Теплое и тихое место на рынке
Рынок теплозвукоизоляционных материалов Петербурга в I квартале 2011 года вырос в 2 раза по отношению к аналогичному периоду прошлого года, а к концу года его оборот достигнет 2,5-3 млрд рублей.
Алексей Журавлев, управляющий сетью СТД «Петрович», считает, что объем петербургского рынка тепло- и звукоизоляции может составить около 1 млн куб. м. «При этом по отношению к прошлому году он вырастет примерно на 40%. Если со строительным рынком не случится каких-либо серьезных катаклизмов, рост примерно такими же темпами может продолжиться и в ближайшие пару лет», – обещает эксперт.
Вера Сивкова, ведущий специалист отдела маркетинговых исследований компании «ПКР», говорит, что по итогам 2009 года объем рынка теплозвукоизоляционных материалов Петербурга и Ленобласти сократился на 27% в сравнении с показателями 2008 года. «Это в первую очередь связано с замораживанием многих строящихся объектов. В 2010 году уровень производства стабилизировался. При оптимистичном прогнозе в 2011 году рост может составить до 100%», – прогнозирует госпожа Сивкова.
Евгений Ботка, генеральный директор ЗАО «Агентство строительной информации», подсчитал, что в 2010 году объем рынка теплоизоляции составил 3,2 млн куб. м. Из них пенополистирол (вспененный и экструдированный) составил 28%, минеральная вата – 40 %, стекловата – 32%. При этом цены на продукцию в 2009 году упали на 15-20%, а в период с 2010 по середину 2011 прирост составил порядка 10-15%.
Из Центрального округа
Доля импорта на этом рынке невелика и составляет 10-12%, а большую часть продукции привозят из других регионов, в частности Центрального округа.
«В Петербурге и Ленинградской области основными игроками рынка являются ООО «Строительные материалы», которое производит теплоизоляционные материалы под маркой «ИЗОТЕК», ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб», занимающее лидирующие позиции по производству экструдированного пенополистерола и завод ООО «Роквул-Север». 50% рынка изделий из минеральной ваты приходится на Rockwool, 54% производства экструдированного пенополистирола – на «ПЕНОПЛЭКС», рынок стекловаты в равных долях делят URSA и «Изовер», – поясняет Евгений Ботка.
Алексей Журавлев считает, что рынок теплоизоляции достаточно консолидирован. «До 70% на нем занимают такие компании, как Knauf, Isover, Ursa и Rockwool. Остальные производители значительно меньше, действуют в более низкой ценовой категории и вряд ли в ближайшие годы смогут приблизиться к лидерам рынка», – утверждает эксперт.
Дмитрий Орлов, директор по снабжению генподрядной компании STEP, к основными игроками рынка тепло- и звукоизоляционных материалов добавляет PAROC и «Техно».
«За последние пять лет многие компании построили заводы на территории России, что сейчас отражается на стоимости материалов. За счет сокращения издержек на логистику и таможенные сборы разница в цене на материалы иностранного и российского производства составляет примерно 20-30%. В том числе местные производители дают гарантию сроком на 10-15 лет. Однако некоторые западные заказчики, имеющие собственные строительные стандарты, могут настаивать на использовании конкретного материала иностранного производства», – рассказывает господин Орлов.
Предпочтения генподрядчиков и застройщиков по приобретению продукции поставщики и производители делят в равных частях. «Так, поставщики в среднем дают 5-7% скидки на материалы, у производителей она может достигать 10-15%», – поясняет Дмитрий Орлов.
«Доля теплоизоляционных материалов из Китая и Кореи серьезно сократилась. Покупатели рациональнее подходят к расходованию средств – они предпочитают потратиться на приобретение качественного товара. Особое влияние на разработку новых материалов оказывает B2C-сектор. Новые требования к экологической безопасности заставили производителей пересмотреть технологии производства и выпустить на рынок продукцию, например, без фенолформальдегида», – делится наблюдениями Павел Череватенко, руководитель отдела по связям с общественностью ООО «Петропрофиль Плюс».
