Офисный рынок притормозил до следующего года


14.11.2011 14:41

В III квартале 2011 года объем предложения на офисном рынке пополнился на 81,5 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Последний раз столь высокий квартальный объем ввода был зафиксирован 2,5 года назад.

Среди введенных в эксплуатацию объектов только один относится к классу А. Тем не менее площадь офисных помещений двух корпусов делового комплекса на Малоохтинском пр., 64, – 31,5 тыс. кв. м, что составляет практически 40% от общего объема ввода. «Благодаря выходу на рынок столь значимого объекта, как «Санкт-Петербург Плаза», а также бизнес-центра Scandinavian House доля офисных площадей в Красногвардейском районе возросла более чем вдвое, до 5% от общего объема рынка», – отмечают в Knight Frank St. Petersburg.

В III квартале 2011 года рост ставок аренды не отмечен. Дальнейший существенный рост ставок маловероятен, однако возможно увеличение ставок аренды в высококачественных объектах с высокой заполняемостью. Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение III квартала 2011 года сохранялись на уровне 2010 года.

По данным NAI Becar, в среднем по Санкт-Петербургу во II квартале 2011 года ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах: класс А – 1-2 тыс. рублей/кв. м/месяц; класс В – 650-1300 рублей/кв. м/месяц; класс С – 500-950 рублей/кв. м/месяц.

Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН, говорит, что на конец III квартала 2011 года наиболее высокие арендные ставки были в Красногвардейском, Центральном и Выборгском районах. Наиболее низкие ставки – в Петродворцовом районе (500 рублей/кв. м/месяц с учетом НДС и КУ).

«Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в июле-сентябре 2011 года цены продаж 1 кв. м площади в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах также не претерпели изменений и варьировались в диапазоне от 50 тыс. (при продаже здания целиком) до 140 тыс. рублей. Стоимость зависит от местоположения, класса объекта, размеров и состояния отделки приобретаемого офиса», – говорят в NAI Becar.

Михаил Тюнин, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, отмечает: «На офисном рынке Санкт-Петербурга сохраняется положительная динамика, однако существенных изменений III квартал 2011 года не принес. Ставки аренды в целом по рынку стабильны, однако наблюдается значительный рост арендных ставок на освобождающиеся помещения в успешных бизнес-центрах. Объем свободных площадей колеблется в районе 200 тыс. кв. м. Знаковым событием этого квартала стал выход на рынок высококачественного объекта класса А «Санкт-Петербург Плаза» на Малоохтинском проспекте, общая площадь двух корпусов которого составляет более 50 тыс. кв. м».

По данным NAI Becar, на конец сентября 2011 года большинство офисных объектов, открывшихся в III квартале, заполнены на 100%.

Среди новых тенденций на рынке в NAI Becar отмечают появление практики, когда помимо традиционного ввода крупных объектов очередями получила распространение практика разбиения на лоты даже внутри одного здания. «Запуск в эксплуатацию части площадей, к примеру, 3-5 тыс. кв. м, требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций», – сообщают в NAI Becar.

Ключевая «Плаза»

В Knight Frank St. Petersburg к ключевым событиям рынка относят ввод в августе 2011 года в эксплуатацию двух корпусов делового комплекса «Санкт-Петербург Плаза». Общая площадь высококачественного объекта класса А составляет более 50 тыс. кв. м, арендопригодная площадь бизнес-центра – 31,5 тыс. кв. м. Также в компании считают важным то, что в 2011 году состоялись две крупные сделки по продаже в бизнес-центре на Белоостровской ул., 6. Более половины площадей (5,2 тыс. кв. м) еще в апреле приобрело ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга». Собственником оставшейся части здания стала компания «Ленстройинвест». Сделка на 4 тыс. кв. м состоялась в сентябре 2011 года.

Крупные сделки по аренде офисных площадей произошли в новых офисных объектах. Так, в бизнес-центре на пл. Конституции, 3, компания «МРСК» арендовала 6 тыс. кв. м офисных площадей. В бизнес-центре на ул. Некрасова, 14, были заключены сделки с компаниями «СПб Реновация» и Philip Morris на 3 тыс. кв. м и 2,3 тыс. кв. м соответственно.

