Рынок загородного домостроения оформляется


03.08.2011 13:05

Рынок загородного домостроения – один из самых молодых и закрытых сегментов недвижимости Петербурга. Сегодня лишь 8% компаний, работающих на нем, можно причислить к категории профессиональных девелоперов. На долю шести компании приходится треть общего объема предложения.

Сегодня на загородном рынке региона присутствует около 200 компаний. Статистика инфоцентра проекта «Свой дом» только 15 из них (8%) причисляет к категории профессиональных девелоперов. Это компании, которые работают на рынке более 5 лет, занимают активную позицию, в чьем арсенале более трех реализованных поселков и новые объекты в стадии строительства или проектирования.

На долю шести ведущих компаний, что составляет 3% от общего числа фирм, приходится порядка 30% от общего объема предложения рынка по площади и по количеству объектов.

Среди заметных игроков также 11 компаний, реализующих пока по одному, но крупному проекту площадью более 50 га (исключение – девелопер «Геоинвест», начавший почти одновременно реализацию двух крупных проектов). Как правило, это дочерние структуры различных крупных организаций, для которых загородная недвижимость или недвижимость вообще не является профильным бизнесом. (см. таблицу № 2). Девелоперы «одного проекта» совместно занимают около 23% рынка.

Ориентировочная общая площадь проектов, реализуемых другими девелоперами, – около 1900 га.

В окрестностях Петербурга в активной фазе продаж и строительства находится около 220 коттеджных поселков. Общая площадь, занимаемая ими, – около 4 тыс. га. Там расположено примерно 15 тыс. объектов (земельных участков под застройку, коттеджей, секций в таунхаусах, квартир в малоэтажных домах). Около трети поселков в целях снижения рисков предлагают смешанные форматы недвижимости: квартиры + таунхаусы, коттеджи + таунхаусы, коттеджи + участки со свободным подрядом.

Основная часть объектов (около 70%) находится на землях сельхозназначения, которые пригодны только для ведения дачного хозяйства (такая застройка не учитывается областной статистикой как жилье).

Из того, что сегодня предлагает рынок, не продано около 70% объектов – около 10 тыс. единиц. Но продажи все-таки есть (если до кризиса в среднем продавалось 7 домовладений в месяц, то сейчас – 1-2). «Радует, что происходит не инвестиционный бум, а люди совершают покупку для себя», – говорит директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский.

В то же время, по статистике, за последний год загородное предложение выросло на 60%: в 2010 году на рынок вышло более 80 новых проектов и открылись новые очереди в существующих поселках», замечает директор регионального инфоцентра проекта «Свой дом» в Ленобласти Марина Агеева.

Мода на воду и аренду

Из тенденций, которые назвали участники посткризисного загородного рынка, можно отметить очевидное возвращение интереса «проектам у воды». Всего около 20% от общего числа поселков располагаются рядом с водой.

Из них порядка 7% – у Финского залива, остальные 13% – у озер и прочих водоемов. Около 30% предложения объектов у воды приходится на Курортный район Петербурга и Выборгский район Ленобласти. «Разумеется, наличие водоема поблизости и видовых характеристик участков не является единственным фактором успешности проекта, однако его на данный момент можно назвать одним из основных», – уверена госпожа Агеева.

Еще одна тенденция – развитие рынка аренды загородных домов. Средства на покупку своего загородного дома есть не у всех, при этом спрос на дачи существует и связан в том числе с историческими предпосылками. «Многие петербуржцы готовы арендовать дачи на лето или на полгода, поэтому в среднесрочной перспективе можно ожидать появления проектов, предназначенных для долговременной аренды», – рассказывает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.

Эксперты говорят, что после кризиса наступила некая новая реальность, из которой нет возврата к прошлому. «Все мы приобрели огромный опыт: и девелоперы, и риэлторы, и покупатели, и банки. Едва ли вновь наступят времена безоглядных сделок купли-продажи, когда продавалось все, потому что казалось, что цены на недвижимость будут бесконечно расти», – согласен генеральный директор СК «Первый камень» Алексей Кругляницо.

