Офисный рынок притормозил до следующего года
В III квартале 2011 года объем предложения на офисном рынке пополнился на 81,5 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Последний раз столь высокий квартальный объем ввода был зафиксирован 2,5 года назад.
Среди введенных в эксплуатацию объектов только один относится к классу А. Тем не менее площадь офисных помещений двух корпусов делового комплекса на Малоохтинском пр., 64, – 31,5 тыс. кв. м, что составляет практически 40% от общего объема ввода. «Благодаря выходу на рынок столь значимого объекта, как «Санкт-Петербург Плаза», а также бизнес-центра Scandinavian House доля офисных площадей в Красногвардейском районе возросла более чем вдвое, до 5% от общего объема рынка», – отмечают в Knight Frank St. Petersburg.
В III квартале 2011 года рост ставок аренды не отмечен. Дальнейший существенный рост ставок маловероятен, однако возможно увеличение ставок аренды в высококачественных объектах с высокой заполняемостью. Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение III квартала 2011 года сохранялись на уровне 2010 года.
По данным NAI Becar, в среднем по Санкт-Петербургу во II квартале 2011 года ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах: класс А – 1-2 тыс. рублей/кв. м/месяц; класс В – 650-1300 рублей/кв. м/месяц; класс С – 500-950 рублей/кв. м/месяц.
Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН, говорит, что на конец III квартала 2011 года наиболее высокие арендные ставки были в Красногвардейском, Центральном и Выборгском районах. Наиболее низкие ставки – в Петродворцовом районе (500 рублей/кв. м/месяц с учетом НДС и КУ).
«Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в июле-сентябре 2011 года цены продаж
Михаил Тюнин, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, отмечает: «На офисном рынке Санкт-Петербурга сохраняется положительная динамика, однако существенных изменений III квартал 2011 года не принес. Ставки аренды в целом по рынку стабильны, однако наблюдается значительный рост арендных ставок на освобождающиеся помещения в успешных бизнес-центрах. Объем свободных площадей колеблется в районе 200 тыс. кв. м. Знаковым событием этого квартала стал выход на рынок высококачественного объекта класса А «Санкт-Петербург Плаза» на Малоохтинском проспекте, общая площадь двух корпусов которого составляет более 50 тыс. кв. м».
По данным NAI Becar, на конец сентября 2011 года большинство офисных объектов, открывшихся в III квартале, заполнены на 100%.
Среди новых тенденций на рынке в NAI Becar отмечают появление практики, когда помимо традиционного ввода крупных объектов очередями получила распространение практика разбиения на лоты даже внутри одного здания. «Запуск в эксплуатацию части площадей, к примеру, 3-5 тыс. кв. м, требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций», – сообщают в NAI Becar.
Ключевая «Плаза»
В Knight Frank St. Petersburg к ключевым событиям рынка относят ввод в августе 2011 года в эксплуатацию двух корпусов делового комплекса «Санкт-Петербург Плаза». Общая площадь высококачественного объекта класса А составляет более 50 тыс. кв. м, арендопригодная площадь бизнес-центра – 31,5 тыс. кв. м. Также в компании считают важным то, что в 2011 году состоялись две крупные сделки по продаже в бизнес-центре на Белоостровской ул., 6. Более половины площадей (5,2 тыс. кв. м) еще в апреле приобрело ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга». Собственником оставшейся части здания стала компания «Ленстройинвест». Сделка на 4 тыс. кв. м состоялась в сентябре 2011 года.
Крупные сделки по аренде офисных площадей произошли в новых офисных объектах. Так, в бизнес-центре на пл. Конституции, 3, компания «МРСК» арендовала 6 тыс. кв. м офисных площадей. В бизнес-центре на ул. Некрасова, 14, были заключены сделки с компаниями «СПб Реновация» и Philip Morris на 3 тыс. кв. м и 2,3 тыс. кв. м соответственно.
Михаил Тюнин говорит: «На рынке офисной недвижимости сохраняется активность со стороны крупных компаний, желающих арендовать площади от 1,5 до 6 тыс. кв. м, некоторые организации также рассматривают возможность покупки. Однако в связи с неопределенностью развития экономической ситуации многие откладывают переезд на следующий год. С конца лета основной спрос приходится на помещения 300-
Ожидания и прогнозы
По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и c учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, до конца текущего года возможен ввод 15 офисных объектов общей площадью более 180 тыс. кв. м. «Исходя из существующей реальности в течение IV квартала года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию порядка не более 7-8 объектов общей площадью 110-140 тыс. кв. м. На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,705-2,735 млн кв. м», – прогнозируют в NAI Becar.
