Имидж, который светится
Художественная подсветка зданий перестает быть элементом, присущим только центру Петербурга. Сегодня эта услуга востребована и девелоперами, которые строят новые объекты не только в исторической части города.
Художественная подсветка как элемент декора становится все популярней в Санкт-Петербурге. В первую очередь наличие подсветки характерно для центра города. Именно здесь расположены исторические здания, красоту которых ночью и призвано отобразить художественное освещение. Однако эксперты отмечают, что в Санкт-Петербурге сложился практически европейский спрос на создание красиво освещенного фасада не только исторических зданий, но и офисных, торговых центров, жилых комплексов.
По мнению Сергея Свешкова, заместителя директора по развитию ЗАО «Компакт», сегодня у девелопера большой выбор компаний, которые занимаются подсветкой фасадов в Санкт-Петербурге. При этом количество организаций, занимающихся подсветкой, неуклонно продолжает расти. Это связано с тем, что спрос на их услуги постоянно увеличивается.
Кроме давно ГУП «Ленсвет», подобные услуги оказывают многие коммерческие структуры, например группа компаний «ТСН», компания Digital Group и др. Всего же, по свидетельству Анастасии Раваевой, представителя ГУП «Ленсвет», сегодня на рынке Санкт-Петербурга работает около 10 крупных организаций, которые занимаются проектированием архитектурно-художественной подсветки, и еще столько же крупных компаний выполняют строительно-монтажные работы. «На нашем рынке уже присутствуют и филиалы международных проектных бюро, которые разрабатывают подсветку целых мегакомплексов, таких как ТРЦ «Лето», или крупных жилых кварталов-милионников, таких как Парнас», – подытожил Сергей Свешков.
Цена подсветки
Валентин Каверин, директор департамента эксплуатации объектов NAI Becar в Санкт-Петербурге, констатирует, что стоимость подсветки может достигать нескольких миллионов рублей в зависимости от технического задания заказчика. «Подсветка необходима для объектов, у которых есть классность, для торгово-развлекательных комплексов, а также при наличии предписаний органов власти. Ее монтаж производится за счет собственника, а обслуживание может обходиться от 50 до 300 тыс. рублей/мес.», – заключил он.
Стоимость обустройства подсветки зависит от нескольких факторов: применяемой техники и сложности ее монтажа, площади фасадов здания, количества прожекторов и т. д. «Во-первых, все упирается в наличие свободных электрических мощностей. Если они есть, то подсветку сделать несложно, а вот если нужной энергии нет, то придется вести переговоры с Ленэнерго о выделении этой мощности. Это займет много времени и будет стоить дополнительных средств», – рассказал Александр Колосов, главный энергетик строительного объединения «Наш город». Однако, по словам специалиста, в условиях энергосбережения художественная подсветка здания много энергии не «съедает», так как для этого в основном используются светодиодные светильники, которые расходуют в 10 раз меньше электроэнергии, чем традиционные лампы накаливания. «В итоге светодиодная подсветка имеет больше шансов на жизнь, так как ее эксплуатация намного дешевле. Однако девелоперу придется выложить круглую сумму за сами светодиоды, которые нынче не дешевы», – заключил он.
По мнению Сергея Свешкова, стоимость подсветки занимает всего несколько процентов от общих затрат на строительство нового объекта недвижимости. «Содержание систем подсветки, оплата электроэнергии также составляют небольшие доли от общих затрат на содержание здания. «Экономия на подсветке выгоды не принесет, а вот на потери имиджа и репутации девелопера в случае намеренного отказа от нее скажется», – уверен он.
Манящий свет
Эксперты сходятся во мнении, что на стоимость объекта художественная подсветка влияет несущественно, зато для клиента это может стать дополнительным аргументом при аренде или покупке помещения.
Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, отметил, что прямого влияния наличие подсветки на цену здания не имеет. «В то же время здания высокого класса, как правило, имеют продуманную систему подсветки фасадов в ночное время. Данное решение продиктовано не только вопросами эстетики и имиджа, но и обеспечением привлечения дополнительного внимания к объекту», – прокомментировал специалист. При этом эксперт добавил, что большинство домов в том же центре города имеют подсветку просто потому, что в данном месте все или большинство соседей «светятся».
