Таунхаусы уходят из города
Таунхаусы в городской черте сегодня вызывают большей частью удивление. С активным освоением пригородного пространства Петербурга таунхаус стал форматом массового спроса. Докризисные эксперименты с попыткой сделать малоэтажные «элитки» пока оставлены в прошлом.
Основное предложение таунхаусов в черте Петербурга сконцентрировано в Приморском (8 проектов) и Выборгском (5 проектов) районах, а также на Петроградской стороне. Всего свыше 15 проектов. Красивые малоэтажные домики и секции таунхаусов можно встретить в Коломягах и в районе Озерков. Таунхаусы в городе – это небольшой формат: 4-6 секций, реже 6-12 секций.
Современные особняки
В городской черте, как правило, строятся комплексы таунхаусов в сочетании с малоэтажными жилыми домами. Территория обычно оснащена всей необходимой инфраструктурой – это полный спектр услуг в формате «у дома»: детские и спортивные площадки, аптеки, салоны красоты, прачечные, химчистки, фитнес-центры, магазины. Обязательно наличие парковочных мест и огражденная территория с охраной комплекса. Также выполняется благоустройство и озеленение внутренних дворов с элементами ландшафтного дизайна. «Все это предусматривается девелоперами для повышения ликвидности и статуса объекта и является стандартным предложением на рынке. Покупатели, которые отдают предпочтение таунхаусам в городской черте, прежде всего выбирают престижный район, удобную локацию, однородную социальную среду, безопасное проживание – это позволяет почувствовать дополнительный комфорт», – комментирует Марина Селиванова, руководитель департамента продаж жилой недвижимости ОАО «БТК девелопмент».
Проекты малоэтажного домостроения в городе рассчитаны на потребителей премиум-класса, стоимость квадратного метра соответствующая, поэтому затраты девелопера на инфраструктуру и дополнительное озеленение, безусловно, отбиваются. Экономическую выгоду объекта обеспечивает высокий статус проекта, качество строительства и грамотно выстроенная организация продаж у застройщика.
Избирательный спрос
Однако все проекты таунхаусов и малоэтажных домов выходили на рынок в докризисные годы (в 2008 и начале 2009), за 2010-2011 год не было заявлено ни одного похожего проекта. «Это объясняется тем, что в принципе жилье такого формата в городе спорно. Стоимость земли и площадь жилья обязывает устанавливать статус проекта не ниже бизнес-класса. А в бизнес-классе и элите сложнее всего точно угадать предпочтения будущих покупателей. Девелоперу необходимо немало потрудиться над концепцией проекта, чтобы точно попасть в цель. Продажи в таких проектах зачастую идут долго и сложно», – отмечает Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость». Как говорят эксперты, это формат не для всех – аналог трехкомнатной квартиры в городе, которые и так пользуются ограниченным спросом, а находясь в составе таунхауса, требуют дополнительных затрат на эксплуатацию.
Сложности возникают не только с продажей, но и с юридическими вопросами. И именно такие объекты зачастую стоят на землях со статусом ИЖС, что трудно согласовать с городскими властями.
Безусловно, застройщики нацелены на максимизацию прибыли, но в любом случае для успешности проекта должен быть создан некий баланс, уверены участники рынка.
«Малоэтажное строительство в городской черте необходимо рассматривать не с экономической точки зрения, а с архитектурной. К тому же не на всех территориях есть возможность высотного строительства. В Петербурге существует некоторое количество подобных проектов. Например, коттеджный поселок «Янино-1», который находится рядом с метро. Подобные проекты являются некой альтернативой жизни в городе, при этом имея все блага, поэтому они достаточно востребованы», – считает Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар».
