Склады пробуждаются от спячки
В первом полугодии 2011 года в эксплуатацию было введено порядка 18 тыс. кв. м складских площадей класса А (новые очереди в составе действующих складских комплексов). По сравнению с предыдущими годами эти объемы невелики. На этом фоне эксперты впервые с момента наступления кризиса зафиксировали рост арендных ставок.
По данным NAI Becar, в первом полугодии 2011 года уровень вакантных площадей в качественных складских комплексах сократился на 3% и в настоящее время составляет порядка 10-11% в складских объектах класса А и 8-9% в складских комплексах класса В и В+.
Большинство экспертов рынка отмечают, что ситуация в этом секторе рынка коммерческой недвижимости заметно улучшилась. Высокая активность арендаторов наблюдалась в течение всего полугодия, что подтверждается заключением целого ряда крупных сделок аренды, а также ростом средней площади заявки (в некоторых случаях до 5-6 тыс. кв. м). Однако пока основная часть заявок клиентов, порядка 60%, приходится на складские помещения площадью до 1000 кв. м. В то же время складских комплексов высокого класса А и В, которые могли бы удовлетворить данный спрос, крайне мало. В основном складские комплексы предлагают потенциальным арендаторам крупные блоки от 2,5 до 5 тыс. кв. м, которые технически невозможно разделить на блоки площадью до 1 тыс. кв. м. «Важно отметить существование дефицита специализированных складов, например складов с пандусами для мелкой дистрибуции, температурных складов», – говорит Вера Бойкова, руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с
Крупнейшей за полугодие сделкой по аренде складских помещений можно назвать аренду 19 тыс. кв. м в складском комплексе АКМ Logistics в Шушарах китайским контактным производителем телевизоров и компьютерных мониторов TPV Technology.
Венера Лаухина, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, считает, что 2011 год станет стартовым для выхода на рынок Петербурга еще ряда международных производственных компаний, не имеющих иных индустриальных площадок в России. «В Петербурге, несмотря на высокий инвестиционный потенциал и выход в последнее время многих международных компаний на наш рынок, практически отсутствуют современные производственные площадки и индустриальные парки, которые способны удовлетворить спрос производственников. Размещение своих производств на базе складских площадей или их модернизация – это, скорее, вынужденный шаг, учитывая, что строительство собственной площадки может занять в среднем от 2 лет начиная с момента подбора земельного участка. Кроме того, компании минимизируют риски, связанные со многими нюансами согласовательных процедур, сроками строительства и т. д», – говорит она.
Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО «Желдорипотека» в Санкт-Петербурге, при этом констатирует, что впервые после кризиса зафиксирован рост арендных ставок на складскую недвижимость в Санкт-Петербурге. В первом полугодии 2011 года он составил около 10%. «Это обусловлено сочетанием высокой активности спроса и нулевого ввода доступных для аренды качественных складских площадей. Таким образом, диапазон ставок аренды в классе А составил 95-115 USD/кв. м/год, в классе B – 80-110 USD /кв. м/год», – рассказал господин Киямов.
По данным компании NAI Becar, объем рынка сдаваемой в аренду складской недвижимости Санкт-Петербурга за первое полугодие 2011 года не изменился и составляет в настоящее время 1,53 млн кв. м (только спекулятивные складские комплексы).
Первое полугодие 2011 года ознаменовалось заявлениями о начале строительства складского комплекса «Логинпарк» концерна
Учитывая изложенное выше, к концу 2011 года общий объем предложения может составить 1610-1720 тыс. кв. м.
Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН, говорит, что сегодня наиболее высокая концентрация качественных складских площадей – в Пушкинском (28%), Московском (15%) и Всеволожском (14%) районах. Складские комплексы высокого класса тяготеют к промзонам. Наиболее высокая концентрация качественных складских объектов – в промзонах Шушары (Пушкинский район), Предпортовая (Московский район) и Уткина Заводь (Всеволожский район). Качественные складские объекты представлены также в промзонах Обухово, Горелово, Колпино и Парнас. Единичные объекты встречаются в других локациях.
По различным оценкам, на рынке заявлено несколько крупных проектов, ввод которых ожидается в 2011 году – их суммарная площадь составляет около 190 тыс. кв. м складских помещений разных классов. Однако Оксана Малеева полагает, что до конца 2011 года ожидается ввод лишь 2 складских объектов совокупной площадью складов около 43 тыс. кв. м.
