Россия и СНГ будут лидировать по росту цен на элитное жилье в 2012 году
Аналитики Knight Frank представили прогноз динамики цен на элитную жилую недвижимость мира в 2012 году
Международная консалтинговая компания Knight Frank представила глобальный прогноз динамики цен на рынках элитной жилой недвижимости в 2012 году. Было проанализировано 29 городов в 5 регионах мира.
Москва (до 20%), Санкт-Петербург (до 10%) и Киев (до 10%) вошли в первую четверку городов, в которых ожидается рост цен на элитное жилье в 2012 году.
После двухлетнего периода роста мировые рынки элитного жилья в целом находятся на пороге охлаждения.
Согласно прогнозу Knight Frank в 2012 году в 44% исследуемых городов последует падение цен, еще в 44% цены возрастут, а в 12% городов ситуация не изменится.
Учитывая глобальный экономический кризис, может показаться удивительным, что мы прогнозируем рост цен на 44% исследуемых рынков, однако во многих из этих городов критическим фактором является ограниченный объем качественного нового предложения. Мы ожидаем, что это особенно ярко проявится на рынках Лондона, Парижа, Москвы, Найроби и Куала Лумпура.
В городах, где прогнозируется рост цен, этот рост будет удерживаться за счет притока капитала из проблемных регионов мира и желания состоятельных инвесторов направить свои средства в реальные активы, в том числе в виде объектов недвижимости, вместо более волатильных финансовых продуктов.
В более 60% исследуемых азиатских городов в 2012 году ожидается падение цен по мере того, как правительственные меры, направленные на снижение спекулятивного спроса, начинают приносить результаты.
Кризис Еврозоны рассматривается в качестве серьезного риска для 60% исследуемых рынков. Риски, связанные с политической обстановкой и безопасностью, являются ключевыми для рынков недвижимости Ближнего Востока и Африки.
Процентные ставки, высокая инфляция и потребительский долг являются наименее значимыми для мировых рынков элитного жилья, на которых оперируют самые состоятельные инвесторы.
Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank (Москва), отмечает: «Аналитики Knight Frank прогнозируют 10-20%-ный рост цен на элитную недвижимость Москвы. Это обусловлено в первую очередь тем, что предложение элитного жилья в городе сокращается. Так, в 3 квартале 2011 года объем предложения снизился до минимального значения с 2008 года, а за последние полгода на рынке не появилось ни одного нового проекта. Это сопровождается тем, что количество площадок под застройку в центре столицы ограничено, кроме того, ведется пересмотр инвестиционных контрактов, заключенных старой администрацией города. Ситуация усугубляется рисками, связанными с вводом запрета на новое строительство в пределах ТТК. При этом спрос на элитную жилую недвижимость столицы остается стабильным, что позволяет говорить о грядущем дефиците предложения, который спровоцирует рост цен в 2012 году».
Елизавета Конвей, руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg, отметила: «На рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга наступил кризис качества. 70% рынка вторичной недвижимости морально устарело, а оставшиеся 30% продаются и покупаются по ценам высшего сегмента. На первичном рынке, несмотря на активную девелоперскую деятельность в периферийных частях Центрального и Петроградского районов, лучшие пятна под застройку и реконструкцию давно разобраны, а количество интересных объектов стремительно сокращается. Помимо этого фактора, текущее повышение цен на 5% в 2011 году также спровоцировано резким вымыванием объема предложения, как следствия антикризисных условий и скидок. В 2012 году мы ожидаем дальнейший рост цен на дефицитные квартиры и дома в лучших локациях, а также объекты, наиболее соответствующие запросам потребителей, в первую очередь, за счет высокой готовности проекта, роста себестоимости строительства и макроэкономической ситуации».
