Рынок загородного домостроения оформляется
Рынок загородного домостроения – один из самых молодых и закрытых сегментов недвижимости Петербурга. Сегодня лишь 8% компаний, работающих на нем, можно причислить к категории профессиональных девелоперов. На долю шести компании приходится треть общего объема предложения.
Сегодня на загородном рынке региона присутствует около 200 компаний. Статистика инфоцентра проекта «Свой дом» только 15 из них (8%) причисляет к категории профессиональных девелоперов. Это компании, которые работают на рынке более 5 лет, занимают активную позицию, в чьем арсенале более трех реализованных поселков и новые объекты в стадии строительства или проектирования.
На долю шести ведущих компаний, что составляет 3% от общего числа фирм, приходится порядка 30% от общего объема предложения рынка по площади и по количеству объектов.
Среди заметных игроков также 11 компаний, реализующих пока по одному, но крупному проекту площадью более
Ориентировочная общая площадь проектов, реализуемых другими девелоперами, – около
В окрестностях Петербурга в активной фазе продаж и строительства находится около 220 коттеджных поселков. Общая площадь, занимаемая ими, – около 4 тыс. га. Там расположено примерно 15 тыс. объектов (земельных участков под застройку, коттеджей, секций в таунхаусах, квартир в малоэтажных домах). Около трети поселков в целях снижения рисков предлагают смешанные форматы недвижимости: квартиры + таунхаусы, коттеджи + таунхаусы, коттеджи + участки со свободным подрядом.
Основная часть объектов (около 70%) находится на землях сельхозназначения, которые пригодны только для ведения дачного хозяйства (такая застройка не учитывается областной статистикой как жилье).
Из того, что сегодня предлагает рынок, не продано около 70% объектов – около 10 тыс. единиц. Но продажи все-таки есть (если до кризиса в среднем продавалось 7 домовладений в месяц, то сейчас – 1-2). «Радует, что происходит не инвестиционный бум, а люди совершают покупку для себя», – говорит директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский.
В то же время, по статистике, за последний год загородное предложение выросло на 60%: в 2010 году на рынок вышло более 80 новых проектов и открылись новые очереди в существующих поселках», замечает директор регионального инфоцентра проекта «Свой дом» в Ленобласти Марина Агеева.
Мода на воду и аренду
Из тенденций, которые назвали участники посткризисного загородного рынка, можно отметить очевидное возвращение интереса «проектам у воды». Всего около 20% от общего числа поселков располагаются рядом с водой.
Из них порядка 7% – у Финского залива, остальные 13% – у озер и прочих водоемов. Около 30% предложения объектов у воды приходится на Курортный район Петербурга и Выборгский район Ленобласти. «Разумеется, наличие водоема поблизости и видовых характеристик участков не является единственным фактором успешности проекта, однако его на данный момент можно назвать одним из основных», – уверена госпожа Агеева.
Еще одна тенденция – развитие рынка аренды загородных домов. Средства на покупку своего загородного дома есть не у всех, при этом спрос на дачи существует и связан в том числе с историческими предпосылками. «Многие петербуржцы готовы арендовать дачи на лето или на полгода, поэтому в среднесрочной перспективе можно ожидать появления проектов, предназначенных для долговременной аренды», – рассказывает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.
Эксперты говорят, что после кризиса наступила некая новая реальность, из которой нет возврата к прошлому. «Все мы приобрели огромный опыт: и девелоперы, и риэлторы, и покупатели, и банки. Едва ли вновь наступят времена безоглядных сделок купли-продажи, когда продавалось все, потому что казалось, что цены на недвижимость будут бесконечно расти», – согласен генеральный директор СК «Первый камень» Алексей Кругляницо.
«Даже в тот момент, когда экономика страны и реальные доходы населения восстановятся, рынок не вернется к своему прежнему состоянию», – прогнозирует Дмитрий Майоров. По его словам, сейчас и покупатель, и кредитующий его банк крайне критично оценивают потенциальную покупку, ее качество, ликвидность и обоснованность цены. И эта тенденция сохранится.
