Смена элитных приоритетов
Еще десять лет назад в риэлторской среде стопроцентно элитным местом Петербурга считался только «золотой треугольник». Сегодня приоритеты сменились – наиболее высокие цены на жилье уже несколько лет фиксируются в Петроградском районе на Крестовском острове.
Специфика центрального района Петербурга заключается в том, что большая часть зданий – охраняемые культурные памятниками, поэтому строительство здесь будет более регламентировано, нежели в любом другом районе города. Новые строения должны строго соответствовать как архитектурному, так и высотному регламенту. С другой стороны, непосредственная близость достопримечательностей (а следовательно, соответствующий вид из окна) – преимущество в позиционировании объекта.
Центральный район города очень разнообразен по ценовым характеристикам объектов жилья. Здесь расположен «золотой треугольник», ограниченный Невским проспектом, Дворцовой площадью, Адмиралтейской и Дворцовой набережными, Адмиралтейским проспектом, Гороховой улицей и набережной Фонтанки. Цены определяются и адресом, и видовыми характеристиками. Стоимость квадратного метра может доходить до 190 тыс. рублей за
Один из главных недостатков парадного Петербурга, говорят специалисты, – практически полное отсутствие парковочных мест и высокая транспортная загруженность. «Парадокс заключается в том, что можно купить квартиру за 2 млн USD, при этом придется оставлять дорогую машину за несколько кварталов от дома», – отмечает директор филиала банка «Стройкредит» в Санкт-Петербурге Жанна Ваулина.
«К существенным минусам района следует отнести дефицит свободных земель для организации, например, парковочных зон, качественного внутреннего двора, рекреационных зон. В современных условиях ценится свободное пространство, необходимое для развитой социальной инфраструктуры. В результате многие покупатели склоняются в пользу современного технического оснащения здания, коммуникаций и системы безопасности, нежели исторических памятников. Такая «децентрализация» отмечается на протяжении последних 3-4 лет», – рассказал Максим Петухов, коммерческий директор компании Creacon. По его мнению, единственные проекты, которые не имеют в Центральном районе таких минусов, – проекты компании «Возрождение».
Крестовский остров, по мнению экспертов, можно назвать наиболее однородным по социальному статусу жильцов из элитных районов города. Фактически все жилые объекты – новые высококачественные строения различного архитектурного решения. Другая положительная сторона района – его локация. Крестовский остров расположен в непосредственной близости от центра города и в то же время в районе много зелени, свежего воздуха и пространства.
К недостаткам Крестовского острова эксперты относят проект нового футбольного стадиона, а также проведение там массовых мероприятий, наличие парка «Диво-остров».
Еще одной территорией с элитным потенциалом является Курортный район – он наиболее привлекателен наличием неосвоенных территорий. В такой ситуации существует возможность застраивать его комплексно, с хорошо развитой социальной инфраструктурой.
Госпожа Ваулина отмечает, что в Курортном районе Петербурга, особенно в Сестрорецке, уровень цен на жилье в последнее время также стал заметно превышать среднерыночные показатели по городу. Ситуация с транспортной доступностью района, по ее мнению, должна улучшиться по окончании строительства кольцевой автодороги и Западного скоростного диаметра.
Мнение
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:
– Точечная застройка в Центральном районе завязана на транспортные потоки, пришедшие из прошлой жизни. Реализовать современные подъезды к домам в такой ситуации достаточно сложно. Жители таких домов практически обречены на пробки. Можно сказать, что архитектурно-планировочный стиль Центрального района отличается большим классицизмом и продуманностью в силу жесткой регламентации зданий КГИОПом. Новую инфраструктуру в центре практически не реализовать, поэтому жители зачастую вынуждены пользоваться имеющимися возможностями. Такие факторы, как сложная транспортная ситуация, устаревшая инфраструктура, можно отнести к минусам элитного жилья в Центральном районе. Однако в проектах квартальной застройки эти проблемы решаются довольно успешно. В то же время среди преимуществ района – близость к историческим и культурным памятникам города и деловым центрам.
Роман Русаков
Санкт-Петербург, по данным Colliers International, с показателями ставок аренды на Невском проспекте занял 21 место (3,461 тыс. USD за кв.м в год) рейтинга городов с самыми высокими ставками аренды на основных торговых улицах.
Ставки аренды на главном торговом коридоре города продемонстрировали возвращение к докризисному уровню и подтвердили ежегодную динамику роста на 10-15%. Сегодня состав арендаторов на Невском проспекте можно назвать достаточно устоявшимся, свободных помещений практически не осталось. Некоторая ротация возможна в начале Невского проспекта в связи с открытием в декабре станции метро «Адмиралтейская» и изменением пешеходных потоков.
Ставки аренды в торговых центрах в ведущих европейских городах также оставались стабильными на фоне сохраняющегося высокого спроса со стороны ритейлеров. Ощутимый рост наблюдался в Лидсе и Милане, где арендные ставки на помещения в торговых центрах повысились на 8 и 11% соответственно. Первые строчки в данном рейтинге занимают Лондон, Дублин, Бирмингем, Франкфурт и Манчестер. Москва занимает 6 место с показателем 3,495 тыс. USD за кв.м. в год, Санкт-Петербург – 21 место (1,764тыс. за кв. м. в год). По сравнению с 2010 годом, рост ставок в торговых центрах Петербурга зафиксирован на уровне 10% спрос со стороны операторов по-прежнему активен. В то же время на 2012 год запланировано к вводу достаточно небольшое количество новых объектов (арендная площадь которых составит порядка 40 тыс. кв.м.), что, по мнению аналитиков Colliers International, может привести к увеличению темпа роста ставок в пределах 15%.
На большинстве рынков региона EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка) уровень арендных ставок на торговые помещения на главных торговых улицах не изменился, а в некоторых городах наблюдался небольшой рост. Наиболее заметное повышение арендных ставок было отмечено в Осло и Риге (на 7 и 10% соответственно). Однако ставки аренды на помещения на главных торговых улицах Афин и Софии, напротив, продемонстрировали резкое снижение (на 17 и 15% соответственно).
Лондон по-прежнему занимает позицию самого дорогого города Европы по показателю ставки аренды помещений на главных торговых улицах. По результатам III квартала
Ставки капитализации
Ставки капитализации на торговые помещения, расположенные на самых престижных торговых коридорах, в целом оставались на прежнем уровне или несколько снизились – инвесторы по-прежнему предпочитают придерживаться безрисковых стратегий, стремясь в первую очередь сохранить капитал.
Подобная динамика наблюдалась и в торговых центрах: в большинстве городов, рассмотренных в исследовании Colliers International, показатели доходности за последние полгода оставались примерно на одном уровне. В Москве ставка капитализации на профессиональные торговые центры с удачным местоположением в настоящее время составляет около 10%, тогда как ранее она достигала 10,5%. В Санкт-Петербурге ставки капитализации за 2011 год снизились на 0,5-1,5% и в настоящий момент составляют для ликвидных помещений стрит-ритейла 9-12%, в качественных торговых центрах - 9-11%.
«Престижные объекты торговой недвижимости по-прежнему пользуются значительным спросом со стороны инвесторов, – отмечает Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург. – Однако выбор объектов инвестиционного качества в Петербурге по-прежнему крайне невелик. 2011 год можно назвать поистине рекордным в плане крупных инвестиционных сделок в сфере торговой недвижимости: закрылась сделка по приобретению Fort Group торговых объектов компании «Макромир», Jensen Group приобрела универмаг «Пассаж» на Невском проспекте и т.д. Эти примеры – свидетельства выхода из долгих конфликтных ситуаций, ведь оба объекта - классические проблемные активы. Компании, которые их приобрели, нельзя отнести к классическим институциональным инвесторам. Скорее, их можно назвать венчурными игроками, у которых есть смелость и готовность брать на себя риски. Эти покупатели поверили в то, что рынок растет, доходность действующих объектов можно повысить за счет эффективного менеджмента и что сейчас правильное время для входа в проекты. Позднее конкурентов станет значительно больше, а значит, и цены, скорее всего, увеличатся».
Все ставки аренды в данном отчете указаны на наиболее привлекательные помещения на главных торговых улицах (от 100 до
|
Города с самыми высокими ставками аренды на основных торговых улицах, регион ЕМЕА |
|||
|
Место |
Город |
Ставка ($/кв. м/год) I квартал 2011 г. |
Ставка ($/кв. м/год) III квартал 2011 г. |
|
1 |
Лондон |
15 070 |
15 743 |
|
2 |
Париж |
13 705 |
14 131 |
|
3 |
Цюрих |
10 003 |
10 976 |
|
4 |
Милан |
9 871 |
10 009 |
|
5 |
Женева |
7 913 |
8 686 |
|
6 |
Рим |
7 403 |
7 634 |
|
7 |
Москва |
7 200 |
7 193 |
|
8 |
Дублин |
6 647 |
6 854 |
|
9 |
Вена |
5 758 |
5 937 |
|
10 |
Мюнхен |
5 429 |
5 598 |
|
11 |
Штутгарт |
5 265 |
5 429 |
|
12 |
Франкфурт |
4 442 |
4 580 |
|
13 |
Глазго |
4 014 |
4 377 |
|
14 |
Гамбург |
3 948 |
4 241 |
|
15 |
Дюссельдорф |
3 948 |
4 071 |
|
16 |
Манчестер |
3 768 |
3 936 |
|
17 |
Стамбул |
4 376 |
3 749 |
|
18 |
Берлин |
3 619 |
3 732 |
|
19 |
Бирмингем |
3 521 |
3 664 |
|
20 |
Киев |
3 175 |
3 596 |
|
21 |
Санкт-Петербург |
3 356 |
3 461 |
|
Города с самыми высокими ставками аренды в торговых центрах, регион ЕМЕА |
|||
|
Место |
Город |
Ставка ($/кв. м/год) I ква ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Поделиться:
16.11.2011 16:34
Впервые в истории рынка в течение 10 месяцев года в городе не введено ни одного склада. В предчувствии предстоящего дефицита арендаторы проявляли небывалую активность. Аналитики говорят, что свободных складских площадей в городе практически не осталось, и девелоперы вновь начали задумываться о новых проектах. По истечении десятого месяца 2011 года эксперты удовлетворенно констатировали: фаза стагнации, которая продолжалась в течение двух посткризисных лет, успешно преодолена. «В 2011 году активность спроса находится на стабильно высоком уровне, что подтверждается большим количеством сделок, – рассказывает консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris/CBRE Наталия Киреева. – По нашим оценкам, объем сделок составил не менее 130 тыс. кв. м». В Knight Frank подтвердили слова коллеги. «Рынок петербургской складской недвижимости демонстрирует резкий рост спроса, наблюдаемый с начала 2011 года, – говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Михаил Тюнин. – В основном это объясняется продолжающимся преобразованием отложенного спроса в реальные сделки». По данным Knight Frank, объем поглощения за 10 месяцев текущего года составил 175 тыс. кв. м, что уже практически равно годовому объему сделок, совершенных в 2010 году. Полную версию материала вы можете прочитать в свежем выпуске газеты «Строительный Еженедельник». ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Поделиться:
| |