Земля и политическая воля: взаимоувязки и нестыковки

14.12.2011 17:53

На осеннем саммите «Малоэтажное домостроение» представитель Минэкономразвития РФ осветил ряд правовых тонкостей, связанных с вопросами земли и недвижимости.
Разобраться в хитросплетениях федеральных, региональных и областных норм участникам саммита помогал начальник отдела законодательства в сфере недвижимости департамента недвижимости Александр Окунев.
 «Портянка» в половину Невского

Круг проблем, которыми занимается отдел, возглавляемый Александром Окуневым, весьма широк и выходит далеко за пределы, форма
льно обозначенные его названием. Это и изъятие и предоставление земель в Сочи в рамках подготовки к Олимпиаде, и аналогичные процессы в связи с предстоящим Форумом АТЭС и Чемпионатом мира по футболу 2018 года, и вопросы Фонда жилищного строительства, предоставления участков из федеральной собственности, и подготовка документов о порядке приобретения прав на земельные участки работы, и градостроительное планирование. В последнее время, к примеру, определен порядок определения арендной платы за участки федеральной земли и объекты инфраструктуры. Идет работа по совершенствованию лесного законодательства, но приходится брать под контроль и порядок использования земель лесного фонда, и тушение лесных пожаров и даже закупку самолетов противопожарной авиации.
Одна из важнейших задач – совершенствование территориального планирования, все еще недостаточно развитого в России. Александр Окунев иронизирует: «субъектами РФ и муниципалитетами была проделана большая ра
бота по преобразованию своих бюджетов в никому не нужные схемы развития территорий. Причин было несколько, в том числе – ограниченность сроков, необходимость подготовить документы территориального планирования к определенному сроку. По Градостроительному кодексу, на схеме территориального планирования РФ должны быть отражены объекты федерального значения. Но кодекс не давал представления о том, что относится к таким объектам, насколько должна быть отражена автодорога федерального значения, насколько 
детализированы схема расположения федеральных земельных участков. Схема так и не была подготовлена из-за стоимости – больше 200 млрд рублей». Причиной этого стал излишний уровень детализации. Чтобы что-то увидеть на такой карте, она должна быть огромной, длиной минимум в половину Невского.
А сразу после утверждения схема потеряла бы актуальность. «Вот кинологический центр МВД по Курганской области. На огромной “портянке” мы укажем – а давайте здесь будет кинологический центр, пусть он будет прямоугольной формы и располагаться с севера на юг. Но в момент утверждения схемы выяснится, что на муниципальном уровне в рамках суверенных полномочий местного самоуправления в области градостроительной деятельности здание решили расположить с запада на восток. Кому нужна такая схема?» Кроме того, на схеме должны быть указаны границы земельных участков. Но процесс образования, преобразования, перераспределения участков остановить невозможно. пришлось отказаться от первоначального варианта схемы и допустить меньшую детализации.

Плюс-минус 40 км
Кроме того, схеме не хватало взаимоувязки интересов и планов. Например, Минтранс предлагает развивать дороги в одну сторону от Москвы, а Министерство энергетики – развивать энергетику в другую сторону. Значит, не будет ни электричества для освещения дорог, ни иной инфраструктуры. А космодром «Восточный» точно попадал в перекрестие автомобильных дорог...
Тем не менее, есть расхожий миф, будто нынешних документов территориального планирования достаточно, будто из них можно получить информацию, важную для инвесторов и для принятия управленческих решений. «Мы проинвентаризировали схемы территориального планирования. Действительно, 90-95% территории страны охвачено схемами. Но какими? Когда начали “склеивать” схемы по Сибирскому фед
еральному округу, по которому было больше всего замечаний, оказалось, что нестыковки между схемами составляют в лучшем случае 30-40 км, в среднем – около 100 км, – вспоминает Александр Окунев. – Это “зазоры” между регионами и между муниципальными образованиями. Судя по карте, дорога прерывалась и продолжалась дальше километров через 40. Но еще большей оказалась разница в содержании схем. Есть нестыковки и в наполнении схем муниципальных районов. Один район предлагает создать полигон твердых бытовых отходов, другой рассчитывает здесь же создать особо охраняемую природную территорию с горнолыжным склоном. Первоначально был предложен принцип создания согласительных комиссий. Но сейчас пришли к тому, чтобы это решалось в рамках судебных процедур». Прецедентов пока нет.
Но пойти иным путем означало бы создать федеральный орган, который занимался бы “притиркой” материалов и согласованием в каждом случае бумажных нестыковок. Минрегион требовал под эту службу специальных полномочий и дополнительного большого штата. Пока предложено создать единый фонд картограф
ических материалов, из которого можно было бы бесплатно получить необходимую информацию для подготовки таких схем. Всех проблем это не решит. Потому что и сегодня нельзя установить, чей интерес важнее в спорных ситуациях – региона, района, муниципалитета… – механизм выявления приоритетного интереса не разработан. Процедуры согласования мнений нет. По мнению сотрудника Минэкономразвития, эти процедуры и механизмы предстоит создать на всех уровнях, начиная с отношения граждан и заинтересованных лиц к правилам землепользования и застройки, схемам территориального развития, генпланом и заканчивая взаимоувязкой решений субъектов федерации.

