Пенсионеры помогут девелоперам
Активность на рынке недвижимости нарастает, в том числе и в части инвестиций. Интересуются вложением средств и пенсионные фонды. Однако пока фонды и управляющие их средствами компании еще не успели стать ключевыми игроками на рынке недвижимости.
Аналитики компании Jones Lang LaSalle подсчитали, что объем пенсионных денег в России, которые могут быть инвестированы в недвижимость, на данный момент невелик – около 3 млрд USD. «Сейчас объем инвестиций в недвижимость не превышает 15% от пенсионных резервов. Исходя из объемов резервов в 2010 году это примерно 3 млрд USD. При этом теоретически предельный объем таких вложений мог достигать 80% от пенсионных резервов», – говорится в исследовании Jones Lang LaSalle. В документе аналитики компании также напоминают, что в развитых странах в недвижимость разрешено инвестировать как частные, так и государственные пенсионные деньги. В России в недвижимость могут быть вкладываться только частные добровольные взносы (пенсионные резервы): до 10% пенсионных резервов НПФ – напрямую, и до 70% – через ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов, при этом одной УК могут быть переданы не более 25% резервов. Законодательные ограничения прямых инвестиций пенсионных резервов (частных пенсионных денег) в недвижимость на уровне 10% вполне соответствуют мировой практике. Кроме того, непрямые инвестиции в недвижимость практически не имеют ограничений – до 70% пенсионных резервов разрешено инвестировать в недвижимость.
Долгосрочность манит
Эксперты утверждают, что строительные проекты и объекты в настоящий момент пенсионным фондам интересны в первую очередь за счет долгосрочности инвестиций. «По своей природе средства НПФ – потенциально долгосрочные инвестиции, так как обязательства по ним наступают через десятки лет после поступления взносов. Соответственно, фонду нужны долгосрочные активы и проекты для вложений, – говорит эксперт отдела корпоративных и инвестиционных рейтингов рейтингового агентства «Эксперт РА» Александр Гущин. – Строительные проекты подходят для таких целей, и на российском рынке есть пенсионные фонды, ориентирующиеся именно на такое направление размещения средств. Если строительный проект хорошо структурирован и имеет административную поддержку властей, вложения в него, безусловно, интересны для НПФа». С ним согласен специалист по кредитованию ООО «Кредитный финансовый консультант» Олег Жидков. «Строительные проекты интересны НПФ именно с точки зрения долгосрочного инвестирования. Количество пенсионеров растет, и пенсию платить им нужно, а при определенном подходе можно получить стабильный и постоянно растущий денежный поток», – говорит господин Жидков. По словам финансового директора – руководителя департамента финансового планирования и контроля НПФ «ВТБ Пенсионный фонд» Ирины Ильиной, для НПФ инвестирование «длинных» денег в строительные проекты — один из эффективных инструментов для сохранения и увеличения пенсионных средств. Подобные вложения позволяют диверсифицировать структуру активов и снизить рыночный риск, поясняет она.
Через тернии к звездам
Вкладывать пенсионные средства в строительные проекты довольно сложно, но направление перспективное, утверждают специалисты.
Вложения в недвижимость имеют для пенсионных фондов ряд преимуществ. Так, эксперт отдела корпоративных и инвестиционных рейтингов рейтингового агентства «Эксперт РА» Александр Гущин к положительным особенностям относит долгосрочность инвестиций, относительную предсказуемость рыночной конъюнктуры, понятность бизнеса. Руководитель департамента финансового планирования и контроля НПФ «ВТБ Пенсионный фонд» Ирина Ильина в числе плюсов инвестирования в недвижимость выделяет диверсификацию рисков по инвестпортфелю пенсионных активов и возможность получения постоянного дохода (рентный ЗПИФ). Главным минусом же, который тормозит процесс инвестирования НПФ в недвижимость, по словам господина Гущина, в первую очередь является необходимость фондов ежегодно отчитываться о результатах управления. По его мнению, если расширить отчетный период до 3-5 лет, то долгосрочные инвестиции в строительство на пенсионном рынке будут более востребованы. «Из-за низкой ликвидности объектов и сложности оценки на этапах строительства у фонда могут возникнуть большие убытки, которые придется закрывать из капитала либо разносить на счета пенсионеров, что не добавит фонду популярности», – добавляет он. Ирина Ильина, говоря о недостатках, а также напоминает, что вложения в недвижимость — это низколиквидный актив, характеризующийся существенными рисками на стадии строительства и рисками потери «якорных» арендаторов. Специалист по кредитованию ООО «Кредитный финансовый консультант» Олег Жидков также отмечает, что риск, связанный с ответственностью застройщика, имеет большое значение.