Долгосрочные прогнозы роста
Эксперты прогнозируют, что рынок теплозвукоизоляционных материалов будет расти быстрыми темпами еще долгое время, а структура спроса останется неизменной.
«Появление новых мощностей было бы востребовано рынком, так как большая часть материалов завозится, а уже примерно через 2 года заводы, производящие минеральную вату, будут перегружены», – считает господин Ботка. Нижний порог инвестиций в такое производство он оценивает в 50 млн EUR.
Большие надежды эксперты связывают и с ростом рынка загородной недвижимости.
«На рост рынка теплоизоляции влияет и повышение качества строительства загородных домов. Если еще пять лет назад строители соблюдали не все технологии, то теперь они стали более ответственно относиться к соблюдению всех стандартов», – считает уверен Журавлев.
С ним согласен и Денис Вястрик, руководитель компании «Тареал», инвестор жилого района «Ванино». «Собственники начинают все чаще использовать энергосберегающие материалы, так как продать дом, отапливаемый электричеством, площадью
Эксперты прогнозируют, что в ближайшей перспективе цены на теплозвукоизоляционные материалы, особенно стекловату и минеральную вату, пойдут вверх, в том числе и из-за энерготарифов, так как эти производства обладают большой энергоемкостью.
МНЕНИЕ
Алексей Журавлев, управляющий сетью СТД «Петрович»:
– Новинкой на рынке теплоизоляции стало широкое применение экструдированного пенополистирола, который за последние несколько лет превратился в одну из самых востребованных технологий. Что касается остальных новинок, таких как жидкая теплоизоляция или плиты с минеральными наполнителями, то пока они не стали очень популярными. Во многом это объясняется консерватизмом профессиональных строителей, которые предпочитают использовать технологии, с которыми уже знакомы. В традиционных сегментах рынка теплоизоляции тоже происходит перераспределение. Например, покупатели постепенно отказываются от стекловаты в пользу каменной ваты.
МНЕНИЕ
Дмитрий Михайлов, заместитель генерального директора по строительству жилого комплекса «Академ-Парк» ЗАО «БФА-девелопмент»:
– Применение энергоэффективных технологий – удовольствие не из дешевых. Все затраты за счет экономии теплоэнергии девелопер может окупить в течение 2-3 лет. Что касается жилья, то здесь до сих пор большинство зданий строятся по нормам и правилам старого образца. То, что декларируется строительными компаниями, энергоэффективными технологиями как таковыми не назовешь. Это является лишь незначительным улучшением существующих вариантов.
Между тем минимизация теплопотерь за счет воздухонепроницаемости, качественной теплоизоляции и эффективной системы вентиляции в итоге может сократить издержки в несколько раз. Например, в Европе потери тепла в помещении в два раза меньше, чем в России.
Алена Филипова
Повышение инвестиционной привлекательности Петербурга привело к появлению в городе новых российских и зарубежных компаний, их филиалов и представительств, что позволяет говорить о стабильном, пока не снижающемся, спросе на офисные помещения. Продавали и покупали
На звание главных событий на рынке офисной недвижимости в первом полугодии может претендовать сразу несколько. Среди них подписание соглашения между Внешторгбанком, ЗАО «М» и администрацией города на строительство «Невской Ратуши». Проект предусматривал застройку участка площадью около 6 га на месте бывшего трампарка имени Смирнова, где планируется разместить 300 тыс. кв. метров офисов класса А и В. Уже известно, что администрация города приобретет около 100 тыс. кв. метров офисных площадей в этом комплексе. В ближайшее время будет объявлен конкурс на архитектурный проект этого участка.
Не менее интересен объект, который собираются возводить банк «Санкт-Петербург» и девелоперская компания Setl City. Совместный проект «Деловой квартал» разместится на Малоохтинском пр., 62, где будут созданы около 150 тыс. кв. метров офисных площадей класса А.