«Даже в тот момент, когда экономика страны и реальные доходы населения восстановятся, рынок не вернется к своему прежнему состоянию», – прогнозирует Дмитрий Майоров. По его словам, сейчас и покупатель, и кредитующий его банк крайне критично оценивают потенциальную покупку, ее качество, ликвидность и обоснованность цены. И эта тенденция сохранится.

Эксперты говорят, что о «малоэтажном» Петербурге в краткосрочной перспективе говорить не стоит. Но отмечают, что если раньше жилье за городом было исключительно «дачей», то сегодня для многих оно становится постоянным местом жительства. Этому серьезно способствует развитие дорожной инфраструктуры региона: ЗСД, КАД, федеральные трассы (Петербург – Москва, Петербург – Сортавала, направление порт Усть-Луга – трасса «Россия»), реконструкция действующих шоссе.

«Дифференциация на рынке будет усиливаться: в эконом-классе продолжится стремление «экономить» (девелоперы будут зарабатывать на объеме), в бизнес- и элит-классе количество предлагаемых опций будет увеличиваться, качество исполнения совершенствоваться», – уверена госпожа Селиванова. «Внимания девелоперов и конечных покупателей сместится с северного направления в сторону южных и восточных пригородов Петербурга. Это обусловлено и проблемами транспортной доступности, и насыщением северного направления проектами», – добавляет Дмитрий Золин.

«В ближайшее время нас ждет выход на рынок новых, современных и крайне интересных проектов, в первую очередь в средней ценовой категории. Те девелоперы, которые смогут почувствовать (а вернее, просчитать) рынок, получат немалую долю покупателей, оказавшихся в условиях дефицита предложения, дефицита качества и дефицита надежности», – резюмировал Дмитрий Майоров.

Проекты, реализуемые крупными девелоперами

Девелопер

Поселок

Площадь

Кол-во участков

Район Ленобласти

Ведущие девелоперы (общая площадь проектов – более 50 га, на рынке – более 5 лет)

«ПулЭкспресс»

12 проектов

634 га

3 170

Проекты реализованы преимущественно в Выборгском

и Всеволожском

районах Ленобласти

«Стинком»

5 проектов

147 га

535

«Парабола-Групп»

5 проектов

130 га

404

«Хонка»

6 проектов

105 га

203

«Евросиб»

5 проектов

94 га

349

«Олимп-2000»

8 проектов

87 га

224

Всего:

1197 га

4885

 

 

 

Одиночные проекты

Девелопер

Поселок

Площадь

Кол-во участков

Район Ленобласти

Одиночные крупные загородные проекты (площадь проектов – более 50 га)

«Сплав»

Охтинское раздолье

140 га

356

Всеволожский

«ЗагСтрой»

Гранит

110 га

862

Всеволожский

«Прогресс»

Петровские сады

110 га

750

Всеволожский

«ПетроЗемПроект»

Петергоф-сити

106 га

351

Петродворцовый, СПб

«СитиСтройСервис»

Малый Петербург

85 га

796

Всеволожский

ФАКТ

ПриЛЕСный

85 га

630

Всеволожский

ДНП «Новые Дубки»

Новые Дубки

63 га

361

Всеволожский

«Арсенал-Недвижимость»

Антоновка

62 га

ИСТОЧНИК: АСН-инфо




03.05.2011 09:40

Компания Jones Lang LaSalle выпустила отчеты по офисной, складской и торговой недвижимости Санкт-Петербурга в первом квартале 2011 г.

Объем качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге достиг 1,88 млн кв. м, увеличившись за первый квартал на 55 070 кв. м, из которых 42 670 кв. м пришлось на бизнес-центры Класса А, а 12 400 кв. м – на бизнес-центры Класса В. Объем чистого поглощения в январе-марте этого года превысил отметку в 100 000 кв. м. Такой высокий показатель прироста спроса не наблюдался последние два года, однако стоит отметить и тот факт, что 40% объема поглощения составили площади, занимаемые собственниками, а также офисные площади, занятые в результате сделок по купле-продаже отдельных офисных блоков или частей бизнес-центров. Доля вакантных офисных площадей сократилась до 15% и вернулась на уровень четвертого квартала 2008 года. Тем не менее, в абсолютном выражении объем свободных площадей по-прежнему остается высоким и составляет порядка 282 000 кв. м. Арендные ставки в бизнес-центрах Классов А и В пока остаются стабильными.