Елена Белова, начальник отдела маркетинга компании IntiLED, говорит, что при определении влияния наличия подсветки на стоимость здания многое зависит от масштаба проекта освещения и общей стоимости используемого оборудования: «Одно дело, когда на здание повесили 10 светильников общей стоимостью 150 тыс. рублей, другое дело, когда в архитектурном освещении использована не одна сотня светильников, а система управления освещением и т. п. Одно можно сказать точно: грамотная архитектурная подсветка здания увеличивает интерес к нему со стороны целевой аудитории (покупателей, арендаторов, посетителей), поэтому собственники все чаще озадачиваются проектом архитектурного освещения уже на ранних стадиях строительства дома».
Сергей Свешков считает, что организовывать художественную подсветку фасадов зданий, витрин архиважно. «Подсветка выделяет объект, привлекает внимание и демонстрирует профессионализм девелопера и управляющей компании. Как коммерческие, так и жилые объекты подсветка выгодно выделяет на фоне других», – пояснил он. Причем эксперт уверен, что наличие фронтальной подсветки является важной составляющей в списке таких характеристик офиса, как его удобное местоположение, наличие парковочных мест и т. д. В пример он приводит несколько красиво освещенных зданий, расположенных не в центральной части города, а на периферии, например, жилой комплекс компании ВОИН около метро «Удельная» или офисное здание ЗАО «Компакт» на пр. Фучика. «Здесь расположены именитые зарубежные компании-арендаторы, а для них очень важны международные стандарты, согласно которым здание должно иметь красивую подсветку», – дополнил он. В этой связи эксперт считает, что наличие художественного освещения может оказывать некоторое влияние на стоимость помещения в торговом или офисном центре. «Подсвеченный объект привлекает больше внимания, а значит, у этого офисного и торгового центра будет больше арендаторов, что отразится на увеличении стоимости торговых и офисных площадей», – заключил он.
В свою очередь, Дмитрий Михайлов, заместитель начальника управления – руководитель группы сопровождения проектов ИСУ ЗАО «БФА-Девелопмент», считает, что элементы дизайна в оформлении зданий могут привлечь внимание покупателей и поднять цену объекта только в том случае, когда выполнены на высоком уровне и предполагают многомиллионные вложения. «Арендаторы же за изыски или нестандартные ходы переплачивать не будут. Для них важнее месторасположение объекта и удобство внутренних планировок», – заключил он.
Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга
Кстати
Правительство Санкт-Петербурга утвердило программу по развитию наружного освещения «Светлый город» на период 2010-2017 годов, где одной из целей является оборудование до 2017 года 95 зданий и сооружений устройствами художественной подсветки, выполненной в едином стиле с учетом особенностей каждого здания и сооружения.
Мнение:
Елена Белова, начальник отдела маркетинга компании IntiLED:
– Архитектурная подсветка приобретает все большую популярность. В крупных городах – Петербурге и Москве – без нее не обходится ни один значительный новый проект. Отели, бизнес- и торговые центры, жилые дома также обзаводятся художественной подсветкой. Ее цель – сделать здание более привлекательным, подчеркивая в нем необходимые элементы, создавая игру света и тени. Затраты на организацию архитектурного освещения могут очень сильно разниться, это зависит от проекта освещения, размеров здания, количества используемого оборудования, его стоимости и т. п. Стоимость оборудования, в свою очередь, складывается из типа используемого источника света, страны-производителя и других факторов. Например, металогалогенные прожекторы зачастую стоят значительно дешевле, чем светодиодные. Однако не стоит забывать о дальнейших затратах на эксплуатацию, в этом смысле светодиоды при своей высокой начальной стоимости выигрывают, требуя минимальных ежемесячных затрат.
Екатерина Костина
Строительная отрасль в настоящее время переживает не лучшие времена. К системному финансовому кризису добавилась проблема государственного «дерегулирования» в строительстве, и, как следствие, выдавливания с легального рынка строительных услуг предприятий малого бизнеса.
