Офисный рынок притормозил до следующего года
В III квартале 2011 года объем предложения на офисном рынке пополнился на 81,5 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Последний раз столь высокий квартальный объем ввода был зафиксирован 2,5 года назад.
Среди введенных в эксплуатацию объектов только один относится к классу А. Тем не менее площадь офисных помещений двух корпусов делового комплекса на Малоохтинском пр., 64, – 31,5 тыс. кв. м, что составляет практически 40% от общего объема ввода. «Благодаря выходу на рынок столь значимого объекта, как «Санкт-Петербург Плаза», а также бизнес-центра Scandinavian House доля офисных площадей в Красногвардейском районе возросла более чем вдвое, до 5% от общего объема рынка», – отмечают в Knight Frank St. Petersburg.
В III квартале 2011 года рост ставок аренды не отмечен. Дальнейший существенный рост ставок маловероятен, однако возможно увеличение ставок аренды в высококачественных объектах с высокой заполняемостью. Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение III квартала 2011 года сохранялись на уровне 2010 года.
По данным NAI Becar, в среднем по Санкт-Петербургу во II квартале 2011 года ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах: класс А – 1-2 тыс. рублей/кв. м/месяц; класс В – 650-1300 рублей/кв. м/месяц; класс С – 500-950 рублей/кв. м/месяц.
Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН, говорит, что на конец III квартала 2011 года наиболее высокие арендные ставки были в Красногвардейском, Центральном и Выборгском районах. Наиболее низкие ставки – в Петродворцовом районе (500 рублей/кв. м/месяц с учетом НДС и КУ).
«Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в июле-сентябре 2011 года цены продаж
Михаил Тюнин, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, отмечает: «На офисном рынке Санкт-Петербурга сохраняется положительная динамика, однако существенных изменений III квартал 2011 года не принес. Ставки аренды в целом по рынку стабильны, однако наблюдается значительный рост арендных ставок на освобождающиеся помещения в успешных бизнес-центрах. Объем свободных площадей колеблется в районе 200 тыс. кв. м. Знаковым событием этого квартала стал выход на рынок высококачественного объекта класса А «Санкт-Петербург Плаза» на Малоохтинском проспекте, общая площадь двух корпусов которого составляет более 50 тыс. кв. м».
По данным NAI Becar, на конец сентября 2011 года большинство офисных объектов, открывшихся в III квартале, заполнены на 100%.
Среди новых тенденций на рынке в NAI Becar отмечают появление практики, когда помимо традиционного ввода крупных объектов очередями получила распространение практика разбиения на лоты даже внутри одного здания. «Запуск в эксплуатацию части площадей, к примеру, 3-5 тыс. кв. м, требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций», – сообщают в NAI Becar.
Ключевая «Плаза»
В Knight Frank St. Petersburg к ключевым событиям рынка относят ввод в августе 2011 года в эксплуатацию двух корпусов делового комплекса «Санкт-Петербург Плаза». Общая площадь высококачественного объекта класса А составляет более 50 тыс. кв. м, арендопригодная площадь бизнес-центра – 31,5 тыс. кв. м. Также в компании считают важным то, что в 2011 году состоялись две крупные сделки по продаже в бизнес-центре на Белоостровской ул., 6. Более половины площадей (5,2 тыс. кв. м) еще в апреле приобрело ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга». Собственником оставшейся части здания стала компания «Ленстройинвест». Сделка на 4 тыс. кв. м состоялась в сентябре 2011 года.
Крупные сделки по аренде офисных площадей произошли в новых офисных объектах. Так, в бизнес-центре на пл. Конституции, 3, компания «МРСК» арендовала 6 тыс. кв. м офисных площадей. В бизнес-центре на ул. Некрасова, 14, были заключены сделки с компаниями «СПб Реновация» и Philip Morris на 3 тыс. кв. м и 2,3 тыс. кв. м соответственно.
Михаил Тюнин говорит: «На рынке офисной недвижимости сохраняется активность со стороны крупных компаний, желающих арендовать площади от 1,5 до 6 тыс. кв. м, некоторые организации также рассматривают возможность покупки. Однако в связи с неопределенностью развития экономической ситуации многие откладывают переезд на следующий год. С конца лета основной спрос приходится на помещения 300-
Ожидания и прогнозы
По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и c учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, до конца текущего года возможен ввод 15 офисных объектов общей площадью более 180 тыс. кв. м. «Исходя из существующей реальности в течение IV квартала года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию порядка не более 7-8 объектов общей площадью 110-140 тыс. кв. м. На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,705-2,735 млн кв. м», – прогнозируют в NAI Becar.