Михаил Тюнин говорит: «На рынке офисной недвижимости сохраняется активность со стороны крупных компаний, желающих арендовать площади от 1,5 до 6 тыс. кв. м, некоторые организации также рассматривают возможность покупки. Однако в связи с неопределенностью развития экономической ситуации многие откладывают переезд на следующий год. С конца лета основной спрос приходится на помещения 300-400 кв. м, в то время как прежде интерес был на меньшие площади (150-200 кв. м). По-прежнему сохраняется дефицит недорогих помещений у метро, в районах, расположенных близко к центральной части города».

Ожидания и прогнозы

По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и c учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, до конца текущего года возможен ввод 15 офисных объектов общей площадью более 180 тыс. кв. м. «Исходя из существующей реальности в течение IV квартала года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию порядка не более 7-8 объектов общей площадью 110-140 тыс. кв. м. На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,705-2,735 млн кв. м», – прогнозируют в NAI Becar.

«До конца года мы ожидаем выход на рынок около 50 тыс. кв. м качественных офисных площадей, 60% из которых составит класс B. Более половины объектов, выход на рынок которых планируется до конца года, расположены в Московском районе», – дают свой прогноз в Knight Frank St. Petersburg.

Своя версия и у специалистов компании АРИН: «До конца 2011 будет введено 9 бизнес-центров совокупной арендопригодной площадью порядка 99 тыс. кв. м. Прирост офисных площадей по итогам 2011 года ожидается на уровне 209 тыс. кв. м, что выше показателя 2010 года на 77%. Доля вакантных площадей в бизнес-центрах классов В+ и В сократилась по сравнению с 2009-2010 годами».

 


ИСТОЧНИК: АСН-инфо



21.07.2010 16:26

Аналитики компании «НДВ-Недвижимость» подготовили обзор состояния рынка офисной недвижимости Москвы во II квартале 2010 г.

 

Предложение качественных офисных площадей

В I квартале 2010 года общая площадь качественных офисных площадей пополнилась на 320 тыс. кв.м. (арендопригодная офисная площадь ― на 190 тыс. кв.м.), что сопоставимо с уровнем ввода конца 2009 года. Во II квартале количество завершенных проектов уменьшилось: объем введенных площадей составил 96 тыс. кв.м., в т.ч. объектов класса «А» ― 68 тыс. кв.м., класса «В+» ― 3 тыс. кв.м., класса «В» ― 25 тыс. кв.м.

В итоге совокупный объем предложения в бизнес центрах Москвы в конце II квартала 2010 года составил около 11,2 млн. кв.м. Таким образом, на сегодняшний день обеспеченность жителей Москвы площадями качественных офисных центров составляет порядка 1,1 тыс. кв.м. на 1000 человек (около 1,8 тыс. кв.м. на 1000 человек экономически активного населения). Что все же меньше данного показателя в развитых городах Европы, который в среднем составляет порядка 3,5 тыс. кв.м. на 1000 жителей.


Наиболее ярким событием
II квартала 2010 года, ожидаемым на рынке, стал ввод в эксплуатацию БЦ «Diamond Hall» (общая площадь ― 61500 кв.м., полезная ― 38000 кв.м.).

В целом, совокупный объем ввода бизнес центров в первом полугодии 2010 года (416 тыс. кв.м.) меньше объема площадей, введенных в эксплуатацию в I квартале 2009 года. Объекты по-прежнему не вводят «в срок» по разным причинам: недостаток финансирования, масштабность проектов, технические недоработки. Так во II квартале ожидалось открытие БЦ «Vivaldi Plaza», однако из-за обрушения парковки срок ввода был перенесен на июль.


На второе полугодие 2010 года запланирован ввод в эксплуатацию порядка 12-ти крупных объектов общим объемом около 573 тыс. кв.м., из которых более 70% площадей принадлежат бизнес центрам класса «А». Строительство этих масштабных дорогостоящих объектов было приостановлено в период кризиса, поэтому их ввод был перенесен на конец 2010 года. Однако, учитывая опыт предыдущих лет, можно прогнозировать, что объем нового строительства не превысит 850 тыс. кв.м. по итогам года.

 

Объекты, введенные в эксплуатацию в I полугодии 2010 г.

 

Название

объекта

Класс

Округ

Адрес

Общая площадь, кв.м.

Арендуемая площадь, кв.м.