 

На рынке торговой недвижимости главным событием первого квартала стала сделка по приобретению активов компании «Макромир» компанией Fort Group, уже владеющей несколькими торговыми объектами в Санкт-Петербурге. Что касается новых объектов, вышедших на рынок, в эксплуатацию была введена третья очередь проекта «Сити Молл», однако открытие торгового центра для посетителей состоится чуть позже.

Как и в прошлом году, торговые операторы продолжают активно интересоваться рынком Санкт-Петербурга, но их экспансия существенно ограничивается отсутствием качественного предложения. С одной стороны, доля свободных площадей на рынке Санкт-Петербурга составляет около 7%, тем не менее, в качественных, давно зарекомендовавших себя проектах она равна нулю. В то же время, продолжается строительство новых торговых проектов – общий объем будущих торговых центров, запланированных к открытию в 2011-2012 годах, составляет около 300 000 кв. м.


Объем качественных складских площадей на рынке Санкт-Петербурга в 1 квартале остался на уровне 1,58 млн кв. м. Число строящихся объектов остается низким, хотя на рынке появились первые примеры «разморозки» реализации складских проектов. Спрос при этом остается умеренным. Объем чистого поглощения составил 23 000 кв. м, что сопоставимо с началом прошлого года. При этом фактический объем сделок превысил 50 000 кв. м. К концу первого квартала доля свободных складских площадей уменьшилась до 14,5% и составила 229 530 кв. м. В связи с активизацией спроса арендные ставки в качественных проектах повысились на 5-7%, таким образом вернувшись на уровень четвертого квартала 2008 года.





 


 


ИСТОЧНИК: АСН-инфо


26.04.2011 15:00

Розничная торговля набирает обороты, а значит, первые последствия кризиса постепенно преодолеваются. Такой вывод делают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», рассматривая отчеты компаний по состоянию рынка торговой недвижимости в Москве в первом квартале 2011 г. и по итогам 2010 г.

В 2010 г. в сравнении с предыдущим годом на столичном рынке произошло увеличение спроса на торговые помещения со стороны потенциальных арендаторов, отмечается в исследовании, проведенном компанией «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» в ассоциации с CB Richard Ellis. Средний уровень вакантных площадей в московских торговых центрах постепенно снижался. В I квартале 2010 г. их доля по всем функционирующим торговым центрам составляла 6,5%, во II втором квартале – 5,5%, в III квартале – 3,9% и, наконец, в IV квартале – 3,0%.

В IV квартале 2010 г. на московском рынке зафиксировано сокращение доли свободных площадей, как в новых торговых центрах  (открытых с 01.01.10 по 31.12.10), так и в работающих более одного года (открытых до 31.12.09). В первой группе объектов доля вакантных площадей по итогам IV квартала составила 4,1% (снизилась на 2,7% по сравнению с III кварталом и на 6,3% по сравнению со II кварталом), а во второй – 2,9% (снизилась на 0,3% по сравнению с III кварталом и на 1,7% по сравнению со II кварталом).

 

Новое строительство
По данным консалтинговой компании Praedium Oncor International, отмечается оживление и в сфере девелопмента торговой недвижимости. Одним из наиболее заметных событий стало открытие 10 марта торгового комплекса AFIMALL в деловом центре «Москва-Сити». ТРК AFIMALL общей площадью почти 180 000 кв. м стал одним из крупнейших торговых объектов столицы, среди его арендаторов – все основные торговые сети. Торжественная церемония открытия торгового центра запланирована на начало мая. К этому времени будут открыты 80% торговых площадей.