«До конца года мы ожидаем выход на рынок около 50 тыс. кв. м качественных офисных площадей, 60% из которых составит класс B. Более половины объектов, выход на рынок которых планируется до конца года, расположены в Московском районе», – дают свой прогноз в Knight Frank St. Petersburg.
Своя версия и у специалистов компании АРИН: «До конца 2011 будет введено 9 бизнес-центров совокупной арендопригодной площадью порядка 99 тыс. кв. м. Прирост офисных площадей по итогам 2011 года ожидается на уровне 209 тыс. кв. м, что выше показателя 2010 года на 77%. Доля вакантных площадей в бизнес-центрах классов В+ и В сократилась по сравнению с 2009-2010 годами».
В ноябре 2010 г. средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Москвы выросла на 0,4% и составила 168437,6 рублей, при этом средняя цена квартиры снизилась на 0,1%.
Таким образом, на столичном рынке стали преобладать более дешевые квартиры, нежели в октябре. Однако, это вовсе не означает долгожданного многими покупателями падения цен. Гораздо более вероятно, что наиболее интересные варианты были распроданы, а к ноябрю в продаже остались квартиры меньшей площади, худшего качества или расположенные в отдаленных районах.
«Трешки» дешевле на полмиллиона
Последний осенний месяц окончательно показал, что предсказанного специалистами скачка цен в Москве не произошло. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости плавно увеличивалась с сентября, однако в ноябре структура предложений претерпела серьезные изменения. Средняя цена квартиры в столице снизилась на 0,1% и составила 12 601 784 руб., при этом более всего подешевели трехкомнатные квартиры (-3,8%) и самый недорогой и ликвидный сегмент – 1-комнатные квартиры до 32 кв. м. общей площади (-3,1%). Обычные «однушки» и «двушки» тоже дешевели: на 2% и 2,7% соответственно.
Таким образом, средняя 3-комнатная квартира обошлась покупателю в 14 350 193 руб., что на 564 581 руб. меньше, чем в октябре. Среднестатистическую «однушку» самой небольшой площади можно было купить за 4 847 241 руб, сэкономив 156 567 руб. Цена обычной 1-комнатной квартиры снизилась на 117 869 руб. и составила 5 915 443 руб, а приобрести «двушку» в ноябре можно было дешевле на 252 144 руб. – за 9 119 674 руб. Эксперты считают, что столь интересная ноябрьская тенденция снижения средней стоимости квартиры при росте цены квадратного метра, объясняется вымыванием с рынка наиболее интересных предложений в октябре.
«В сентябре рынок еще раскачивался, в октябре нашли своего покупателя наиболее ликвидные квартиры хорошего качества, расположенные в престижных районах. В ноябре такие квартиры либо были приобретены, либо подорожали, а в продаже остались менее интересные варианты – недвижимость на окраинах или не очень хорошего качества», - объясняет тенденцию директор по развитию портала «МИР КВАРТИР» Виктор Щеблецов. Стоит отметить, что октябрьское оживление было стимулировано, в том числе и банками, которые стали более активно кредитовать покупателей жилья, предлагая им более разнообразные программы, а также снижая размеры комиссий и проценты по ипотеке.
«Ближний пояс» дорожает
Зато в ноябре продолжилось подорожание недвижимости «ближнего пояса» Подмосковья, расположенной в городах-спутниках, прилегающих к столице. В среднем цена квартиры увеличилась на 2,93% и составила 5 455 497 руб. Лидерами роста стали г. Котельники (+6,43%), Красногорск (+5,78%), Химки (+4,96%) и Юбилейный (+4,39%). В г. Котельники за месяц средняя стоимость квартиры перешагнула психологический барьер в 5 млн рублей, составила 5268623 руб. (в октябре она была 4929635 руб). Теперь стоимость квадратного метра в этом городе составляет 80092 руб. Снизилась лишь цена средней квартиры в г. Реутово (-1,74%), однако именно в этом городе в ноябре стоимость квадратного метра превысила отметку в 100 000 руб, и составила 100 803 руб.
Столь активный рост цен в ближнем Подмосковье эксперты объясняют постепенным стиранием границы между столицей и областью, а также с усилившимися после прихода нового мэра Сергея Собянина слухами об административном объединении двух регионов. В случае объединения исчезнет разница между покупкой недвижимости в московских районах, расположенных за МКАД, и этих городах. Пока покупателей еще сдерживают социальные потери, грозящие при переезде в область: более низкие пенсии и менее качественная инфраструктура. Транспортная доступность многих «спальных» столичных районов и близлежащих городов, к сожалению, находится на одном уровне.