Стоит сказать, что полугодие было богато на сделки: бизнес-центр «Информ-Футуре» был продан финской компании Sponda Plc за 4 млн EURO; компания Ruric продала бизнес-центр «Грифон» фонду Northern European Properties Ltd; выставлен на продажу офисный комплекс класса «Строгановский». К продаже в собственность предлагались офисы в бизнес-центрах: «Лидер», «На Ильюшина, 5», «Фрегат», бизнес-центре на Малом пр., 51/50; офисно-гостиничном комплексе «Голицынъ»; жилом комплексе «Чкаловский». Стоимость одного квадратного метра в этих центрах колебалась в пределах от 56 тыс. до 105 тыс. рублей.
Эксперты считают, что все сделки подчеркивают – интерес к офисным площадям в Петербурге со стороны зарубежных и российских инвесторов не убывает. Более того, они прогнозируют рост предложения качественных объектов на продажу.
Строили и не достроили
С начала года было сдано в эксплуатацию офисных объектов до 60 тыс. кв. метров. Уточним, что общий объем предложения на начало года составлял порядка 1 млн кв. метров. Таким образом, по итогам полугодия объем офисных площадей достиг 1,1 млн кв. метров. По мнению некоторых аналитиков, этот показатель уже вплотную приблизился к отметке 1,2 млн кв. метров.
В то же время за прошедший период эксперты отметили такую особенность – перенос сроков ввода в эксплуатацию новых объектов на более поздний период. По разным оценкам, перенос сроков ввода затронул минимум 100 тыс. кв. метров офисных площадей, заявленных к открытию в первой половине 2007 года. В итоге это сказалось на темпах ввода новых площадей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным компании Colliers International, до конца года ожидается появление на рынке еще более 260 тыс. кв. метров офисных площадей классов А и В.
К центру ближе
Около половины введенных площадей сосредоточено в трех районах: Петроградском, Василеостровском и Центральном. А если добавить в этот перечень Адмиралтейский, то получится, что на эти районы приходится более половины всех бизнес-центров Санкт-Петербурга.
Эксперты отмечают, что в текущем году будет продолжаться тенденция смещения строительной активности за пределы центральной части Петербурга, что объясняется нехваткой земельных участков и высокой транспортной загруженностью исторической части города. На лимитированное предложение новых офисных площадей в центре также влияют серьезные ограничения по реконструкции существующих зданий и новой застройке исторического центра, налагаемые КГИОП. В связи с этим будет продолжаться развитие деловых набережных – Выборгской, Петроградской, Синопской, Аптекарской, Пироговской, Свердловской, Ушаковской, предлагающих арендаторам новые, более дешевые и комфортные офисы.
Предложение
Отсутствие ввода за отчетный период новых объектов класса А привело к незначительному сокращению его доли в структуре предложения. Однако так считают не все. По данным Центрального агентства недвижимости, отмечается постепенное сокращение в общем объеме предложения доли бизнес-центров класса С за счет активного ввода офисных комплексов класса В; превышение темпов роста предложения над темпами роста спроса, и, как следствие, – насыщение рынка офисных площадей в целом к 2010 году.
Так, бизнес-центры класса А, по разным оценкам, в общей структуре занимают от 9 до 15 процентов. В то время как класс В представлен на рынке в размере 39–42 процентов.
Спрос
В первом полугодии рост спроса был в большей степени обусловлен потребностями компаний, уже имеющих офис в Петербурге, но желающих улучшить его качество или нуждающихся в расширении площадей. Заметную долю в общем объеме спроса занимают московские и международные компании, ориентированные на открытие представительства в Санкт-Петербурге, считают в компании Becar Commercial Property SPb.
Заполняемость многих давно функционирующих бизнес-центров колеблется от 50 до 100 процентов, что указывает на достаточно высокий уровень спроса на рынке. Однако эксперты указывают на тот факт, что высококлассные объекты полностью заполняются до сдачи их в эксплуатацию.