Наталья Пронина, директор по развитию Knight Frank (Киев), прокомментировала: «На протяжении всего 2011 года на первичном рынке элитной недвижимости Киева наблюдалось достаточно многообразное и динамичное изменение средней цены. Если в первой половине года этот показатель незначительно уменьшался, то в августе-сентябре 2011 наблюдался заметный рост (до +13%), который был вызван выходом на рынок новых проектов. Цены на апартаменты в новых жилых проектах были значительно выше средних цен в элитном сегменте. Но уже в октябре-ноябре текущего года на смену резкому росту показателя пришло снижение средней цены. Это было вызвано стартом продаж в еще одном элитном жилом комплексе, цены в котором на этот раз были ниже средних по рынку. Это, в свою очередь, привело к снижению среднего показателя в элитном сегменте до (-3%). Активный выход новых проектов на первичном рынке элитной недвижимости Киева обуславливает значительное усиление конкуренции. К тому же, спрос растет куда менее заметными темпами. Кроме того, в период проведения в Украине Евро-2012 возможно дополнительное непродолжительное снижение спроса во всех сегментах первичного рынка, в том числе и в элитном. Тем не менее, в 2012 году в элитном сегменте в Киеве мы ожидаем достаточно позитивную динамику развития. По итогам года возможен умеренный рост стоимости элитной недвижимости на первичном рынке Киева, в пределах 3-5%. Такое изменение будет связано, прежде всего, с увеличением степени готовности строящихся объектов, ростом стоимости энергоносителей и строительных работ, а также поправкой на инфляцию».
Лиам Бейли, директор департамента исследований рынка Knight Frank (Лондон), отметил: «Есть три ключевых момента, которые будут определять показатели мировых рынков элитного жилья в краткосрочной и среднесрочной перспективе, а именно уровень мирового благосостояния, поиск «безопасной гавани» для инвестиций, который идет уже сейчас, и растущее разграничение между элитными рынками жилья на Западе и во всем остальном мире».
Комментируя замедление роста цен на мировых рынках элитного жилья, Кейт Эверетт-Аллен, отдел исследований международных рынков жилой недвижимости (Лондон), отметила: «Замедление роста цен на элитное жилье наиболее ярко заметно в Азии, где поток «дешевых денег» был спровоцирован волной внутреннего богатства и мер стимулирования экономики в США и Европе, за которой последовала волна мер экономии, направленных на сдерживание инфляции. В результате годовой рост цен на элитное жилье в Гонконге, Сингапуре и Шанхае теперь находится на отметках в 7,8%, -6,8% и 3,8% соответственно по отношению к прошлогодним показателям в 19,7%, 15,8% и 29,7%».
Общая характеристика рынка В I квартале 2009 года был заявлен к реализации только один складской объект – это терминально-логистический комплекс компании «Евросиб» в Купчино общей площадью около 80000 кв. м. Такое малое количество заявленных проектов говорит о том, что девелоперы резко сократили свою активность и ждут дальнейшего развития событий на рынке складской недвижимости. Увеличилось число предложений по продаже на рынке складской недвижимости – продажа площадей в составе комплексов (как строящихся, так и уже функционирующих), объектов целиком или недостроенных инвестиционных проектов. Пока покупатели и продавцы расходятся в цене – цена предложения в среднем составляет 1500-2000 долларов за 1 кв. м, а покупатели готовы приобретать объекты складской недвижимости по цене не более 1000 долларов за 1 кв. м. До конца 2009 г. к вводу в эксплуатацию заявлено около 550000 кв. м качественных складских площадей. Вполне вероятно, что все эти проекты реализуются, так как большинство из них находятся на завершающем этапе строительства. Что касается складских объектов, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2010 г. и позже, то уже сейчас некоторые из них приостановлены или отменены на стадии проектирования. Предложение Общий объем предложения складских площадей классов «А» и «В» в Санкт-Петербурге (включая территории Ленинградской области вблизи КАД) на конец I квартала 2009 г. составляет 1558404 кв.