Эксперты говорят, что о «малоэтажном» Петербурге в краткосрочной перспективе говорить не стоит. Но отмечают, что если раньше жилье за городом было исключительно «дачей», то сегодня для многих оно становится постоянным местом жительства. Этому серьезно способствует развитие дорожной инфраструктуры региона: ЗСД, КАД, федеральные трассы (Петербург – Москва, Петербург – Сортавала, направление порт Усть-Луга – трасса «Россия»), реконструкция действующих шоссе.
«Дифференциация на рынке будет усиливаться: в эконом-классе продолжится стремление «экономить» (девелоперы будут зарабатывать на объеме), в бизнес- и элит-классе количество предлагаемых опций будет увеличиваться, качество исполнения совершенствоваться», – уверена госпожа Селиванова. «Внимания девелоперов и конечных покупателей сместится с северного направления в сторону южных и восточных пригородов Петербурга. Это обусловлено и проблемами транспортной доступности, и насыщением северного направления проектами», – добавляет Дмитрий Золин.
«В ближайшее время нас ждет выход на рынок новых, современных и крайне интересных проектов, в первую очередь в средней ценовой категории. Те девелоперы, которые смогут почувствовать (а вернее, просчитать) рынок, получат немалую долю покупателей, оказавшихся в условиях дефицита предложения, дефицита качества и дефицита надежности», – резюмировал Дмитрий Майоров.
Проекты, реализуемые крупными девелоперами
|
Девелопер |
Поселок |
Площадь |
Кол-во участков |
Район Ленобласти |
|
Ведущие девелоперы (общая площадь проектов – более |
||||
|
«ПулЭкспресс» |
12 проектов |
634 га |
3 170 |
Проекты реализованы преимущественно в Выборгском и Всеволожском районах Ленобласти |
|
«Стинком» |
5 проектов |
|
535 |
|
|
«Парабола-Групп» |
5 проектов |
|
404 |
|
|
«Хонка» |
6 проектов |
|
203 |
|
|
«Евросиб» |
5 проектов |
|
349 |
|
|
«Олимп-2000» |
8 проектов |
|
224 |
|
|
Всего: |
1197 га |
4885 |
|
|
Одиночные проекты
|
Девелопер |
Поселок |
Площадь |
Кол-во участков |
Район Ленобласти |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Одиночные крупные загородные проекты (площадь проектов – более |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«Сплав» |
Охтинское раздолье |
|
356 |
Всеволожский |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«ЗагСтрой» |
Гранит |
|
862 |
Всеволожский |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«Прогресс» |
Петровские сады |
|
750 |
Всеволожский |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«ПетроЗемПроект» |
Петергоф-сити |
|
351 |
Петродворцовый, СПб |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«СитиСтройСервис» |
Малый Петербург |
|
796 |
Всеволожский |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ФАКТ |
ПриЛЕСный |
|
630 |
Всеволожский |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ДНП «Новые Дубки» |
Новые Дубки |
|
361 |
Всеволожский |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«Арсенал-Недвижимость» |
Антоновка |
|
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Проанализировав тенденции 2009 г., аналитики холдинга RBI подготовили прогноз активности по рынку массового жилья на 2010 г. В 2010 г. активность работ на стройплощадках города возрастет до 60% Показатели хода работ на стройплощадках в 2009 г. – I кв. 2010 г. Период объезда Всего объектов в продаже Всего анализи-руемых объектов Количество работа-ющих строек, шт. Количество не работа-ющих строек, шт. % работа-ющих строек % не работа-ющих строек Январь 2009 230 178 98 80 55% 45% Апрель 2009 233 164 86 78 52% 48% Июль 2009 237 163 105 58 64% 36% Ноябрь 2009 224 166 101 62 62% 38% Февраль 2010 194 156 79 77 51% 49% Из таблицы видно, что в среднем в 2009 г. работы велись на половине стройплощадок города. В феврале 2010 г. активен 51 % строительных площадок. Товарный запас объектов в продаже снизился на 10 домов по сравнению с концом 2009 г. «В 2009 г. новое строительство начинали только те застройщики, которые четко понимали, как будет осуществляться финансирование проекта. Выводя новый объект на рынок, девелопер