Если рассматривать квартиры в городах «ближнего пояса» как альтернативу недорогой недвижимости в столице, то дешевле всего можно было приобрести в ноябре жилье в г. Королев (средняя стоимость квартиры – 4 629 396 руб.). Самым дорогим городом в этом месяце стал г. Красногорск, там средняя цена квартиры составила 6 475 235 руб., а стоимость квадратного метра – 97 955 руб. Таким образом, в ноябре, продав самую скромную «однушку» в столице за 4 847 241 руб, можно было приобрести квартиру большей площади и лучшего качества в прилегающих к Москве Королеве или Люберцах (4 748 025 руб.). У владельцев среднестатистической однушки выбор еще шире: продав 1-комнатную за 5 915 443 руб, можно улучить свои жилищные условия, купив квартиру большей площади почти в любом из городов «ближнего пояса», кроме Химок, Одинцово и Красногорска.
Не упустить шанс
Кроме того, в некоторых городах-лидерах по росту стоимости недвижимости эксперты наблюдали еще одну интересную тенденцию: стоимость квартир на первичном рынке превышала цены на аналогичное жилье на вторичке. Например, в Красногорске 2-комнатная квартира в строящемся доме, сдача которого в эксплуатацию намечена на 2012 год, стоит на 200 000 руб. больше, чем такая же в соседнем доме, уже принятого госкомиссией, где владельцы не только получили свидетельство о праве собственности, но даже сделали ремонт. Аналогичная ситуация наблюдается в Химках и Котельниках, а также на северо-востоке столице, в московском районе Медведково. Понятно, что эта тенденция, связанная, по всей видимости, с ухудшением положения некоторых застройщиков, долго не продлится: либо они будут вынуждены опустить цены на строящееся жилье, либо – что наиболее вероятно – вырастут цены на вторичном рынке.
Средняя цена на 1-3-комнатные квартиры в Москве
|
октябрь |
ноябрь |
прирост |
Дешевые 1-комнатные |
5003808 |
4847241 |
-3,1% |
1-комнатные |
6033312 |
5915443 |
-2,0% |
2-комнатные |
9371818 |
9119674 |
-2,7% |
3-комнатные |
14914774 |
14350193 |
-3,8% |
Средняя цена квартиры в «ближнем поясе» Подмосковья
Город |
Стоимость кв. м в ноябре, руб. |
Средняя стоимость квартиры в ноябре, руб. |
Прирост |
Видное |
94449 |
5771711 |
+2,92% |
Дзержинский |
83755 |
5538085 |
+1,65% |
Долгопрудный |
86327 |
5191010 |
+2,42% |
Королев |
83039 |
4629396 |
+1,52% |
Котельники |
80092 |
5268623 |
+6,43% |
Красногорск |
97955 |
6475235 |
+5,78% |
Люберцы |
82435 |
4748025 |
+2,11% |
Московский |
82342 |
5130178 |
+3,49% |
Мытищи |
90460 |
5419542 |
+1,07% |
Одинцово |
97157 |
5978024 |
+3,15% |
Реутов |
100803 |
5688210 |
Аналитики компании Praedium Oncor International подготовили краткое исследование спроса на офисные помещения в Москве в 2009 – I-III квартале 2010 гг. Спрос на офисные площади, начавший постепенно оживать в первой половине 2010 года, продолжает демонстрировать умеренный рост. Так, объем арендованных и купленных офисных помещений в Москве по итогам 3х кварталов текущего года уже превысил аналогичный показатель за весь 2009 год на 15%. Меняется и структура спроса. На фоне общего оздоровления экономики финансовые структуры и компании производственного сектора, которые значительно пострадали в период кризиса и вынуждены были существенно сокращать штат, постепенно возобновляют свое развитие. С повышением деловой активности растет и их потребность в человеческих ресурсах, а значит – и в офисном пространстве. Спрос на помещения со стороны этих компаний заметно вырос: если на долю финансистов и производителей в 2009 году приходилось порядка 21% и 3% от общего объема арендованных и купленных офисных площадей в Москве, то за период с января по сентябрь текущего года эти цифры составили 32% и 20% соответственно. Доли компаний потребительского сектора и сферы услуг, а также IT и телекоммуникационных компаний по итогам трех кварталов текущего года снизились вдвое по сравнению с 2009 годом: с 40% до 20% и с 10% до 5% соответственно. Снижение данного показателя отмечено и для компаний топливно-энергетического комплекса (с 17% до 13%). Однако следует отметить, что, если рассматривать активность тех или иных компаний в сегментах аренды и продажи офисных помещений отдельно, то пропорции будут иными. Так, например, финансовые структуры тяготеют преимущественно к покупке офисных площадей (см. график ниже), на их долю приходится 39% купленных площадей в 2009 году и 57% - по итогам трех кварталов 2010 года. Причем финансовые компании приобретают, как правило, не отдельные блоки, а здания целиком. Так, в 2009 и 2010 годах было заключено несколько заметных сделок по приобретению этими компаниями бизнес-центров для собственного размещения. Среди таких сделок 2009 года можно отметить приобретение ММВБ бизнес-центра «Елоховский» общей площадью 13 525 кв.