м. В I квартале 2009 г. не были введены в эксплуатацию новые складские объекты (за исключением II очереди складского комплекса класса «А» MLP «Уткина заводь» площадью 110000 кв. м, которая была сдана в конце 2008 – начале 2009 года) Структура существующих складских площадей по итогам I квартала 2009 г. По назначению наибольшую долю предложения складских комплексов составляют складские площади, предназначенные для сдачи в аренду, что говорит об усилении коммерческой функции рынка. За счет реализации складских площадей, заявленных к вводу в течение 2009 г., в общей структуре рынка увеличится доля складских комплексов класса «А», предназначенных для сдачи в аренду. Распределение складских площадей по районам города на конец I квартала 2009 г. В распределении складских площадей по районам Санкт-Петербурга и Ленинградской области по-прежнему с большим опережением лидирует Пушкинский район, на долю которого приходится почти треть всего предложения Складские комплексы, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2009 г. Общая характеристика спроса В связи с финансовыми сложностями некоторых арендаторов спрос на складские помещения классов «А» и «В» стал значительно снижаться. Уровень вакантных площадей в строящихся складских комплексах «А» и «В» класса составляет в среднем 70%. В складских комплексах классов «А» и «В» наиболее востребованными стали складские помещения площадью до 2 000 кв. м. Сокращение уровня спроса на складские площади обусловлено снижением активности арендаторов, приостановкой или отказом от планов развития из-за снижения потребительского спроса, на что в свою очередь оказал влияние мировой финансовый кризис. В краткосрочной перспективе падение спроса на складские площади классов «А» и «В» продолжится. Уровень арендных ставок По результатам I квартала 2009 г. арендные ставки на складские комплексы класса «А» и «В» незначительно снизились – в долларовом эквиваленте. В рублевом эквиваленте рост арендных ставок на высококлассные складские площади составил 10%. На рынке складской недвижимости появились предложения по продаже объектов складской недвижимости – строящихся и уже функционирующих объектов, инвестиционных проектов и отдельных площадей в составе складских комплексов. По итогам I квартала 2009 г. средняя арендная ставка на складские площади класса «А» составила 123 долл./кв.м/год triple net, на складские площади класса «В» - 100 долл./кв.м/год triple net. Доллар – по курсу ЦБ РФ на 31 марта 2009 г. - 34 рубля. Ставка triple net обозначает арендную ставку без учета НДС и оплаты коммунальных услуг. Снизилась нижняя граница ставки аренды на складские площади класса «А» и «В». Тенденции и прогноз развития В I квартале 2009 г. продолжилось снижение оборота компаний-производителей, являющихся основными арендаторами складских комплексов, что привело к увеличению доли вакантных площадей, в особенности в новых объектах. К концу 2009 г. в эксплуатацию должно быть введено около 550000 кв. м качественных складских площадей, практически половину из которых составляет площадь I очереди складского терминала «Колпино» компании «Евразия логистик». Дальнейший объем вводимых складских площадей сейчас сложно прогнозировать, так как на данном этапе некоторые девелоперы отказываются от реализации складских объектов, находящихся на стадии проектирования. В дальнейшей перспективе продолжится постепенное снижение арендных ставок на складские площади класса «А» и «В». Арендаторами будут востребованы складские площади размеров 700-2500 кв. м в складских объектах класса «В». В I квартале 2009 г. продолжилось снижение оборота компаний-производителей, являющихся основными арендаторами складских комплексов, что привело к увеличению доли вакантных площадей, в особенности в новых объектах. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга и складской сегмент в частности будут в большей степени ориентированы на арендаторов (покупателей) и станет «рынком арендатора», в то время как в 2008 г. это был еще «рынок продавца». Уже сейчас девелоперы применяют более гибкую политику в отношении арендных ставок, уменьшают минимальный размер предлагаемых в аренду блоков, что позволяет привлечь новые категории арендаторов. Влияние мирового финансового кризиса продолжит сказываться на рынке складской недвижимости, влияние будет проявляться в снижении арендных ставок и сокращении числа реализуемых проектов. Это в дальнейшем приведет к накоплению отложенного спроса и появлению дефицита высококлассных складских площадей при восстановлении экономики. Материал предоставлен Astera St.Petersburg.jpg)
По сравнению с концом 2008 г. влияние мирового финансового кризиса стало более ощутимым в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2009 г. Как следствие наблюдается снижение спроса со стороны компаний-арендаторов складских комплексов, уровень вакантных площадей в складских комплексах класса «А», находящихся на финальном этапе строительства, составляет 80%.