Дата

ввода

 

Домников

А

ЦАО

пр-т Академика Сахарова, 30

132 600

76 000

I кв. 2010

 

SK Royal

В+

САО

Дмитровское ш., 163А

44 000

20 000

I кв. 2010

 

Красный Октябрь

В

ЦАО

Берсеневская наб., 6

35 000

30 000

I кв. 2010

 

Арбатская площадь

А

ЦАО

Арбатская пл., 1

31 450

13 650

I кв. 2010

 

ЦМТ, здание III

А

ЦАО

Краснопресненская наб., 12, стр. 3

29 600

25 800

I кв. 2010

 

Riverside Towers, фаза V

А

ЦАО

Космодамианская наб., 52, стр. 7

20 820

5 520

I кв. 2010

 

Яковоапо-стольский

В+

ЦАО

Яковоапостольский пер., вл. 14

10 460

н/д

I кв. 2010

 

Новель Билдинг

В+

ЦАО

Старый Толмачевский пер., 5

9 820

7 580

I кв. 2010

 

Омега Плаза, фаза V

В+

ЮАО

Ленинская Слабода, 19 стр.1

5 900

4 000

ИСТОЧНИК: АСН-инфо

19.07.2010 15:29

В Арбитражных судах Москвы и Московской области рассматривается несколько десятков дел о банкротстве с участием подмосковных застройщиков. Круг фигурантов дел о банкротстве крайне неоднороден: это и локальные компании, и весьма крупные строительные предприятия, либо аффилированные с ними структуры.

Примечательно, что некоторые проблемные проекты, девелоперы которых находятся на пороге банкротства,  возводятся по договорам долевого участия. Более того, одна из компаний, в которой  введена процедура наблюдения (Мосэлектротягстрой), фигурирует в официальном перечне застройщиков, нормативы оценки финансовой устойчивости которых соответствуют требованиям законодательства, регулирующего долевое строительство. Этот перечень недавно был опубликован на сайте областного Минстроя.

Тема банкротства строительных компаний активно обсуждается на форумах соинвесторов строительства жилья. Многие дольщики подозревают строительные компании в фиктивном или преднамеренном банкротстве, а также выводе активов. Однако пока эти подозрения не находят отражения в судебных решениях.

Чаще всего с заявлениями о банкротстве застройщиков обращаются строительные и инженерные подрядчики, банки, а также физические лица после расторжения в судебном порядке договоров долевого участия, либо наступления неплатежей по векселям (в случае применения строительными компаниями вексельных схем реализации квартир в новостройках). Меньшее количество исков поступает от федеральной налоговой службы. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что большинство дел с участием налоговиков не получают развития, завершаясь мировым соглашением после погашения компаниями задолженностей по налогам.

Львиная доля дел о банкротстве находится в начальной стадии - производство по ним возбуждено в конце 2009 начале 2010 года. В ряде компаний введена процедура наблюдения: по закону это возможно в том случае, если требования заявителя к должнику в  совокупности составляют не менее чем 100 тыс. рублей и не исполнены в течение трех месяцев. Цель процедуры  наблюдения - анализ финансового состояния должника в целях определения стоимости принадлежащего должнику имущества для покрытия судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим, а также определения возможности или невозможности восстановления платежеспособности.

При оптимистичном сценарии введение в отношении должников процедуры внешнего управления позволит провести ряд мероприятий по восстановлению их финансово-хозяйственной деятельности, привлечь заемные средства с целью завершения строительства жилых объектов. Теоретически, введение внешнего управления позволяет местным администрациям проводить аукционы по продаже прав на строительство жилья с обременением в виде достройки незавершенных объектов. Права по проблемным инвестконтрактам могут быть переуступлены другим компаниям (либо одному из крупных кредиторов).

Однако зачастую компромисс между кредиторами и должником затруднителен.  Нередко недостроенные дома находятся на строительных площадках, не обеспеченных инфраструктурой и коммуникациями, что требует колоссальных затрат на продолжение реализации проекта, а также исключает строительство дополнительных объектов жилого и коммерческого назначения. Тем не менее известны прецеденты, когда кредиторы идут на встречу должникам. Например, выделяют дополнительные ссуды в том случае, если девелопер согласен предоставить в залог нераспроданные площади. Такая схема подразумевает жесткий контроль со стороны кредитора операционной деятельности застройщика и денежными потоками. Например, в этом случае средства на оплату услуг подрядчиков перечисляются небольшими траншами на счет девелопера и в тот же день списываются с него в пользу подрядчика.