Как отмечают аналитики Praedium Oncor International, в I квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию около 150 000 кв. м торговых площадей. Объем нового строительства в I квартале почти втрое превысил аналогичный показатель 2010 г. Таким образом, на конец первого квартала 2011 г. общий объем площадей в качественных торговых центрах в Москве составляет примерно 7,55 млн кв. м, из которых 3,95 млн кв.м – торговые площади.

Обеспеченность жителей Москвы качественными площадями с учетом обновленных результатов переписи населения 2010 г. составляет 343,5 кв. м на 1000 человек, что по-прежнему ставит российскую столицу на одно из последних мест в списке крупных городов Европы по обеспеченности торговыми площадями.

До конца 2011 г. к вводу в эксплуатацию запланировано порядка 400 000 кв. м торговых площадей. Среди крупных торговых центров, открытие которых намечено на период с апреля по декабрь, можно отметить следующие: ТЦ «Калейдоскоп» (GBA – 102 000 кв. м, GLA – 35 000 кв. м), «Белая дача» (GBA – 42 050 кв. м, GLA – 38 000 кв. м), ТЦ «Парус» (GBA – 35 500 кв. м, GLA – 25 760 кв. м), ТРЦ в составе жилого комплекса «Авеню 77» в микрорайоне Северное Чертаново (GBA – 31 000 кв. м, GLA – 20 000 кв. м) и другие.

 

 

 

 

Наиболее крупные объекты, запланированные к открытию в 2011 г.

Название

Адрес

Общая площадь

Торговая площадь

Аутлет «Белая Дача»

14 км МКАД

42 050

38 000

Калейдоскоп

Химкинский б-р, 7-23

102 000

35 000

Парус

Химки, Новокуркинское шоссе (ул. Дружбы)

35 500

25 760

Курский

Варшавское шоссе, 148

39 500

н/д

Brandcity (реконцепция ТЦ «Вэймарт»)

МКАД, 26-й км

30 000

24 500

ТЦ в рамках проекта гостиницы «Москва»

Охотный Ряд ул., 2

27 000

22 000

Северное Чертаново ТРЦ (в составе ЖК «Авеню 77»)

Мкр-н Сев. Чертаново, 1А

31 000

20 000

Москворечье

Каширское шоссе

29 750

19 780

Воробьевы горы

Мосфильмовская ул., 70

25 000

18 000

ТЦ «МонАрх»

Ленинградский проспект, д. 31а, стр.1

16 000

10 750

ТЦ в МФК «Мосфильмовский»

Пырьева ул. , вл. 2

14 760

8 780

Эго Молл

Дежнева пр-д, д. 23

11 240

5 500

ТЦ на Профсоюзной, 118

Профсоюзная, 118

7 800

5 500

Торговый центр в рамках МФК Summit

Тверская ул., д. 22

64 000

5 482

Источник: Praedium Oncor International

 

Наиболее крупные торговые объекты, открытые в 2010 г.

Название

Адрес

Общая площадь

Торговая площадь

Вегас

Каширское шоссе

398 000

120 000

Гагаринский

Вавилова ул., 3

200 000

70 000

«РИО» г. Реутов

г. Реутов, МКАД, 2-й км, внешняя сторона

175 000

70 000

Мебельный центр «Армада»

Варшавское шоссе, 140

65 000

42 000

Маркос Молл

Алтуфьевское шоссе

41 800

36 200

Твой Дом, 2 очередь

МКАД, 66-й км

57 000

26 000

Вива

Поляны ул.

32 000

24 000

Речной Вокзал, 1 очередь

Фестивальная ул., 2В

26 000

18 200

Цветной бульвар (частичное открытие)

Цветной б-р., 15 с.1

36 765

18 000

Ключевой

Борисовские пруды ул.

26 000

13 700

Азовский

Азовская ул., 28 В

21 715

10 373

Metro Cash & Carry

Московская область, деревня Черная Грязь

14 500

9 000

Реал

MO гор.пос. Андреевка, ул. Жилинская, 1 с.1

13 000

8 000

Торговая галерея Военторг

Воздвиженка ул., 10/2

9 000

6 500

Радужный

Енисейская ул., 23-25

7 000

3 700

Источник: Praedium Oncor International


ИСТОЧНИК: АСН-инфо