Несмотря на все сложности, аналитики единогласно говорят о том, что сегмент имеет потенциал для развития. В качестве подтверждения в Jones Lang LaSalle ссылаются на реальные примеры инвестиций в российскую недвижимость иностранных пенсионных фондов через крупные инвестиционные фонды. По мнению Олега Жидкова, инвестирование средств НПФ в строительные проекты для России крайне актуально, «особенно если учитывать, что этот процесс может помочь решить проблему социального жилья». Однако, оговаривается эксперт, «без соответствующих законов и льгот по налогообложению в это тяжело верится». Руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Олеся Черданцева считает, что развитие пенсионной системы, необходимость диверсификации инвестиционных рисков, а также существенное снижение доходности по банковским депозитам будут способствовать увеличению объемов средств, инвестируемых в сектор». В дальнейшем, считает господин Гущин, все будет зависеть от того, смогут ли НПФ пролоббировать расширение отчетного периода о результатах управления. «В том случае если ситуация не изменится, то фондам по-прежнему будет интересно, но сложно работать в этом направлении. С учетом того, что пенсионное законодательство в нашей стране меняется очень медленно по принципиальным моментам, можно прогнозировать, что в среднесрочной перспективе в принципах отчетности фондов значительно ничего не поменяется», – прогнозирует эксперт. Олег Жидков полагает, что чтобы механизм привлечения средств НПФ в строительные проекты шел более активно, в первую очередь необходимо совершенствование системы налогообложения таких вложений. Ирина Ильина говорит, что для улучшения ситуации требуется расширить законодательные возможности инвестирования для НПФ. В частности, предоставить возможность фондам размещать средства пенсионных накоплений (средства, входящие в состав пенсии по возрасту) в недвижимость. В настоящее время недвижимости в списке разрешенных активов нет. При условии, что законодательство, регламентирующее инвестирование средств пенсионных накоплений, будет либерализовано, появится возможность иметь в структуре активов порядка 10% недвижимости. Это позволит направить часть средств пенсионных накоплений в строительные проекты. По прогнозам госпожи Ильиной, с учетом необходимости диверсификации инвестиционных рисков и существенного снижения доходности по банковским депозитам объем средств, инвестируемых в данный сектор, будет расти.
Справка
Согласно данным Федеральной службы по финансовым рынкам, по итогам I квартала 2011 года в России действует 151 негосударственный пенсионный фонд, из них в Петербурге зарегистрировано 13 НПФ. Собственное имущество всех фондов на конце марта ФСФР оценила в более чем 1 трлн рублей, имущество, предназначенное для обеспечения уставной деятельности НПФ (ИОУД, складывается из совокупного вклада учредителей НПФ, дохода от инвестирования этого СВУ и отчисления до 15% дохода от инвестирования пенсионных резервов НПФ – ред.) в 103,4 млрд рублей. Из отчета ФСФР следует, что совокупный объем пенсионных накоплений (обязательное пенсионное страхование) составляет порядка 264 млрд рублей, пенсионных резервов (взносы по добровольному пенсионному страхованию) – 657,2 млрд рублей.
