специалист считает готовящиеся ныне поправки в Гражданский кодекс РФ, – их обсуждает Совет по кодификации при Президенте: «Они порождают хаос. Совет планирует ввести некое новое «право застройки». Оно позволит строить все что угодно, без каких-либо публичных норм. Это очень опасная тенденция: приоритет гражданского права над правом публичным. Публичные интересы должны быть важнее, об этом говорит законодательство всех развитых правовых систем мира». Но оборотной стороной публичных интересов оказывается крайняя забюрократизированность согласований. Вот пример – Минэкономразвития издало приказ, упрощающий одну из норм для кадастровых планов: вместо отображения границ объекта недвижимости теперь достаточно подать информацию о наличии такого объекта. Однако на местах уже разработали стандартную форму такого уведомления и даже ввели сертификацию.
«Мы насчитали 52 более или менее легальных согласования, которые нужно пройти каждому застройщику, потому что никаких регламентирующих норм нет. В законах о ветеринарии, о недрах, о санитарно-эпидемиологическом благополучии есть согласования по земле. Нужно согласовать застройку с зонами полета самолетов, железнодорожниками, связистами… Я сам столкнулся с этим, – сказал Александр Окунев.– Строил дом на своем участке. Копали-копали – наткнулись на магистральный кабель “Ростелекома”. Прихожу к их начальнику, выясняю в чем дело. Отвечает – специалист оформилс
 
я, не успел оформить документы, они потерялись. 35 подписей потребовалось только для согласования по газовой трубе, которая проходит по моему участку. Все решается заново в каждом конкретном случае, потому что полномочия размыты и на региональном, и на местном, и на федеральном уровне. Конечно, должны быть зоны, неприкосновенные для строительства. Например, зона охраны памятников. Но она не может охватывать весь город. Мы ради интереса наложили на карту Ярославской области слои водоохранных зон и оказалось, что 97% территории региона должно быть изъять из оборота».
Тем не менее, практика перевода лесных земель в земли населенных пунктов скорее всего будет остановлена. Земли лесного фонда относятся к федеральной собственности, хотя полномочия по ним переданы регионам. При изменении черты населенных пунктов федеральная земля включается в эти города или поселки. Происходит и изменение категорий земельных участков в земли населенных пунктов. Но вид публичной собственности не меняется, участки остаются в федеральной собственности. Это ставит под сомнение и законность некоторых коттеджных поселков.

Согласно постановлению Правительства отсутствуют и основания для предоставления федеральных земель под жилищное строительство. То, что их предоставляют другие органы власти, ситуации не меняет.
Однозначно запрещено и строительство многоквартирных домов на участках. предназначенных для индивидуального строительства и дач. Хотя, к примеру, в Ростове-на-Дону пытаются узаконить уже построенный на дачных участках многоквартирный дом, нарушает нормы градостроительного и земельного законодательства, а потому строение не будет признано законным.
«Сейчас в пилотном режиме запускается создание жилищных кооперативов – закон принимается. Если будущие участники между собой договорились, можно получить бесплатный земельный участок. Сейчас речь идет о врачах, учителях, отдельных группах населения. Из списка исключены судьи, чиновники, любые муниципальные служащие. В Новосибирске такой проект реализуется – нормальные участки, нормальные ставки кредитования. Было бы хорошо, если бы так было везде», – сказал визитер.
Принятые поправки к законодательству позв
оляют создавать кооперативы и строить таунхаусы. Готовятся и новые поправки. Но, по выражению Александра Окунева, «иногда предложение создает спрос. И тогда люди покупают доли в праве на недвижимость. В пролом году в Минрегионразвития работала комиссия по обманутым дольщикам. Выявились случаи, когда люди сознательно идут на то, чтобы подешевле купить землю или квартиры. Им предлагают доли, обещая впоследствии зарегистрировать права на собственность через суд».
Часто покупатели недвижимости идут на это просто потому, что не располагают достаточными суммами на законно построенные квартиры. Но теперь им предстоит возвращать свои деньги путем судебных процедур. Роль судов в ближайшее время будет расти, – уверен сотрудник Минэкономразвития. Однако то самое «рунное управление» останется в предстоящие годы столь же важным, как прежде: хаоса в нормативных актах слишком много, в один момент отрегулировать всю систему не удастся. Работы по развязыванию административных и законодательных узлов специалистам хватит на много лет.  
 