Впрочем, застройщики работающие с таунхаусами в городской черте уверены, что и сейчас здесь можно найти свою нишу. Директор по маркетингу «ЮИТ Дом» Екатерина Гуртовая признает, что сегодня строительство малоэтажного жилья в городской черте не носит массового характера. «Это совершенно иная категория жилья, нежели многоэтажное, и оно рассчитано на своего покупателя. К примеру, таунхаусы – жилье, относящееся к категории бизнес-класса. Так, сложно себе представить таунхаус площадью менее
Формат «у города»
В это же время на рынке загородной недвижимости таунхаусы – очень ходовой товар и прекрасная альтернатива городской квартиры для семьи по более низкой стоимости. «В пригородах таунхаусы рассчитаны на массового покупателя – проекты эконом-класса на относительно дешевой земле позволяют успешно конкурировать с городским квартирами того же метража. К примеру, в проекте «Южный» компании «Старт Девелопмент» таунхаус в
Мнение:
Александр Юхарев, управляющий партнер интернет-проекта Varendu.net:
– Различные нестандартные форматы жилья, безусловно, встречаются в нашем городе и пригородах. Экономически такие сооружения, как таунхаузы и небольшие клубные дома, выгодны застройкам: жилье в таких домах достаточно дорогое. Однако те, кто может позволить себе жить в роскоши, хотят видеть и малые архитектурные формы около своих подъездов, и дополнительную ландшафтную архитектуру. А удивить потребителя можно любой нестандартной формой, главное чтобы это было уместно к местоположению объекта и его социальной среде.
Проекты таунхаусов в черте города, где ведутся продажи
Район |
Бренд |
Адрес |
Девелопер |
|
Выборгский |
|
Первомайская, 7 |
Аксиома |
|
Выборгский |
Дворянское гнездо |
Выборгское, 32 |
Тор |
|
Выборгский |
Суздальский этюд |
Б. Десятинная, 5 |
Строительное управление |
|
Выборгский |
Усадьба художников |
Межозерная, 9 |
Альянс СПб |
|
Выборгский |
Флагман |
Б. Озерная, 61 |
Аксиома |
|
Красносельский |
Константиновское |
Володарский Петергофское 76-78 |
Европейские предместья |
|
Приморский |
|
Ольгино, Круговая, 3 |
Конструкциони Санкт-Петербург |
|
Приморский |
Лахта-модерн |
Ольгино, Коннолахтинский, 55 |
Сфера |
|
Приморский |
Морская Лахта |
Лахта Морская, 7 |
Феникс |
|
Приморский |
Новые Коломяги |
Эстонская, 19-21 |
Новые Коломяги |
|
Приморский |
Норманндия |
2-я Семеновская |
Норманн |
|
Приморский |
Портофино |
2-я Никитинская, 18 |
Центр эффективных решений |
|
Приморский |
Респект Хаус |
Новоутиная, 4 |
Investments. Engieneering. Construction |
|
Приморский |
Щербаковский |
Щербакова, 25 |
Содружество |
Консалтинговый центр «Петербургской недвижимости»
Дарья Карамышева
Портал www.irn.ru подготовил обзор основных тенденций на рынке элитного жилья Москвы весной 2011 года.
Вялый спрос на фоне завышенных цен
По наблюдениям аналитиков компании EliteCenter, с ноября
Такой вывод совпадает с мнением специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Портал www.irn.ru уже неоднократно писал о сходящемся тренде в этом году: самое дешевое жилье будет наиболее востребовано и дорожать (очевидное свидетельство тому – «Марфино» и другие подобные проекты), а самое дорогое – дешеветь. Свидетельство – прошлогодние аукционы элитного жилья Penny Lane Realty. Многие лоты, выставленные по голландскому способу (понижающаяся цена), не были востребованы даже после 15-20% скидки.
Политическое влияние отсутствует
Об отсутствии реального влияния результатов выборов на рынок жилья руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко заявил в недавнем докладе «Непривычная динамика цен на рынке жилья: впервые за 20 лет». Влияет на рынок только предшествующий им ажиотаж.
