Таунхаусы уходят из города
Таунхаусы в городской черте сегодня вызывают большей частью удивление. С активным освоением пригородного пространства Петербурга таунхаус стал форматом массового спроса. Докризисные эксперименты с попыткой сделать малоэтажные «элитки» пока оставлены в прошлом.
Основное предложение таунхаусов в черте Петербурга сконцентрировано в Приморском (8 проектов) и Выборгском (5 проектов) районах, а также на Петроградской стороне. Всего свыше 15 проектов. Красивые малоэтажные домики и секции таунхаусов можно встретить в Коломягах и в районе Озерков. Таунхаусы в городе – это небольшой формат: 4-6 секций, реже 6-12 секций.
Современные особняки
В городской черте, как правило, строятся комплексы таунхаусов в сочетании с малоэтажными жилыми домами. Территория обычно оснащена всей необходимой инфраструктурой – это полный спектр услуг в формате «у дома»: детские и спортивные площадки, аптеки, салоны красоты, прачечные, химчистки, фитнес-центры, магазины. Обязательно наличие парковочных мест и огражденная территория с охраной комплекса. Также выполняется благоустройство и озеленение внутренних дворов с элементами ландшафтного дизайна. «Все это предусматривается девелоперами для повышения ликвидности и статуса объекта и является стандартным предложением на рынке. Покупатели, которые отдают предпочтение таунхаусам в городской черте, прежде всего выбирают престижный район, удобную локацию, однородную социальную среду, безопасное проживание – это позволяет почувствовать дополнительный комфорт», – комментирует Марина Селиванова, руководитель департамента продаж жилой недвижимости ОАО «БТК девелопмент».
Проекты малоэтажного домостроения в городе рассчитаны на потребителей премиум-класса, стоимость квадратного метра соответствующая, поэтому затраты девелопера на инфраструктуру и дополнительное озеленение, безусловно, отбиваются. Экономическую выгоду объекта обеспечивает высокий статус проекта, качество строительства и грамотно выстроенная организация продаж у застройщика.
Избирательный спрос
Однако все проекты таунхаусов и малоэтажных домов выходили на рынок в докризисные годы (в 2008 и начале 2009), за 2010-2011 год не было заявлено ни одного похожего проекта. «Это объясняется тем, что в принципе жилье такого формата в городе спорно. Стоимость земли и площадь жилья обязывает устанавливать статус проекта не ниже бизнес-класса. А в бизнес-классе и элите сложнее всего точно угадать предпочтения будущих покупателей. Девелоперу необходимо немало потрудиться над концепцией проекта, чтобы точно попасть в цель. Продажи в таких проектах зачастую идут долго и сложно», – отмечает Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость». Как говорят эксперты, это формат не для всех – аналог трехкомнатной квартиры в городе, которые и так пользуются ограниченным спросом, а находясь в составе таунхауса, требуют дополнительных затрат на эксплуатацию.
Сложности возникают не только с продажей, но и с юридическими вопросами. И именно такие объекты зачастую стоят на землях со статусом ИЖС, что трудно согласовать с городскими властями.
Безусловно, застройщики нацелены на максимизацию прибыли, но в любом случае для успешности проекта должен быть создан некий баланс, уверены участники рынка.
«Малоэтажное строительство в городской черте необходимо рассматривать не с экономической точки зрения, а с архитектурной. К тому же не на всех территориях есть возможность высотного строительства. В Петербурге существует некоторое количество подобных проектов. Например, коттеджный поселок «Янино-1», который находится рядом с метро. Подобные проекты являются некой альтернативой жизни в городе, при этом имея все блага, поэтому они достаточно востребованы», – считает Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар».