При пессимистичном сценарии дело о банкротстве завершается открытием конкурсного производства. Стоит заметить, что такой вариант создает правовые риски для дольщиков в связи с неоднозначной юридической природой используемых при покупке квартир договоров. Известны случаи, когда после признания компании банкротом и открытия конкурсного производства конкурсные управляющие пытаются привлечь к субсидиарной ответственности владельцев девелоперских структур.

 

Некоторые дела о банкротстве с участием подмосковных строительных компаний по состоянию на июнь 2010 г.:

Компания -должник

Заявитель

Суд, № дела

Стадия

География бизнеса

ООО Торговый дом Корпорации Главмособл-строй

Физлицо

АС Москвы

Дело № А40-156534/09-73-834 Б

Введена процедура   наблюдения

Строительство многоэтажных жилых домов (два корпуса) в мкр "Д" г. Пущино Московской области.

ЗАО Подольский ДСК

ООО Инженерные сети (подрядчик)

АС Московской области
Дело № А41-8356/10

Введена процедура наблюдения.

Строительство многоэтажных жилых домов в г. Подольске Московской области.

Инвестицион-но-строительная компания МИК

Физлица, расторжение в судебном порядке договора долевого участия

 

АС Московской области
Дело № А41-1706/10

 

Введена процедура  наблюдения

Строительство многоквартирных жилых домов  в г. Железнодорожный, Электросталь, Мытищи Московской области

ОАО СПК Мосэнерго-строй

ООО Автострада-Центр, поставщик инертных материалов (щебня, песка, шлака и др.)

АС Москвы
Дело № А40-48131/10-44-232Б

 

Возбуждено производство по делу

Строительство многоквартирных жилых  домов в г. Электрогорске Московской области, а также в Твери, Рязани.

ООО «Строительно-Монтажная Ассоциация Модерн Индустрия»

Физические и юридические лица

АС Москвы
Дело № А40-159904/09-78-822 «Б»

 

Введена процедура наблюдения

Строительство многоквартирных домов в г. Железнодорожный Московской области

 

ООО ПКП Лидер

ООО «Спецтеплострой», ОАО КБ «Агроим-пульс» и др.

 

АС Московской области
Дело № А41-5313/09

 

Введено внешнее управление

Строительство комплекса монолитно-кирпичных домов в г. Климовске Московской области

НП Азиндор Холдинг

Федеральная налоговая служба в лице Межрайонной ИФНС России № 13 по Московской области

 

АС Московской области
Дело № А41-12106/10

 

Принято заявление о банкротстве

Реализация строительных проектов в подмосковной Лобне

ООО Строительное управление — ВВК XXI и ООО ВВК XXI

ОАО «Машиностроительный завод»; ООО СУ «Элстрой-98»

 

АС Московской области

Дело № А41-18720/09;

АС Москвы, А40-16268/10-101-56Б

 

 

Открыто конкурсное производство (приостановлено т.к. конкурсным управляющим подано исковое заявление о привлечении учредителей должника к субсидиарной ответственности); дело принято к производству

 

Строительство жилых многоквартирных домов в г. Электростали Московской области

ООО Фирма Альфа-дизайн

Физическое лицо, расторжение договора долевого участия

АС Московской области

Дело № А41-7785/09

 

Введена процедура наблюдения

Строительство многоквартирного жилого комплекса в г. Юбилейный Московской области

ЗАО Ренова CтройГрупп

ООО «СТРОЙКЛАСС» (подрядчик)

Дело № А40-29866/10-101-111Б

 

Возбуждено производство по делу

Строительство жилья в Московской области и других регионах

ОАО «Трест Мосэлектро-тягстрой»

 

ООО «Компания «Форум»

ООО «Пролайн ЛТД»

АС Москвы

№ А40-76414/09-86-338Б

 

Возбуждено производство по делу, введена процедура наблюдения

Строительство многоквартирных домов в г. Коломне Московской области, а также г. Малоярославце Калужской области

Фирма Тайфи

Физическое лицо

АС Москвы

№ À40-48181/10-70-215 «Б»

 

 

Возбуждено производство по делу

Строительные проекты в г. Балашиха, Химки Московской области

 

Материал предоставлен HouseHunter


ИСТОЧНИК: АСН-инфо