Основные показатели рынка НПФ на 01.01.2010 и 01.04.2011
|
|
01.01.2010 |
01.01.2011 |
01.04.2011 |
|
Собственное имущество фондов, млрд рублей |
736 |
896 |
1031 |
|
ИОУД, млрд рублей |
95 |
104 |
103 |
|
Пенсионные резервы, млрд рублей |
565 |
640 |
657 |
|
Пенсионные накопления, млрд рублей |
77 |
153 |
264 |
Невзвешенная структура пенсионных резервов на 01.01.2010 и 01.01.2011
|
Вид актива |
Доля на 01.01.2010, % |
Доля на 01.01.2011, % |
|
Денежные средства на банковских счетах |
10,4 |
2,2 |
|
Банковские депозиты и депозитные сертификаты российских банков |
18,9 |
19,3 |
|
Государственные ценные бумаги Российской Федерации |
0,6 |
1,2 |
|
Государственные ценные бумаги субъектов Российской Федерации |
8,5 |
7,9 |
|
Муниципальные ценные бумаги |
0,7 |
0,3 |
|
Облигации российских хозяйственных обществ |
32,7 |
38,7 |
|
Акции российских ОАО |
11,5 |
12,7 |
|
Ипотечные ценные бумаги |
0,1 |
0,2 |
|
Паи паевых инвестиционных фондов |
8,0 |
5,6 |
|
Недвижимость |
0,8 |
0,2 |
|
Прочие направления размещения |
8,4 |
10,7 |
Источник: «Эксперт РА»
Марина Акатова
.jpg)
Специалистами Департамента маркетинга Becar Realty Group подготовлен аналитический обзор рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии
Анализ рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 15 июля
По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП), в Санкт-Петербурге на начало 2009 г. действовало 400 гостиниц с номерным фондом 21 382 номера, включая мини-отели и малые гостиницы. Из общего количества только 80 гостиниц имело номерной фонд, равный или превышающий 50 номеров, их общий номерной фонд составлял 16 092 номера. На мини-отели и малые гостиницы приходилось 5 406 номеров.
Следует отметить, что данные относительно количества средств размещения и общего номерного фонда Санкт-Петербурга не являются полными, потому что существует достаточно большое количество многокомнатных квартир, которые были реконструированы в мини-отели, но нигде не зарегистрированы. В данном анализе представлена статистика по крупным, средним, малым гостиницам и известным мини-отелям.
В течение I полугодия
· конгресс-отель категории «три звезды» Holiday Inn St. Petersburg-Moskovskye Vorota (557 номеров, Московский пр., 97а);
· гостиница «М-Отель» категории «три звезды» (54 номера, Садовая ул., 22);
· «Гранд Петергоф Спа Отель» (37 номеров, Санкт-Петербургское шоссе, пос. Михайловское);
· отель «Терийоки» (48 номеров, г. Зеленогорск, ул. Гаванная, 1).
Также в I полугодии завершилось расширение действующих гостиниц:
· «Москва» – на 90 номеров;
· «Коринтия Санкт-Петербург» – на 107 номеров.
С открытием в первой половине
Большинство гостиниц расположено в исторической центральной части Санкт-Петербурга.
.jpg)
Около 70% средств размещения приходится на районы исторического центра Санкт-Петербурга – Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский районах – 278 гостиниц. Лидирующую позицию занимает Центральный район, в котором находится 185 гостиниц (46%), из которых 20 (5%) – с номерным фондом не менее 50 номеров и 165 (41%) – до 50 номеров. На втором месте – Адмиралтейский район: 39 гостиниц (9,7%), среди них 7 (1,7%) – с номерным фондом не менее 50 номеров и 32 (8%) – с номерным фондом до 50 номеров. На третьей позиции по числу отелей – Петроградский район, на территории которого расположено 33 гостиницы (8,2%): 3 (0,7%) с номерным фондом 50 и более и 30 (7,5%) – до 50 номеров.
Большая доля всего городского номерного фонда приходится на исторический центр Санкт-Петербурга и Московский район.
Более половины всего номерного фонда Санкт-Петербурга (52,9%) приходится на Центральный, Московский и Адмиралтейский районы – 11 562 номера.
На первом месте по номерному фонду города находится Центральный район – 6 655 номера (29,9%), в том числе 3 989 номеров (17,9%) в гостиницах с номерным фондом не менее 50 номеров и 2 666 номеров (12,0%) –до 50 номеров. Второе место занимает Московский район, на долю которого приходится 2 543 номера (11,4%), из которых 2 351 номер (10,6%) приходится на гостиницы с номерным фондом от 50 номеров, а 192 номера (0,8%) – менее 50 номеров. Третью строку рейтинга занимает Адмиралтейский район: 2 364 номера (10,7%), из которых 1 961 (8,8%) приходится на долю гостиниц с номерным фондом не менее 50 номеров и 403 (1,9%) – на гостиницы до 50 номеров.
Распределение гостиниц с номерным фондом 50 и более номеров по категориям представлено на диаграмме ниже.
Как видно из диаграммы, наибольшая доля приходится на отели категории «три звезды» – 43% (36 единиц). За ними следуют гостиницы эконом-класса – 32% (26 единиц), «четыре звезды» – 14% (12 единиц) и «пять звезд» – 10% (8 единиц).
Распределение номерного фонда гостиниц с количеством номеров более 50 представлено на диаграмме ниже.