«До конца года мы ожидаем выход на рынок около 50 тыс. кв. м качественных офисных площадей, 60% из которых составит класс B. Более половины объектов, выход на рынок которых планируется до конца года, расположены в Московском районе», – дают свой прогноз в Knight Frank St. Petersburg.
Своя версия и у специалистов компании АРИН: «До конца 2011 будет введено 9 бизнес-центров совокупной арендопригодной площадью порядка 99 тыс. кв. м. Прирост офисных площадей по итогам 2011 года ожидается на уровне 209 тыс. кв. м, что выше показателя 2010 года на 77%. Доля вакантных площадей в бизнес-центрах классов В+ и В сократилась по сравнению с 2009-2010 годами».
Специалисты аналитического центра NormInfo провели мониторинг ценового предложения на рынке строящегося жилья Петербурга в январе
Индекс цен на рынке строящегося жилья Петербурга (Индекс цен при 100% оплате, 17.01.2011 – 28.01.2011)
Индексы, которые существуют на рынке на данный момент, отображают колебания средней цены кв. м по всему городу, с учетом влияния изменения средней цены кв. м в традиционно «дорогих» районах. Получается такая ситуация, когда 11,19% предложения строящегося жилья в традиционно «дорогих» районах задает фон и направленность изменения средней цены кв. м по всему городу.
Результаты мониторинга ценового предложения проводимого аналитическим центром NormInfo показывают детальную и совершенно иную картину в изменениях средних цен на рынке строящегося жилья.
NormInfo исследует только те объекты на рынке строящегося жилья, которые действительно строятся. Объекты, «сданные» и в высокой стадии готовности (которые уже не строятся, а ждут ввода в эксплуатацию) в течение
Как показывает анализ результатов мониторинга ценового предложения на рынке строящегося жилья СПб и ЛО индекс(NormInfo) средней цены кв. м при 100% оплате на протяжении 8 месяцев неуклонно растет.
|
100% оплата |
июн.10 |
июл.10 |
авг.10 |
сен.10 |
окт.10 |
ноя.10 |
дек.10 |
янв.11 |
|
67 933р. |
68 323р. |
69 082р. |
69 679р. |
70 118р. |
73 695р. |
71 693р. |
73 863р. |
|
|
Относительно июня'2010 |
0,57% |
1,69% |
2,57% |
3,22% |
8,48% |
5,54% |
8,11% |
|
|
К предыдущему месяцу |
0,57% |
1,11% |
0,86% |
0,63% |
5,10% |
-2,72% |
3,03% |
|
Во второй половине января
Данное увеличение цены кв. м предложения при 100% оплате связано с тем, что многие застройщики подняли стоимость цены кв. м, при этом, не «сворачивая» предновогодние специальные предложения, срок действия которых продлен до конца января
Индекс цен при оплате в рассрочку, 17.01.2011 – 28.01.2011
|
Оплата в рассрочку |
июн.10 |
июл.10 |
авг.10 |
сен.10 |
окт.10 |
ноя.10 |
дек.10 |
янв.11 |
|
73 732р. |
75 178р. |
74 594р. |
72 145р. |
75 363р. |
79 028р. |
76 493р. |
81 256р. |
|
|
Относительно июня'2010 |
1,96% |
1,17% |
-2,15% |
2,21% |
7,18% |
3,75% |
10,20% |
|
|
К предыдущему месяцу |
1,96% |
-0,78% |
-3,28% |
4,46% |
4,86% |
-3,21% |
6,23% |
|
Во второй половине января
Вообще увеличение цен носит вполне закономерный характер в силу некоторых причин:
- увеличения стадии готовности объектов
- уменьшения «ликвидного» предложения на рынке строящегося жилья
- увеличения активности спроса как в предновогодний период, так и в январе
Индекс цен на первичном рынке жилья по «зонам»
Районы, так называемого «золотого треугольника» (Петроградский, Адмиралтейский, Василеостровский, Центральный), существенным образом влияют на колебания средней цены кв. м. Мы знаем, что в структуре предложения районы «золотого треугольника» занимают долю в 15%.