Впрочем, застройщики работающие с таунхаусами в городской черте уверены, что и сейчас здесь можно найти свою нишу. Директор по маркетингу «ЮИТ Дом» Екатерина Гуртовая признает, что сегодня строительство малоэтажного жилья в городской черте не носит массового характера. «Это совершенно иная категория жилья, нежели многоэтажное, и оно рассчитано на своего покупателя. К примеру, таунхаусы – жилье, относящееся к категории бизнес-класса. Так, сложно себе представить таунхаус площадью менее
Формат «у города»
В это же время на рынке загородной недвижимости таунхаусы – очень ходовой товар и прекрасная альтернатива городской квартиры для семьи по более низкой стоимости. «В пригородах таунхаусы рассчитаны на массового покупателя – проекты эконом-класса на относительно дешевой земле позволяют успешно конкурировать с городским квартирами того же метража. К примеру, в проекте «Южный» компании «Старт Девелопмент» таунхаус в
Мнение:
Александр Юхарев, управляющий партнер интернет-проекта Varendu.net:
– Различные нестандартные форматы жилья, безусловно, встречаются в нашем городе и пригородах. Экономически такие сооружения, как таунхаузы и небольшие клубные дома, выгодны застройкам: жилье в таких домах достаточно дорогое. Однако те, кто может позволить себе жить в роскоши, хотят видеть и малые архитектурные формы около своих подъездов, и дополнительную ландшафтную архитектуру. А удивить потребителя можно любой нестандартной формой, главное чтобы это было уместно к местоположению объекта и его социальной среде.
Проекты таунхаусов в черте города, где ведутся продажи
Район |
Бренд |
Адрес |
Девелопер |
|
Выборгский |
|
Первомайская, 7 |
Аксиома |
|
Выборгский |
Дворянское гнездо |
Выборгское, 32 |
Тор |
|
Выборгский |
Суздальский этюд |
Б. Десятинная, 5 |
Строительное управление |
|
Выборгский |
Усадьба художников |
Межозерная, 9 |
Альянс СПб |
|
Выборгский |
Флагман |
Б. Озерная, 61 |
Аксиома |
|
Красносельский |
Константиновское |
Володарский Петергофское 76-78 |
Европейские предместья |
|
Приморский |
|
Ольгино, Круговая, 3 |
Конструкциони Санкт-Петербург |
|
Приморский |
Лахта-модерн |
Ольгино, Коннолахтинский, 55 |
Сфера |
|
Приморский |
Морская Лахта |
Лахта Морская, 7 |
Феникс |
|
Приморский |
Новые Коломяги |
Эстонская, 19-21 |
Новые Коломяги |
|
Приморский |
Норманндия |
2-я Семеновская |
Норманн |
|
Приморский |
Портофино |
2-я Никитинская, 18 |
Центр эффективных решений |
|
Приморский |
Респект Хаус |
Новоутиная, 4 |
Investments. Engieneering. Construction |
|
Приморский |
Щербаковский |
Щербакова, 25 |
Содружество |
Консалтинговый центр «Петербургской недвижимости»
Дарья Карамышева
Специалисты компании Colliers International подготовили краткий обзор развития рынка торговой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2009 г.
Предложение
На начало 2010 г. в Санкт-Петербурге функционировало 148 торговых объектов (в отчете рассматриваются торговые объекты с арендной площадью (GLA) более 4 000 кв. м), совокупная общая площадь которых составила 3,8 млн кв. м, арендная – 2,5 млн кв. м. При этом, за 2009 год было открыто всего два торговых объекта – вторая очередь мебельного центра «Мебель Холл» арендуемой площадью 16 тыс. кв.м и гипермаркет «Ашан» на Боровой ул., что является самым низким показателем по годовому приросту за последние 10 лет развития торгового рынка Санкт-Петербурга.
Структура рынка действующих торговых объектов по общим площадям, на конец 2009 г.
Распределение общих площадей действующих торговых объектов по районам, на конец 2009 г.
«Мега-Парнас» и «Мега-Дыбенко», расположенные на КАД, отнесены к Выборгскому и Невскому районам соответственно.
В среднем по Санкт-Петербургу обеспеченность торговыми площадями в торговых объектах по районам города составляет 537 кв. м на 1 000 человек. Наиболее обеспеченными являются Московский и Приморский районы, в которых на 1 000 человек приходится более 1 200 кв. м, а также Выборгский (более 1 000 кв. м) и Невский районы (около 750 кв. м).
Согласно нашим оценкам, прирост торговых площадей в 2010 году составит около 500 тыс. кв. м (общая площадь объектов), таким образом, совокупное предложение превысит 4 млн кв. м.
Прирост общих площадей торговых объектов
Наиболее активно развивается Центральный район, где реализуются крупные торговые проекты (МФК «Стокманн Невский Центр» и ТРК Galeria). С появлением этих проектов Центральный район войдет в число лидеров как по количеству предложения в торговых центрах, так и по обеспеченности населения торговыми площадями (показатель приблизится к среднегородскому уровню).