 
 
 
 
 


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:

Рынок жилой недвижимости Петербурга зимой 2009-2010 гг.
22.03.2010 17:43

По данным аналитиков компании «Мир недвижимости» за зиму 2009-2010 гг. в Санкт-Петербурге было реализовано около 290 тысяч кв.м. жилья эконом-класса.

 

Причем почти 43% от этих продаж пришлось на декабрь 2009 года. Количество сделок в этом месяце выросло почти на 30% по сравнению с осенними месяцами. Немалую роль в этом сыграли традиционные новогодние акции и скидки, которые предлагали застройщики, а также появление новых объектов в продаже. В 2010 году, как и ожидалось, оживление спроса продолжилось.

В январе 2010 вопреки традиционному сезонному затишью покупательская активность была на высоком уровне. Причем эта активность распределилась неравномерно. Первая половина января до 18 числа оказалась очень вялой, но во второй половине спрос резко вырос, достигнув высоких показателей осени 2009 года. Вследствие праздников, совокупная активность спроса оказалась несколько ниже, чем в декабре, но не значительно – всего на 10%. В итоге и по количеству запросов и по реальным сделкам январь 2010 года показал очень высокие значения.

Активность спроса в феврале сохранилась высокой, однако по сделкам такой активности не наблюдалось. В первую очередь это связано с насыщенными до и после праздничными продажами, которые вымыли наиболее ликвидные по соотношению цена-качество предложения. Кроме того в феврале перестали действовать специальные скидочные предложения застройщиков. Что сказалось на реальной цене строящегося жилья.

В общей сложности зима оказалась довольно результативной на продажи. В Санкт-Петербурге было реализовано около 290 000 кв.м. жилья эконом класса. Причем почти 43% от этих продаж было в декабре. За весь 2009 год продано около 1,2 млн. кв. м. жилья.

Как и прежде повышенным интересом у покупателей пользуются 1-комнвиные квартиры. Они доминируют как в запросах покупателей, так и в фактических продажах. Спрос на студии высокий – около 10%, но не может быть удовлетворен существующим предложением. Сейчас в предложении таких квартир мало (не более 1%) и они не удовлетворяют имеющийся спрос. Объекты, в которых предлагаются студии по рыночным ценам раскупаются с повышенной скоростью. Темпы продаж по этим квартирам зашкаливают и могут превышать показатели в 20-30 квартир в месяц даже в объектах на начальной стадии строительства.

 

Предложение

За зиму  в продажу вышли 5 объектов суммарной площадью около 92 000 кв. м. Сейчас всего в Петербурге в стадии строительства и продажи находятся около 4,2 тысяч кв. м. жилья. А всего за 2009 году на рынок выло выведено 510 тысяч кв. м.

Дома, которые появились в продаже зимой 2009-2010

Северный город - Дом у речного вокзала (37 760 кв.м.)

Сэтл Групп

ЖК Космос (21 645 кв.м.)

ЖК Токио (около 10 000 кв.м.)

Ойкумена - ЖК Чайка (26 334 кв.м.)

NCC – Шведская крона 1-я очередь (9000 кв.м.)

Норманн – дополнительные секции в Шушарах 13600 кв. м.

 


Цены по типам квартир при 100% оплате

Тип квартиры

Цена, руб. за кв.м.,

Средняя стоимость, руб.

1ккв.

70 850

3 027 000

2ккв.

67 450

4 417 000

3ккв.

63 000

5 753 000

Размер средней скидки составляет 9%

Разброс цен предложения значительный – по эконом классу от 40 000 до 100 000 рублей за кв. м. Все определяется местоположением, сроками сдачи, гарантиями застройщика и конкурентной ситуацией в конкретном районе.