Вера Бойкова рассказала, что заявленная до кризиса площадь всех строящихся и проектируемых спекулятивных складских комплексов превышала 2 млн кв. м. «Однако во время кризиса значительная часть проектов была заморожена. В настоящее время девелоперы постепенно объявляют о возобновлении работы по замороженным в период кризиса проектам. В качестве примера можно назвать проект спекулятивного комплекса Nord Way компании Hanner, проект транспортно-логистического комплекса в Тосненском районе компании «Созвездие», проект складского комплекса для собственных нужд компании Wuerth», – перечисляет она.
Денис Кожин
.jpg)
.jpg)
Эксперты Ассоциации строителей России обсудили проект федерального закона «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами, а также об обеспечении прав собственников помещений в многоквартирном доме», внесенный 24 июня 2010 г. в Госдуму и подговорили ряд замечаний и предложений.
АНАЛИЗ проекта федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами, а также об обеспечении прав собственников помещений в многоквартирном доме»
В Ассоциации строителей России изучен и обсужден проект федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами, а также об обеспечении прав собственников помещений в многоквартирном доме», внесенный 24 июня 2010 г. в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации.
По итогам анализа указанного законопроекта подготовлены следующие замечания и предложения:
По нашему мнению, первоочередной задачей является устранение противоречий понятийного аппарата и гармонизация терминов и определений действующих и вступающих в силу федеральных законов.
В действующем жилищном законодательстве установлены лишь цели управления многоквартирным домом, но отсутствует законодательно определенное содержание понятия «управление многоквартирным домом».
Часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ закрепляет, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Подпункт (а) пункта 4 статьи 11 главы III законопроекта предлагает новую формулировку понятия управление многоквартирными домами: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, посредством надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме».
Вместе с этим часть 1 статьи 3 главы I законопроекта раскрывает одну из целей деятельности по управлению - «Управление многоквартирными домами в целях обеспечения их безопасной эксплуатации».
Одновременно с этим содержание понятия обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан предлагается раскрыть в дополнениях Жилищного кодекса РФ (части 11 и 12) следующего содержания:
Часть 11: Под обеспечением безопасных условий проживания граждан понимается обеспечение соблюдения требований безопасности, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
Часть 12: Под содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме понимается проведение (оказание) работ (услуг): а) по техническому обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме…; б) по своевременному проведению текущего ремонта, контролю и организации приемки работ по текущему ремонту….; в) по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме …; г) по организации круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания, рассмотрения предложений, заявлений и жалоб собственников …; д) по обеспечению благоприятных условий проживания и эксплуатации многоквартирного дома, перечень которых может быть установлен законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, договорами или уставом товарищества собственников жилья (жилищного кооператива).
Складывается ситуация, при которой одно базовое понятие «управление многоквартирным домом» раскрывается через содержание норм различных Федеральных законов (Жилищный кодекс РФ, Технический регламент о безопасности зданий и сооружений и предлагаемый ФЗ «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами»).
Считаем целесообразным более конкретно закрепить основное базовое понятие «управление многоквартирным домом» и раскрыть его содержание (в том числе с помощью отсылочных норм) только в Жилищном кодексе РФ. Управление – это самостоятельный вид деятельности, определять который только через достижение цели обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан представляется не совсем верным. Считаем, что понятие «управление многоквартирным домом» не должно быть тождественным понятию «эксплуатация» или «обслуживание».
С учетом наличия трех способов управления, выработка законодательного понятия «управление многоквартирным домом» требует дополнительного обсуждения с привлечением к этой работе максимально широкого числа практиков, экспертов и организаций.
Предлагаемая разработчиком ч. 1 ст. 2 законопроекта предусматривает, что деятельность по управлению многоквартирными домами в целях обеспечения их безопасной эксплуатации осуществляется в соответствии с федеральными стандартами, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами. Однако в российском законодательстве отсутствует такое понятие, как «федеральный стандарт». Федеральным законом «О техническом регулировании» введено такое понятие, как «национальный стандарт». Помимо этого согласно Федеральному закону «О техническом регулировании» стандарт не регулирует отношения, а устанавливает характеристики продукции, правила осуществления и характеристики процессов проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнения работ или оказания услуг.