На фоне продолжающегося спроса на офисные площади 100—200 кв. метров возросло количество запросов на блоки крупной нарезки: от 1000 кв. метров. Это отчасти связано с поиском свободных площадей компаниями, планирующих переезд из бизнес-центров класса С, закрывающихся на реконструкцию. Следует отметить высокий уровень ротации арендаторов, снимающих офисные площади в исторической части города. Это связано с тем, что их эксплуатационные расходы не всегда окупаются бизнесом. Среди крупных арендаторов очень преобладают финансовые, страховые, юридические, консалтинговые, IT-компании.
Сегмент аренды бизнес-площадей в Петербурге существенно превышает объем рынка купли-продажи, что свидетельствует о качественном развитии рынка, говорят специалисты.
Арендные ставки
Ценовой рост арендных ставок в первом полугодии составил в среднем порядка 5 процентов в обоих классах. Арендные ставки на действующие помещения класса А колеблются в диапазоне от 0 и более за квадратный метр в год, включая операционные расходы и не включая НДС. Разброс ставок на помещения класса В также очень велик. Цена аренды (включая операционные расходы и не включая НДС) может колебаться от 0 (в периферийных объектах) до 50, то есть отличаться более чем в 2 раза.
Эксперты отмечают, что под включенной в арендную ставку оплатой коммунальных услуг не все управляющие компании подразумевают аналогичные платежи. Однако даже с учетом всех допущений очевидно, что арендные ставки в бизнес-центрах класса В существенно разнятся. При относительно стабильной нижней границе диапазона в классе В наблюдается рост максимальной арендной ставки, на отдельных объектах превышающей стоимость аренды в действующих бизнес-центрах класса А.
Можно отметить, что на рынке офисной недвижимости намечается тенденция реструктуризации арендных ставок. И арендаторы, и арендодатели предпочитают выделять часть операционных расходов в переменную составляющую арендной ставки при составлении договорных отношений. Арендатору это помогает лучше понимать структуру расходов и способствует оптимизации выбора бизнес-центра, поясняют специалисты компании Knight Frank Research. Со стороны арендодателя это объясняется тем, что темпы роста цен на коммунальные услуги значительно превышают заложенную эскалацию арендной ставки.
Прогноз
Специалисты компании «АРИН» составили прогноз потенциала рынка офисных площадей, который строился на основе прогноза МЭРТ по некоторым макроэкономическим показателям, с учетом роста спроса со стороны петербургских и иностранных компаний.
Нехватка качественных офисных площадей в 2007—2008 гг. сохранится на уровне 650—750 тыс. кв. метров, однако с 2009 года прогнозируется насыщение рынка офисными площадями. «Здесь необходимо отметить, что мы рассматриваем общий объем офисного рынка, в то время как при общем насыщении и развитии рынка спрос из некачественных помещений (встроенных, административных зданий, НИИ и т.п.) может перетекать в сегмент качественных бизнес-центров», – говорят эксперты компании «АРИН». Таким образом, возможна «реновация» офисных площадей в городе. Еще одним важным моментом является срыв сроков ввода деловых центров, характерный для рынка, на 1-1,5 года, что означает сдвиг точки насыщения во времени.
В целом до конца 2007 года эксперты прогнозируют увеличение объема рынка на 15—20 процентов, но несмотря на значительные объемы ввода площадей во втором полугодии 2007 года спрос на качественные офисные площади не будет удовлетворен полностью. В соответствии с прогнозами дефицит сохранится до выхода на рынок таких стратегических проектов, как «Охта-центр», «Морской Фасад», «Невская ратуша» и др.
Тенденция
Как рассказали специалисты компании «ВМБ-траст», в последние годы становится признаком статусности и престижности располагать бизнес-центры в старинных особняках. Такое размещение позволяет обеспечивать более высокий уровень безопасности и конфиденциальности за счет меньших площадей и, соответственно, упрощения управления и контроля за ними. Таким образом, с учетом упомянутых выше тенденций рынка можно прогнозировать переход основной части особняков в центре города в собственность компаний или их реконструкцию в бизнес-центры класса А. С учетом же того, что размещение в центре города – показатель уровня компании, можно говорить о высоком потенциальном спросе и, соответственно, быстрой реализации площадей.
В качестве одной из особенностей офисного рынка Санкт-Петербурга можно рассматривать слабую развитость рынка краткосрочной аренды офисных помещений. В то же время мировые и московские тенденции позволяют говорить о перспективности данного вида услуг для петербургского рынка коммерческой недвижимости. Однако на текущий момент в Санкт-Петербурге еще не сформировалась целевая группа потребителей так называемых «офисов на час». К услугам таких офисов прибегают в основном иностранные, московские и региональные компании, которые ведут краткосрочную деятельность в Санкт-Петербурге. Срок сдачи помещений – от 1 часа, арендная же ставка значительно превышает ставки долгосрочной аренды.
Игорь Федоров
Петербургу уготована роль крупного логистического центра на Северо-Западе – это очевидно как для региональных властей, так и для операторов рынка складской недвижимости. Обуславливается это выгодным месторасположением города.
«Сегодня можно говорить о высокой привлекательности в Петербурге складского сегмента коммерческой недвижимости, как для российских, так и для иностранных инвесторов», – говорит начальник департамента исследований и консалтинга ЗАО «ВМБ-Траст» Елена Пономарева. «Через Петербург и Ленинградскую область проходит кратчайший морской путь из Европы на интенсивно развивающиеся рынки России и СНГ», – добавляет управляющий партнер компании АРИН Игорь Горский.
Кроме того, по общему мнению специалистов, сложившаяся ситуация коррелирует с тенденциями развития экономики города – с приходом крупных российских и зарубежных производственных и торговых компаний и ростом внешнеторгового оборота растет не только потребность в офисных помещениях и торговых площадях, но и в хранении производимых и реализуемых товаров.
Складское зонирование
Одним из положительных факторов, влияющих на активное развитие складской недвижимости в регионе, можно считать действия городских властей. Проводимая Смольным политика по привлечению в Петербург крупных инвесторов сказывается и на сегменте складской недвижимости. Именно в Смольном видят Санкт-Петербург как крупный логистический центр северо-западного региона. Как следствие, городское правительство разработало и утвердило стратегию развития транспортно-логистического комплекса и план по ее реализации. Для этого предполагается как привлечение средств из федерального бюджета, так и за счет российских и иностранных инвесторов. Нужно признать, что озвученная идея не осталась на бумаге, и городское правительство активно взялось за реализацию своих планов.
В мае был рассмотрен вопрос о внесении изменений в постановление правительства Санкт-Петербурга № 1961 «О развитии территорий, предназначенных для размещения объектов производственного, транспортно-логистического, общественно-делового и складского назначения», в соответствии с которым в список зон первоочередного развития отнесены девять территорий: «Нойдорф», территория севернее лесопарка «Ново-Орловский», «Металлострой-2», «Конная Лахта», «Красносельская», «Рыбацкое», «Ручьи», «Каменка», «Шушары». Для этих зон должна быть в первую очередь составлена градостроительная документация и осуществлена комплексная инженерная подготовка.
Кроме этого уже утвержден проект планировки и схема межевания территории квартала 10А нежилой зоны «Парнас» (участок ограничен транспортной развязкой на пересечении автодорожного обхода Петербурга с Приозерским шоссе и проспектом Энгельса). Тут планируется строительство промышленно-грузового комплекса. Также утвержден проект планировки юго-западной части Петербурга, где разместятся производственные, складские и торговые предприятия.
По мнению, как представителей администрации, так и участников рынка, в перспективе крупнейшей транспортной зоной Петербурга должны стать территории вокруг аэропорта «Пулково», на которых предполагается строительство логистических, гостиничных и деловых комплексов.