Наиболее значимые торговые объекты, заявленные к вводу в 2010-2011 гг
Название |
Позиция |
Адрес |
Общая площадь, кв. м* |
Арендная площадь, кв. м |
Девелопер |
|||||
К вводу в 2010 году |
||||||||||
Galeria |
Торгово-развлекательный центр |
Лиговский пр-т, д. 26-28 |
193 000 |
93 400 |
СК «Бриз» |
|||||
«Лето» |
Торгово-развлекательный центр |
Пулковское ш., участок 7, Красноборская сторона |
125 000 |
76 000 |
Система Галс Северо-Запад |
|||||
«Стокманн Невский Центр» |
Торгово-офисный центр |
Невский пр-т, д. 114, лит. А |
74 500** |
44 700 |
Стокманн |
|||||
«Балкания Нова» (2 очередь) |
Торгово-развлекательный центр |
Балканская пл., д. 5 |
31 000 |
18 600 |
Адамант |
|||||
«Осиновая роща» |
Торгово-развлекательный центр |
Парголово, Выборгское ш. / КАД |
19 840 |
11 400 |
Адамант |
|||||
Без названия (в составе ТРК «Гранд Каньон») |
Мебельный центр |
Энгельса пр., д. 154 |
35 000 |
15 000 |
ОАО "Соломон" |
|||||
Cruise*** |
Торговый центр |
Комендантский пр., д. 3 |
22 000 |
13 200 |
Фемида |
|||||
AURA |
Лахтинский пр-т, д. 85 |
14 650 |
9 400 |
Эталон ЛенСпецСМУ |
||||||
«Шкиперский Молл» (2 очередь) |
Торгово-развлекательный центр |
Наличный пер., д. 18 |
11 600 |
9 320 |
ООО "Фирма СиБ" |
|||||
«Смайл» |
Торгово-офисный центр |
Крыленко ул. / пр-т Большевиков |
11 000 |
8 000 |
Донк |
|||||
«Николаевский Пассаж» |
Торгово-развлекательный центр |
Стремянная ул., д. 21 / ул. Марата, д. 5 |
13 000 |
6 700 |
ООО "Невские бани" |
|||||
ИТОГО в 2010 г. |
|
|
550 590 |
305 720 |
|
|||||
К вводу в 2011 году |
||||||||||
«Кантемировский» |
Торгово-развлекательный центр |
Полюстровский пр-т, д. 80 |
52 400 |
38 900 |
ООО «Балтийская строительная группа» |
|||||
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
11.02.2010 15:15
По итогам 2009 года объемы ввода объектов жилой недвижимости снизились на 19%. При этом за год было введено рекордное количество социального жилья. «С 2002 по 2008 года, для петербургского рынка жилой недвижимости было характерно ежегодное наращивание объемов ввода жилья, - рассказывает
Среди объектов, введенных в эксплуатацию в 2009 году, преобладает жилье класса «комфорт» (49%). «В общем объеме сданного в эксплуатацию жилья, 40% занимает социальное жилье», - добавляет Зося Захарова. Согласно классификации компании «АРИН» социальные объекты относятся к сегменту «эконом».
Районы-лидеры по вводу жилья в 2009 году: Приморский (22%), Красносельский (17%). Также значимые доли занимают Московский, Невский, Фрунзенский, Пушкинский районы.