Законопроект предусматривает введение института саморегулирования в области управления многоквартирными домами. Согласно ч. 2 ст. 3 законопроекта, управление многоквартирным домом в целях обеспечения его безопасной эксплуатации осуществляется… привлекаемой в соответствии с жилищным законодательством управляющей организацией, являющейся членом саморегулируемой организации управляющих многоквартирными домами. Таким образом, законопроектом закрепляется обязательное членство управляющей организации в СРО. При этом создается система защиты путем внедрения механизма страхования членами СРО своей гражданской ответственности за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу вследствие недостатков выполненных работ по управлению многоквартирным домом, а также создания компенсационного фонда.
В то же время, согласно нормам жилищного законодательства управление многоквартирными домами, независимо от того к какому уровню ответственности они относятся (например, к «повышенному», к которому в соответствии с нормами технического регламента о безопасности зданий и сооружений относятся особо опасные, технически сложные или уникальные объекты), помимо управляющих организаций может осуществляться непосредственно самими собственниками либо товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Считаем, что с точки зрения обеспечения безопасности при эксплуатации домов и защиты прав граждан целесообразно было бы ввести ограничения на возможность выбора способа управления в зависимости от уровня ответственности здания.
Часть 1 ст. 4 законопроекта определяет саморегулируемые организации управляющих многоквартирными домами как некоммерческие организации, созданные в целях обеспечения их членами безопасности многоквартирных домов, сведения о которых внесены в государственные реестр саморегулируемых организаций, которые основаны на членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами.
Приведенное определение нуждается в корректировке, поскольку обеспечение безопасности многоквартирных домов – прямая обязанность государства. Обеспечивает эту безопасность государство путем нормирования и контроля за исполнением указанных норм. В соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании» разработанные саморегулируемой организацией стандарты могут быть направлены на повышение уровня безопасности, а также повышение качества оказываемых услуг.
Представляется, что к целям создания СРО управляющих недвижимостью относится содействие в повышении уровня безопасности многоквартирных домов. Помимо этого к целям создания СРО управляющих недвижимостью также можно отнести повышение уровня качества предоставляемых управляющими организациями услуг, в частности СРО могут разрабатывать типовые договора с поставщиками коммунальных услуг, обеспечивать информационную открытость деятельности управляющих компаний и т. д.
Статья 6 законопроекта предусматривает разработку стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирными домами и определяет их, как документы, устанавливающие в соответствии с законодательством Российской Федерации правила и требования к управлению многоквартирным домом, системе внутреннего контроля. При этом такие стандарты и правила могут устанавливать требования о наличии сертификации услуг, выполняемых при управлении многоквартирными домами, условия и перечни работ и услуг, подлежащие включению в договор управления многоквартирными домами, порядок привлечения управляющей организацией третьих лиц для выполнения работ (оказания услуг), связанных с управлением многоквартирными домами. Таким образом, законодатель не разделяет понятия «стандарт СРО управляющих многоквартирными домами» и «правила СРО управляющих многоквартирными домами».
Вместе с тем считаем необходимым провести между указанными понятиями четкую границу и рассматривать стандарт СРО в разрезе Федерального закона «О техническом регулировании», тем более что ст. 4 Федерального закона «О саморегулируемых организациях» позволяет устанавливать особенности содержания стандартов и правил саморегулируемых организаций.
В стандартах СРО управляющих недвижимостью применительно к сфере ЖКХ с учетом уже существующих установленных государством требований можно определять направленные на повышение уровня безопасности правила проведения технического обслуживания, технического ремонта, проведения периодических осмотров и контрольных проверок, осуществления мониторинга состояния оснований строительных конструкций, требования к результатам и системе контроля за выполнением указанных мероприятий и т. д.
В правилах СРО управляющих многоквартирными домами возможно предусмотреть условия и перечни работ и услуг, подлежащих включению в договор управления многоквартирным домом, требования о наличии сертификации услуг по управлению многоквартирными домами, требования к страхованию гражданской ответственности членов СРО управляющих недвижимостью или к страхованию за неисполнение договорных обязательств перед потребителями услуг.
Часть 3 ст. 1 законопроекта устанавливает условия членства управляющей организации в СРО, к которым, в частности, относится требование о страховании членами СРО своей гражданской ответственности за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу вследствие недостатков выполненных работ по управлению многоквартирным домом. Часть 2 ст. 7 законопроекта предусматривает для приема в члены СРО предоставление документов, подтверждающих выполнение управляющей организацией условий членства в СРО. Однако п.5 ст. 7 документа законопроекта предусматривает возможность представления в СРО копии договора страхования гражданской ответственности после принятия соответствующего решения о принятии управляющей компании в члены СРО. В связи с этим четко и точно следует определить требования условий членства в СРО управляющих многоквартирными домами.