«Для уставных целей»

Может быть, взаимоувязка и появится – завтра, а сегодня миф громоздится на миф. Исходя из того, что в стране уже выполнено территориальное планирование, некоторые чиновники и заинтересованные лица предложили отменить деление земель на категории. Но, по мнению Александра Окунева, это по меньшей мере преждевременный шаг. Ибо кроме категорий есть гораздо более важная проблема видов разрешенного использования земель. Вид разрешенного использования «для целей дачного строительства» прослеживается как на землях сельхозназначения и населенных пунктов, так и на землях промышленного назначения: в свое время заводы предоставляли землю для
 дачных товариществ. именно категории земли предусматривают целевое назначение участков, а вот что такое вид разрешенного использования – неясно. «Отмена деления земли на категории – это борьба с последствиями, а не с причиной такого положения, – говорит московский гость. – Мне достоверно известно о 2,5-3 тыс. видов разрешенного использования. Есть такие виды разрешенного использования как “для установки модуля” и “для установленных видов деятельности”, “для уставных видов деятельности”. Можно составить такой устав. что он позволит делать что угодно. А когда компания “Мега” попыталась строить в Воронежской области, она заявила о строительстве для торгово-развлекательной деятельности. Регион готов был предоставить землю только для торговой деятельности”. Что касается “развлекательной деятельности”, компании предложили “привести документы в соответствие”. Сумму “приведения в соответствие” озвучивать не буду», но “Меги” там до сих пор нет».
Еще один проблематичный вид разрешенного использования – «для строительства деревянных домов». Но фундаменты этих до
мов делаются не из дерева, из чего вытекает «нецелевое использование земельного участка».
Власти Москвы до последнего времени настаивали на отдельном виде «для проектирования и строительства», отдельном «для строительства» и «для последующей эксплуатации». Александр Окунев проводит ассоциации с сельхозземлями. «Там, – говорит он, – мы должны по этой логике установить такие виды разрешенного использования: “для рассады помидоров”, “для выращивания помидоров” и “для сбора помидоров”. Все органы власти будут чувствовать себя прекрасно – но не сельхозпроизводитель. Удобрения этими видами разрешенного использования тоже не предусмотрены. Местные органы власти хотят конкретики. Если речь идет об участках для жил”». Опять возьмем сельхозземли. Если на “для выращивания моркови” решили выращивать помидоры, нужно менять вид разрешенного использования? Такие проблемы возникают постоянно. Высоту застройки надо регулировать через градостроительные регламенты и нормат
ивы, но повсеместно делается иначе. Мы представляем, как менять категорию земли, но как менять вид разрешенного использования – каждый раз проходить через публичные слушания? Кроме того, есть разрешенные виды для целей землепользования, а для кадастровой оценки – свой классификатор видов разрешенного использования».
В чем же выход? – в создании нового классификатора. В нем должно быть не более 200-500 видов разрешенного использования, разделенных на 15-16 больших блоков. В ближайшее время Минэкономразвития подготовит этот документ, увязыв его с фактической ситуацией и с видами разрешенного использования для целей кадастровой оценки. В ближайшие недели месяц на сайте министерства будет опубликован проект приказа, причем он два-три раза будет обновляться с учетом поправок.