 

Цены

В конце 2009 года и в начале 2010 цены незначительно снизились. Это прошло за счет предоставления застройщиками традиционных акций и скидок перед новым годом и сразу после него.


 


Итоги и прогнозы:

Начало 2010 года проходит в ожидаемом русле. Спрос сохраняется на относительно высоких показателях 4 квартала 2009 года. Цены находятся на стабильном уровне с незначительными колебаниями вниз-вверх. До осени 2010 ситуация со спросом и ценами не изменится. Выбытие ликвидного предложения начнет ощущаться во 2 кв. 2010 года. В этот период начнутся более серьезные изменения на рынке недвижимости.

 

Материал предоставлен компанией «Мир недвижимости»


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:

Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Февраль 2010 г.
17.03.2010 22:09

Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги февраля 2010 г.

 

Рынок в целом: «желаемое» далеко от «действительного»

Данные первого рабочего месяца 2010 года отражают не столько истинное положение дел на рынке коммерческой недвижимости, сколько чаяния и ожидания его игроков. Стабилизация цен, некоторое оживление деловой активности, бодрые статьи и сообщения о конце кризиса и начале восстановления экономики – все это позволяет участникам рынка рассчитывать на близлежащий рост.

Именно эти ожидания и оказали влияние на рынок: в феврале экспонировалось 1344 объекта общей площадью 2597 кв.м. и общей стоимостью 11 млрд.$, что больше январских показателей предложения соответственно на 27%, 25% и 35%. Более того, средневзвешенная цена предложения, хотя и продолжает оставаться на более низком, нежели год назад уровне, за месяц выросла весьма ощутимо - на 8% до 4235$/кв.м.

Впрочем, рост цен – это, скорее, желаемое, чем действительное. Общий позитив, скорее желаемый участниками рынка, подталкивает собственников к выставлению новых объектов в продажу с более высокими ценовыми ожиданиями.

В реальности же о заметной активизации спроса говорить преждевременно. Заявить к продаже и продать – совсем не одно и то же. И эту суровую правду вполне осознают продавцы объектов, выставленных на продажу в конце прошлого и начале этого года. Не случайно цены по объектам, продолжившим экспонирование, остались на уровне января.

Рынок в целом

Все сегменты

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средяя цена, $/м2

значение

1 344

10 998

2 597

1,93

4 235

к январю 2010

+ 27%

+ 35%

+ 25%

− 2%

+ 8%

к февралю 2009

+ 30%

+ 10%

+ 26%

− 4%

− 13%

 

Торговая недвижимость

Рост объема предложения торговых предложений в феврале соответствовал общим настроениям на рынке. При этом было отмечено и появление в экспозиции крупных объектов. Так, в феврале выставлен на продажу торговый комплекс «Москвичка» на Новом Арбате (объект площадью 8267 кв.м. предлагается по цене 13667 $/кв.м.).

Динамика цен по торговым объектам характеризовалась отсутствием их изменения по объектам,  продолжившим позиционирование, но, вместе с тем, - появлением новых объектов в феврале по завышенной цене. При этом уходят с рынка относительно дешевые объекты. Это в очередной раз свидетельствует о том, что рынок продолжает находиться в стадии, когда явные тенденции в ценовой динамике пока еще отсутствуют, а попытки зондирования рынка на предмет ценовых тенденций носят единичный и локальный характер.

Причем данный процесс ярче выражен в периферийной части столицы. Цена по объектам, которые продолжили экспонирование, не изменилась. Тем не менее, за счет окончания в январе экспонирования таких дешевых объектов как на Пятницком ш. (9363 кв.м., 1550$/кв.м.) и на 1-м Варшавском проезде (5000 кв.м., 1400$/кв.м.), а также выставления в феврале на продажу ряда дорогих торговых объектов на Кутузовском пр-те (1460 кв.м., 22600$/кв.м.), на Ленинском пр-те (3065 кв.м., 9790$/кв.м.) и на Ленинградском пр-те (3682 кв.м., 9504$/кв.м.) средневзвешенная  цена по всем объектам возросла. В результате средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в феврале выросла на 11% до 5272 $/кв.м.