Часть 1 ст. 7 законопроекта предусматривает, что управляющая организация может являться членом только одной саморегулируемой организации. Данное положение необходимо дополнить и сформулировать следующим образом: «управляющая организация может являться членом только одной саморегулируемой организации управляющих многоквартирными домами».
Поскольку управляющие компании собственными усилиями могут осуществлять капитальный ремонт, требующий выполнение работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства, то наличие свидетельства о допуске к таким работам и как следствие членство в саморегулируемых организациях в области строительства согласно действующему законодательству Российской Федерации необходимо.
Несмотря на то, что законопроект предусматривает разработку саморегулируемой организацией документа, устанавливающего систему мер дисциплинарного воздействия за несоблюдение членами, в том числе требований технических регламентов, ст. 8 законопроекта не предусматривает как основание исключения из членов СРО управляющих многоквартирными домами несоблюдение требований технических регламентов. Закрепление на законодательном уровне несоблюдение требований технических регламентов в качестве основания для исключения из СРО управляющих недвижимостью необходимо.
Законопроект предусматривает функционирование Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих многоквартирными домами в целях содействия созданию эффективного и качественного рынка услуг по управлению многоквартирными домами, обеспечения общественных и профессиональных интересов, формирования единых подходов к осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами и т. д.
На сегодняшний день уже создано национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью. Норма законопроекта о том, что в состав национального объединения входят более, чем пятьдесят процентов СРО управляющих многоквартирными домами, фактически делает уже созданное национальное объединение единственной организацией, наделенной исключительными функциями. Целесообразно определить механизм государственного наделения организации функциями национального объединения саморегулируемых организаций путем ее включения в соответствующий государственный реестр национальных объединений. Такой механизм необходимо отработать и закрепить на законодательном уровне.
Несмотря на то, что предложенный законопроект направлен на кардинальное реформирование сферы ЖКХ в Российской Федерации, по мнению Ассоциации строителей России он нуждается в серьезной доработке. В частности это касается четкого отлаживания механизмов саморегулирования. В первую очередь необходимо со стороны государства на законодательном уровне закрепить требования к управляющим компаниям в целях обеспечения безопасности многоквартирных домов в процессе их эксплуатации и ремонта. Это могут быть квалификационные требования, требования к количеству персонала и т. д. В дальнейшем в развитие института саморегулирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства соответствие таким установленным государством требованиям будет рассматриваться как один из критериев условий членства в СРО управляющих многоквартирными домами.
Помимо этого, по нашему мнению, дополнительной дискуссии требуют предложенные авторами законопроекта минимальный размер взноса в 100 тысяч рублей в компенсационный фонд СРО управляющих многоквартирными домами и минимальное количество членов такой СРО (100 членов).
Что касается вопроса обеспечения безопасности в процессе эксплуатации многоквартирных домов, то на сегодняшний день отсутствуют законодательно закрепленные требования к управлению многоквартирными домами. В связи с этим, важнейшей задачей в области обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан в процессе эксплуатации многоквартирных домов является определение тех мер, реализация которых будет обеспечивать установленные «Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений» требования безопасности (пожарной безопасности, безопасных условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, безопасности для пользователей зданий и сооружений, энергетической эффективности и т. д.) к зданиям и сооружениям в процессе их эксплуатации. Указанные меры целесообразно было бы определить в «Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений». Важно, чтобы требования к управлению многоквартирными домами отвечали современному уровню технического развития, соответствовали лучшему европейскому и международному опыту. И здесь требуется серьезная работа в области стандартизации, направленная на гармонизацию национальных стандартов и сводов правил с стандартами ИСО и стандартами ЕС.
Необходимо учесть, что на Межотраслевом совете РСПП по техническому регулированию в строительном комплексе признано целесообразным объединить положения Технического регламента о безопасности зданий и сооружений с нормами проекта Технического регламента о безопасности строительных материалов и изделий.
В ходе рабочих контактов представителей РФ и ЕС (круглый стол промышленников Россия-ЕС) достигнута договоренность об активизации работы по гармонизации стандартов в различных сферах деятельности, в том числе, в строительной отрасли. В рамках этой работы запланировано приведение технических регламентов в соответствие с требованиями европейских гармонизированных стандартов.