В «ручном режиме» и в суде

Один из самых сложных сегодняшних вопросов – определение платы за землю на основе кадастровой оценки. С точки зрения столичного специалиста, не стоит обсуждать, насколько правомерны фигурирующие в большинстве нормативных актов один или полтора процента от кадастровой стоимости. Важнее определиться с базовыми подходами. «Фактором стоимости объектов недвижимости в рамках массовой оценки в Кемеровской области, – свидетельствует он, – является “удаленность от моря” –
 на полном серьезе! В результате, теряется база, тяжело классифицировать, к какой группе относится объект. В Сочи при изъятиях участков самые тяжелые споры возникали по участкам, находящимся на границах зон. С одной стороны, они по формальным причинам относились к какой-либо зоне, но близость к железной дороге или автомагистрали снижает или позволяет увеличить стоимость».
До 2010 года, согласно Земельному кодексу, кадастровая стоимость могла устанавливаться в процентах от рыночной стоимости. Но судебная практика разноречива. Дальневосточный федеральный арбитражный суд решил, что кадастровая стоимость может исчисляться в процентах от рыночной, но не превышать ее – а в Сибирском округе заявляли, что исчислять в процентах, значит допускать оценку и в 1000 раз больше рыночной, и в 300 раз меньше. «Конкретный случай – приют “Кот и пес” на Сахалине. Стоимость одной сотки земли им насчитали в 15 тысяч долларов. Мы пытались отрегулировать это “в ручном режиме”. После угроз прислать сахалинским руководителям котиков и собачек, которые не переживут кадастровой оценки, процесс кое-как сдвин
улся, хотя формального повода для оспаривания результатов не было», – рассказывает Александр Окунев. Порой и землю под культовыми объектами оценивают как участки под развлекательными заведениями. В принципе, величину кадастровой оценки можно оспорить в суде – заказать у оценщика, а затем в суде заявить о наличии иной оценке стоимости участка. Суд в этом случае должен признать эту стоимость кадастровой, внести изменения в госкадастр – и это будет основанием для пересчета платы за землю.
При введении единого налогообложения по рыночной стоимости объектов недвижимости, т.е. земли вместе со строениями, (вероятно, с января 2013) количество судебных споров увеличится. Однако для этого должна быть разработана база для обложения.

35 подписей для одной трубы
Особо в ходе встречи с Александром Окуневым обсуждались проблемы согласований при строительстве новых объектов недвижимости. Чрезвычайно опасными московский специалист считает готовящиеся ныне поправки в Гражданский кодекс РФ, – их обсуждает Совет по кодификации при Президенте: «Они порождают хаос. Совет планирует ввести некое новое «право застройки». Оно позволит строить все что угодно, без каких-либо публичных норм. Это очень опасная тенденция: приоритет гражданского права над правом публичным. Публичные интересы должны быть важнее, об этом говорит законодательство всех развитых правовых систем мира». Но оборотной стороной публичных интересов оказывается крайняя забюрократизированность согласований. Вот пример – Минэкономразвития издало приказ, упрощающий одну из норм для кадастровых планов: вместо отображения границ объекта недвижимости теперь достаточно подать информацию о наличии такого объекта. Однако на местах уже разработали стандартную форму такого уведомления и даже ввели сертификацию.
«Мы насчитали 52 более или менее легальных согласования, которые нужно пройти каждому застройщику, потому что никаких регламентирующих норм нет. В законах о ветеринарии, о недрах, о санитарно-эпидемиологическом благополучии есть согласования по земле. Нужно согласовать застройку с зонами полета самолетов, железнодорожниками, связистами… Я сам столкнулся с этим, – сказал Александр Окунев.– Строил дом на своем участке. Копали-копали – наткнулись на магистральный кабель “Ростелекома”. Прихожу к их начальнику, выясняю в чем дело. Отвечает – специалист оформилс
 