.jpg)
Наибольшая доля всех складских объектов, представленных на рынке Санкт-Петербурга, относится к классу «А» (в качественном и количественном выражении).
Специалисты Becar Realty Group рассмотрели различные аспекты развития рынка элитной жилой недвижимости в Санкт-Петербурге в I квартале 2009 г., выделили основные тенденции, высказали прогнозы относительного его перспектив.
РЫНОК ВТОРИЧНОГО ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ ПЕТЕРБУРГА В I КВАРТАЛЕ 2009 Г.
Предложение. Точно определить долю элитных объектов в общем количестве предложений на вторичном рынке жилья на сегодняшний момент невозможно из-за неопределенности критериев элитной недвижимости. Если судить по рекламе, то элитные объекты составляют 7-8% от общего предложения вторичного жилья. Однако это те объекты, которые позиционируют как элитные. Если к понятию элитного объекта подходить строго, то элитные объекты, по моим оценкам, составляют 4-5%. Если же исключить из элитной недвижимости объекты, которые попадают в эту категорию в силу большой площади, то их останется около 1%.
Объем предложения элитной недвижимости в последние годы постепенно увеличивался, менялся и состав объектов, представленных в этом сегменте в силу смены критериев элитности. Например, лет 10 назад элитными считались расселенные коммунальные квартиры с ремонтом, в хорошем доме в историческом центре, даже если они располагались в тех парадных, где еще оставались нерасселенные коммуналки. Сегодня одним из основных критериев элитности стала однородная социальная среда (а значит, соседи из коммуналок исключены) и мощная система охраны дома и территории. Соответственно, указанные объекты за исключением супервидовых (с видом на Петропавловскую крепость и Зимний дворец – такие, кстати, сейчас есть в городе) из сегмента элитного жилья уже ушли.
Пополнилось предложение элитной недвижимости объектами на Крестовском острове, такими как «Дом у моря», «Стелла Марис», немногими объектами в историческом центре города (элитными назывались и дома на Шпалерной рядом со Смольным, и дом на наб. Робеспьера, в которых элитными и то с натяжкой можно назвать лишь некоторые видовые квартиры и пентхаусы).
Из того, что строится сейчас, на элитность претендует «Парадный квартал», «Леонтьевский мыс», хотя действительно элитным не может быть комплекс на 1000 квартир.
Были построены элитные дома на Итальянской дом, на наб. Фонтанки, дом с реконструкцией на Б. Морской. Но таких домов возводилось мало по понятным причинам, и дефицит элитных объектов в центре и на Крестовском острове несколько компенсировалось пригородами и такими проектами, как например, «Северный Версаль».
В основном представленные сейчас на рынке объекты сосредоточены в «золотом треугольнике» и на Крестовском острове, немного объектов на Каменном острове, есть отдельные объекты на Петроградской стороне, но их очень мало.
Характеристика объектов. Элитные дома в строгом понимании этого понятия – это, конечно, только кирпич. Сейчас в сегмент элитного жилья входят кирпично-монолитные дома в силу их расположения и видовых характеристик, однако нужно понимать, что такие дома уступают кирпичным и по звуко- и теплоизоляционным характеристиками, и по показателям прочности и долговечности.
Иногда, правда, встречаются случаи строительства домов и с применением газобетона, когда строители (особенно при реконструкции) экономят, зная уникальность и выигрышность местоположения дома.
Инфраструктура. За последние годы инфраструктура объектов элитной недвижимости изменилась мало, за исключением показателей систем охраны объектов и территорий. Сегодня необходима вооруженная охрана. К сожалению, в отличие от Москвы, у нас в центре города нет объектов, в которых была бы охрана по периметру: в Петербурге сплошная застройка, которая делает это невозможным.
Представленные сейчас на рынке объекты по типу охраны варьируются от вооруженной частной охраны до ФСО. Преобладания каких-то определенных систем в этом сегменте нет.
Портрет покупателя. Определить категорию покупателей элитной недвижимости довольно сложно, так как это очень закрытый сектор рынка, игроки которого не хотят «светится». В целом я могу сказать, что основную долю покупателей элитной жилой недвижимости в Петербурге составляют бизнесмены как из Петербурга, так и из Москвы и иногда регионов, когда речь идет о переводе бизнеса в Питер (для временного проживания даже крупные бизнесмены с Урала предпочитают покупать квартиры бизнес-класса, не элитные). В последнее время, правда, усилилась тенденция, когда покупают не столько элитное жилье, сколько адрес, так как хочется сказать «у меня квартира на Невском», «у меня квартира на Неве» и т. д. Здесь другие характеристики квартиры, как правило, второстепенны.
Цены. Кризис привел к снижению количества сделок, но не стоимости элитных квартир. В этом секторе продавцы живут не на последние деньги и продажа квартиры для них не критична, поэтому они лучше переждут и продадут квартиру позже. На цены на рынке элитного жилья, таким образом, кризис, пока не отражается и, я думаю, вряд ли отразится.
Максимальной на настоящий момент является цена на объект Петроградской стороны, на Зоологическом - 50 тыс. долларов за метр. Нижний предел – порядка 8 тыс. долларов за метр. 5-6 тыс. долларов за метр – такая цена есть на объекты в «Парадном квртале», но это, на мой взгляд, не совсем элитные объекты.
Главным ценообразующим фактором на рынка элитной жилой недвижимости является желание продавца и возможности покупателя. Здесь все очень субъективно. Нет возможности, как в сегменте комфорт-класса, посмотреть стоимости аналогичного объекта. Каждый элитный объект уникален и оценивается из каких-то субъективных предпосылок и ощущений хозяина и желания покупателя отдать определенную сумму денег именно за этот объект. Если покупатель полжизни искал именно такую квартиру, ждал, пока она выйдет на рынок, то он заплатит за нее любую цену и, соответственно, покупатель эту цену и задерет. В другом случае цена может быть совершенно другая. Могу сказать, что очень большую роль в ценообразовании на этом рынке играет местоположение, гораздо менее существенно техническое наполнение квартиры. Ремонт может отразится на цене квартиры только в том случае, если он действительно уникальный и дорогой и на него нашелся «любитель». Крайне редки на этом рынке срочные продажи, когда стоимости квартиры откровенно занижается.
Леонид Сандалов, заместитель директора агентства Becar
ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Рынок элитного жилья очень медленный, инерционный, реагирующий на изменения рыночной ситуации сравнительно неоперативно. Сделка с элитной недвижимостью даже в кризис длится не менее полугода. Так как в кризисе мы живем как раз немногим более полугода, говорить о существенном его влиянии на рынок элитной недвижимости пока не приходится. Тем не менее, некоторые тенденции налицо.
Спрос и предложение. С начала 2009 года существенно уменьшилось предложение в сегменте элитных городских квартир. Из-за скачков валют цены на недвижимость, которые не индексировались, резко снизились. В совокупности со снизившимся спросом на недвижимость этот факт привел к тому, что собственники элитных квартир поняли, что продать объекты по адекватной цене в нынешних условиях рынка невозможно. Владельцами элитной жилой недвижимости являются успешные бизнесмены, инвесторы, которые оперируют долларами и без ущерба могут подождать оптимальных для продажи условий рынка. В результате сравнительно большая доля квартир просто ушла с рынка.