м. В 2010 году страховая группа «Согаз» купила БЦ «Волна» (общая площадь – 19 200 кв.м), инвестхолдинг «Финам» приобрел офисный комплекс общей площадью 7 500 кв.м в Настасьинском переулке. К структурам, близким к «Стройкредит Банку» перешел бизнес-центр на улице Красная Пресня (общей площадью порядка 6 500 кв.м). То же можно сказать и о компаниях топливно-энергетического комплекса – на их долю в 2009 году пришлось 39% приобретенных офисных помещений. В качестве примеров можно привести следующие транзакции: газовая компания «Новатэк» купила для собственного размещения бизнес-центр на улице Удальцова (общая площадь – 12 700 кв.м), а компания «Лукойл» приобрела БЦ «Уланский» общей площадью 7 200 кв.м. Несмотря на то, что по состоянию на конец третьего квартала текущего года доля компаний топливно-энергетического сектора в общем объеме купленных площадей составила только 6% (компания «РусГидро» для своей штаб-квартиры купила бизнес-центр Pallau-MD общей площадью – 14 800 кв.м), по итогам года ожидается увеличение этого показателя за счет завершения ряда крупных сделок. Так, например, на финальной стадии находится сделка по приобретению компанией «Транснефть» бизнес-центра на ул. Арбат (общая площадь – 47 200 кв.м) для собственного размещения. В сегменте покупки также значительно увеличилась доля компаний производственного сектора. Если в 2009 году сделок по приобретению офисных площадей этими компаниями практически не было, то на конец сентября 2010 года 36% приобретенных офисных помещений приходится именно на этот сектор. Например, металлургический холдинг «Евраз Групп» купил для собственного размещения расположенный на МКАДе бизнес-парк «Западные ворота» (общая площадь – 61 795 кв.м). Следует отметить, что изменение структуры спроса на офисные площади по типу арендаторов/покупателей помещений отчасти отражает ситуацию в тех или иных отраслях экономики. В сегменте аренды в 1-3 кварталах 2010 года наиболее заметно активизировались компании потребительского сектора и сферы услуг - 39% в общем объеме арендованных площадей против 24% в 2009 году. Свою долю в этом сегменте также увеличили компании производственного сектора (с 6% в 2009 году до 12% в 1-3 кварталах 2010 года) и компании топливно-энергетического комплекса (с 12% до 20%). Снижение активности в сегменте аренды было отмечено для IT и телекоммуникационных компаний (с 23% до 8%), а также для финансовых структур (с 19% до 11%). Примечательно, что в 2010 году на рынке стали заключаться сделки по аренде блоков площадью свыше 10 000 кв.м (в 2009 году информации о подобных сделках не было), что напрямую свидетельствует об активизации рынка. К таким знаковым сделкам можно отнести, например, аренду компанией «Спортмастер» 16 700 кв.м в бизнес-центре «Авиатор», а также сделку по аренде 37 700 кв.м в БЦ NordStar Tower компанией TNK-BР. В общем объеме арендованных площадей доля таких сделок в 1-3 кварталах текущего года составила 20%, из которых 31% пришелся на компании потребительского сектора и сферы услуг, 69% - на компании топливно-энергетического сектора. Объем сделок по аренде блоков от 500 до 3 000 кв.м по состоянию на конец сентября 2010 года составил 29% от общего объема сделок (в 2009 году – 46%). Доля сделок по аренде небольших (до 500 кв.м) блоков в общем объеме сделок продолжает снижаться: с 12% в 2009 году до 6% в 1-3 кварталах 2010 года. При этом спрос на аренду блоков до 3 000 кв.м со стороны компаний различных отраслей относительно однороден. Исключение составляет лишь более высокий (по сравнению с остальными) спрос со стороны компаний потребительского сектора и сферы услуг (35% и 40% арендованных площадей для блоков до 500 кв.м и от 500 до 3 000 кв.м соответственно). Таким образом, можно сказать, что сегодня компании вновь возвращаются к практике аренды помещений «на вырост» - с учетом планов развития и увеличения числа сотрудников. По всей вероятности, времена, когда собственники крупных объектов в целях привлечения потенциальных арендаторов были вынуждены делить большие помещения на мелкие блоки, постепенно уходят в прошлое. Материал предоставлен Praedium Oncor International |