Имидж, который светится
Художественная подсветка зданий перестает быть элементом, присущим только центру Петербурга. Сегодня эта услуга востребована и девелоперами, которые строят новые объекты не только в исторической части города.
Художественная подсветка как элемент декора становится все популярней в Санкт-Петербурге. В первую очередь наличие подсветки характерно для центра города. Именно здесь расположены исторические здания, красоту которых ночью и призвано отобразить художественное освещение. Однако эксперты отмечают, что в Санкт-Петербурге сложился практически европейский спрос на создание красиво освещенного фасада не только исторических зданий, но и офисных, торговых центров, жилых комплексов.
По мнению Сергея Свешкова, заместителя директора по развитию ЗАО «Компакт», сегодня у девелопера большой выбор компаний, которые занимаются подсветкой фасадов в Санкт-Петербурге. При этом количество организаций, занимающихся подсветкой, неуклонно продолжает расти. Это связано с тем, что спрос на их услуги постоянно увеличивается.
Кроме давно ГУП «Ленсвет», подобные услуги оказывают многие коммерческие структуры, например группа компаний «ТСН», компания Digital Group и др. Всего же, по свидетельству Анастасии Раваевой, представителя ГУП «Ленсвет», сегодня на рынке Санкт-Петербурга работает около 10 крупных организаций, которые занимаются проектированием архитектурно-художественной подсветки, и еще столько же крупных компаний выполняют строительно-монтажные работы. «На нашем рынке уже присутствуют и филиалы международных проектных бюро, которые разрабатывают подсветку целых мегакомплексов, таких как ТРЦ «Лето», или крупных жилых кварталов-милионников, таких как Парнас», – подытожил Сергей Свешков.
Цена подсветки
Валентин Каверин, директор департамента эксплуатации объектов NAI Becar в Санкт-Петербурге, констатирует, что стоимость подсветки может достигать нескольких миллионов рублей в зависимости от технического задания заказчика. «Подсветка необходима для объектов, у которых есть классность, для торгово-развлекательных комплексов, а также при наличии предписаний органов власти. Ее монтаж производится за счет собственника, а обслуживание может обходиться от 50 до 300 тыс. рублей/мес.», – заключил он.
Стоимость обустройства подсветки зависит от нескольких факторов: применяемой техники и сложности ее монтажа, площади фасадов здания, количества прожекторов и т. д. «Во-первых, все упирается в наличие свободных электрических мощностей. Если они есть, то подсветку сделать несложно, а вот если нужной энергии нет, то придется вести переговоры с Ленэнерго о выделении этой мощности. Это займет много времени и будет стоить дополнительных средств», – рассказал Александр Колосов, главный энергетик строительного объединения «Наш город». Однако, по словам специалиста, в условиях энергосбережения художественная подсветка здания много энергии не «съедает», так как для этого в основном используются светодиодные светильники, которые расходуют в 10 раз меньше электроэнергии, чем традиционные лампы накаливания. «В итоге светодиодная подсветка имеет больше шансов на жизнь, так как ее эксплуатация намного дешевле. Однако девелоперу придется выложить круглую сумму за сами светодиоды, которые нынче не дешевы», – заключил он.
По мнению Сергея Свешкова, стоимость подсветки занимает всего несколько процентов от общих затрат на строительство нового объекта недвижимости. «Содержание систем подсветки, оплата электроэнергии также составляют небольшие доли от общих затрат на содержание здания. «Экономия на подсветке выгоды не принесет, а вот на потери имиджа и репутации девелопера в случае намеренного отказа от нее скажется», – уверен он.
Манящий свет
Эксперты сходятся во мнении, что на стоимость объекта художественная подсветка влияет несущественно, зато для клиента это может стать дополнительным аргументом при аренде или покупке помещения.
Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, отметил, что прямого влияния наличие подсветки на цену здания не имеет. «В то же время здания высокого класса, как правило, имеют продуманную систему подсветки фасадов в ночное время. Данное решение продиктовано не только вопросами эстетики и имиджа, но и обеспечением привлечения дополнительного внимания к объекту», – прокомментировал специалист. При этом эксперт добавил, что большинство домов в том же центре города имеют подсветку просто потому, что в данном месте все или большинство соседей «светятся».