С учетом этого необходимо выработать принципиальную позицию о том, какой правовой акт должен содержать требования, которые станут основой системы регламентации безопасности управления и эксплуатации недвижимостью.
Наиболее целесообразным представляется доработка вступившего в силу 1 июля 2010 года Технического регламента «О безопасности зданий и сооружений».
Аналитики группы «НДВ-недвижимость» подготовили обзор состояния первичного рынка жилья в Москве в июне Предложение. Характеристика рынка На рынке новостроек в июне месяце продолжается тенденция увеличения количества предложения, начавшаяся в мае месяце. Так в июне к продаже представлено около 14 028 квартир, что на 4% больше относительно предыдущего месяца. По сравнению с началом года в июне объем предложения увеличился на 55%. Относительно аналогичного периода прошлого года объем рынка новостроек увеличился более чем в 2 раза. По сравнению с началом года число впервые выставленных на продажу квартир увеличилось на 46%, а в целом за год увеличение составило 67%. Наибольшую долю в структуре предложения квартир в новостройках занимают квартиры, представленные к продаже в ценовом сегменте от 100000 до 150000 руб.кв.м. - 49%. 33% составляет доля предложения квартир в новостройках в диапазоне от 150000 до 200000 руб.кв.м. Наименьшую долю составляет предложение наиболее недорогих квартир до 100 000 руб.кв.м и квартир в более высоком ценовом сегменте от 200000 до 250000 руб.кв.м., по 9% соответственно. Доля панельных и блочных домов составляет 18%, в то время как доля кирпичных домов находится на уровне 9%. По сравнению с маем, в июне стоит отметить увеличение доли квартир в панельных и блочных домах на 4,6%, в кирпичных на 2%. Спрос В июне, как и в предыдущем месяце, наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры - 51% звонков и 46% договоров. На втором месте в структуре распределения звонков и заключенных договоров по комнатности находятся однокомнатные квартиры, на них приходится 34% звонков и 23% договоров. Доля обращений, приходящихся на трехкомнатные квартиры, составляет 14%, в то время как доля договоров, приходящихся на данный тип квартир, составляет 24%. Наименьшая доля обращений приходится, традиционно, на многокомнатные квартиры – 1%, доля договоров по многокомнатным квартирам составляет 7. После увеличения обращений по квартирам с использованием кредитных программ на первичном рынке в мае месяце, в июне доля обращений по данному направлению не претерпела изменения и осталась на том же уровне. Ценовая ситуация В июне продолжается тенденция роста цен, начавшаяся еще в начале года. Рост цен наблюдается как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте, так стоимость кв.м. на конец июня в рублях составила 146000, в долларах 4 681. Следует также отметить, что рост цен с начала года в рублевом эквиваленте происходит более ярко выраженными темпами, нежели рост цен в долларах. По сравнению с началом года к концу июня рост цен в рублях составил 35%, рост цен в долларах составил 29% . В июне 2010г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года изменение цен составило +27% и +26% в рублях и долларах соответственно. Так, в июне среднемесячный курс составил 31,2 руб. за доллар США против среднемесячного курса в мае 30,4 руб. (+2,6%). Выводы · На рынке новостроек продолжается тенденция увеличения количества предложения, однако, предложение впервые появившихся в продаже квартир немного снизилось. · Наименьшую долю в структуре предложения квартир по стоимости занимают квартиры до 100000 руб.кв.м и квартир в более высоком ценовом сегменте от 200000 до 250000 руб.кв.м. · Основная доля предложения сосредоточена в сегменте со стоимостью кв.м. от 100000 до 200000 руб.кв.м. · В структуре предложения по типу материала строительства новостроек преобладают монолитные дома. · Наибольшим спросом по-прежнему пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Наименьший спрос, традиционно, приходится на многокомнатные квартиры · В июне доля обращений по квартирам с использованием кредитных программ на первичном рынке не претерпела значительных изменений и осталась на том же уровне. · Продолжается тенденция роста цен, как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте. Материал предоставлен «НДВ-недвижимость»
В июне относительно предыдущего месяца наблюдается снижение количества впервые появившихся в продаже квартир на 1,7%. Так количество впервые появившихся квартир в июне находилось на уровне 2982, в мае – 3033. 
В структуре предложения по типу материала строительства новостроек по-прежнему преобладают монолитные дома – 73%, однако стоит отметить, что по сравнению с предыдущим месяцем доля монолитных домов сократилась на 6,5%.
В июне продолжается тенденция увеличения стоимости курса доллара по отношению к рублю.