А вот внутри Садового Кольца в феврале – напротив – средневзвешенная цена по торговым объектам снизилась на 3% до 13801 $/кв.м. Однако, специалисты не склонны считать это отражение какой-либо тенденции рынка. Скорее, при общем небольшом количестве предлагаемых в центре объектов, такой эффект дало появление в феврале ряда относительно дешевых предложений. В частности, на Новинском бульваре (366 кв.м., 8197$/кв.м.), на ул.Валовой (603 кв.м., 8067$/кв.м.) и на Рождественском бульваре (3388 кв.м., 5903$/кв.м.). Цена же по объектам, продолжившим экспонирование, осталась на уровне января.

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средняя цена, $/м2

значение

74

508

37

0,50

13 801

к январю 2010

+ 23%

+ 69%

+ 74%

+ 41%

− 3%

к февралю 2009

+ 21%

+ 40%

+ 72%

+ 42%

− 18%

Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СК

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средняя цена, $/м2

значение

342

1 720

326

0,95

5 272

к январю 2010

+ 25%

+ 56%

+ 41%

+ 12%

+ 11%

к февралю 2009

+ 14%

+ 4%

0%

− 13%

+ 4%

 

Офисная недвижимость: стабильная нестабильность

Надежды продавцов офисных помещений выразились в существенном увеличении объема предложения. Стоит отметить, что если год назад собственники снимали свои объекты с продажи, предпочитая не тратить впустую средства на рекламу, то сейчас общее ожидание скорого выхода из кризиса подталкивает к обратным действиям.

Внутри Садового Кольца в феврале 2010 года было выставлено на продажу 379 тыс. кв.м офисных площадей, что на 80% больше, чем в феврале 2009-го. Прирост предложения вне Садового Кольца оказался не столь внушительным, но тоже немалым – 35%.

Между тем, офисный сегмент по-прежнему находится в менее стабильном состоянии, чем остальные виды коммерческой недвижимости. Несмотря на явное замедление снижения цен, еще осенью прошлого года, продавцы и покупатели офисной недвижимости продолжают «нащупывать» справедливый уровень цен. Все это влечет за собой сильный разброс цен, который далеко не всегда прямо зависит от качества объектов.

Владельцы офисных зданий и помещений следуют совершенно противоположной логике, нежели продавцы торговой недвижимости. Видимо устав от ожидания прохождения дна, владельцы продаваемых объектов предприняли попытку поднять цены. В центре столицы цена по объектам, продолжившим экспонирование с предыдущих месяцев, выросла на 4%. За пределами Садового Кольца этот рост был скромнее – на 1%.

При этом новые предложения оцениваются несколько ниже. Так, в феврале появилось несколько недорогих «центровых» предложений: на ул. Б.Полянка (32926 кв.м., 4859 $/кв.м.) и на Земляном Валу (60000 кв.м., 50000 $/кв.м.). Дорогие же (например, бизнес-центр на пр-те Ак.Сахарова площадью 16239 кв.м. по цене 10900 $/кв.м.) были сняты с продажи. В итоге средневзвешенная цена по офисным объектам внутри Садового Кольца снизилась на 7% до 7422 $/кв.м..

А вот за пределами Садового Кольца офисная недвижимость, по всей вероятности, действительно, достигла нижнего порога: выросла и цена по объектам, которые продолжили экспонирование, и новые предложения оказались не дешевле. Среди последних – объект на Воробьевском ш. (6320 кв.м., 12737$/кв.м.) и рядом со ст.м. Курская (10000 кв.м., 10000$/кв.м.).

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисные внутри СК

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средняя цена, $/м2

значение

209

2 809

379

ИСТОЧНИК: АСН-инфо

Подписывайтесь на нас: