Пенсионеры помогут девелоперам


25.07.2011 10:07

Активность на рынке недвижимости нарастает, в том числе и в части инвестиций. Интересуются вложением средств и пенсионные фонды. Однако пока фонды и управляющие их средствами компании еще не успели стать ключевыми игроками на рынке недвижимости.

Аналитики компании Jones Lang LaSalle подсчитали, что объем пенсионных денег в России, которые могут быть инвестированы в недвижимость, на данный момент невелик – около 3 млрд USD. «Сейчас объем инвестиций в недвижимость не превышает 15% от пенсионных резервов. Исходя из объемов резервов в 2010 году это примерно 3 млрд USD. При этом теоретически предельный объем таких вложений мог достигать 80% от пенсионных резервов», – говорится в исследовании Jones Lang LaSalle. В документе аналитики компании также напоминают, что в развитых странах в недвижимость разрешено инвестировать как частные, так и государственные пенсионные деньги. В России в недвижимость могут быть вкладываться только частные добровольные взносы (пенсионные резервы): до 10% пенсионных резервов НПФ – напрямую, и до 70% – через ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов, при этом одной УК могут быть переданы не более 25% резервов. Законодательные ограничения прямых инвестиций пенсионных резервов (частных пенсионных денег) в недвижимость на уровне 10% вполне соответствуют мировой практике. Кроме того, непрямые инвестиции в недвижимость практически не имеют ограничений – до 70% пенсионных резервов разрешено инвестировать в недвижимость.

Долгосрочность манит

Эксперты утверждают, что строительные проекты и объекты в настоящий момент пенсионным фондам интересны в первую очередь за счет долгосрочности инвестиций. «По своей природе средства НПФ – потенциально долгосрочные инвестиции, так как обязательства по ним наступают через десятки лет после поступления взносов. Соответственно, фонду нужны долгосрочные активы и проекты для вложений, – говорит эксперт отдела корпоративных и инвестиционных рейтингов рейтингового агентства «Эксперт РА» Александр Гущин. – Строительные проекты подходят для таких целей, и на российском рынке есть пенсионные фонды, ориентирующиеся именно на такое направление размещения средств. Если строительный проект хорошо структурирован и имеет административную поддержку властей, вложения в него, безусловно, интересны для НПФа». С ним согласен специалист по кредитованию ООО «Кредитный финансовый консультант» Олег Жидков. «Строительные проекты интересны НПФ именно с точки зрения долгосрочного инвестирования. Количество пенсионеров растет, и пенсию платить им нужно, а при определенном подходе можно получить стабильный и постоянно растущий денежный поток», – говорит господин Жидков. По словам финансового директора – руководителя департамента финансового планирования и контроля НПФ «ВТБ Пенсионный фонд» Ирины Ильиной, для НПФ инвестирование «длинных» денег в строительные проекты — один из эффективных инструментов для сохранения и увеличения пенсионных средств. Подобные вложения позволяют диверсифицировать структуру активов и снизить рыночный риск, поясняет она.

Через тернии к звездам

Вкладывать пенсионные средства в строительные проекты довольно сложно, но направление перспективное, утверждают специалисты.

Вложения в недвижимость имеют для пенсионных фондов ряд преимуществ. Так, эксперт отдела корпоративных и инвестиционных рейтингов рейтингового агентства «Эксперт РА» Александр Гущин к положительным особенностям относит долгосрочность инвестиций, относительную предсказуемость рыночной конъюнктуры, понятность бизнеса. Руководитель департамента финансового планирования и контроля НПФ «ВТБ Пенсионный фонд» Ирина Ильина в числе плюсов инвестирования в недвижимость выделяет диверсификацию рисков по инвестпортфелю пенсионных активов и возможность получения постоянного дохода (рентный ЗПИФ). Главным минусом же, который тормозит процесс инвестирования НПФ в недвижимость, по словам господина Гущина, в первую очередь является необходимость фондов ежегодно отчитываться о результатах управления. По его мнению, если расширить отчетный период до 3-5 лет, то долгосрочные инвестиции в строительство на пенсионном рынке будут более востребованы. «Из-за низкой ликвидности объектов и сложности оценки на этапах строительства у фонда могут возникнуть большие убытки, которые придется закрывать из капитала либо разносить на счета пенсионеров, что не добавит фонду популярности», – добавляет он. Ирина Ильина, говоря о недостатках, а также напоминает, что вложения в недвижимость — это низколиквидный актив, характеризующийся существенными рисками на стадии строительства и рисками потери «якорных» арендаторов. Специалист по кредитованию ООО «Кредитный финансовый консультант» Олег Жидков также отмечает, что риск, связанный с ответственностью застройщика, имеет большое значение.

Несмотря на все сложности, аналитики единогласно говорят о том, что сегмент имеет потенциал для развития. В качестве подтверждения в Jones Lang LaSalle ссылаются на реальные примеры инвестиций в российскую недвижимость иностранных пенсионных фондов через крупные инвестиционные фонды. По мнению Олега Жидкова, инвестирование средств НПФ в строительные проекты для России крайне актуально, «особенно если учитывать, что этот процесс может помочь решить проблему социального жилья». Однако, оговаривается эксперт, «без соответствующих законов и льгот по налогообложению в это тяжело верится». Руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Олеся Черданцева считает, что развитие пенсионной системы, необходимость диверсификации инвестиционных рисков, а также существенное снижение доходности по банковским депозитам будут способствовать увеличению объемов средств, инвестируемых в сектор». В дальнейшем, считает господин Гущин, все будет зависеть от того, смогут ли НПФ пролоббировать расширение отчетного периода о результатах управления. «В том случае если ситуация не изменится, то фондам по-прежнему будет интересно, но сложно работать в этом направлении. С учетом того, что пенсионное законодательство в нашей стране меняется очень медленно по принципиальным моментам, можно прогнозировать, что в среднесрочной перспективе в принципах отчетности фондов значительно ничего не поменяется», – прогнозирует эксперт. Олег Жидков полагает, что чтобы механизм привлечения средств НПФ в строительные проекты шел более активно, в первую очередь необходимо совершенствование системы налогообложения таких вложений. Ирина Ильина говорит, что для улучшения ситуации требуется расширить законодательные возможности инвестирования для НПФ. В частности, предоставить возможность фондам размещать средства пенсионных накоплений (средства, входящие в состав пенсии по возрасту) в недвижимость. В настоящее время недвижимости в списке разрешенных активов нет. При условии, что законодательство, регламентирующее инвестирование средств пенсионных накоплений, будет либерализовано, появится возможность иметь в структуре активов порядка 10% недвижимости. Это позволит направить часть средств пенсионных накоплений в строительные проекты. По прогнозам госпожи Ильиной, с учетом необходимости диверсификации инвестиционных рисков и существенного снижения доходности по банковским депозитам объем средств, инвестируемых в данный сектор, будет расти.

Справка

Согласно данным Федеральной службы по финансовым рынкам, по итогам I квартала 2011 года в России действует 151 негосударственный пенсионный фонд, из них в Петербурге зарегистрировано 13 НПФ. Собственное имущество всех фондов на конце марта ФСФР оценила в более чем 1 трлн рублей, имущество, предназначенное для обеспечения уставной деятельности НПФ (ИОУД, складывается из совокупного вклада учредителей НПФ, дохода от инвестирования этого СВУ и отчисления до 15% дохода от инвестирования пенсионных резервов НПФ – ред.) в 103,4 млрд рублей. Из отчета ФСФР следует, что совокупный объем пенсионных накоплений (обязательное пенсионное страхование) составляет порядка 264 млрд рублей, пенсионных резервов (взносы по добровольному пенсионному страхованию) – 657,2 млрд рублей.

 

Основные показатели рынка НПФ на 01.01.2010 и 01.04.2011

 

01.01.2010

01.01.2011

01.04.2011

Собственное имущество фондов, млрд рублей

736

896

1031

ИОУД, млрд рублей

95

104

103

Пенсионные резервы, млрд рублей

565

640

657

Пенсионные накопления, млрд рублей

77

153

264

Невзвешенная структура пенсионных резервов на 01.01.2010 и 01.01.2011

Вид актива

Доля на 01.01.2010, %

Доля на 01.01.2011, %

Денежные средства на банковских счетах

10,4

2,2

Банковские депозиты и депозитные сертификаты российских банков

18,9

19,3

Государственные ценные бумаги Российской Федерации

0,6

1,2

Государственные ценные бумаги субъектов Российской Федерации

8,5

7,9

Муниципальные ценные бумаги

0,7

0,3

Облигации российских хозяйственных обществ

32,7

38,7

Акции российских ОАО

11,5

12,7

Ипотечные ценные бумаги

0,1

0,2

Паи паевых инвестиционных фондов

8,0

5,6

Недвижимость

0,8

0,2

Прочие направления размещения

8,4

10,7

Источник: «Эксперт РА»

Марина Акатова


ИСТОЧНИК: АСН-инфо



10.11.2010 23:00

На первичного рынке жилья Москвы продолжается как постепенный рост цен, так и рост предложения, что свидетельствует о стабилизации наметившейся тенденции активизации рынка жилой недвижимости.

 

Предложение

В октябре 2010г. продолжилась тенденция роста предложения, начавшаяся еще в августе. Так, в октябре по сравнению с сентябрем число представленных к продаже квартир увеличилось на 11,9% и составило 16920.

Число впервые выставленных на продажу квартир также значительно выросло, в октябре по сравнению с сентябрем на 20%, и составило 4789.


Рост предложения в основном обусловлен ростом числа впервые выставленных на продажу квартир, что является следствием открытия продаж в ряде крупных проектов.

Наибольшая доля предложения приходилась на ценовой сегмент от 150000 до 200000 руб.кв.м. и составляла 43%.

Чуть меньше, а именно 39%, составляла доля предложения ценового сегмента от 100000 до 15 000 руб.кв.м.

Доля предложения в наиболее доступном ценовом сегменте до 100000 руб.кв.м. составляла 9%.

На долю наиболее дорого ценового сегмента от 200000 до 250000 руб.кв.м. приходиться также 9%.


Наибольшая доля предложения новостроек Москвы приходиться на монолитно-кирпичные дома и составляет 48%.

39% приходиться на монолитные дома и лишь 13% составляет доля панельных домов.


 

Спрос

По-прежнему наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры, однако, по сравнению с  предыдущим месяцем спрос на данный тип квартиры снизился на 5% и составил 41%.

На 4% увеличился спрос на однокомнатные квартиры. Доля данного типа квартир в структуре спроса по комнатности составляла 39%.

18% пришлось на спрос по трехкомнатным квартирам, в сравнении с предыдущим месяцем доля спроса на данный тип квартир не претерпела изменений.

Лишь 2% составила доля спроса на многокомнатные квартиры, относительно предыдущего месяца данный показатель также не претерпел значительных изменений.

В динамике обращений по квартирам с привлечением ипотечного кредитования наблюдался рост.

Так в октябре на долю обращений с привлечением ипотечного кредитования приходилось 18%, против 16,3% в сентябре.


 

Ценовая ситуация

В октябре на рынке первичного жилья наблюдается рост стоимости 1 кв. м. как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте.

Стоимость 1 кв.м. в рублях в октябре составила 152000, что на 2,5% больше, чем в сентябре. Стоимость кв.м. в долларах находилась на уровне 4935, что также на 2,5% больше относительно сентября.

В октябре 2010г. в сравнении с началом года рост цен в рублевом эквиваленте составил 41%, в то время как в долларовом эквиваленте - 36,4%.


Средняя стоимость 1 кв.м. в октябре в объектах эконом-класса составляла около 113000 руб., в проектах комфорт-класса находилась на уровне около 133500 руб., в новостройках бизнес-класса около 169000 руб.

 

Резюме

В октябре 2010 г. на рынке первичного жилья наблюдался явный рост предложения, так число представленных к продаже квартир составляло 16920 (+11,9%).

Число впервые выставленных на продажу квартир также значительно выросло,  и составляло 4789 (+20%).

Рост предложения в основном обусловлен ростом числа впервые выставленных на продажу квартир, что является следствием открытия продаж в ряде крупных проектов.

Наибольшая доля предложение приходилась на монолитные дома в ценовом сегменте от 150000 до 200000 руб.кв.м.

По-прежнему наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры, в то время как менее востребованными остаются многокомнатные квартиры.

В динамике обращений по квартирам с привлечением ипотечного кредитования в октябре наблюдался рост.

В октябре на рынке первичного жилья наблюдался рост стоимости кв.м. как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте. Стоимость кв.м. в рублях в октябре составляла 152000 (+2,5%), в долларах 4935 (+2,5%).

На рынке первичного жилья продолжается как рост цен, так и рост предложения, что свидетельствует о стабильной наметившейся тенденции активизации рынка.

 

Материал предоставлен «НДВ-Недвижимость»


ИСТОЧНИК: АСН-инфо


03.11.2010 22:59

В III квартале 2010 г. в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдались позитивные рыночные тенденции. Однако за данный период в эксплуатацию не было введено ни одного нового объекта. На рынке наблюдался рост числа запросов потенциальных арендаторов, часть из которых превратилась в завершившиеся сделки, в результате чего произошло снижение доли свободных помещений как класса А, так и класса В.

 

Тенденции:

- В III квартале 2010 г. доля свободных площадей в классе А снизилась с 24,3% до 21%, класса В – с 24,8% до 23,5%.

- Экономическая стабильность и конкуренция арендодателей побуждает арендаторов проявлять активность на рынке и заключать новые сделки.

- Девелоперы по-прежнему занимают выжидательную позицию, поэтому крупные спекулятивные объекты могут быть построены не ранее конца 2011 – начала 2012 г.

Основные тенденции сегмента складской недвижимости I полугодия 2010 г. сохранились и в III квартале 2010 г.: на рынке продолжает расти активность спроса со стороны арендаторов, что подтверждается, в том числе,  заключением ряда крупных (от 10 тыс. кв.м) сделок по аренде складских помещений. Можно с уверенностью сказать, что рыночная ситуация в складском сегменте рынка недвижимости Санкт-Петербурга стабилизировалась, отмечает ведущий консультант Отдела складской и индустриальной недвижимости, Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.

Складские площади а Петербурге

Показатель

класс A

класс B

Общий объем качественных площадей, тыс. кв. м

1657

в том числе, тыс. кв. м

952

705

Общий объем качественных площадей, сдаваемых в аренду, тыс. кв. м

910

в том числе, тыс. кв. м

667

243

Введено в эксплуатацию в III квартале 2010 г., тыс. кв. м

0

0

Доля свободных площадей, %

21

23,5

Арендные ставки (triple net), $/кв. м/год

90-100

75-95

Ставки операционных расходов, $/кв. м/год

30-35

25-32

 

Ключевые события:

- В III квартале 2010 г. рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга демонстрирует умеренный рост. На рынок возвращается отложенный спрос: в III квартале было заключено несколько сделок по аренде складских площадей крупными ритейлерами и компаниями производственного сектора.

- Среди значимых сделок III квартала 2010 г. можно отметить следующие: финская компания «Киилто-Клей» арендовала на 4 года 4,5 тыс. кв. м складских помещений в логистическом комплексе класса А «Гориго», ЗАО «Дикси-Петербург» арендовало на 10 лет 34 тыс. кв. м в складском комплексе класса А Megalogix в Шушарах у Raven Russia – ритейлер планирует разместить там свой основной распределительный центр Северо-Западного региона.

- В III квартале 2010 г. стало известно о планах реализации новых складских проектов: голландско-немецкая компания SafeSpace планирует запустить в 2011 г. новый для Санкт-Петербурга формат склада – Self Storage, предназначенный для ответственного хранения личных вещей физических лиц, правительство Санкт-Петербурга передало ОАО «Аэропорт «Пулково» участок в 20 га для строительства в течение двух лет административно-складского комплекса, где 4 700 кв. м займет склад для хранения товаров duty-free с таможенным постом.