его активно строит, - говорит Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга Холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город»). – Оживление первичного рынка осенью 2009 г. позволяет прогнозировать увеличение объема продаж в 2010 г. Активность на стройплощадках в 2010 г. вырастет и в течение года будет составлять около 60 %. Остальные 40 % площадок, скорее всего, будут по-прежнему неактивны: часть из них зависят от доступа к финансированию, часть - от продления разрешений на строительство. Увы, будущее таких проектов – завершение строительства с большим сдвигом по срокам». В 2010 г. возможно увеличение вывода новых объектов в продажу в 2 раза по сравнению с 2009 г. В 2009 г. вывод новых объектов в продажу в массовом сегменте сократился в 5 раз по сравнению с докризисными показателями: за 12 месяцев 2009 г. в продажу вышло 16 объектов общей площадью 324 тыс. кв. м. (преимущественно это очереди уже строящихся жилых комплексов). По мнению Веры Сережиной, в 2010 г. вывод новых объектов в продажу должен возрасти. «Сложно прогнозировать, насколько именно, - говорит директор управления аналитического маркетинга, - но с учетом возобновления кредитования строительной отрасли и постепенной «разморозки» строек возможно увеличение в два раза. За первые три месяца 2010 г. ежемесячный вывод объектов в продажу в среднем составил 53 тыс. кв. м., что почти в два раза выше средних показателей 2009 года. Это дает все основания делать оптимистичные прогнозы на 2010 г.» В 2010 г. сдача объектов в эксплуатацию будет меньше, чем в 2009 г., что логично ведь, новых объектов выводилось мало, а строящиеся объекты были либо заморожены, либо темпы их реализации замедлились. В 2010 г. спрос будет соответствовать предложению По итогам 2009 г. спрос в сегменте массового жилья составил порядка 900 тыс. кв.м. Падение спроса составило в среднем 25 %. Тем не менее, предложение в продаже превышало спрос, что объясняется хорошим «заделом», сделанном в 2008 г., и тем, что в 2009 г. эти объекты раскупались медленно в силу снижения спроса. Преимущественно покупатели выбирали надежных застройщиков, дающих гарантии по завершению строительства точно в срок. В 1 квартале 2010 г. рынок начал стабилизироваться и сейчас находится в сбалансированном состоянии. Текущее предложение соответствует спросу, что объясняется тем, что в 2009 г. предложение увеличилось незначительно, а спрос с 4 кв. 2009 г., напротив, возрос. В дальнейшем баланс спроса и предложения будет зависеть от объемов вывода новых объектов в продажу. Материал предоставлен RBI
Аналитики компании «НДВ-Недвижимость» подготовили обзорный материал по ситуации, сложившейся на московском рынке торговой недвижимости в I квартале 2010 г. Предложение На конец 2009 года совокупный объем предложения площадей качественных торговых центров на рынке Москвы превысил 6 млн. кв.м. и составил порядка 6450,9 тыс. кв.м. (GBA), при этом торговая площадь GLA составила 3342,4 кв.м. В Огромный объем ввода торговых площадей в В начале Совокупное предложение в торговых центрах Москвы (GBA) на конец 1 кв. Объекты, открытие которых намечено на 2010 год Тип Название объекта Округ Адрес Заявленная дата открытия Общая площадь GBA (кв.м.) Торговая площадь GLA (кв.м.) ТРЦ Речной (I очередь) САО ул. Фестивальная, 2 I кв. 2010 26 000 18 140 ТРЦ Вива ЮЗАО Проектируемый пр-д 680 II кв. 2010 32 000 24 000 ТРЦ Ключевой ЮАО ул. Борисовские пруды / ул. Ключевая II кв. 2010 26 600 13 700 ТОЦ Каспий САО Кронштадский бул., 3 II кв. 2010 17 050 9 940 ТЦ Маркос Молл СВАО Алтуфьевское ш., 70 II кв. 2010 36 200 29 000 МФК Монарх Центр САО Ленинградский пр-т, вл. 31 стр. 2,3 II кв. 2010 30 000* 20 000 ТРЦ Рио (Шоколад) ВАО 2-й км МКАД II кв. 2010 175 000 58 000 МФК Mall of Russia ЦАО Краснопресненская наб., участки 6, 7, 8Б III кв. 2010 179 400 114 200 ТРЦ Гагаринский ЮЗАО ул. Вавилова, 3 III кв. 2010 200 000 67 000 ТЦ Измайловский ВАО ул. 4-я парковая, вл. 16 III кв. 2010 17 600 9 100 ТОЦ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