Если говорить о первом полугодии, то за этот срок складские и логистические комплексы открывались во многих районах города и области: Выборгском, Красногвардейском, Московском, Приморском, Пушкинском, Ломоносовском и Всеволожском. Это связано со строительством КАД и других транспортных магистралей, что привело к развитию территорий, расположенных на въездах и выездах из города, а также на близлежащих территориях Ленинградской области. Можно сказать, что вокруг города начал формироваться так называемый «складской пояс».
В цифрах
По словам руководителя отдела маркетинговых исследований компании Praktis CB Романа Уревича, за первое полугодие рынок складских комплексов пополнился на десять складских объектов классов А и В, включая объекты, реализованные под нужды собственного бизнеса. По оценкам специалистов компании Praktis CB, объем ввода складских площадей в складских комплексах в полугодии составил более 150 тыс. кв. метров, включая объекты, реализованные под нужды собственного бизнеса.
На сегодняшний день собственные терминалы в Петербурге принадлежат компаниям: «Агроторг», JFC, «Ригли», «Бритиш Американ Тобакко Россия», Pepsi Bottling Group, «Фудлайн», Sunway, «Искрасофт», «Лента», Containerships Lld Oy, НКК, Avalon Logistics, «Астрос Логистик» и др.
«Положительное влияние на рост спроса оказывает промышленное развитие, в том числе привлечение в Санкт-Петербург крупнейших автопроизводителей, что увеличивает емкость складского рынка. В настоящее время основной спрос на высококлассную складскую недвижимость формируется за счет логистических операторов и торговых сетей», – говорит Максим Мельников, старший консультант отдела складской и индустриальной недвижимости земли Knight FrankСанкт-Петербург.
По оценкам консалтинговых компаний и логистических операторов, текущий объем спроса на качественные складские помещения составляет более 2 млн кв. метров.
Высокий уровень и дальнейший рост спроса на складские комплексы прогнозируется с учетом улучшения инвестиционного климата в регионе, и ростом существующих торгово-розничных сетей. Кроме этого скажется и приход в Петербург крупных компаний сетевой торговли и крупных производственных компаний, а также ежегодным увеличением транзитных грузопотоков через регион и планами правительства города и Ленобласти по созданию и развитию транспортно-логистической платформы северо-западного региона.
По оценкам специалистов, насыщение рынка складских площадей классов А и В можно ожидать не ранее 2010 года, когда будут введены проекты, которые заявлены на введение в 2008—2010 годы. Компании, построившие комплексы до момента насыщения могут рассчитывать на привлечение крупных клиентов, в последствии же, с учетом ориентации участников рынка на долгосрочные договоры аренды, основными арендаторами станут предприятия среднего размера или новые компании, выходящие на производственный или торговый рынки города. Также необходимо отметить, что крупные объекты вводятся в эксплуатацию очередями, что отдаляет перспективу насыщения рынка.
В семье не без…
При всех положительных моментах участники рынка отмечают и ряд проблем. Кроме того, эксперты озабочены перспективой насыщения логистическими комплексами отдельных районов города. Это может привести к транспортным проблемам.
Многие эксперты указывают на недостаток специализированных складов. Например, на низкотемпературных складах в Петербурге может единовременно храниться около 250 тыс. тонн товаров. Однако потребность города в таких складах гораздо больше. Инвесторы зачастую не учитывают факт, что разные типы товаров требуют разных условий хранения и не существует «усредненного арендатора». К этому добавляется плохая организация управления объектами, обусловленная недостатком профессиональных компаний, специализирующихся на управлении логистическими комплексами. Отсюда низкое качество и дороговизна логистических комплексов Петербурга и Ленобласти. Уровень цен у складских операторов Петербурга выше, чем в Голландии и Венгрии, а строительство комплекса дешевле в Москве, чем в Санкт-Петербурге. Кроме этого из-за минимального предложения складов высокого класса арендные ставки в них настолько высоки, что многие компании не могут себе позволить арендовать необходимые площади.
И общая проблема для всей коммерческой недвижимости – отсутствие классификации, что не позволяет вести точный учет количества объектов складской недвижимости разных классов.
Игорь Федоров