В зависимости от категории отеля, номерной фонд петербургских гостиниц на 50 и более номеров распределяются следующим образом: «три звезды» – 48% (7 771 номер), «четыре звезды» – 27% (4 556 номеров), эконом-класс – 16% (2 695 номер), «пять звезд» – 10% (1 546 номеров).
В последние годы возрос интерес к Санкт-Петербургу со стороны крупных мировых гостиничных операторов. На 1 июля
Доли международных сетевых операторов в структуре номерного фонда города представлены на диаграмме ниже.
Самым большим номерным фондом в настоящее время обладает Rezidor SAS – 2 204 номера (37%) номерного фонда, находящегося под управлением крупных сетевых операторов. Далее следуют Sokotel – 881 номеров (15%) и InterContinental Hotels Group – 557 номеров (9%).
Тенденции развития рынка гостиничной недвижимости
· По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, прирост номерного фонда Санкт-Петербурга по итогам
· Кризис сказывается на рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга. В целях снижения риска негативного влияния кризиса некоторые гостиничные операторы закрывают часть номерного фонда действующих отелей («Гранд Отель Европа», Park Inn Pulkovskaya, «Коринтия Санкт-Петербург»).
· Откладываются сроки реализации проектов, возрастает количество «замороженных» объектов (Domina Prestige на Большой Морской ул.,54, Sheraton в Пулково, Starwood на наб. Карповки, 37, реконструкция по адресу Невский пр., 1 и др.).
· Пересмотрены концепции развития некоторых многофункциональных комплексов, включавших гостиничную функцию («Невский Колизей», пос. Бугры).
· Снижение туристических потоков заставляет гостиничных операторов пересматривать тарифы, разрабатывать привлекательную для гостей систему скидок и льгот. В 2009 г. впервые за последние годы не отмечается рост стоимости проживания в гостиничном сегменте. Данная тенденция вызвана не только мировым кризисом и спадом в сфере туризма, но и значительно увеличившимся за последний год предложением качественного номерного фонда и расширением представительства известных сетевых операторов. В целом, снижение тарифов за год составит 5–20%, в зависимости от категории гостиницы.
· В условиях нестабильности больше всего может пострадать формат мини-отелей, поскольку в настоящее время цены на проживание в них достаточно высоки, а возможности корректировки тарифов незначительны. В более выгодном положении находятся объединенные в сети мини-отели, которые смогут адаптировать тарифы и предлагаемые услуги. Также привлекательными для гостей города останутся мини-отели, которые выделяются продуманной оригинальной концепцией или уникальной чертой.
Актуальным и прибыльным в ближайшее время может стать развитие бюджетного гостиничного формата, гостиниц «эконом-класса». Так, например, компания «Охта Групп» приостановила все проектные работы по сносу аварийного здания с целью строительства элитного дома на наб. реки Мойки, 102 и реконструировала его в хостел на 156 мест.
Подготовлено Департаментом маркетинга Becar Realty Group
Принятое значение 1 $ = 30,51 руб. № п/п Наименование федерального округа и региона первая строка – в рублях с НДС вторая строка – в долларах США Полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса на (для вновь начинаемых строительством) Средние рыночные показатели предложений на первичном рынке жилья, отнесенные на Средние рыночные показатели предложений на вторичном рынке типового жилья, отнесенные на 1 2 3 4 5 I Центральный федеральный округ 1 Белгородская область 27939,3 36099,5 39056,2 915,7 1183,2 1280,1 2 Брянская область 25825,0 30259,9 32113,2 846,4 991,8 1052,5 3 Владимирская область 27616,3 35682,2 37200,9 905,2 1169,5 1219,3 4 Воронежская область 28955,3 34119,2 37613,0 949,0 1118,3 1232,8 5 Ивановская область 22859,5 28981,3 31355,1 749,2 949,9 1027,7 6 Калужская область 30823,4 30711,5 32622,9 1010,3 1006,6 1069,3 7 Костромская область 27616,3 30409,0 31703,2 905,2 996,7 1039,1 8 Курская область 24500,6 27074,6 29292,1 803,0 887,4 960,1 9 Липецкая область 28780,9 28578,8 31204,5 943,3
.jpg)
Департаментом ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы АСР подготовлена Справка о средней стоимости строительства многоквартирных домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по регионам Российской Федерации на июнь 2009 г.