Уменьшение предложения постепенно привело к оживлению спроса в элитном сегменте. К марту стало очевидно, что рынок достиг определенного дна, что спровоцировало активность инвесторов. Эти люди интересуются объектами, выставленными с большим дисконтом в связи с задолженностями хозяев и срочностью продаж.
В результате создалась ситуация, когда спрос появился, а предложение сильно ограничено. Срочные продажи в сегменте элитной недвижимости – случай редкий. Происходят лишь разовые сделки, которые не оказывают серьезного влияния на рынок недвижимости.
Цены. В среднем цена на элитную недвижимость начинается от $10 000/кв. м. Вполне ожидаемо, что в 2009 году некоторые квартиры подорожают на фоне постепенного общего снижения цен на рынке, в связи с падением курса рубля. Однако основной тенденцией стала фиксация стоимости квартир в определенной валюте: цена индексируется в соответствии с курсом этой валюты и становятся независимы от курса рубля.
Возвращаясь к тезису об инерционности рынка элитной недвижимости, можно ожидать, что сложившаяся ситуация в элитном сегменте останется неизменной до конца года или до того момента, когда произойдут кардинальные изменения финансовой ситуации в стране.
Николай Лавров, заместитель директора агентства Becar
РЫНОК АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ ЭЛИТ-КЛАССА В КРИЗИС
В связи с мировым финансовым кризисом существенно сократился спрос на аренду жилья элит-класса. Причины уменьшения спроса на аренду элитного жилья сводятся к следующим моментам:
1. Сокращение представительств иностранных компаний в Петербурге.
2. Сокращение представительств московских компаний в Петербурге.
3. Уменьшение доходов топ-менеджеров, на которых пришелся основной удар при сокращении расходов компаний в кризис.
4. Сокращение топ-менеджеров компаний: по сути, практически весь средний класс остался без работы.
5. В связи с оттоком капитала из России из страны уезжают инвесторы, состоятельные люди, которые являлись потребителями в сегменте элитной аренды.
Кроме того, существенно сократилось предложение в сегменте аренды жилья элит-класса. Так как стоимость аренды снизилась, владельцам элитных квартир стало не выгодно сдавать свои квартиры в наем: расходы на восстановление квартир могут перекрыть доход от сдачи ее в аренду. Поэтому часть квартир снимаются с рынка, а часть продается, так как владелец уезжает из страны.
Снижение спроса на элитные квартиры привело к существенному снижению стоимости аренды: по сравнению с докризисным периодом цены снизились ориентировочно на 30%, некоторые – на 50%. Сильней всего пострадали квартиры, которые не соответствуют современным критериям элитности. Например, если элитная квартира расположена в золотом треугольнике, но по соседству – коммуналка, то элитный объект теряет в стоимости аренды до 50%.
Такая ситуация сохранится, минимум до конца 2009 года, по моей оценке, восстановление рынка начнется не ранее 2010 года.
Другая тенденция – это переезд арендаторов в более дешевые квартиры. Если раньше арендатор снимал квартиру за 200 тыс. рублей в месяц, то теперь он ищет квартиру за 100 тыс рублей. В связи с этим часто возникают проблемы, так как этот контингент клиентов привык к элитному жилью, и предъявляют завышенные требования к квартире, несмотря на то, что предложить может только арендную плату вдвое ниже.
На сегодняшний день меняется портрет арендаторов элитных квартир. Мы практически потеряли иностранных арендаторов, которые у арендодателей пользовались наибольшим спросом (они считаются более культурными и аккуратными). Практически нет новых клиентов: движения рынка сводятся к переездам из дорогих квартир в более дешевые. И я считаю, что в ближайшем будущем в лучшую сторону портрет арендаторов меняться не будет.
Елена Исаенко, директор Департамента аренды жилищного фонда агентства Becar
Материал предоставлен Becar Realty Group