Елена Белова, начальник отдела маркетинга компании IntiLED, говорит, что при определении влияния наличия подсветки на стоимость здания многое зависит от масштаба проекта освещения и общей стоимости используемого оборудования: «Одно дело, когда на здание повесили 10 светильников общей стоимостью 150 тыс. рублей, другое дело, когда в архитектурном освещении использована не одна сотня светильников, а система управления освещением и т. п. Одно можно сказать точно: грамотная архитектурная подсветка здания увеличивает интерес к нему со стороны целевой аудитории (покупателей, арендаторов, посетителей), поэтому собственники все чаще озадачиваются проектом архитектурного освещения уже на ранних стадиях строительства дома».
Сергей Свешков считает, что организовывать художественную подсветку фасадов зданий, витрин архиважно. «Подсветка выделяет объект, привлекает внимание и демонстрирует профессионализм девелопера и управляющей компании. Как коммерческие, так и жилые объекты подсветка выгодно выделяет на фоне других», – пояснил он. Причем эксперт уверен, что наличие фронтальной подсветки является важной составляющей в списке таких характеристик офиса, как его удобное местоположение, наличие парковочных мест и т. д. В пример он приводит несколько красиво освещенных зданий, расположенных не в центральной части города, а на периферии, например, жилой комплекс компании ВОИН около метро «Удельная» или офисное здание ЗАО «Компакт» на пр. Фучика. «Здесь расположены именитые зарубежные компании-арендаторы, а для них очень важны международные стандарты, согласно которым здание должно иметь красивую подсветку», – дополнил он. В этой связи эксперт считает, что наличие художественного освещения может оказывать некоторое влияние на стоимость помещения в торговом или офисном центре. «Подсвеченный объект привлекает больше внимания, а значит, у этого офисного и торгового центра будет больше арендаторов, что отразится на увеличении стоимости торговых и офисных площадей», – заключил он.
В свою очередь, Дмитрий Михайлов, заместитель начальника управления – руководитель группы сопровождения проектов ИСУ ЗАО «БФА-Девелопмент», считает, что элементы дизайна в оформлении зданий могут привлечь внимание покупателей и поднять цену объекта только в том случае, когда выполнены на высоком уровне и предполагают многомиллионные вложения. «Арендаторы же за изыски или нестандартные ходы переплачивать не будут. Для них важнее месторасположение объекта и удобство внутренних планировок», – заключил он.
Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга
Кстати
Правительство Санкт-Петербурга утвердило программу по развитию наружного освещения «Светлый город» на период 2010-2017 годов, где одной из целей является оборудование до 2017 года 95 зданий и сооружений устройствами художественной подсветки, выполненной в едином стиле с учетом особенностей каждого здания и сооружения.
Мнение:
Елена Белова, начальник отдела маркетинга компании IntiLED:
– Архитектурная подсветка приобретает все большую популярность. В крупных городах – Петербурге и Москве – без нее не обходится ни один значительный новый проект. Отели, бизнес- и торговые центры, жилые дома также обзаводятся художественной подсветкой. Ее цель – сделать здание более привлекательным, подчеркивая в нем необходимые элементы, создавая игру света и тени. Затраты на организацию архитектурного освещения могут очень сильно разниться, это зависит от проекта освещения, размеров здания, количества используемого оборудования, его стоимости и т. п. Стоимость оборудования, в свою очередь, складывается из типа используемого источника света, страны-производителя и других факторов. Например, металогалогенные прожекторы зачастую стоят значительно дешевле, чем светодиодные. Однако не стоит забывать о дальнейших затратах на эксплуатацию, в этом смысле светодиоды при своей высокой начальной стоимости выигрывают, требуя минимальных ежемесячных затрат.
Екатерина Костина
Рынок теплозвукоизоляционных материалов Петербурга в I квартале 2011 года вырос в 2 раза по отношению к аналогичному периоду прошлого года, а к концу года его оборот достигнет 2,5-3 млрд рублей.
Алексей Журавлев, управляющий сетью СТД «Петрович», считает, что объем петербургского рынка тепло- и звукоизоляции может составить около 1 млн куб. м. «При этом по отношению к прошлому году он вырастет примерно на 40%. Если со строительным рынком не случится каких-либо серьезных катаклизмов, рост примерно такими же темпами может продолжиться и в ближайшие пару лет», – обещает эксперт.