Сам факт приближения выборов оказывает влияние на рынок недвижимости, вне зависимости от результатов. (Можно сравнить с постулатом американского адмирала Альфреда Тайера Мэхэна – Fleet in Being, который гласит: факт присутствия военного флота на море оказывает влияние на мировую политику.) Что происходило в предвыборные периоды последнего периода новейшей истории в России, особенно в 2003-м и 2007 гг.? Более ранние времена не стоит принимать в расчет. Выборы, которые привели к власти первого президента РФ, рассматривать нет смысла — организованного рынка жилья тогда просто не существовало. В
Туманная статистика
Объем предложения на элитном рынке столицы оценить непросто. Прежде всего, потому что, несмотря на все попытки, унифицировать проблему «классности» зданий так до конца и не удалось. В результате каждая компания ведет собственные исследования с собственными критериями. Единого мнения — что относить к de luxe, просто элитному, к премиум, к бизнес-классу — как не было, так и нет.
Можно, например, попробовать взглянуть на статистику глазами IntermarkSavills. По ее данным, на начало
клубный дом Barkli Virgin House на 1-м Зачатьевском
пер., д. 8/9 (21 квартира);
жилой комплекс «На Трубецкой» на ул. Трубецкая,
д. 28, стр. 2 (90 квартир);
клубный дом Skuratov House на ул. Бурденко, вл.11
(33 квартиры);
жилой комплекс
вл. 6 (130 квартир).
Таким образом, по состоянию на конец марта
О каких двух идет речь, аналитическому центру «Индикаторы рынка недвижимости» выяснить не удалось. Но как показывает прежняя практика, такая формулировка может означать как строжайший «фейсконтроль» и глубокую проверку благонадежности потенциального покупателя, так и нежелание девелопера тратиться на рекламу. Есть «сарафанное радио», да и продажи, так сказать, «идут без посредников»… Можно хорошие скидки сделать.
В течение первого квартала
ЖК «ШАТЕР» (ул. Верхняя Красносельская, вл.19а);
ЖК «Николаевский Дом» (Комсомольский просп., д.9А).
По состоянию на конец марта
Источник: IntermarkSavills
Новые проекты премиум-класса, в которых к концу первого квартала
Отделка — вопрос особый
С началом
Источник: EliteCenter
«Если собственники таких квартир смогут быстро сориентироваться в новых условиях и довести свои бизнес-проекты до ума, — комментирует ситуацию ведущий эксперт EliteCenter Андрей Кальницкий, — то есть сделают качественную отделку в таких квартирах, то, скорее всего, они смогут реализовать их до конца весны».
География спроса
Лидирующие позиции в структуре спроса на элитное жилье в течение первого квартала
Большинство заключенных сделок (84%) приходится на 3-4- и многокомнатные квартиры. В течение первого квартала наиболее востребованными со стороны покупателей являлись квартиры премиум-класса площадью 100–200 кв. м (67% совершенных сделок). По сравнению с тем же периодом
Источник: IntermarkSavills
Здесь стоит отметить также такой тренд, как сдача позиций лидера покупательского интереса – Остоженки, по мнению директора компании EliteCenter Александра Дьяченко. На первый план по популярности выходят такие районы как Хамовники, Смоленка, Парк Культуры. По его мнению, немаловажным критерием при покупке недвижимости в настоящий момент является транспортная доступность, а не расположение в центре как таковом. «Похоже, транспортные коллапсы этого года заставили сместиться центр притяжения элиты», — считает он. Близость объекта от основных магистралей города — Садового кольца, ТТК и набережных, а главное — наличие альтернативных выездов на них — зачастую играют большую роль, нежели близость к Кремлю.
Но близость к нему все равно остается на виду. Например, самым дорогим предложением в базе компании EVANS является трехуровневая квартира на Тверской улице. Это объект площадью
А вот по данным компании Knight Frank, Замоскворечье удерживает лидерство по количеству проданных квартир второй год подряд. В
«Активное строительство, различные акции, а также хороший выбор благодаря большому объему предложения обеспечили районам Замоскворечье, Тверской и Хамовники лидерство по количеству проданных квартир. В общей сложности, в этих районах было реализовано 65,9% от проданных в
Инвестиции оправданы слабо
За последний год снизилась доля клиентов инвесторов: 20% против остальных 80%, кто ищет «для себя», — отмечает Дьяченко. Это связано с тем, что тенденции дальнейшего развития рынка пока не ясны, не верят многие и в окончание кризиса. Прежние инвесторы в элитную недвижимость «пустились» в бизнес и в экономкласс, где видят для себя более радужные перспективы получения дивидендов уже через год-два. Спросом у таких клиентов пользуются «голые стены» в районах ЗАО, СЗАО и ЮЗАО — которые инвесторы намерены перепродать через пару лет. Также востребованы небольшие двухкомнатные квартиры площадью 80-
Впрочем, правильно выбранное место (ох уж этот чуть ли не поэтами воспетый location), грамотный проект (не слишком большой, не слишком маленький), качество строительства, отработанные профессиональные маркетинговые методики — все эти необходимые слагаемые успеха еще долго будут в России привлекать покупателей квартир ценой в $1-3 млн. Желающие будут появляться. Иногда новые, порой — одни вместо других, считают специалисты www.irn.ru.
Предложение
По данным, собранным компанией NAI Becar, в I квартале
Общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С) достиг 2 521 тыс. кв. м, прирост к уровню конца
Общий объем предложения высококачественных офисных площадей (классов А, В) по итогам I квартала составил 1 898,4 тыс. кв. м. Все новые объекты позиционируются в классах А и В. Две трети всех введенных площадей приходится на объекты нового строительства, остальные – реконструкция зданий.
Обеспеченность качественными офисными площадями на тысячу жителей города составила
Качественная структура офисных площадей, введенных в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в I квартале
Новые офисные центры открылись в пяти административных районах города – Адмиралтейском, Выборгском, Красногвардейском, Фрунзенском и Центральном. Качественная структура ввода по районам представлена на рис. ниже.
На районы исторического центра – Адмиралтейский и Центральный – пришлось 44% общей площади (18,6 тыс. кв. м) в четырех объектах.
Спрос
По сравнению с IV кварталом
По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону постепенного укрупнения: от небольших офисов (15–50 кв. м) до средних (100–200 кв. м). Также брокеры отмечают возрастание интереса к офисам 300–500 кв. м.
Заполняемость бизнес-центров класса С близка к 100%. Офисные объекты классов В/В+ заполнены на 60–90% (в зависимости от местоположения), объекты класса А – на 75–95%.
Спрос на покупку офисных площадей в I квартале текущего года не увеличился.
Арендные ставки и цены продаж
Существенных изменений ставок аренды по сравнению с концом
В среднем, по Санкт-Петербургу в I квартале
класс А – 900–2 000 руб./кв. м/месяц;
класс В – 600–1 300 руб./кв. м/месяц;
класс С – 500–950 руб./кв. м/месяц.
Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в январе–марте
По сообщениям брокеров, переговоры о продаже офисных объектов ведутся, но реальных сделок практически нет, либо они не афишируются.
Прогноз развития рынка
По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, в
На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,71–2,73 млн кв. м (см. рис. ниже).
Темпы прироста общего объема рынка по итогам текущего года прогнозируются на уровне 9,4–10,2%, т.е. сохранятся на уровне прошлогодних.
Тенденции рынка бизнес-центров
Текущее состояние рынка бизнес-центров Санкт-Петербурга характеризуется стабильностью.
Прирост общего объема предложения по итогам I квартала
Активизировались работы по отдельным приостановленным проектам. Крупные девелоперские проекты, включающие офисную составляющую, подвергаются реконцепции с целью минимизировать риски.
Помимо традиционного ввода крупных объектов очередями, получила распространение практика разбиения на лоты даже внутри одного здания. Запуск в эксплуатацию части площадей, к примеру, 3–5 тыс. кв. м, требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций.
Ставки аренды стабилизировались. В
Сокращаются диапазоны разброса ставок внутри одного объекта, которые существенно дифференцировались в период кризиса. Преференции возможны только для старых клиентов или арендаторов больших площадей.
По размерам запрашиваемых в аренду офисов спрос сдвинулся в сторону площадей 100–200 кв. м.
Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение I квартала