На начало 2010 года, объем предложения жилой недвижимости на первичном рынке Санкт-Петербурга составляет более 2 млн. кв. м. Продолжается тенденция приостановки продаж в жилых комплексах, имеющих трудности с финансирование или документацией. При этом некоторые застройщики наоборот выставляют на продажу новые квартиры, которые придерживали в начале кризиса. Структура текущего предложения по классам
Наибольшая доля предложения сконцентрирована в сегменте жилья массового спроса – 84%. Увеличилось предложение квартир за счет новых домов, недавно вышедших на строительный рынок. «Это обусловлено некоторой стабилизацией на рынке недвижимости, и соответственно выходом на рынок новых проектов», - объясняет Зося Захарова. Динамика продаж квартир
По данным аналитиков АРИН, всего за 2009 год было продано около 1, 5 млн кв.м жилья, что на 40% меньше, чем в 2008 году. Объем продаж квартир на первичном рынке за 4 квартал 2009 года составил порядка 500 тыс. кв.м. По сравнению с 3 кварталом 2009 года, количество проданных квартир увеличилось на 9%. Рост продаж квартир в 4 квартале обусловлен следующими тенденциями: § Продолжается тенденция отложенного спроса, который был вызван заявлениями застройщиков о планах повышения цен и уменьшающимся предложением (в первую очередь ликвидных) квартир; § Активная политика застройщиков по стимулированию спроса, появление новых маркетинговых программ по скидкам и рассрочке платежа; § Традиционное (сезонное) оживление спроса, связанное с новогодними праздниками; § Появление альтернативного предложения квартир (в ближайшем пригороде или на окраинах города), характеризующееся более низкими ценами по сравнению с городскими квартирами; § Увеличение доли ипотечных сделок, снижение банковских ставок по ипотечным кредитам. Кроме того, за 4 квартал 2009 года было зафиксировано увеличение объема продаж (по сравнению с 3 кварталом 2009 года) квартир в сегменте жилья массового спроса, а также в элитном секторе. «В элитном секторе увеличение продаж произошло за счет активно снижающегося предложения в сегменте, а также в связи с тем, что почти половина предложения элитных квартир предлагается в сданных домах или на завершающей стадии готовности», - объясняет Зося Захарова. Наибольшие трудности с продажами испытывает бизнес-класс (падение на 8%). Это обусловлено следующими тенденциями: § Превалирующую долю квартир бизнес-класса предлагает компания «ЛЭК» - 57% («Премьер Палас», «Классика», «Империал», «Граф Орлов»). В связи с трудностями, испытываемые компанией «ЛЭК», строительство некоторых объектов было приостановлено, что вызвало кризис доверия среди потенциальных покупателей; § Дефицит спроса на квартиры бизнес-класса в силу масштабных сокращений сотрудников финансовой сферы, управленцев, то есть потенциальных покупателей. Часть спроса перетекает в сегмент жилья более низкой ценовой категории; § Отсутствие финансовой поддержки застройщиков жилых объектов бизнес-класса со стороны государства повлечет за собой сокращение ликвидного предложения и соответственно уменьшение продаж. Причины: § Покупатели ограничены в средствах, ипотека стала менее доступной. В связи с этим покупатели вынуждены пользоваться рассрочками, предлагаемыми девелоперами. Преимущественно застройщики предлагают беспроцентную рассрочку до окончания строительства жилого объекта, поэтому стало, выгодно приобретение квартиры в новых проектах; § Возымела действие информация СМИ о достижении ценового дна на рынке жилья и начала роста цен. В связи с эти покупатели стали вкладываться в строительство на начальной стадии с целью зафиксировать текущую цену. § Стала более понятна ситуация с состоянием дел у застройщиков, появляется много публикаций в прессе, аналитические агентства публикуют информацию о состоянии строительства конкретных домов, администрация проводит различные проверки. В связи с этим, для покупателей сформировался список добросовестных девелоперов, степень доверия к которым более высокая. У застройщиков имеющих сложности, объемы продаж сохраняются на минимальном уровне. Ценовая характеристика
По итогам 4 квартала 2009 года отмечено незначительное падение цен на первичном рынке (-5% по сравнению с 3 кварталом 2009 года). На начало января 2010 года, средневзвешенная стоимость кв.м составила 70 674 руб. За 2009 год, падение цен составило 16% в рублевом выражении. «Стоит отметить, что снижение среднегородских цен связано с активным ростом сегмента жилых объектов эконом класса, расположенных на окраинах города, или в ближайшей области, - рассказывает Зося Захарова. - Стоимость кв.м квартиры в таких комплексах находится на уровне 40-50 тыс. руб. Объекты, преимущественно крупные, в связи с чем оказывают сильное влияние на ценовую характеристику городского рынка». Изменение цен по классам
Одной из тенденций 4 квартала явилось снижение разницы в стоимости между объектами, находящимися на разных стадиях строительства. «Это обусловлено тем, что возможности населения приобрести квартиру единовременным платежом ограничены», - объясняет Зося Захарова. С учетом сложностей получения ипотеки, наилучшим вариантом покупки квартиры являются варианты рассрочки, предлагаемые застройщиком. Как правило, девелоперы предлагают беспроцентную рассрочку на период строительства жилого комплекса. Существенную роль в принятии решения о покупке играет также наметившаяся тенденция повышения цены на кв.м жилья. Таким образом, часть населения не имеет возможности приобретать квартиру в построенных домах (выплачивать полную стоимость квартиры единовременно или взять ипотеку) и обращается к объектам на начальной стадии строительства. ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
|