Вера Сивкова, ведущий специалист отдела маркетинговых исследований компании «ПКР», говорит, что по итогам 2009 года объем рынка теплозвукоизоляционных материалов Петербурга и Ленобласти сократился на 27% в сравнении с показателями 2008 года. «Это в первую очередь связано с замораживанием многих строящихся объектов. В 2010 году уровень производства стабилизировался. При оптимистичном прогнозе в 2011 году рост может составить до 100%», – прогнозирует госпожа Сивкова.
Евгений Ботка, генеральный директор ЗАО «Агентство строительной информации», подсчитал, что в 2010 году объем рынка теплоизоляции составил 3,2 млн куб. м. Из них пенополистирол (вспененный и экструдированный) составил 28%, минеральная вата – 40 %, стекловата – 32%. При этом цены на продукцию в 2009 году упали на 15-20%, а в период с 2010 по середину 2011 прирост составил порядка 10-15%.
Из Центрального округа
Доля импорта на этом рынке невелика и составляет 10-12%, а большую часть продукции привозят из других регионов, в частности Центрального округа.
«В Петербурге и Ленинградской области основными игроками рынка являются ООО «Строительные материалы», которое производит теплоизоляционные материалы под маркой «ИЗОТЕК», ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб», занимающее лидирующие позиции по производству экструдированного пенополистерола и завод ООО «Роквул-Север». 50% рынка изделий из минеральной ваты приходится на Rockwool, 54% производства экструдированного пенополистирола – на «ПЕНОПЛЭКС», рынок стекловаты в равных долях делят URSA и «Изовер», – поясняет Евгений Ботка.
Алексей Журавлев считает, что рынок теплоизоляции достаточно консолидирован. «До 70% на нем занимают такие компании, как Knauf, Isover, Ursa и Rockwool. Остальные производители значительно меньше, действуют в более низкой ценовой категории и вряд ли в ближайшие годы смогут приблизиться к лидерам рынка», – утверждает эксперт.
Дмитрий Орлов, директор по снабжению генподрядной компании STEP, к основными игроками рынка тепло- и звукоизоляционных материалов добавляет PAROC и «Техно».
«За последние пять лет многие компании построили заводы на территории России, что сейчас отражается на стоимости материалов. За счет сокращения издержек на логистику и таможенные сборы разница в цене на материалы иностранного и российского производства составляет примерно 20-30%. В том числе местные производители дают гарантию сроком на 10-15 лет. Однако некоторые западные заказчики, имеющие собственные строительные стандарты, могут настаивать на использовании конкретного материала иностранного производства», – рассказывает господин Орлов.
Предпочтения генподрядчиков и застройщиков по приобретению продукции поставщики и производители делят в равных частях. «Так, поставщики в среднем дают 5-7% скидки на материалы, у производителей она может достигать 10-15%», – поясняет Дмитрий Орлов.
«Доля теплоизоляционных материалов из Китая и Кореи серьезно сократилась. Покупатели рациональнее подходят к расходованию средств – они предпочитают потратиться на приобретение качественного товара. Особое влияние на разработку новых материалов оказывает B2C-сектор. Новые требования к экологической безопасности заставили производителей пересмотреть технологии производства и выпустить на рынок продукцию, например, без фенолформальдегида», – делится наблюдениями Павел Череватенко, руководитель отдела по связям с общественностью ООО «Петропрофиль Плюс».
Долгосрочные прогнозы роста
Эксперты прогнозируют, что рынок теплозвукоизоляционных материалов будет расти быстрыми темпами еще долгое время, а структура спроса останется неизменной.
«Появление новых мощностей было бы востребовано рынком, так как большая часть материалов завозится, а уже примерно через 2 года заводы, производящие минеральную вату, будут перегружены», – считает господин Ботка. Нижний порог инвестиций в такое производство он оценивает в 50 млн EUR.
Большие надежды эксперты связывают и с ростом рынка загородной недвижимости.
«На рост рынка теплоизоляции влияет и повышение качества строительства загородных домов. Если еще пять лет назад строители соблюдали не все технологии, то теперь они стали более ответственно относиться к соблюдению всех стандартов», – считает уверен Журавлев.
С ним согласен и Денис Вястрик, руководитель компании «Тареал», инвестор жилого района «Ванино». «Собственники начинают все чаще использовать энергосберегающие материалы, так как продать дом, отапливаемый электричеством, площадью
Эксперты прогнозируют, что в ближайшей перспективе цены на теплозвукоизоляционные материалы, особенно стекловату и минеральную вату, пойдут вверх, в том числе и из-за энерготарифов, так как эти производства обладают большой энергоемкостью.
МНЕНИЕ
Алексей Журавлев, управляющий сетью СТД «Петрович»:
– Новинкой на рынке теплоизоляции стало широкое применение экструдированного пенополистирола, который за последние несколько лет превратился в одну из самых востребованных технологий. Что касается остальных новинок, таких как жидкая теплоизоляция или плиты с минеральными наполнителями, то пока они не стали очень популярными. Во многом это объясняется консерватизмом профессиональных строителей, которые предпочитают использовать технологии, с которыми уже знакомы. В традиционных сегментах рынка теплоизоляции тоже происходит перераспределение. Например, покупатели постепенно отказываются от стекловаты в пользу каменной ваты.
МНЕНИЕ
Дмитрий Михайлов, заместитель генерального директора по строительству жилого комплекса «Академ-Парк» ЗАО «БФА-девелопмент»:
– Применение энергоэффективных технологий – удовольствие не из дешевых. Все затраты за счет экономии теплоэнергии девелопер может окупить в течение 2-3 лет. Что касается жилья, то здесь до сих пор большинство зданий строятся по нормам и правилам старого образца. То, что декларируется строительными компаниями, энергоэффективными технологиями как таковыми не назовешь. Это является лишь незначительным улучшением существующих вариантов.
Между тем минимизация теплопотерь за счет воздухонепроницаемости, качественной теплоизоляции и эффективной системы вентиляции в итоге может сократить издержки в несколько раз. Например, в Европе потери тепла в помещении в два раза меньше, чем в России.
Алена Филипова
При строительстве офисных центров, девелопер должен принимать во внимание и необходимость организации парковки. По словам специалистов, в бизнес-центрах, оборудованных парковочными местами, ставки на аренду помещений на 20% выше, чем в объектах, паркингов не имеющих.
Специфика Петербурга заключается в том, что офисы концентрируются в центральных районах, где с парковками почти везде напряженно. Как правило, каждый небольшой бизнес-центр, даже расположенный на Невском проспекте, в состоянии предоставить несколько машиномест во внутреннем дворе для топ-менеджмента и vip-гостей. Парковка для всех остальных сотрудников не предусмотрена.
Ситуация, как говорят специалисты, изменится, когда на петербургских улицах будут организованы платные парковки с достаточно высокой тарификацией, как в европейских странах. В этом случае оплата машиноместа станет неизбежной, а значит, парковочное место непосредственно рядом с офисом будет однозначным преимуществом, которое будет влиять и на заполняемость и на ставки в бизнес-центров.
Согласно принятой сегодня классификации норма обеспеченности бизнес-центров составляет 1 машиноместо на 100 кв.м арендуемой площади. Но на практике это оказывается недостаточным. «Для бизнес-центров, находящихся в сложившейся застройке, с моей точки зрения, этот показатель должен быть хотя бы на уровне 1 машиноместо на 80-
В Colliers International Санкт-Петербург сообщили, что средняя стоимость машиноместа на крытой или подземной парковке в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в центре города (CBD – central business district) составляет в среднем 800 руб в день (из расчета 100 руб/час, час – 8 рабочих часов). Стоимость аренды фиксированного места в паркинге составляет 11 000 руб./мес.
Стоимость машиноместа в открытой парковке ниже, чем в многоярусных и подземных. Некоторые бизнес-центры предлагают охраняемые паркоместа на открытой стоянке бесплатно. Верхняя граница открытой парковки в центре города или крытом паркинге в спальных районах может составлять до 10 000 рублей в месяц за паркоместо.
Сергей Игонин, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер компании «АйБи ГРУПП» уверен, что наличие хорошего паркинга с достаточным количеством машиномест прибавляет к ставке от 10 до 20%.
Ирина Морозова, начальник отдела маркетинга технопарка Nagatino i-Land (г. Москва) согласна с такой оценкой: «При прочих равных характеристиках бизнес центров парковка может увеличивать стоимость в среднем на 20%».
Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate указывает на то, что существует разряд арендаторов, для которых приниципиально наличие наличие парковочных мест не только для сотрудников, но и для клиентов. «Это офисы пролаж сервисных компаний, банковских, страховых и т.п», - говорит она..
Николай Пашков, генеральный директор «Найт Фрэнк Санкт-Петербург» говорит, что нередки случаи, когда клиенты, особенно крупные, которые ищут для себя офисные помещения, одновременно с запросом по площади блоков выдвигают требования по количеству необходимых им машиномест. «И далеко не всегда бизнес-центр физически в состоянии выделить нужное количество парковочных мест. Иногда недостаток таковых является причиной отказа компании от одного офисного центра в пользу другого», - говорит Николай Пашков.
«Плата за парковку – оправданный шаг для управляющей компании. Сейчас практически у любого бизнес-центра наблюдается дефицит парковочных мест, поэтому платная парковка – это оптимальный микс заработка для управляющей компании и регулирования количества автомобилей на прилегающей территории. Если мы говорим о европейских странах, то такая практика применяется повсеместно», - говорит Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC
Бывает, что плата за парковку отменяется на какое-то время, например, в качестве бонуса. «Привлечь бесплатной парковкой не получится, сегодня она бесплатная, а завтра собственник возьмет свои слова обратно», - рассуждает Ирина Морозова
Инвесторы выбирают
Окупаемость инвестиций в паркинги, в зависимости от того, открытые они или многоуровневые, могут составляют от нескольких месяцев до нескольких лет.
Наличие парковки увеличивает сроки окупаемости проекта, так как требует дополнительных инвестиций. Соответственно, чем больше инвестиции в зону паркинга, тем хуже будет окупаемость проекта. Но при этом отсутствие паркинга может серьезно повлиять на заполняемость бизнес-центра и на арендные ставки. То есть девелоперу каждый раз нужно находить оптимальный баланс между вложенными средствами в конкретную инфраструктурную составляющую проекта и желаемой доходностью.
«Для объектов расположенных на периферии, мы бы рекомендовали обустройство наземных парковок, поскольку только это позволит привлечь дополнительных арендаторов. При этом в целях экономии земли возможно также строительство многоуровневых паркингов. Однако прямая окупаемость данного объекта за счет арендной платы за парковочные места будет за пределами десяти лет. Например, при планировании нового делового квартала в Пулково мы отказались от строительства крытых паркингов, поскольку это было неэффективным, но при этом были предусмотрены обширные наземные парковки», - рассказала Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.
Арендодатели, в особенности в бизнес центрах класса А в центре города, не связывают уровень арендной ставки с отсутствием достаточного количества парковочных мест – арендаторы выбирают этот бизнес-центр из-за его местоположения .
По оценке Николая Казанского, генерального директора Colliers International Санкт-Петербург,себестоимость строительства подземного паркинга составляет $2 000-3 000 за кв. м, многоуровнего - $500-1 000 за кв. м.
Пока реализованных проектов с подземными паркингами крайне мало. «Автоматизированный паркинг есть в Bolloev Center (первый в городе), который позволяет оптимизировать количество мест в крытом паркинге. Среди заявленных проектов можно выделить проект Quattro Corti , где предусмотрен автоматизированный подземный двухуровневый паркинг на 120 м/м. Трехуровневый подземный паркинг европейского класса на 550 мест запроектирован в торгово-офисном комплексе «Стокманн Невский Центр», - говорит Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург.
Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов считает, что крытые парковки у бизнес-центров могут быть оправданы для топ-менеджмента компаний-арендаторов. «Открытые парковки зачастую используются жителями соседних домов в качестве стоянки», - говорит он.
Сергей Игонин вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер компании «АйБи ГРУПП» полагает, что инвестиции в парковку под открытым небом равны затратам на работы по благоустройству, не являются достаточно существенными и зависят от площади паркинга – чем больше площадь, тем меньше удельные затраты на 1 квм. Но для парковки емкостью в 100-200 машин такие затраты укладываются в параметры до $100 на 1 квм.
Александр Захаров, директор по коммерческой недвижимости АН «Итака» полагает, что вложения в парковку под открытым небом окупаются достаточно быстро – в течение 2-3 лет.
Роман Русаков