Снижение объемов производства строительных материалов, приводит к остановке и консервации предприятий. Эта тенденция губительна, т.к. уходят и дисквалифицируются специалисты. На их место приходят непрофессионалы, которые усугубляют развал. Развитие новых технологий на разрушенном производстве невозможно. Поэтому главной задачей сегодняшнего периода является задача сохранения существующего производства и его последовательная модернизация. Строительная отрасль считается самой консервативной в области внедрения новых технологий. Во всем мире их можно пересчитать по пальцам. Примерно по трети этих технологий в России существует научный задел, тот базис, который смогла создать отечественная строительная наука. При ближайшем рассмотрении очередного заморского «чуда», оказывается, что этим наша строительная наука занималась еще в 70-80-е годы. Большая часть новых материалов и технологий, выдаваемых за инновации - это поднятые с полок строительных НИИ или ВУЗов диссертации и НИРовские отчеты. Тем не менее, сегодня следует обобщить все эти технологии, разработки, исследовательский опыт, четко выделить в отдельные направление, придав им государственный статус. Для координации разработчиков и концентрации сил на наиболее востребованных строительной отраслью инновационных технологиях и материалах, следует создать Всероссийскую информационно-справочную систему строительных инноваций «Банк инновационных проектов в строительной отрасли». Эта система предназначается для информационного обеспечения инновационной деятельности в строительной отрасли России. Наиболее востребованными должны стать технологии и строительные материалы, связанные с энергосбережением, использованием вторичного сырья и техногенных отходов. К сожалению, результаты научно-технической деятельности в основной своей массе не являются коммерческим продуктом, готовым для производства и эффективной реализации. Для любого инновационного материала надо создавать новый рынок, и это самая важная задача и для разработчиков материала и для строительной отрасли нашей страны в целом. Сегодня в обществе отсутствует социальный заказ на инновационный прорыв в жилищном строительстве или производстве строительных материалов. Никакой мотивации к такому прорыву нет и у застройщиков- дома с традиционными технологиями и материалами, и так успешно продаются. Нет необходимых экономических стимулов, поощряющие внедрение энергоэффективных материалов и технологий (налоговых льгот, грантов, субсидий и проч.). Связующим звеном между крупными застройщиками и промышленностью строительных материалов, должны быть проектировщики и архитекторы, закладывая в проекты современные материалы и инновационные технологии. Чтобы их использование стало распространенным, нужны проектные решения, в которые заложена инновация. К сожалению, проектировщики, решая проблему использования в типовых проектах новых материалов, не рискуют применять их без достаточного нормативно-технического обеспечения. Проектировщики ждут, когда инновационный продукт станет массовым и будет узаконен нормативами. Сегодня основным критерием оценки стройматериалов или технологий становится их соответствие требованиям технических регламентов, а до их принятия – других действующих нормативных документов. Новые материалы, конструкции, детали, технологии, так же как и методы строительства, требуют пересмотра норм и правил, но на это необходимы и время, и средства. Предприятия прикладной строительной науки не имеют опыта работы в условиях рыночных реформ, не умеют успешно распоряжаться принадлежащим им интеллектуальным капиталом, не готовы к коммерческой реализации собственных разработок. У большинства предприятий отсутствует единая политика в области охраны интеллектуальной собственности и продвижении своих товаров и технологий на рынок. Это способствует утечке за рубеж новейших знаний в чистом виде, не подкрепленных производственными секретами и инжиниринговым сопровождением. Как вовлечь в этот процесс малый бизнес, который, в основном, является хозяином предприятий стройиндустрии? Бизнесмен не начнет подготовки серийного производства новой продукции, пока не получит стабильный заказ на нее, либо иную гарантию на сбыт, т.