я, не успел оформить документы, они потерялись. 35 подписей потребовалось только для согласования по газовой трубе, которая проходит по моему участку. Все решается заново в каждом конкретном случае, потому что полномочия размыты и на региональном, и на местном, и на федеральном уровне. Конечно, должны быть зоны, неприкосновенные для строительства. Например, зона охраны памятников. Но она не может охватывать весь город. Мы ради интереса наложили на карту Ярославской области слои водоохранных зон и оказалось, что 97% территории региона должно быть изъять из оборота».
Тем не менее, практика перевода лесных земель в земли населенных пунктов скорее всего будет остановлена. Земли лесного фонда относятся к федеральной собственности, хотя полномочия по ним переданы регионам. При изменении черты населенных пунктов федеральная земля включается в эти города или поселки. Происходит и изменение категорий земельных участков в земли населенных пунктов. Но вид публичной собственности не меняется, участки остаются в федеральной собственности. Это ставит под сомнение и законность некоторых коттеджных поселков.

Согласно постановлению Правительства отсутствуют и основания для предоставления федеральных земель под жилищное строительство. То, что их предоставляют другие органы власти, ситуации не меняет.
Однозначно запрещено и строительство многоквартирных домов на участках. предназначенных для индивидуального строительства и дач. Хотя, к примеру, в Ростове-на-Дону пытаются узаконить уже построенный на дачных участках многоквартирный дом, нарушает нормы градостроительного и земельного законодательства, а потому строение не будет признано законным.
«Сейчас в пилотном режиме запускается создание жилищных кооперативов – закон принимается. Если будущие участники между собой договорились, можно получить бесплатный земельный участок. Сейчас речь идет о врачах, учителях, отдельных группах населения. Из списка исключены судьи, чиновники, любые муниципальные служащие. В Новосибирске такой проект реализуется – нормальные участки, нормальные ставки кредитования. Было бы хорошо, если бы так было везде», – сказал визитер.
Принятые поправки к законодательству позв
оляют создавать кооперативы и строить таунхаусы. Готовятся и новые поправки. Но, по выражению Александра Окунева, «иногда предложение создает спрос. И тогда люди покупают доли в праве на недвижимость. В пролом году в Минрегионразвития работала комиссия по обманутым дольщикам. Выявились случаи, когда люди сознательно идут на то, чтобы подешевле купить землю или квартиры. Им предлагают доли, обещая впоследствии зарегистрировать права на собственность через суд».
Часто покупатели недвижимости идут на это просто потому, что не располагают достаточными суммами на законно построенные квартиры. Но теперь им предстоит возвращать свои деньги путем судебных процедур. Роль судов в ближайшее время будет расти, – уверен сотрудник Минэкономразвития. Однако то самое «рунное управление» останется в предстоящие годы столь же важным, как прежде: хаоса в нормативных актах слишком много, в один момент отрегулировать всю систему не удастся. Работы по развязыванию административных и законодательных узлов специалистам хватит на много лет.  
 
 
 
 
 
 


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:

Обзор рынка складской недвижимости Петербурга

19.08.2010 15:19

Специалисты компании Colliers International подготовили аналитический обзор рынка складской недвижимости Петербурга за I полугодие 2010 г.

 

Предложение

В I полугодии 2010 г в Петербурге в эксплуатацию были сданы два логистических комплекса общей площадью около 46000 кв. м. Складские помещения в новых комплексах предназначены собственниками для оказания услуг ответственного хранения и фактически не представлены на открытом рынке аренды.

Одновременно с этим один из действующих спекулятивных складов был продан. Бывший складской комплекс ПНК-1 приобрел отечественный ритейлер ТД «Интерторг». Компания развивает сети «СемьЯ» и «ИдеЯ» и планирует использовать приобретенный склад для организации собственной логистики.

По итогам шести месяцев 2010 г. общий объем складских площадей увеличился на 2% и составил около 1,12 млн. кв. м (включая логистические комплексы и спекулятивные склады, не включая склады под собственные нужды и холодильные склады).

 

Складские комплексы класса А, введенные в эксплуатацию в I полугодии 2010 г.

 

Название

Местоположение

Класс

Площадь склада, кв. м

Инвестор / Девелопер

Квартал ввода

Осиновая роща

Парголово, Выборгское ш. / КАД

A

30000

Корпорация "Стерх"

II

Total Terminal

пр. Дальневосточный, 73

A

3050

ТД "Пантеон"

(ГК "Портер")

I

Итого

 

 

33050

 

 

 

До конца текущего года к вводу в эксплуатацию планируется около 46000 кв. м новых складских площадей.