Оставшиеся районы - преимущественно типовое жилье. Это и есть рынок, который предлагает «массовое» жилье. А индексы, которые существуют на рынке, на данный момент отображают колебания средней цены кв. м по всему городу.
Было решено разбить город на зоны:
1. Зона «Центральные районы» (Петроградский, Адмиралтейский, Василеостровский, Центральный).
2. Зона «Спальные районы» (Выборгский, Приморский, Московский, Красносельский, Фрунзенский, Кировский, Калининский, Невский, Красногвардейский).
3. Зона «Отдаленные спальные районы/Ближайшие пригороды» (Всеволожский, Пушкинский, Колпинский, Курортный).
Примечательно, что предложение в районе так называемого «золотого треугольника» (зона «центральные районы») существенным образом оказывает влияние на изменение средневзвешенной арифметической цены кв. м по городу в целом. Отсюда создается иллюзия, что цена кв. м по городу растет.
Если более пристально посмотреть на структуру предложения на рынке строящегося жилья Петербурга, можно обнаружить что большую часть составляет жилье эконом-класса (типовой застройки), сосредоточенное, главным образом, в зоне «Спальные районы».
Индекс цен NormInfo при 100% оплате, очищенный от «центральных районов» показывает, что на протяжении 8 месяцев средняя цена кв. м претерпевает незначительные изменения как в сторону увеличения, так и в сторону снижения. При этом, средняя цена кв. м все-таки увеличивается, но незначительно.
Индекс цен кв. м на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга по районам
|
|
Средняя цена при 100% оплате в каждом районе |
Средняя цена в рассрочку в каждом районе |
Средняя цена при 100% оплате в каждом районе |
Средняя цена в рассрочку в каждом районе |
Средняя цена при 100% оплате в каждом районе |
Средняя цена в рассрочку в каждом районе |
Средняя цена при 100% оплате в каждом районе |
Средняя цена в рассрочку в каждом районе |
Средняя цена при 100% оплате в каждом районе |
Средняя цена в рассрочку в каждом районе |
|
|
янв.11 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
18.01.2011 16:38
Департамент аналитики компании «НДВ СПб» (филиал «НДВ-Недвижимость») подготовил отчет по итогам Ценовая динамика В декабре средняя стоимость кв. м в новостройках Петербурга (без учета элитных объектов) составила 72050 рублей. В январе В течение По итогам года средняя стоимость кв. м в строящихся домах эконом-класса составила 64815 рублей, в домах комфорт-класса – 71509 рублей, в домах бизнес-сегмента – 93018 рублей, в элитных новостройках – 142953 рублей. Средняя стоимость строящегося жилья по классам
Характеристика предложения По состоянию на декабрь 42% всего строящегося жилья относится к эконом-классу. Столько же - 42% - приходится на комфорт-класс. В бизнес-сегменте строится около 11% жилья. Доля элитных новостроек – 5%. Структура строящегося жилья по классам
Самые дорогие новостройки Петербурга строятся в Центральном и Петроградском районах – 155003 и 133518 рублей за кв.м. соответственно. Самая низкая цена предложения в Красносельском (63279 рублей за кв. м.) и Фрунзенском (66173 рублей за кв. м.) районах. Средняя стоимость квадратного метра по районам
Больше всего жилья строится в Приморском районе – более 1 млн. кв.м. На него приходится около 23 всех новостроек Петербурга. На втором месте – Выборгский район (порядка 920000 кв.м. строящегося жилья). На третьем месте расположился Московский район (почти 580000 кв.м.). Структура строительства жилья по районам
Характеристика спроса Максимальный спрос покупателей в Структура спроса по типам помещений
Структура спроса в зависимости от площади
По стоимости запросы потенциальных покупателей разделились следующим образом. Основной спрос (порядка 48%) пришелся на квартиры в диапазоне 1,7-2,3 млн. рублей. На втором месте по популярности (около 29%) квартиры за 4-4,5 млн. рублей. На третьем (примерно 13%) – строящееся жилье за 2,5-3 млн. рублей. Структура спроса по общей стоимости квартир
Тенденцией последних месяцев Обзор подготовлен компанией «НДВ СПб» (филиал «НДВ-Недвижимость») ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
|
.gif)
.gif)
.gif)
.gif)
.gif)