к. застройщиков интересует не технология как таковая, а продукция, которая может быть изготовлена по этой технологии, и ее преимущества, позволяющие ей успешно конкурировать с аналогичной. Другая, не менее важная проблема — это недостаточный уровень квалификации специалистов инновационного менеджмента большинства предприятий отрасли. В настоящее время строительная отрасль по ряду причин неблагоприятна для внедрения новейших технологий. Главные из причин состоят в отсутствии специализированной инновационной инфраструктуры, инвестиционных фондов. Необходима национальная инновационная система с участием государства и частного капитала. Разработки и инновации являются успешными, если их создание начинается с изучения и формирования рыночного спроса на новую продукцию. Достижению баланса интересов строительной науки, промышленности, бизнеса и государства, а также организация их сотрудничества по созданию и коммерциализацию прорывных инновационных строительных технологий может, по нашему мнению, послужить создание Всероссийского агентства коммерциализации строительных инноваций (ВАКСИ). Конечными продуктами ВАКСИ должны являться, готовые к промышленному внедрению, освоению в серийном производстве, инновационные технологии и строительные материалы, имеющие стартовую гарантию на сбыт и спрос на рынке. Всероссийская информационно-справочная система «Банк инновационных проектов в строительной отрасли» должна стать центральным ядром агентства. Структура ВАКСИ должна быть представлена подразделениями, обеспечивающими весь цикл коммерциализации изобретения (проведение конкурса на лучший инновационный проект, экспертизу новаций, правовую защиту интеллектуальной собственности, маркетинговых исследований, получение финансирования на ее реализацию, НИОКР, разработку нормативной документации, связь с проектировщиками, создание пилотных проектов экспериментального проектирования и строительства как основных инструментов разработки и внедрения инноваций). Готовый инновационный продукт может быть подготовлен для продажи на рынке с помощью рыночных инструментов (лицензий, франчайзинга, опционов, лизинга, аукционов) не только для отечественных предприятий стройиндустрии, но и зарубежных строительных компаний. Кроме этого агентство может решать вопросы трансфера новейших зарубежных строительных технологий в отрасли. ВАКСИ должно концентрировать усилия на создание отношений между венчурными компаниями, государством, бизнес-ангелами, предприятиями стройиндустрии. При этом очень важен процесс создания законодательных инициатив, снимающих барьеры, препятствующие внедрению инноваций. Это возможно при главенствующей роли государства в деятельности ВАКСИ. Имея источники финансирования приоритетных направлений развития строительных технологий и материалов можно привлекать научные лаборатории для проведения необходимых исследований, размещать заказы на опытные образцы новой продукции на действующих предприятиях стройиндустрии. Создание ВАСКСИ — важнейшей структуры национальных строительных инноваций, позволит сконцентрировать средства на прорывных технологиях и материалах, финансировать исследования, воплощая в реальные строительные технологии и материалы, научные результаты и изобретения. В этом проекте может быть успешно реализована идея частно-государственного партнерства и, при успешном развитии проекта, финансирование прикладной науки будет смещаться в сторону негосударственного сектора. А.Г. Бублиевский, руководитель рабочей группы «Инновационные технологии в промышленности строительных материалов» Российского Союза Строителей, директор НП «Союз производителей бетона»
Аналитики АРИН подготовили краткий обзор развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2009 г. и сформулировали основные прогнозы на 2010 г.
Ввод новых объектов
По итогам 2009 года в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию 18 бизнес-центров класса «А» и «В», общей офисной площадью 244,2 тыс. кв. м, не было введено ни одного бизнес-центра класса «С». Основной объем введенных бизнес-центров – 64% – приходиться на класс «В+» и «В».
«Таким образом, на конец 2009 года объем качественных офисных площадей класса «А», «В+», «В» и «С» составил 1 883 тыс. кв. м, превысив объем качественных офисных площадей на 13 % по сравнению с концом 2008 г», - рассказывает
Наиболее крупные бизнес-центры, введенные в 2009 году
|
Тип комплекса |
Класс |
Адрес |
Название |
Офисная площадь, кв.м |
Девелопер |
|
|
БЦ |
А |
Свердловская наб., д. 44 |
"Корпус Бенуа"(2-ая очередь) |
12 000 |
УК «Теорема» |
|
|
БЦ |
А |
Петроградская наб., 34 |
"Линкор" |
17 650 |
ЗАО «БФА-Девелопмент» |
|
|
БЦ |
А |
ул. Профессора Попова, д. 37 |
"Сенатор" |
11 979 |
УК «Империя» |
|
|
БЦ |
B+ |
ул. Савушкина, д. 83 |
"Антарес" |
10 617 |
ООО «Антарес» |
|
|
БЦ |
B+ |
Коломяжский пр. 25-27 |
Содружество (3ья очередь) |
18 400 |
Содружество |
|
|
БЦ |
В+ |
Стартовая ул., уч. 5 |
Pulkovo sky (1ая очередь) |
13 200 |
«Трансвэй Северо-запад», EKE |
|
|
МФК |
A |
ул. Савушкина, дом 126 |
«Атлантик – Сити» |
18 400 |
ИСК «Атлантик» |
|
|
БЦ |
В |
Торфяная дорога, 7 |
«Гулливер» (2-ая очередь) |
20 000 |
MT Group |
|
|
БЦ |
B+ |
Старо-Петергофский пр. д. 34 |
Нарвские ворота |
18 000 |
|
|
|
БЦ |
B+ |
26-ая линия В.О., д. 15 |
«Биржевой комплекс» |
22 449 |
Ленспецсму |
|
|
БЦ |
В+ |
пр. Обуховской Обороны, 120 |
Вант(1ая очередь) |
11 500 |
Стройимпульс |
Бизнес-центры класса «А» показали наибольший прирост (21%) за 2009 год. «Это, прежде всего, связано с желанием девелоперов реализовывать наиболее доходные объекты, - объясняет Екатерина Марковец. – Другой причиной является принятие новой классификации в 2008 году, которая позволила позиционировать новые объекты расположенные не в центре города в классе «А»».
На конец 2009 года большинство действующих офисных площадей приходится на бизнес-центры класса «В» и «В+» (49%).
Класс «А»
По итогам 2009 года лидерами по количеству действующих офисных центров класса «А» остаются Центральный (42%) и Петроградский (14%), Василеостровский (14%) районы.
Из-за финансового кризиса снизился спрос на офисные помещения бизнес-центрах класса «А», что заставило многих управляющих предоставить скидки на аренду помещений.
«Прослеживается ярко выраженная тенденция увеличения сроков заполняемости новых бизнес-центров, - рассказывает Екатерина Марковец. – Если раньше на заполнение бизнес-центра класса «А» было достаточно 3-4 мес., то сегодня на данный процесс уходит до 8-12 мес., что в том числе связано с нецентральным месторасположением новых бизнес-центров, с увеличением арендопригодной площади». Наибольший спрос приходился на офисы площадью до 100 кв.м (50%).
Класс «В» и «В+»
Лидерами по количеству действующих офисных площадей являются: Центральный (26%), Петроградский (17 %), Адмиралтейский (14%) и Василеостровский (12%) районы.
По структуре соотношения между классами «В+» и «В» действующих бизнес-центров примерно равны: 48% - класс «В», 52% - класс «В+»
«Наибольший спрос на рынке в целом приходился на офисы площадью до
Класс «С»
Большинство из бизнес-центров класса «С» располагаются в Невском (16 %), Московском (14 %), Адмиралтейском (13 %) и Выборгском (11 %) районах.
За 2009 год не было введено ни одного бизнес-центра класса «С». Общий объем бизнес-центров класса «С» на 2009 год составил около 556,5 тыс. кв. м. «На 2010 год не заявлено ни одного бизнес-центра класса «С», - рассказывает Екатерина Марковец. – Это связано с тем, что норма прибыли данного класса меньше, чем в классе «В».
Наибольшим спросом в бизнес-центрах класса «С» пользуются помещения площадью 100-
Для бизнес-центров класса «С» характерен самый высокий уровень заполняемости. Это связано с тем, что компании снижают издержки и переезжают в бизнес-центры, где арендная ставка ниже.
Ценовая характеристика
По итогам 2009 года было зафиксировано снижение арендных ставок в бизнес-центрах класса «А» на уровне 29%, «В+/В» на уровне 30%. По данным аналитиков АРИН, наименьшее снижение ставок аренды было зафиксировано в классе С –на 10% (с начала года).
Вместе с позитивными трендами на финансовом рынке со второго полугодия 2009 года наблюдалась тенденция к стабилизации арендных ставок в бизнес-центрах (темпы снижения ее стоимости замедлились).