 

Строящиеся складские комплексы классa A, ввод в эксплуатацию которых планируется до конца 2010 г.

 

Название

Местоположение

Класс

Площадь склада, кв. м

Инвестор / Девелопер

Логопарк «Нева»

(3-я очередь)

Московское ш., 70/4, литера А

A

30500

Megalogix / Raven Russia

«КДС Лоджистик»

Кубинская ул., 82

A

15200

«КДС Лоджистик»

 Итого

 

 

45700

 

 

Спрос

По итогам I полугодия 2010 г. средний уровень вакантных площадей на рынке качественной складской недвижимости снизился до 24% и составил 225000 кв. м. Снижение вакансии стало возможным за счет повышения спроса и заключения ряда крупных сделок по аренде складских помещений.

В целом общий объем чистого поглощения площадей на рынке качественной складской недвижимости за шесть месяцев 2010 г. составил порядка 110000 кв. м, что в 2,7 раз больше по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года.

 

Наиболее крупные сделки по аренде качественных складских помещений, заключенные в I полугодии 2010 г.

Название складского комплекса

Адрес

Класс

Арендатор

Общая площадь, кв. м

Квартал

Логопарк "Нева"

Московское ш., 70/4, литера А

A

Дикси

30000

II

Логопарк «Нева»

Московское ш., 70/4, литера А

A

JCI

15000

II

МЛП-Уткина Заводь

Всеволожский р-н, в зоне КАД

А

Global Logistic Projects

12320

II

МЛП-Уткина Заводь

Всеволожский р-н, в зоне КАД

A

Grupo Antolin

10000

I

МЛП-Уткина Заводь

Всеволожский р-н, в зоне КАД

A

Элопак

10000

II

Gorigo

Горелово

A

JTI

7200

I

Gorigo

Горелово

A

Major

7200

II

«Кулон Пулково»

Пулковское шоссе, 56/4

A

СКЛ

 ИСТОЧНИК: АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:

Ситуация на рынке вторичной недвижимости Москвы
06.08.2010 18:35

Аналитики компании «НДВ-Недвижимость» подготовили обзор ситуации на рынке вторичного жилья Москвы за июль 2010 г.

 

Предложение. Характеристика рынка

В июле на рынке вторичной недвижимости  вновь прослеживается незначительное снижение предложения на 4,1%. В то время как в предыдущем месяце наблюдался рост  на 1,3%. Так число представленных к продаже квартир в июле составляло 29800 против 31100 в предыдущем месяце.

Согласно данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», за прошедшие месяцы 2010 г. наблюдается достаточно нестабильное  предложение представленных к продаже квартир, так изменение в большую или меньшую сторону находилось в диапазоне от -4,3% до +9,6%.

Рост предложения представленных к продаже квартир в феврале, относительно января и в марте, относительно февраля составил 9,6% и 4,9% соответственно. В апреле отмечается незначительное снижение предложения после активного роста, в мае снижение было более заметным. В июне наблюдается рост предложения  на 1,3% после майского падения и выход на уровень апреля.

 


 

В целом снижение числа  представленных к продаже квартир можно объяснить незначительным числом появившихся ранее не выставляемых на продажу квартир, а также возросшей покупательской активностью в посткризисный период.

В июле наибольшая доля квартир представленных к продаже находилась в диапазоне от 100000 до 150000 руб.кв.м. и составляла 57,1%. Доля представленных квартир в данном диапазоне не претерпела значительных изменений относительно предыдущего месяца ( в июне 57,4%).

Второе место в структуре предложения по стоимости 1 кв.м. занимают представленные к продаже квартиры в ценовом диапазоне от 150 000 до 200 000 руб.кв.м., доля квартир в данном диапазоне составляла  22,8%. Относительно предыдущего месяца предложение в данном ценовом сегменте также не претерпело значительных изменений (в июне 23,7%).

Увеличение объема представленных к продаже квартир стоит отметить в ценовом сегменте до 100000 руб.кв.м., так в июле доля данного сегмента составляла 6,7% , что на 2% больше относительно предыдущего месяца.