 

Предложение

На рынке складов продолжает наблюдаться сокращение доступных для аренды площадей в качественных складских комплексах. Первичное предложение в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга представлено исключительно в складских проектах, начатых до кризиса. Объем рынка за период с конца 2009 г. по конец III квартала 2010 г. практически не изменился. Если в I квартале 2010 г. в эксплуатацию был  введен только один складской комплекс общей площадью 13 тыс. кв. м, который не был представлен на рынке аренды, то во II и III кварталах на рынок не вышло ни одного нового объекта. Эта ситуация обусловлена тем фактом, что начиная с прошлого года девелоперы не начинали реализацию новых спекулятивных проектов, а доводили до готовности объекты уже находившиеся на стадии строительства. Заявленные на рынке новые проекты преимущественно связаны с использованием складов для собственных нужд компаний.

 

Спрос

В III квартале 2010 г. на рынок продолжил возвращаться отложенный спрос: объем поглощения составил 31 540 кв. м, и, таким образом, за период первых трех кварталов 2010 г. объем поглощения составил 131 тыс. кв. м и многократно превысил объем ввода складских площадей.

Средняя площадь заявки по сравнению с I полугодием 2010 г. не изменилась – 3-5 тыс. кв. м (в 2009 г. аналогичный показатель составлял 1‑1,5 тыс. кв. м), но говорить о стабильном росте размера средней сделки пока рано: доля запросов на помещения площадью свыше 10 тыс. кв. м пока не велика.

В целом на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается рост активности арендаторов, что выражается, прежде всего, в увеличении количества сделок. Данная тенденция также подтверждается завершением в III квартале 2010 г ряда крупных сделок в сегменте складской недвижимости. Рост активного спроса обусловлен как стабильностью в сферах деятельности основных целевых групп, так и возможностью разместиться в современном качественном помещении на выгодных условиях.


По итогам III квартала
2010 г. наблюдается снижение доли свободных площадей в качественных складских комплексах Санкт-Петербурга. В классе А доля свободных помещений снизилась с 24,3% до 21%, класса В – с 24,8% до 23,5%. В результате роста спроса на фоне ограниченного нового предложения ожидается дальнейшее снижение этого показателя.

 

Коммерческие условия

Сейчас в условиях наличия на рынке предложения качественных складских площадей, которые сдаются в аренду на выгодных условиях, на рынке наблюдается активный спрос со стороны арендаторов, который представляет собой так называемый «отложенный» спрос, сформировавшийся в кризисный период. В то же время большой накопленный объем свободных площадей и сохраняющаяся жесткая конкуренция на рынке по-прежнему препятствуют росту арендных ставок.  

В среднем по классу A запрашиваемая девелоперами и собственниками ставка аренды осталась в диапазоне 90-100 $/кв. м/год (triple net), по классу B – 75-95 $/кв. м/год. Хотя при заключении долгосрочных сделок девелоперы нередко идут на предоставление дисконта на первый-второй годы аренды, ставка аренды остается в указанных диапазонах на третий и последующие годы аренды.

 

Прогноз

До конца года ожидается дальнейшее улучшение ситуации на рынке (в частности, рост заполняемости складских объектов), что обусловлено, в том числе, и отсутствием нового предложения. В целом в сегменте складской недвижимости наблюдалась общая стабильность значений арендных ставок, которая согласно нашим прогнозам продолжится в IV квартале 2010 г.

Ключевые проекты, планируемые к вводу в IV квартале 2010 г.

Название

Расположение

Класс

Складская площадь, кв. м

Девелопер

«Осиновая роща»

Парголово, Выборгское ш. /КАД

A

32 830

«Корпорация Стерх»

«КДС-Лоджистикс»

п/з «Предпортовая»

A

17 895

«КДС-Лоджистикс» / Arivist

Megalogix (III очередь)

п/з «Шушары»

A

31 000

Raven Russia Limited

До конца 2010 г. на рынок может выйти до 80 тыс. кв. м складских площадей, в то же время, как показывает опыт прошлых лет, ввод части проектов может быть перенесен на 2011 г. Также ожидается, что девелоперы сохранят сдержанность при планировании нового строительства, поэтому крупные спекулятивные объекты могут быть построены не ранее конца 2011 – начала 2012 г.

При отсутствии выхода новых объектов на рынок, в 2011-2012 гг. возможно возникновение на рынке технического дефицита свободных складских помещений большой площади (15-20 тыс. кв. м) в одном складском комплексе.

 

Материал предоставлен Knight Frank St.Petersburg


ИСТОЧНИК: АСН-инфо