В то время как снижение предложения наблюдается в наиболее высоком ценовом сегменте от 200000 до 250000 руб.кв.м., так доля предложения в июле составила 5,2%, против 7,5% в июне.

 

 

Небольшое перераспределение предложения повлияло и на стоимость кв.м. в среднем по рынку.

 

Спрос

В июле в структуре обращений вторичного рынка по различным типам сделок, наибольшую долю занимает покупка квартир и составляет 36%, в то время как  доля продажи квартир находится на уровне 31%. Доля же обращений по такому типу сделки как альтернативные составляет 33%.

По данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», отмечено увеличение спроса по покупке квартир, по сравнению с июнем на 14%. Доля обращений по продаже по сравнению с предыдущим месяцем не претерпела особых изменений, в то время как доля обращений по альтернативным сделкам сократилась на 13%. Доля взаимозачета среди альтернативных сделок по-прежнему занимает наибольшую часть -  83%.

 

 

Ценовая ситуация

В июле наблюдается снижение цен в рублевом эквиваленте,  однако в долларовом эквиваленте наблюдается рост. Так стоимость кв.м. в рублевом эквиваленте претерпела снижение на 1,6% (против -0,2% в июне) и составила 154 500, в долларовом эквиваленте отмечается рост цен на 0,2% и до 5 050 (против – 2,6% в июне).

В июле 2010 г. по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. стоимость кв.м. в рублевом эквиваленте претерпела снижение на 1,08%, в то время как в долларовом эквиваленте  наблюдался рост на 1,8%.

 


 

В июле 2010 г. наблюдалось снижение курса доллара по отношению к рублю на 1,9%, что объясняет снижение стоимости кв.м. в рублевом эквиваленте.

По-прежнему наиболее дорогой по стоимости кв.м. является Центральный административный округ, стоимость кв.м. в данном округе составляет 234300 руб. Стоимость кв.м. в ЦАО относительно предыдущего месяца не претерпела значительных изменений и находилась примерно на том же уровне (в июне 235 400).

Среди остальных округов наиболее престижными и в то же время высокими по стоимости кв.м. являются Юго-Западный, Западный и Северный административные округа.

Стоимость кв.м. в Северо-Восточном и Северо-Западном административных округах находится примерно на одном и том же уровне и составляет 137200руб. и 137500руб. соответственно.

 Стоимость кв.м. в Восточном, Юго-Восточном и Южном округах варьируется от 123700 руб. до 131600 руб.

 


 

В целом по всем округам произошло снижение стоимости кв.м., так самое незначительное снижение отмечается в Центральном административном округе (на 0,5%), в то время как наиболее явное снижение отмечается  в  Юго-Западном и Северо-Западном административных округах (на 3,7% и 3,4% соответственно).

 

Выводы

На рынке вторичной недвижимости  вновь прослеживается незначительное снижение предложения на 4,1%. Так число представленных   к продаже квартир в июле составляло 29800 против 31100 в предыдущем месяце.

За прошедшие месяцы 2010 г. наблюдается достаточно нестабильное  предложение представленных к продаже квартир, так изменение в большую или меньшую степень находилось в диапазоне от -4,3% до +9,6%.

Снижение числа  представленных к продаже квартир обусловлено, как незначительным числом появившихся ранее не выставляемых на продажу квартир, так и возросшей покупательской активностью в посткризисный период.

Наибольшая доля квартир представленных к продаже находилась в диапазоне от 100000 до 150000 руб.кв.м., в то время как наименьшая доля пришлась на наиболее высокий ценовой сегмент от 200000 до 250000 руб.кв. м.

Стоит отметить увеличение спроса по покупке квартир, по сравнению с июнем на 14%. Доля обращений по продаже по сравнению с предыдущим месяцем не претерпела особых изменений, в то время как доля обращений по альтернативным сделкам сократилась на 13%.

В июле наблюдается снижение цен в рублевом эквиваленте, однако в долларовом эквиваленте наблюдается рост. Так стоимость кв.м. в рублевом эквиваленте претерпела снижение на 1,6% и составила 154500, в долларовом эквиваленте отмечается рост цен на 0,2% и составила 5050.

Материал предоставлен  компанией «НДВ-Недвижимость»


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
Подписывайтесь на нас: